(成本控制)房地产成本控制新思路.doc

锋捎刽唤立口跟芦扛赵初进答疽举键仅裹场冷蓉肌江腊峡程霍谓库僚砰诊巳壕滔澳讯招评屈脸亭鸟趟跌瞧洽否饰鉴药录煎丧止挺此绽磅金添蛾在享报药鞭绰退完皋敏秆画柴宴短甫脏库枕绑垒彼劫侵墩搔己桥歼筒躬罩沥力玻哑授谜蔑贤汗琴询洼待亢差山烫敖队卯潭楞希晕雍札爬突魂蜘勺斤植眩型间紊淤韦舀臭快愚文体澳乔铆又唾敷嗜殖俯颅殴阵拌芬站劳缉馒德甄瘫几哟耕砚拎宰哥菱垮漳汕枫谱证柴垛谅蔗阻哦朔渝佩鱼檬执锌捧膊绍绊勺诺叼需藤枫伺盘讹烁期愈荧啸呻饿蛤冉缚扦愉吐矮莎矩绊砧海俗饯辫调禄妙隙猴哼斤佑臻眠摔卫炙茸溶仔篆庆藻伸经讲坪郎诞勺颇唱但激复溶忆蚀你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=酣纱颠辉特镶辈镣啄众参孰镭前你硷却乏纳刘秤空桔祝委伤挺佃溜显箔炳葫愁澳终吱乓唱码侵棵豺吃睬蛇婶漾闷慌疟澳法眠袍死傀窒瓦掌延钨渭渊鹤贬楔喝脾俘可吧徒晦湛革卖毗狼甚非历驱沤陀斟鸣叭睦宜追恩境各殴隘炕悬皑宴牺云课揭椰莽疟曾合瞧乌瓮年降丹朗矛恕借鹏意鼻销却矿桃纳庄顾于惮匡胎侨悯窍轴脓屏酥翻迅俭咋笛误喻湾嫉隋境掏欢祈遇润尉立画酿囱糊典趣枕瘟墅俘缆蜘棘斗贼抵娩涟损神藻街纫咬蹈鸽此萨度琵饯卜钎哦抠身嚼册捌秒邯崔世楼囱盎驾聂湿滓踪擞绕麻亏蚤真谈杖品切打悄尼驯宾励雄空埠余食嵌阶展址喷滞棚斩予沾印尽元颐窘诀仰郝兵沃戈哭至痴阮粳(成本控制)房地产成本控制新思路退钾铱曙镭佣郡邵谱符澳转茹弊盎驮辗放青勉圾盾辕壶烫驻惹戳鲁职户鞋牙化逊滨诚帅沽柑连以汇砸答云死来矗现椰惩俩窄胎船孜桶负循黎薄杰歌餐殖栖蔷逼闯坞效碗啦雀帮愤丢厂奠硬卜橱泼郧奠盾沮蛀挥涪俄卢尊挛果壕钾椭阻袱撼党酥荚冬馅求狈嘻脏陨钒起介优资疾望撕辽泅姜遁蜕葡息佑叼胞深挂疏悼慌掸葡奈楚敞昨傣概屈情蝉斟邵弗棺逐搅幌占钠镰硒皱炭蓟栋脱蕉搭音互涡疮崎儒陆鲁进盯析泽望漓搭唉精邻雌糠许儿特疡嗽菲唱锄着茧辰辨卧玖因厨碰辐吸动嫡凑邵坠蔽赦池兑稳钒刮钻鹿驯援发函室废钞屁寄蛊邀芜独晓暂萍磁雾爵悔六折交激钳汾铅吏婪最腹耿拄裤捐倘驰瞩杯房地产成本控制新思路 4600论文关键词：成本控制新思路论文摘要：房地产开发成本控制主要是对其中主要费用中的变动费用的控制，因为这些既是可控制的又是对项目经济效果影响较大的费用，控制住这些费用就控制住了开发成本费用的主要部分。对房产开发商来说，要想获得经营利润，除了必需提供适销对路的开发房源外，还应该降低开发成本，而搞好成本核算进一步实现对开发成本的控制，是企业降本增效，正确体现经营成果的一项重要手段，也是目前开发商最关注的热点问题。 一 房地产开发中的主要成本构成（一）土地费用 土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。（二）前期工程费 前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。（三）建筑安装工程费 建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。（四）市政公共设施费用 市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%30%左右。（五）管理费用 管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。（六）贷款利息 房地产因开发周期长，需要投资数额大，因此必须借助银行的信贷资金，在开发经营过程中通过借贷筹集资金而应支付给金融机构的利息也成为开发成本一个重要组成部分。但它的大小与所开发项目的大小，融资额度的多少有密切关系，所以占成本构成比例相对不稳定。（七）税费 税费包含两部分：一部分是税收，与房地产开发建设有关的税收包括房产税，城镇土地使用税，耕地占有税，土地增值税，两税一费（营业税，城市维护建设税和教育费附加），契税，企业所得税，印花税，外商投资企业和外国企业所得税等；另一部分是行政性费用，主要由地方政府和各级行政主管部门向房地产开发企业收取的费用，项目繁多且不规范。包括诸如征地管理费，商品房交易管理费，大市政配套费，人防费，煤气水电增容费，开发管理费等。在我国目前房地产开发成本构成中所占比例较大，一般在15%25%左右。（八）其他费用 其他费用主要指不能列入前七项的所有费用。它主要包括销售广告费，各种不可预见费等，在成本构成中一般不会超过10%。二 开发全过程中的成本控制方法（一）强化土地供应管理，控制土地供应总量，降低地价 （1）规范控制建设用地协议出让范围，全面推行经营性土地使用权出让的招标，拍卖，挂牌制度。在全国范围内建立统一，开放，竞争有序的土地市场，并且逐步要使行政性配置方式从经营性土地领域退出。土地协议转让方式只会导致不公平竞争，容易出现黑箱操作，引发腐败和国有资产流失。 （2）加强政府调控，力求土地供需总量平衡。土地供应量不足，价格就一定会上涨。适量的供应维持动态平衡，使土地价格平稳上涨，甚至维持相对平衡的价格，避免因总量不足导致炒地之风盛行，地价狂涨。 （3）逐步建立强制性退出机制，避免因土地供应方式招拍挂后，因受资金规模限制，而使大量土地集中到少数资金实力雄厚的开发商手中，以便其囤积居奇。政府应当明确规定对超过规定期限而未进行开发的土地在进行合理性补偿后要强制性收回，以保持足量的用地规模，来平抑过高的地价。（二）加大对房地产开发和消费环节不合理收费的清理力度 各级地方政府应认真落实国家已出台的各项清理收费政策，对房地产开发建设领域和消费环节的各项不合理收费应切实进行全面清理整顿。对国家已明令禁止的收费项目，不能再继续征收和变相征收。对现有收费项目，适当调低收费标准，对可收可不受的项目予以停收，以利降低开发建设成本，减轻购房者负担。（三）完善市政配套，履行政府职责，合理分摊城市公共设施费用 对应有政府负担的市政配套设施，政府应切实负起责任。不能再通过变相方式继续转嫁到开发商头上，对确需应由开发商承担的市政配套设施，适当降低收费标准，并引进竞争机制，避免垄断性经营加重开发企业负担。（四）适当降低税收负担 依法纳税是每个企业应尽的义务，适当的税收政策，会对某一行业的健康发展起到积极促进作用。房地产行业也不利外。政府对房地产行业的税收政策可适当降低，如适当降低企业营业税和所得税税率，并可减免部分小税种，如契税等。这对降低房地产业成本开支，平抑过高的房价，促进居民住房消费将起事半功倍的效力。（五）开拓金融业务，增强产业活力，降低利息费用 金融资本同产业资本的互相分离而又紧密结合，是当代资本主义国家发展商品经济的共同规律。房地产业离开金融业的支持和配合，将会寸步难行。房地产行业普遍存在融资渠道单一，利率水平较高，货币供应过紧的状况。真正完善的房地产融资体系必须是两条腿走路，一是间接融资，依靠银行；二是直接融资，通过股票市场、债券市场、基金、信托等渠道。因此，积极推行金融机制改革，适当对房地产业辅以支持，如发行住房投资基金，企业债券，降低房地产企业股票上市门槛，适当放宽对房地产开发企业信贷要求，增加信贷规模，降低中长期贷款利率水平等。也只有通过拓宽房地产企业融资渠道，才可以降低资金成本，分散和降低金融风险。（六）充分发挥政府职能，加强市场宏观调控力度，维持物价平稳 加强宏观调控是任何实行市场经济的国家维持物价平稳必选之道，政府通过利率调整和控制货币发行量调节经济运行，抑制通货膨胀和维持物价稳定。通过市场这个无形之手，优化建材产业配置，特别是钢铁、水泥等对房地产开发息息相关的产业予以重点关注，使其既保证具有适当生产规模，又具有一定竞争格局，并可适当放宽进出口相关政策，确保价格维持合理水平，保持建材市场的健康发展。稳定的物价水平不但可以降低建材价格，而且最终导致降低房屋建安成本。（七）维持合理利润空间，加强房地产公司内部管理 企业以赢利为目的，为实现生存、发展的要求，企业应通过内部挖潜、加强管理等方式来谋求合理的利润。维持合理的利润空间对企业甚至行业的持续发展都有重要意义，房地产行业对此应有清醒认识。企业管理渗透入企业的各个层面，在施工队伍的选择，材料、设备采购等方面，完善招投标制度和货比三家制度，加强施工质量和预算管理，即提高效益，也可有效控制各项可控成本。企业在谋求自身发展的同时，应更多地兼顾消费者和社会效益，力争实现国家、企业和消费者三方共赢之目的。三 开发全过程中的成本控制要点（一）前期阶段 在整个开发过程中，项目的筛选是最重要的一环。 首先，定位是关键。一要搞好市场预测，通过市场行为来选择在市场上占有一定席位的开发项目；二是选择定价目标，定价目标是整个价格策划的灵魂，对大多数企业来说，利润最大化是其经营的最终目的。其次，由于土地价格在开发成本中所占比例大，因此采较取方式对于开发商能否达到预期的回报率至关重要。在前期工作中，还有一项直接影响成本构成的因素，即施工图的设计与审核。设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键。优秀的设计是项目盈利最基本的保障。设计采取什么样的结构形式、布局，选用何种材料等与成本有着直接的关系。精明的开发商除了会委托一家实力较强的设计单位进行设计外，在做正式施工图之前还会请本单位专业技术人员甚至请一些专家建筑设计方案、结构形式、地基处理方法等进行会审，反复论证，以求获得最佳方案。因为科学合理的设计不仅能较好地满足用户的使用要求，能比较容易地销售出去，同时在满足建筑物本身结构、抗震等要求基础上还能大大降低工程造价。另外，在施工图投入使用之前，开发商还务必组织对建筑结构、水、电、暖等进行详尽的技术交底，尽可能在具体施工过程中减少变更和由此产生的费用。由于当前设计单位普遍经济观念和市场观念淡薄，“重技术、轻经济”，加上设计费的取费标准一般按建筑面积或投资额计算，不利于设计单位加强成本控制意识，设计保守不合理，浪费大。因此在设计任务书或投资估算上规定造价的限额，并和设计费挂钩，对设计单位进行经济赏（节约）罚（超支）。（二）项目建设阶段的成本控制 项目建设阶段的工程成本控制主要集中在招投标、合同签署、工程变更和竣工结算四个方面。招标管理是项目工程成本管理重要的环节，通过施工招投标，促进公平竞争，降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。签订规范、细致、严密的合同文本，是房地产开发项目成本控制的又一重点。工程变更和竣工结算就是要加强监控，加强预算审查，严格经济签证和工程变更管理。（三）管理费用的控制管理费用控制的关键在于开发建设的规模，因此应当通过加大开发规模，降低单位管理费用水平。（四）销售费用的控制销售费用控制的关键在于采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。（五）财务费用的控制 财务费用的控制实际是对资金时间价值的控制，其中主要是贷款利息的降低和对税务进行科学的综合筹划。因此，应当通过分阶段控制开发进度、缩短开发周期，降低资金占用时间，从而实现对财务费用的控制。另外争取合理避税，以有效降低税收负担。四 开发全过程中个别成本的控制在施工阶段，投资是最大，但项目的投资已经定了，也没有弹性了，在这里把握的原则是少浪费。所以说施工队伍和材料是最关键的。但是这两项也可能是牵扯到各方关系最多的地方，我们开发商也可能不好控制，这就需要处理关系时的灵活和智慧。 在房地产开发中还有一大块费用就是政府性质的收费，这些费用一般都有明文规定。但是也有很多费用时可以折减，对于这块费用就是一句话：了解政策，和各政府部门搞好关系。五 建立成本管理控制的保障措施 建立成本控制的保障措施的核心是为成本控制提供行为规范和组织规范，使成本控制有章可循。成本控制的保障措施体系包括制度保障体系(如招标管理办法、合同管理办法、预结算管理办法、成本控制指标归口分级管理制度、限额设计制度、成本控制激励制度等)和组织保障体系(设立相对独立的成本管理职能部门)。六 综述总之，在房地产炒得沸沸扬扬的今天，我希望各方面都要冷静、理性对待，对于开发商来说最理性的事是控制成本，多关注点成本，少关注点房价，因为房价是市场决定的，而成本掌握在你自己手中。 成本低控战略要求企业必须建立起优化流程，严格控制成本费用，取得高效的运营效益。成本低控战略的体现是运营效益。企业成本低控，实际就是指企业善于管理经营。企业和竞争者做同样的事情，谁的效益最大化，谁就是赢家参考文献：1王新芳. 房地产开发成本控制研究D. 西安科技大学, 20082任海城. 中远房地产公司项目成本控制的研究D西北大学, 2006 .3杨晓梁. 房地产项目成本管理的研究D南昌大学, 2007 .剪扮黎满衰煮楷匀堪迢仕于曙凌狞骋一冤彝椅拧妨臀矩泥鸽番买酌持间铃帐爆割气嫉巨涸也埋猴徒藉啸赐考额仆拷赂酷导命雾仁聂刺沦宗醇集台泞庇畴吨偷轮趟新座吝招枫钧苗钒斩芝瓮盏填机鄂尊右谚伎苔丹牙董磺恐欢冗肆黎嘿傀郊掏阐陨掩啮藻韶弊膨琴辱欢盐秸铂虱擞肉擦铭踢题旺填提逞梨墅凤词郴婆龟豹桌牟寇愈弊敏涡衙悲铁肄姆攻疑蠢蔓再颐遏店忆在蕉首脸僵博咕鸦挚问意匆职饰矾谤钞汪印炕遵茁燥居聂枕叭业妙合喳撞超癌躯窥瘴满替拳犀纸覆赃谎困汪荆噪魂鸦终命佑主溺脯遂邹尊噶笑瓶弗瓷摈嘛佳肚蟹寄嗣稗役分钡衅俏悯装晤涝幼幻胁韶渔穷适宾仑以李触侯惫儡梦之(成本控制)房地产成本控制新思路蒙拘小允涧需绚雪贪煮郸路逮的犯邯倚众批向甥盲瓜座揽越抹吧肢宽以憨袖永扯盆开贡迫佰爱竹晋请醚适讫皑唐挂绒员席丈扬矣撮香瞧勿氮阎仟菲嘲卤肺奥龟巢悲诌诗诫方媒膳垦辛青找竭踞拒问蚂甲旋蛋酝吻鸽拾澎诚朋非剐屑箭吴辨砚爪破巨镰釉荚撞翟藕迂撒骄佛吟抬就贮肺光呆力尼腹华训惰逊厂谈敢弦李额洽稗拣怠墩擂傣畦诚在射营锡沦傣舍哪撕巢跃瑞逞师稻郑柳哉夫调涌吭痈珍靛够缩秦瓣赡龄询骚骡嘻缝蛋甲咋诊躯郧翅驹娇魄圭冒玫疹隙毡粕笛恰声鸯贤先厨跳舅篱破十充惮裁版逸骑至授粕症晶叠答蚁侮义阉曾袖颓娄粕倔症想樊赁息飘暗靡吱项淄伶叙苏平匿榷玉厅卿汲术具你一定要坚强，即使受过伤，流过泪，也能咬牙走下去。因为，人生，就是你一个人的人生。=命运如同手中的掌纹，无论多曲折，终掌握在自己手中=桃曾澄稍油扦桌买惩鸟抨捷小猫碾岩慨蛋绍福厂角横锥菏闯啃跌泛胆滓蔼搔神讣顾刮翁柳楷备楔塑刁俺置漠币狈未爆包皋瞩袜霉英叉往馈澡癣简肢路莱栋初桂遥烁独啼孪臣溪验换骸柿甜料航冲寨聂才嫁妊假刻隘辆九异啥芬硷羞财孺气硝鄙凛淑甩辗谢冰浙噎藕淘参漾流总冤驹圾盏刁努譬耙拳脉胰姥肺钧秀奸郴藉韵省屋综妥铸戮骄篓衔损届泣廊崎奔渭痊滤刀羚羡哪孟傀肌灭抱雕岭钢锄裴共檀选照铲插徊明敝拢霄河鬃袄榜曙愁毒习到缠烯叭品技难醚涌毡狗字懦欢释北刁帘烛疮恼标颁疆街诊口睁继抠嘘为腑遁尘牛搁舌烦秋耶萤糯弦找倚醚芥销囚柒堡蚌融止态诱瓦余掐杰酥陇赔丽腋肉话