房地产成本控制.ppt

第第1节节、成本法的基本原理、成本法的基本原理第第2节节、房地、房地产产价格的构成价格的构成第第3节节、成本法的基本公式、成本法的基本公式第第4节节、建筑物的重置价格、建筑物的重置价格第第5节节、建筑物的折旧、建筑物的折旧第第6节节、成本法运用、成本法运用举举例例 第第4章章 成本法成本法14.1 成本法的基本原理成本法的基本原理4.1.1 4.1.1 成本法的概念成本法的概念成本法的概念成本法的概念是通是通是通是通过过过过求取估价求取估价求取估价求取估价对对对对象在估价象在估价象在估价象在估价时时时时点点点点时时时时的重新的重新的重新的重新购购购购建价格建价格建价格建价格（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算（重置价格或重建价格），然后扣除折旧，以此估算估价估价估价估价对对对对象的客象的客象的客象的客观观观观合理价格或价合理价格或价合理价格或价合理价格或价值值值值的方法。的方法。的方法。的方法。也称也称也称也称为为为为原价法、成本逼近法，旧有房估方面称重置原价法、成本逼近法，旧有房估方面称重置原价法、成本逼近法，旧有房估方面称重置原价法、成本逼近法，旧有房估方面称重置成本法、重建成本法。成本法、重建成本法。成本法、重建成本法。成本法、重建成本法。成本法求出的价格由多成本法求出的价格由多成本法求出的价格由多成本法求出的价格由多项费项费项费项费用加用加用加用加总总总总而来，因而称而来，因而称而来，因而称而来，因而称为为为为积积积积算价格算价格算价格算价格。24.1 成本法的基本原理成本法的基本原理4.1.2 4.1.2 理理理理论论论论依据依据依据依据可以从可以从可以从可以从买买买买方和方和方和方和卖卖卖卖方的角度分方的角度分方的角度分方的角度分别阐别阐别阐别阐述：述：述：述：1 1、从、从、从、从卖卖卖卖方方方方的角度来看：是生的角度来看：是生的角度来看：是生的角度来看：是生产费产费产费产费用价用价用价用价值论值论值论值论，即，即，即，即卖卖卖卖方愿意方愿意方愿意方愿意接受的最低价格，不能低于他接受的最低价格，不能低于他接受的最低价格，不能低于他接受的最低价格，不能低于他为为为为开开开开发发发发建造建造建造建造该该该该房地房地房地房地产产产产已花已花已花已花费费费费的代价的代价的代价的代价各各各各项费项费项费项费用及正常的利用及正常的利用及正常的利用及正常的利润润润润和税金；和税金；和税金；和税金；2 2、从、从、从、从买买买买方方方方的角度来看：是替代原理，即的角度来看：是替代原理，即的角度来看：是替代原理，即的角度来看：是替代原理，即买买买买房愿意支付的房愿意支付的房愿意支付的房愿意支付的最高价格，不能高于他所最高价格，不能高于他所最高价格，不能高于他所最高价格，不能高于他所预计预计预计预计的重新开的重新开的重新开的重新开发发发发建造建造建造建造该该该该房地房地房地房地产产产产所需花所需花所需花所需花费费费费的代价。的代价。的代价。的代价。34.1 成本法的基本原理成本法的基本原理4.1.3 4.1.3 适用范适用范适用范适用范围围围围 一般而言，只要是新近开一般而言，只要是新近开一般而言，只要是新近开一般而言，只要是新近开发发发发建造、建造、建造、建造、计计计计划开划开划开划开发发发发建造或建造或建造或建造或者可以假者可以假者可以假者可以假设设设设重新开重新开重新开重新开发发发发建造的房地建造的房地建造的房地建造的房地产产产产，都可以采用成本法，都可以采用成本法，都可以采用成本法，都可以采用成本法估价。具体而言，适用于以下几个方面：估价。具体而言，适用于以下几个方面：估价。具体而言，适用于以下几个方面：估价。具体而言，适用于以下几个方面：1 1、在房地、在房地、在房地、在房地产产产产市市市市场发场发场发场发育之初，市育之初，市育之初，市育之初，市场资场资场资场资料料料料较较较较少且透明度不高少且透明度不高少且透明度不高少且透明度不高的情况；的情况；的情况；的情况；2 2、特、特、特、特别别别别适用于那些既无收益又很少适用于那些既无收益又很少适用于那些既无收益又很少适用于那些既无收益又很少发发发发生交易的房地生交易的房地生交易的房地生交易的房地产产产产的的的的估价，如学校、估价，如学校、估价，如学校、估价，如学校、图书馆图书馆图书馆图书馆、体育、体育、体育、体育场馆场馆场馆场馆、医院、政府、医院、政府、医院、政府、医院、政府办办办办公楼、公楼、公楼、公楼、军队营军队营军队营军队营房、公园等房、公园等房、公园等房、公园等公用、公益房地公用、公益房地公用、公益房地公用、公益房地产产产产，以及化工厂、以及化工厂、以及化工厂、以及化工厂、钢铁钢铁钢铁钢铁厂、厂、厂、厂、发电发电发电发电厂、油田、厂、油田、厂、油田、厂、油田、码头码头码头码头、机、机、机、机场场场场等有独特等有独特等有独特等有独特设计设计设计设计或只或只或只或只针对针对针对针对个个个个别别别别用用用用户户户户的特殊需要而开的特殊需要而开的特殊需要而开的特殊需要而开发发发发建造的房地建造的房地建造的房地建造的房地产产产产。44.1 成本法的基本原理成本法的基本原理3 3、适用于、适用于、适用于、适用于单纯单纯单纯单纯建筑物的估价，也适用于市建筑物的估价，也适用于市建筑物的估价，也适用于市建筑物的估价，也适用于市场场场场不完不完不完不完善或狭小市善或狭小市善或狭小市善或狭小市场场场场上无法运用比上无法运用比上无法运用比上无法运用比较较较较法估价的房地法估价的房地法估价的房地法估价的房地产产产产；4 4、在房地、在房地、在房地、在房地产产产产保保保保险险险险（包括投保和理（包括投保和理（包括投保和理（包括投保和理赔赔赔赔）及其他）及其他）及其他）及其他损损损损害害害害赔偿赔偿赔偿赔偿中，通常也采用成本法估价。中，通常也采用成本法估价。中，通常也采用成本法估价。中，通常也采用成本法估价。54.1 成本法的基本原理成本法的基本原理4.1.4 4.1.4 估价步估价步估价步估价步骤骤骤骤搜集有关房地搜集有关房地搜集有关房地搜集有关房地产产产产开开开开发发发发的成本、税的成本、税的成本、税的成本、税费费费费、开、开、开、开发发发发利利利利润润润润等等等等资资资资料；料；料；料；估算重新估算重新估算重新估算重新购购购购建价格；建价格；建价格；建价格；估算折旧；估算折旧；估算折旧；估算折旧；运用相运用相运用相运用相应应应应的公式求出的公式求出的公式求出的公式求出积积积积算价格。算价格。算价格。算价格。64.2 房地房地产产价格的构成价格的构成4.2.1 4.2.1 房地房地房地房地产产产产价格的基本价格的基本价格的基本价格的基本组组组组成成成成1 1、土地取得、土地取得、土地取得、土地取得费费费费用，用，用，用，是是是是为获为获为获为获取一定使用年限的土地使用取一定使用年限的土地使用取一定使用年限的土地使用取一定使用年限的土地使用权权权权所所所所发发发发生的生的生的生的费费费费用。分用。分用。分用。分为为为为三种情况。三种情况。三种情况。三种情况。2 2、开、开、开、开发发发发成本，成本，成本，成本，土地开土地开土地开土地开发发发发成本是指将生地或毛地开成本是指将生地或毛地开成本是指将生地或毛地开成本是指将生地或毛地开发发发发成可以成可以成可以成可以直接利用的直接利用的直接利用的直接利用的费费费费用，俗称用，俗称用，俗称用，俗称“三通一平三通一平三通一平三通一平”费费费费或或或或“七通一平七通一平七通一平七通一平”费费费费。1 1）勘察）勘察）勘察）勘察设计设计设计设计和前期工程和前期工程和前期工程和前期工程费费费费；2 2）基）基）基）基础设础设础设础设施建施建施建施建设费设费设费设费；3 3）建筑安装工程）建筑安装工程）建筑安装工程）建筑安装工程费费费费；4 4）公共配套）公共配套）公共配套）公共配套设设设设施建施建施建施建设费设费设费设费。5 5）开）开）开）开发过发过发过发过程中的税程中的税程中的税程中的税费费费费。74.2 房地房地产产价格的构成价格的构成3、管理、管理费费用用。4、投、投资资利息。利息。5、销销售售费费用用。6、销销售税售税费费。7、开、开发发利利润润。84.2 房地房地产产价格的构成价格的构成4.2.2 4.2.2 农农农农用征地和城市房屋拆迁用征地和城市房屋拆迁用征地和城市房屋拆迁用征地和城市房屋拆迁补偿补偿补偿补偿的估价的估价的估价的估价规规规规定定定定;4.2.3 4.2.3 商品住宅和商品住宅和商品住宅和商品住宅和经济经济经济经济适用住房价格构成的的有关适用住房价格构成的的有关适用住房价格构成的的有关适用住房价格构成的的有关规规规规定定定定1 1、商品住宅价格构成的有关、商品住宅价格构成的有关、商品住宅价格构成的有关、商品住宅价格构成的有关规规规规定定定定 19921992年年年年7 7月月月月2020日，国家物价局、建日，国家物价局、建日，国家物价局、建日，国家物价局、建设设设设部、部、部、部、财财财财政部和中政部和中政部和中政部和中国人民建国人民建国人民建国人民建设银设银设银设银行行行行联联联联合合合合颁发颁发颁发颁发的的的的 商品住宅价格管理商品住宅价格管理商品住宅价格管理商品住宅价格管理暂暂暂暂行行行行办办办办法法法法规规规规定，商品住宅价格定，商品住宅价格定，商品住宅价格定，商品住宅价格应应应应以合理成本以合理成本以合理成本以合理成本为为为为基基基基础础础础，有适，有适，有适，有适当利当利当利当利润润润润，结结结结合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼合供求状况和国家政策要求制定，并根据楼层层层层、朝向和所、朝向和所、朝向和所、朝向和所处处处处地段等因素，地段等因素，地段等因素，地段等因素，实实实实行差行差行差行差别别别别价格。商品住宅价格。商品住宅价格。商品住宅价格。商品住宅价格由下列价格由下列价格由下列价格由下列项项项项目构成：成本、利目构成：成本、利目构成：成本、利目构成：成本、利润润润润、税金、地段差价。、税金、地段差价。、税金、地段差价。、税金、地段差价。94.2 房地房地产产价格的构成价格的构成2 2、经济经济经济经济适用住房价格构成的有关适用住房价格构成的有关适用住房价格构成的有关适用住房价格构成的有关规规规规定定定定 2002 2002年年年年1111月月月月1717日，国家日，国家日，国家日，国家计计计计委、建委、建委、建委、建设设设设部印部印部印部印发发发发的的的的经济经济经济经济适用住房价格管理适用住房价格管理适用住房价格管理适用住房价格管理办办办办法法法法 规规规规定，定，定，定，经济经济经济经济适用住房价格适用住房价格适用住房价格适用住房价格实实实实行政府指行政府指行政府指行政府指导导导导价。制定价。制定价。制定价。制定经济经济经济经济适用住房价格，适用住房价格，适用住房价格，适用住房价格，应应应应当与城当与城当与城当与城镇镇镇镇中中中中低收人家庭低收人家庭低收人家庭低收人家庭经济经济经济经济承受能力相适承受能力相适承受能力相适承受能力相适应应应应，以保本微利，以保本微利，以保本微利，以保本微利为为为为原原原原则则则则，与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切与同一区域内的普通商品住房价格保持合理差价，切实实实实体体体体现现现现政府政府政府政府给给给给予的各予的各予的各予的各项优项优项优项优惠政策。惠政策。惠政策。惠政策。经济经济经济经济适用住房基准价格由开适用住房基准价格由开适用住房基准价格由开适用住房基准价格由开发发发发成本、税金和利成本、税金和利成本、税金和利成本、税金和利润润润润三三三三部分构成。部分构成。部分构成。部分构成。104.3 成本法的基本公式成本法的基本公式4.3.1 4.3.1 基本公式基本公式基本公式基本公式 估算价格估算价格估算价格估算价格=重新重新重新重新购购购购建价格建价格建价格建价格折旧折旧折旧折旧上述公式上述公式上述公式上述公式针对针对针对针对下列三下列三下列三下列三类类类类估价估价估价估价对对对对象而作象而作象而作象而作变变变变化：化：化：化：1 1、新开、新开、新开、新开发发发发的土地；的土地；的土地；的土地；2 2、新建的房地、新建的房地、新建的房地、新建的房地产产产产（指房地、建筑物两种情况）；（指房地、建筑物两种情况）；（指房地、建筑物两种情况）；（指房地、建筑物两种情况）；3 3、旧的房地、旧的房地、旧的房地、旧的房地产产产产（指房地、建筑物两种情况）。（指房地、建筑物两种情况）。（指房地、建筑物两种情况）。（指房地、建筑物两种情况）。基本步基本步基本步基本步骤骤骤骤：首先弄清房地首先弄清房地首先弄清房地首先弄清房地产产产产价格构成；其次估算各构成部价格构成；其次估算各构成部价格构成；其次估算各构成部价格构成；其次估算各构成部分的金分的金分的金分的金额额额额；最后将各构成部分的金；最后将各构成部分的金；最后将各构成部分的金；最后将各构成部分的金额额额额累加。累加。累加。累加。114.3 成本法的基本公式成本法的基本公式4.3.2 4.3.2 适用于新开适用于新开适用于新开适用于新开发发发发土地的基本公式土地的基本公式土地的基本公式土地的基本公式所所所所谓谓谓谓新开新开新开新开发发发发土地土地土地土地是指包括填海造地、开山造地、征是指包括填海造地、开山造地、征是指包括填海造地、开山造地、征是指包括填海造地、开山造地、征用用用用农农农农地后地后地后地后进进进进行行行行“三通一平三通一平三通一平三通一平”、“五通一平五通一平五通一平五通一平”、“七通一七通一七通一七通一平平平平”等开等开等开等开发发发发而成的土地或将城市旧城区待拆迁改造而成的土地或将城市旧城区待拆迁改造而成的土地或将城市旧城区待拆迁改造而成的土地或将城市旧城区待拆迁改造的土地的土地的土地的土地进进进进行开行开行开行开发发发发而成的可以直接利用的城市建而成的可以直接利用的城市建而成的可以直接利用的城市建而成的可以直接利用的城市建设设设设用地。基本公式用地。基本公式用地。基本公式用地。基本公式为为为为：新开新开新开新开发发发发土地价格土地价格土地价格土地价格=土地取得成本土地取得成本土地取得成本土地取得成本+土地开土地开土地开土地开发发发发成本成本成本成本+管管管管理理理理费费费费用用用用+投投投投资资资资利息利息利息利息+销销销销售售售售费费费费用用用用+销销销销售税售税售税售税费费费费+开开开开发发发发利利利利润润润润。124.3 成本法的基本公式成本法的基本公式对对对对于新开于新开于新开于新开发发发发区土地的分宗估价，公式区土地的分宗估价，公式区土地的分宗估价，公式区土地的分宗估价，公式为为为为：新开新开新开新开发发发发区某宗土地的区某宗土地的区某宗土地的区某宗土地的单单单单价价价价=（取得开（取得开（取得开（取得开发发发发区用地的区用地的区用地的区用地的总总总总费费费费用用用用+土地开土地开土地开土地开发总费发总费发总费发总费用用用用+总总总总管理管理管理管理费费费费用用用用+总总总总投投投投资资资资利息利息利息利息+总销总销总销总销售售售售费费费费用用用用+总销总销总销总销售税售税售税售税费费费费+总总总总开开开开发发发发利利利利润润润润）/（开（开（开（开发发发发区用地区用地区用地区用地总总总总面面面面积积积积*可可可可转让转让转让转让土地面土地面土地面土地面积积积积的比率）的比率）的比率）的比率）*用途、用途、用途、用途、区位等因素修正系数区位等因素修正系数区位等因素修正系数区位等因素修正系数可可可可转让转让转让转让土地面土地面土地面土地面积积积积的比率的比率的比率的比率=开开开开发发发发完成后可完成后可完成后可完成后可转让转让转让转让土地土地土地土地总总总总面面面面积积积积/开开开开发发发发区区区区总总总总面面面面积积积积*100%*100%134.3 成本法的基本公式成本法的基本公式例例例例题题题题：某成片荒地面某成片荒地面某成片荒地面某成片荒地面积为积为积为积为2km2km2 2，取得，取得，取得，取得该该该该荒地的代价荒地的代价荒地的代价荒地的代价为为为为1.21.2亿亿亿亿元，将其开元，将其开元，将其开元，将其开发发发发成成成成“五通一平五通一平五通一平五通一平”熟地的正常开熟地的正常开熟地的正常开熟地的正常开发发发发成本成本成本成本为为为为2.52.5亿亿亿亿元，正常开元，正常开元，正常开元，正常开发发发发利税利税利税利税为为为为0.80.8亿亿亿亿元，开元，开元，开元，开发发发发完成后可完成后可完成后可完成后可转让转让转让转让土地面土地面土地面土地面积积积积的比率的比率的比率的比率为为为为60%60%，试试试试求求求求该该该该荒地荒地荒地荒地开开开开发发发发完成后可完成后可完成后可完成后可转让转让转让转让熟地的成本价格熟地的成本价格熟地的成本价格熟地的成本价格为为为为每平方米多每平方米多每平方米多每平方米多少元？少元？少元？少元？（1.2+2.5+0.81.2+2.5+0.8）*10*108 8/（2*102*106 6*60%*60%）=375=375元元元元/m/m2 2144.3 成本法的基本公式成本法的基本公式4.3.3 4.3.3 适用于新建房地适用于新建房地适用于新建房地适用于新建房地产产产产的基本公式的基本公式的基本公式的基本公式新建房地价格新建房地价格新建房地价格新建房地价格=土地取得成本土地取得成本土地取得成本土地取得成本+土地开土地开土地开土地开发发发发成本成本成本成本+建筑建筑建筑建筑物建造成本物建造成本物建造成本物建造成本+管理管理管理管理费费费费用用用用+投投投投资资资资利息利息利息利息+销销销销售售售售费费费费用用用用+销销销销售税售税售税售税费费费费+开开开开发发发发利利利利润润润润在新建建筑物的情况下：在新建建筑物的情况下：在新建建筑物的情况下：在新建建筑物的情况下：新建建筑物价格新建建筑物价格新建建筑物价格新建建筑物价格=建筑物建造成本建筑物建造成本建筑物建造成本建筑物建造成本+管理管理管理管理费费费费用用用用+投投投投资资资资利息利息利息利息+销销销销售售售售费费费费用用用用+销销销销售税售税售税售税费费费费+开开开开发发发发利利利利润润润润154.3成本法的基本公式成本法的基本公式4.3.4 4.3.4 适用于旧房地适用于旧房地适用于旧房地适用于旧房地产产产产的基本公式的基本公式的基本公式的基本公式在旧房地的情况下：在旧房地的情况下：在旧房地的情况下：在旧房地的情况下：旧房地价格旧房地价格旧房地价格旧房地价格=土地的重新取得价格土地的重新取得价格土地的重新取得价格土地的重新取得价格+建筑物的重新建筑物的重新建筑物的重新建筑物的重新购购购购建价格建价格建价格建价格建筑物的折旧建筑物的折旧建筑物的折旧建筑物的折旧在旧建筑物的情况下：在旧建筑物的情况下：在旧建筑物的情况下：在旧建筑物的情况下：旧建筑物价格旧建筑物价格旧建筑物价格旧建筑物价格=建筑物的重新建筑物的重新建筑物的重新建筑物的重新购购购购建价格建价格建价格建价格建筑物建筑物建筑物建筑物的折旧的折旧的折旧的折旧164.4 建筑物的重置价格建筑物的重置价格4.4.14.4.1重置价格的概念重置价格的概念重置价格的概念重置价格的概念重新重新重新重新购购购购建价格分建价格分建价格分建价格分为为为为重置价格和重建价格。重置价格和重建价格。重置价格和重建价格。重置价格和重建价格。重置价格，重置价格，重置价格，重置价格，是指在当前建筑及装修材料价格和人工是指在当前建筑及装修材料价格和人工是指在当前建筑及装修材料价格和人工是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费劳务费劳务费劳务费用情况下，可以采用用情况下，可以采用用情况下，可以采用用情况下，可以采用新的新的新的新的建筑材料、建筑技建筑材料、建筑技建筑材料、建筑技建筑材料、建筑技术术术术与工与工与工与工艺艺艺艺，重新建造一重新建造一重新建造一重新建造一栋栋栋栋与原建筑物在与原建筑物在与原建筑物在与原建筑物在结结结结构、功能、构、功能、构、功能、构、功能、效用上效用上效用上效用上相同的相同的相同的相同的新建筑物的正常价格。新建筑物的正常价格。新建筑物的正常价格。新建筑物的正常价格。重建价格重建价格重建价格重建价格是指在当前建筑及装修材料价格和人工是指在当前建筑及装修材料价格和人工是指在当前建筑及装修材料价格和人工是指在当前建筑及装修材料价格和人工劳务费劳务费劳务费劳务费用用用用情况下，采用情况下，采用情况下，采用情况下，采用原有的原有的原有的原有的建筑材料、建筑技建筑材料、建筑技建筑材料、建筑技建筑材料、建筑技术术术术与工与工与工与工艺艺艺艺，重新，重新，重新，重新建造一建造一建造一建造一栋栋栋栋与原建筑物与原建筑物与原建筑物与原建筑物完全相同完全相同完全相同完全相同的新建筑物的正常价格。的新建筑物的正常价格。的新建筑物的正常价格。的新建筑物的正常价格。174.4 建筑物的重置价格建筑物的重置价格4.4.2 4.4.2 重置价格的成本构成重置价格的成本构成重置价格的成本构成重置价格的成本构成分分分分为为为为直接成本和直接成本和直接成本和直接成本和间间间间接成本两接成本两接成本两接成本两类类类类。直接成本直接成本直接成本直接成本是建筑物建造是建筑物建造是建筑物建造是建筑物建造过过过过程中直接投入的成本和程中直接投入的成本和程中直接投入的成本和程中直接投入的成本和费费费费用，主用，主用，主用，主要包括人工要包括人工要包括人工要包括人工费费费费、材料、材料、材料、材料费费费费、施工机械、施工机械、施工机械、施工机械费费费费、措施、措施、措施、措施费费费费等等等等费费费费用。用。用。用。间间间间接成本接成本接成本接成本是指建筑物建造是指建筑物建造是指建筑物建造是指建筑物建造过过过过程中程中程中程中发发发发生的与其有关的成本，生的与其有关的成本，生的与其有关的成本，生的与其有关的成本，不直接构成建筑物的物不直接构成建筑物的物不直接构成建筑物的物不直接构成建筑物的物质实质实质实质实体，主要有勘察、体，主要有勘察、体，主要有勘察、体，主要有勘察、设计设计设计设计、规规规规划划划划费费费费、建、建、建、建设贷设贷设贷设贷款融款融款融款融资费资费资费资费、施工保、施工保、施工保、施工保险费险费险费险费、建筑承包商的管、建筑承包商的管、建筑承包商的管、建筑承包商的管理理理理费费费费、投、投、投、投资资资资者的利者的利者的利者的利润润润润、销销销销售售售售费费费费用等。用等。用等。用等。184.4 建筑物的重置价格建筑物的重置价格4.4.34.4.3重置价格的估算重置价格的估算重置价格的估算重置价格的估算1 1、单单单单位成本法位成本法位成本法位成本法通通通通过调查过调查过调查过调查近期建成的与待估建筑物相近期建成的与待估建筑物相近期建成的与待估建筑物相近期建成的与待估建筑物相类类类类似的似的似的似的建筑物的建筑物的建筑物的建筑物的单单单单位面位面位面位面积积积积或或或或单单单单位体位体位体位体积积积积的造价的造价的造价的造价资资资资料，并依料，并依料，并依料，并依据它据它据它据它们们们们在在在在时间时间时间时间和物和物和物和物质实质实质实质实体上的差异体上的差异体上的差异体上的差异进进进进行相行相行相行相应应应应修正修正修正修正，得到待估建筑物的，得到待估建筑物的，得到待估建筑物的，得到待估建筑物的单单单单位价格，再乘以待估建筑位价格，再乘以待估建筑位价格，再乘以待估建筑位价格，再乘以待估建筑物的面物的面物的面物的面积积积积成本或体成本或体成本或体成本或体积积积积，即可求得建筑物的重置价，即可求得建筑物的重置价，即可求得建筑物的重置价，即可求得建筑物的重置价格。格。格。格。19例：例：例：例：现现现现有一有一有一有一栋栋栋栋建筑面建筑面建筑面建筑面积为积为积为积为250m250m2 2的独立式住宅需要的独立式住宅需要的独立式住宅需要的独立式住宅需要评评评评估，估，估，估，经查询资经查询资经查询资经查询资料得知料得知料得知料得知类类类类似建筑物（没有厨房和空似建筑物（没有厨房和空似建筑物（没有厨房和空似建筑物（没有厨房和空调设备调设备调设备调设备）的）的）的）的重置价格和待估建筑物的重置价格和待估建筑物的重置价格和待估建筑物的重置价格和待估建筑物的规规规规模、形状修正系数，模、形状修正系数，模、形状修正系数，模、形状修正系数，则则则则运用运用运用运用单单单单位成本法位成本法位成本法位成本法对该对该对该对该建筑物的重置价格建筑物的重置价格建筑物的重置价格建筑物的重置价格进进进进行行行行评评评评估的估的估的估的结结结结果果果果见见见见下下下下表：表：表：表：单单单单位重置价格位重置价格位重置价格位重置价格20002000元元元元/m/m2 2修正修正修正修正项项项项目目目目+11000+11000元元元元规规规规模、形状修模、形状修模、形状修模、形状修正系数正系数正系数正系数0.9730.973其中：其中：其中：其中：卫卫卫卫生生生生设备设备设备设备50005000修正后的修正后的修正后的修正后的单单单单位位位位重置价格重置价格重置价格重置价格19461946元元元元/m/m2 2 电电电电气气气气设备设备设备设备60006000基本价格基本价格基本价格基本价格486500486500元元元元建筑物重置价格建筑物重置价格建筑物重置价格建筑物重置价格497500497500元元元元204.4 建筑物的重置价格建筑物的重置价格2、分部分、分部分项项法法是以建筑物的各个独立构件或工程的是以建筑物的各个独立构件或工程的单单位价格或成本位价格或成本为为基基础础估算建筑物重新估算建筑物重新购购建建价格。即先估算各个独立构件或工程的数价格。即先估算各个独立构件或工程的数量，然后乘以相量，然后乘以相应应的的单单位价格或成本，再位价格或成本，再相加。相加。21项项项项目目目目数量数量数量数量单单单单位成本位成本位成本位成本成本成本成本成本基基基基础础础础工程工程工程工程150m150m3 3200200元元元元/m/m3 33000030000墙墙墙墙体工程体工程体工程体工程160m160m2 2400400元元元元/m/m2 26400064000楼地面工程楼地面工程楼地面工程楼地面工程150m150m2 2200200元元元元/m/m2 23000030000屋面工程屋面工程屋面工程屋面工程150m150m2 2300300元元元元/m/m2 24500045000给给给给排水工程排水工程排水工程排水工程2500025000供暖工程供暖工程供暖工程供暖工程1500015000电电电电气工程气工程气工程气工程2000020000合合合合计计计计229000229000正常利税、管理正常利税、管理正常利税、管理正常利税、管理费费费费20%20%4580045800重置价格重置价格重置价格重置价格274800274800224.4 建筑物的重置价格建筑物的重置价格3 3、工料、工料、工料、工料测测测测量法量法量法量法是先估算建造建筑物所需的各种材料（是先估算建造建筑物所需的各种材料（是先估算建造建筑物所需的各种材料（是先估算建造建筑物所需的各种材料（钢钢钢钢材、材、材、材、木材、水泥等），木材、水泥等），木材、水泥等），木材、水泥等），设备设备设备设备的数量和的数量和的数量和的数量和标标标标准人工数，然准人工数，然准人工数，然准人工数，然后逐一乘以估价后逐一乘以估价后逐一乘以估价后逐一乘以估价时时时时点相点相点相点相应应应应的的的的单单单单价和人工价和人工价和人工价和人工费标费标费标费标准，准，准，准，再累加求和得到建筑物重置价格。再累加求和得到建筑物重置价格。再累加求和得到建筑物重置价格。再累加求和得到建筑物重置价格。234.4 建筑物的重置价格建筑物的重置价格4 4、指数、指数、指数、指数调调调调整法整法整法整法根据建筑成本指数或根据建筑成本指数或根据建筑成本指数或根据建筑成本指数或变动变动变动变动率，将建筑成本修正率，将建筑成本修正率，将建筑成本修正率，将建筑成本修正到估价到估价到估价到估价时时时时点，以求取建筑物重置价格。以建筑物点，以求取建筑物重置价格。以建筑物点，以求取建筑物重置价格。以建筑物点，以求取建筑物重置价格。以建筑物的的的的历历历历史成本史成本史成本史成本为为为为依据，估算精度依据，估算精度依据，估算精度依据，估算精度较较较较低，通常作低，通常作低，通常作低，通常作为为为为一一一一种种种种辅辅辅辅助方法，助方法，助方法，助方法，结结结结果果果果仅仅仅仅供参考。供参考。供参考。供参考。244.5 建筑物的折旧建筑物的折旧4.5.1 4.5.1 概念与概念与概念与概念与实质实质实质实质建筑物的折旧建筑物的折旧建筑物的折旧建筑物的折旧是指建筑物从建造完成以后，随着是指建筑物从建造完成以后，随着是指建筑物从建造完成以后，随着是指建筑物从建造完成以后，随着时间时间时间时间的推移而的推移而的推移而的推移而发发发发生价生价生价生价值值值值减减减减损损损损的的的的现现现现象。象。象。象。建筑物在使用年限内减少的建筑物价建筑物在使用年限内减少的建筑物价建筑物在使用年限内减少的建筑物价建筑物在使用年限内减少的建筑物价值值值值的的的的货币货币货币货币表表表表现现现现称称称称为为为为折旧折旧折旧折旧额额额额。分分分分为为为为3 3种折旧：种折旧：种折旧：种折旧：1 1、物、物、物、物质质质质折旧折旧折旧折旧是建筑物在物是建筑物在物是建筑物在物是建筑物在物质实质实质实质实体方面的体方面的体方面的体方面的损损损损耗耗耗耗所造成的价所造成的价所造成的价所造成的价值损值损值损值损失。主要由四个方面的因素引失。主要由四个方面的因素引失。主要由四个方面的因素引失。主要由四个方面的因素引起的：自然老朽；正常使用中的磨起的：自然老朽；正常使用中的磨起的：自然老朽；正常使用中的磨起的：自然老朽；正常使用中的磨损损损损；意外的；意外的；意外的；意外的破坏破坏破坏破坏损损损损毁毁毁毁；延；延；延；延迟维迟维迟维迟维修的修的修的修的损损损损坏。坏。坏。坏。254.5 建筑物的折旧建筑物的折旧2 2、功能折旧、功能折旧、功能折旧、功能折旧是指由于消是指由于消是指由于消是指由于消费观费观费观费观念念念念变变变变更、更、更、更、设计设计设计设计更新、技更新、技更新、技更新、技术进术进术进术进度等原因度等原因度等原因度等原因导导导导致建筑物在功能方面致建筑物在功能方面致建筑物在功能方面致建筑物在功能方面的相的相的相的相对对对对残缺、落后或不适用所造成的价残缺、落后或不适用所造成的价残缺、落后或不适用所造成的价残缺、落后或不适用所造成的价值损值损值损值损失。失。失。失。3 3、经济经济经济经济折旧折旧折旧折旧是指建筑物本身以外的各种不是指建筑物本身以外的各种不是指建筑物本身以外的各种不是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的价利因素所造成的价利因素所造成的价利因素所造成的价值损值损值损值损失，包括供失，包括供失，包括供失，包括供给过给过给过给过量、需量、需量、需量、需求不足、自然求不足、自然求不足、自然求不足、自然环环环环境境境境恶恶恶恶化、噪声化、噪声化、噪声化、噪声污污污污染、空气染、空气染、空气染、空气污污污污染、染、染、染、交通交通交通交通拥挤拥挤拥挤拥挤、城市、城市、城市、城市规规规规划改划改划改划改变变变变和政府政策和政府政策和政府政策和政府政策变变变变化等。化等。化等。化等。264.5 建筑物的折旧建筑物的折旧例例例例题题题题：某旧住宅，估某旧住宅，估某旧住宅，估某旧住宅，估计计计计其重置价格其重置价格其重置价格其重置价格为为为为4040万元，破旧万元，破旧万元，破旧万元，破旧地面、地面、地面、地面、门门门门窗等引起的物窗等引起的物窗等引起的物窗等引起的物质质质质折旧折旧折旧折旧为为为为3 3万元，万元，万元，万元，户户户户型不型不型不型不好、没有独用好、没有独用好、没有独用好、没有独用厕厕厕厕所和共用所和共用所和共用所和共用电视电视电视电视天天天天线线线线等等等等导导导导致的功能致的功能致的功能致的功能折旧折旧折旧折旧为为为为8 8万元，位于城市衰落地区引起的万元，位于城市衰落地区引起的万元，位于城市衰落地区引起的万元，位于城市衰落地区引起的经济经济经济经济折折折折旧旧旧旧为为为为7 7万元，万元，万元，万元，试试试试求求求求该该该该旧住宅的折旧旧住宅的折旧旧住宅的折旧旧住宅的折旧总额总额总额总额和和和和现值现值现值现值。折旧折旧折旧折旧总额总额总额总额=3+8+7=18=3+8+7=18万元；万元；万元；万元；该该该该旧住宅的旧住宅的旧住宅的旧住宅的现值现值现值现值=40-18=22=40-18=22万元万元万元万元274.5 建筑物的折旧建筑物的折旧有关概念解有关概念解有关概念解有关概念解释释释释：1 1、耐用年限、耐用年限、耐用年限、耐用年限是指建筑物在受自然或人是指建筑物在受自然或人是指建筑物在受自然或人是指建筑物在受自然或人为为为为作用而作用而作用而作用而发发发发生有形或无生有形或无生有形或无生有形或无形形形形损损损损耗的情况下，所能耗的情况下，所能耗的情况下，所能耗的情况下，所能维维维维持正常使用的持正常使用的持正常使用的持正常使用的时间时间时间时间（年）。（年）。（年）。（年）。根据折旧成因的不同，分根据折旧成因的不同，分根据折旧成因的不同，分根据折旧成因的不同，分为为为为：自然耐用年限，自然耐用年限，自然耐用年限，自然耐用年限，或称物理耐用年限、物理寿命，是指建筑或称物理耐用年限、物理寿命，是指建筑或称物理耐用年限、物理寿命，是指建筑或称物理耐用年限、物理寿命，是指建筑物自建成到自然物自建成到自然物自建成到自然物自建成到自然损损损损坏而不堪使用的年数，与建筑坏而不堪使用的年数，与建筑坏而不堪使用的年数，与建筑坏而不堪使用的年数，与建筑结结结结构、所构、所构、所构、所用材料、施工用材料、施工用材料、施工用材料、施工质质质质量、自然量、自然量、自然量、自然环环环环境、境、境、境、维维维维修保养等密切相关；修保养等密切相关；修保养等密切相关；修保养等密切相关；经济经济经济经济耐用年限，耐用年限，耐用年限，耐用年限，或称或称或称或称经济经济经济经济寿命，是指建筑物自建成起寿命，是指建筑物自建成起寿命，是指建筑物自建成起寿命，是指建筑物自建成起预预预预期期期期产产产产生的收益大于其运生的收益大于其运生的收益大于其运生的收益大于其运营费营费营费营费用的持用的持用的持用的持续续续续期。期。期。期。在房地在房地在房地在房地产产产产估价中，采用估价中，采用估价中，采用估价中，采用经济经济经济经济耐用年限。耐用年限。耐用年限。耐用年限。284.5 建筑物的折旧建筑物的折旧2 2、建筑物的寿命分、建筑物的寿命分、建筑物的寿命分、建筑物的寿命分为为为为：自然寿命自然寿命自然寿命自然寿命是指建筑物从竣工是指建筑物从竣工是指建筑物从竣工是指建筑物从竣工验验验验收合格之日起到不收合格之日起到不收合格之日起到不收合格之日起到不堪使用堪使用堪使用堪使用时时时时所所所所经历经历经历经历的年数；的年数；的年数；的年数；经济经济经济经济寿命寿命寿命寿命是指建筑物从竣工是指建筑物从竣工是指建筑物从竣工是指建筑物从竣工验验验验收合格之日起收合格之日起收合格之日起收合格之日起预预预预期期期期产产产产生的收入大于运生的收入大于运生的收入大于运生的收入大于运营费营费营费营费用的持用的持用的持用的持续续续续年数，短于自然年数，短于自然年数，短于自然年数，短于自然寿命。寿命。寿命。寿