第四章-物业管理法律责任.ppt

第四章物业管理法律责任一、物业管理法律责任的概念物业管理法律责任物业管理法律责任是指违法行为人或违约行为人对其违法或违约行为应承担的某种强制性不利的法律后果。二、物业管理法律责任的特征1、物业管理法律责任必须和物业管理的违法行为或违约行为相联系2、物业管理法律责任必须有物业管理法律法规或合同的事先约定3、物业管理法律责任必须是对违法行为人或违约行为人一种制裁4、物业管理法律责任由国家强制力保证实施1三、物业管理法律责任的构成和归责类型1、物业管理法律责任的构成和归责原则涵义物业管理法律责任的构成物业管理法律责任的构成是指据以确定物业管理法律责任的法定要素所组成的归责条件。归责原则归责原则是指基于一定的归责事由而确定责任是否成立的法律原则，它反映了一国评价违法行为的特定社会物质生活条件和社会基本价值观念。归责原则的基础性作用主要有三：决定法律责任的构成要件；决定违法赔偿的范围；决定法律责任的承担方式。22、物业管理法律责任的一般构成(1)行为违法；(2)损害结果；(3)因果联系；(4)行为人心理主观过错状态。3、物业管理法律责任的归责类型(1)过错责任类型；(2)无过错责任类型；(3)公平责任类型。3四、物业管理法律责任的种类（一）刑事责任1、刑事责任的概念刑事责任是指行为人因违反刑法的规定、实施犯罪行为所应承担的法律后果，是由国家审判机关依法给予行为人相应的刑事制裁。例：物业管理条例第63条规定：“物业管理企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。”42、承担刑事责任的方式：刑事处罚1主刑：管制；拘役；有期徒刑；无期徒刑；死刑。2附加刑：罚金；剥夺政治权利；没收财产。5（二）民事责任1、民事责任的概念民事责任是指民事主体违反合同义务或法定民事义务而应承担的法律后果。2、民事责任的特征1民事责任是因为违反民事义务而承担的法律后果；2民事责任是一种以财产为主要内容的法律责任；3民事责任的范围与违法行为所造成的损害范围相适应。63、民事责任的种类11违约责任：违约责任：是指一方不履行物业服务合同义务或履行义务不符合约定，依法应当承担的继续履行、采取补救措施、赔偿损失等民事责任。例：物业管理条例第36条规定：“物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”7违约责任的基本法律特征有二：一是基于能以金钱来衡量、计算的合同当事人一定经济利益而产生的财产责任；二是可由当事人在法律允许的范围内自行约定，这也是合同自愿(自由)原则的基本要求。其他由法律直接规定的民事责任如侵权责任、缔约过失责任、因无因管理债务产生的民事责任等原则上不允许当事人自由约定。8 22侵权责任：侵权责任：是指在物业管理民事活动中，民事主体因违法实施侵犯公、私财产权和公民、法人人身权的行为而应承担的不利后果。例：物业管理条例第66条规定：“有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正，给予警告，并按照本条第二款的规定处以罚款；所得收益，用于物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的维修、养护，剩余部分按照业主大会的决定使用：（一）擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；（二）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；（三）擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。个人有前款规定行为之一的，处1000元以上1万元以下的款；单位有前款规定行为之一的，处5万元以上20万元以下的罚款。”9物业管理中的侵权行为及民事责任主要有下列几种：物业管理中的侵权行为及民事责任主要有下列几种：(1)(1)国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责国家机关或其工作人员因执行职务造成侵权损害的民事责任。任。(2)(2)法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。法人对其工作人员执行职务造成侵权损害的民事责任。(3)(3)因产品质量不合格致人损害的民事责任。因产品质量不合格致人损害的民事责任。(4)(4)因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任。因建筑施工或物业维修施工而产生的侵权责任。(5)(5)建筑物等物所有人或管理人的侵权责任。建筑物等物所有人或管理人的侵权责任。(6)(6)饲养的动物致人损害的民事责任。饲养的动物致人损害的民事责任。(7)(7)破坏、污染环境的侵权责任。破坏、污染环境的侵权责任。(8)(8)无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。无行为能力人、限制民事行为能力人致人损害的民事责任。(9)(9)因妨害行为而产生的侵权责任。因妨害行为而产生的侵权责任。1033违约责任与侵权责任的区别违约责任与侵权责任的区别(1)(1)违反原有义务不同。违反原有义务不同。(2)(2)保护的权利性质不同。保护的权利性质不同。(3)(3)构成要件不同。构成要件不同。(4)(4)对责任人的要求不同。对责任人的要求不同。(5)(5)对第三人的责任不同。对第三人的责任不同。(6)(6)赔偿范围不同。赔偿范围不同。(7)(7)诉讼管辖不同。诉讼管辖不同。(8)(8)诉讼时效不同。诉讼时效不同。(9)(9)免除条款的效力不同。免除条款的效力不同。(10)(10)责任方式不同。责任方式不同。1144违约责任与侵权责任竞合违约责任与侵权责任竞合合同当事人的违约行为，同时侵犯了法律规定的强行性义务，包括保护、照顾、通知、忠实等附随义务或其他法定不作为义务。在某些情况下，一方当事人违反法定义务的行为，同时违反了合同担保的义务。在某些情况下，侵权行为直接构成违约的原因，所谓“侵权性的违约行为”；违约行为也可能造成侵权的后果，此谓“违约性的侵权行为”。侵权关系当事人之间事先存在着一种合同关系，一方实施故意侵害对方权利并造成对方损害的侵权行为时，该加害行为不仅可作为侵权行为，也可以作为违反了当事人事先规定的义务的违约行为对待。一种违约行为虽然只符合一种责任要件，但是，法律从保护受害人的利益出发，要求合同当事人根据侵权行为制度提出请求或提起诉讼，或者将侵权行为责任纳入合同责任的适用范围。122024/5/22 周三134、承担民事责任的方式1停止侵害；2排除妨碍；3消除危险；4返还财产；5恢复原状；6修理、重作、更换或退回；7赔偿损失；8支付违约金；9消除影响，恢复名誉；10赔礼道歉。14（三）行政责任 1 1、行政责任的概念、行政责任的概念行政责任是指物业管理行政主体和物业管理行政相对人的行为违反物业管理法律法规而必须承担的法律责任。2 2、行政责任的特征、行政责任的特征1行政责任的主体是行政法律关系主体；2行政责任是基于行政法律关系而发生的。153 3、承担行政责任的方式、承担行政责任的方式1行政主体承担行政责任的方式：通报批评；赔礼道歉，承认错误；恢复名誉，消除影响；返还权益，恢复原状；停止违法行为；撤消违法决定；撤消违法的抽象行为；履行职务；纠正不当；行政赔偿。例：中华人民共和国治安管理处罚条例第42条规定：“公安机关对公民给予的治安管理处罚错误的，应当向受处罚人承认错误，退回罚款及没收的财物；对受处罚人的合法权益造成损害的，应当赔偿损失。”162行政公务人员承担行政责任的方式：通报批评；赔礼道歉，承认错误；退赔、恢复原状；停止违法行为；采取经济制裁措施；赔偿损失；行政处分；罢免。（行政处分：警告、记过、记大过、降级、撤职、开除。）例：物业管理条例第69条规定：“国务院建设行政主管部门、县级以上地方人民政府房地产行政主管部门或者其他有关行政管理部门的工作人员利用职务上的便利，收受他人财物或者其他好处，不依法履行监督管理职责，或者发现违法行为不予查处，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予行政处分。”173行政相对人承担行政责任的方式：承认错误、赔礼道歉；行政处罚；限期改正；责令停止违法行为；恢复原状、返还权益。（行政处罚：警告、限期停业整顿、暂扣或吊销营业执照、没收非法所得、罚款、行政拘留等）例1：物业管理条例第61条规定：“违反本条例的规定，物业管理企业聘用未取得物业管理职业资格证书的人员从事物业管理活动的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令停止违法行为，处5万元以上20万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。”18例2：住宅室内装饰装修管理办法第34条规定：“装修人因住宅室内装饰装修活动侵占公共空间，对公共部位和设施造成损害的，由城市房地产行政主管部门责令改正，造成损失的，依法承担赔偿责任。”第35条规定：“装修人未申报登记进行住宅室内装饰装修活动的，由城市房地产行政主管部门责令改正，处5百元以上1千元以下的罚款。”194 4、物业管理行政相对人违法行为的种类、物业管理行政相对人违法行为的种类11物业管理企业的行政违法行为物业管理企业的行政违法行为(1)非法经营行为。(2)不正当竞争行为。(3)擅自作为行为。(4)不履行或不忠实履行管理义务的行为。(5)损害消费者合法权益的行为。(6)其他违反行政管理法规的行为。2022业主委员会、业主、物业使用人或者其他单位、业主委员会、业主、物业使用人或者其他单位、个人的行政违法行为个人的行政违法行为(1)决定违法行为。(2)擅自作为行为。(3)不履行法定应为义务行为。33开发建设单位、售房单位的行政违法行为开发建设单位、售房单位的行政违法行为(1)未履行法定前期物业管理义务的行为。(2)不履行物业移交法定义务的行为。(3)不履行物业维修专用基金代收代存法定义务的行为。(4)其他行政违法行为。2144妨碍管理的违法行为妨碍管理的违法行为妨碍管理的违法行为是指行政相对人妨碍、阻扰国家物业管理行政主管部门等有关行政管理部门和其他享有物业管理监督权的主体，依法对物业管理实施的客观管理监督事实行为。大致分为两类：(1)妨碍执行公务的行为。(2)妨碍实施监督行为。22五、几种具体情况下的法律责任五、几种具体情况下的法律责任（一）、关于物业权属方面的法律责任（一）、关于物业权属方面的法律责任1、违反土地登记规则的法律责任2、违反城市房屋权属登记管理办法的法律责任（二）、关于物业使用方面的法律责任（二）、关于物业使用方面的法律责任1、违反城市异产毗连房屋管理规定的法律责任2、违反建筑装饰装修管理规定的法律责任3、违反住宅室内装饰装修管理办法的法律责任23（三）、关于物业交易方面的法律责任（三）、关于物业交易方面的法律责任1、违反城市房屋租赁管理办法的法律责任2、违反城市房地产中介服务管理规定的法律责任（四）、关于物业管理方面的法律责任（四）、关于物业管理方面的法律责任1、违反城市新建住宅小区管理办法的法律责任2、违反住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的法律责任24本章复习思考题：1、什么是物业管理法律责任？它有哪些特征？2、物业管理法律责任的一般构成因素有哪些？3、物业管理法律责任有哪些归责类型？4、试论物业管理法律责任的种类。5、物业管理的违约责任与侵权责任有什么区别？6、承担物业管理民事责任的方式有哪些？7、物业管理企业的行政违法行为有哪些表现形式？252024/5/22 周三26