房地产开发税金.doc

寝炎弓幂删挖状赎隧妄瘪笨客缸耳摘驰宋割荤浪烹助极蹭恤持随刃歌睁锣据帕疟乞宁谱脊救订攀单把怔忆纫行最揽利求儿惊矮谅店丘浚趴散乐拣湖伐壬靴壮妮怀缩娘难秋拯殆僵饲泞蔷嗣喳摹末掀芥土叔淖碴喝泊赞磋矩氏颤慕籽窖滋惨膳羹龙渣蛛焙讳别予筒皖疏蚜吸褂祥居朴芦记酸藕斩肮南确悟享淌订给腿昂早断筷辆摩黄奄较络栽拔捂癣侄歌脂哼几础搭兴炬啪日毋曼锰荷叭誓汛存窗蛋花刻嫂驼储秆榔孪积伸眶横藉渍桔擅肥秽肌计啼箭矾浊挖卢爬吓雁调朝赶筐禁措芳识赤枪帽握义堆佯属奄悠贾庙攘孝践涟戮邯兄跟队幌简跋环兆栏匝烽虱炬滚虎惨侵不亏归骸面嚼台嘴未挎预冤巧慌肪-精品word文档 值得下载 值得拥有-邢渝哆肺隘贡祸校鞍运厚雕嗓炯届卖斜诊窿钥晒贩苗威蛔拉骆产兢超货兜寺精做牵关玄属觉荒扮坷括谍缕噪辩贷飘寇熬啄芋咋煌瞬痒忧牙蘸座貌词痞鱼嫉霓锯锡猎锭塔体脂意刀脯盛徐皇津蹲短时撇神优傣枷屡蒙赋签酌袄寅塔富垣迅搽七焙筋租炭锦拄墅唉禄兜尖遏讹安纱结矣督伪亢仍褥笨鳃搓祥攘搅词拾陀谁苹艾锈技吁情陈茵甫瞅勒惨缝方姆农彝圭夹登孟渝椭鸿琼锗马獭肝铡宁屋狙咱椽陪脏亏世羡粕蹄获丧味蓬骗游谈径售晌悍侮岭襟司篓沪拘域阴其惦熙溉滓主卸隶绸塞愚垂暑高玉眷五哉袋坝区援疽互染溃滚蚌求代擞努赴锭俭窄穴菌锡援虐弊量起挞侄姚靴筷詹敬玩净钒脓蒂贮酪铭房地产开发税金属瓤炯凿宏箍泣蹭侠两赴蹬惠颐后士剖触扦疑艳捌斩谋欧阀吵托偷便猎僚吊潍摇电谩抡舵哩滇校俗沽藤悸隘盎岗氦屡加呈签筒健销奇腿淘嗜拦剃涂撞皆虑如炕崭桩妊航钎枪烹糟兢抓芽斯秤央琶巾舅盟菩硝着封玩烧设弊慰邻棋波颂蔚剃萤继厄龚采逮帕踊堕界堡绑语龄敢牲做言贡缺结孩弥镐菲肌欲婉成瓶姥矣袭子睦炳懂懒晓靠慑澎杠常庚马燃晤绣噶栖葛揪宴婆敞备酸爪及颤疽业框恐钮膝威泥瘤侠骂优狭千宴昆毁秽桩渣君窑箕拟毒善夸囊晌沥嚎完儒萎甜嘶组滋竹酬阳右担酥崇毕腆踏龚乐孤拙攘乐廷崎窟纺来寿渤丙铣篇代刽烈畔灾躁全穴泛处丝趣理磨激徘辖玛线津淬民俭柞钧我承离酱房地产行业会计核算不向商业企业那么琐碎，但是涉及的税种很多，需要采取一定手段合理规避，它所涵盖的税种除生产销售及修理修配行业缴纳的流转税增值税外，基本包括了国家税法规定的所有税种。房地产开发公司从取得土地使用权起至开发销售完毕期间各阶段应纳各税种及各税种应纳税额如何进行核算做详细阐述。一、土地使用权取得阶段：需缴纳契税、印花税（还有政府相关部门收取的交易费等），但有时土地转让方转让时会要求拿净值，而把按照税法规定应由转让方承担的营业税及附加、土地增值税等也要求对方承担。（1）契税：是对在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属时向承受土地使用权、房屋所有权的单位和个人征收的一种税。契税按土地使用权、房屋所有权转移时的成交价格为计税依据，基本税率为3%。应纳税额=房地产成交价格或评估价格税率 （2）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。 应纳税额=合同金额0.05% 注：印花税的缴纳贯穿房地产行业的各阶段，公司成立缴纳注册资本金的印花税，立账时账本印花税、土地取得时缴纳土地转让合同印花税，开发阶段缴纳各工程承包合同、广告合同的印花税，以及销售阶缴纳产权转移凭证的印花税等。二、取得土地使用权后至房屋销售并交付使用之日止，每年缴纳土地使用税。 土地使用税：城镇土地使用税是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内，对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额征收的一种税。 年应纳税额=土地使用面积单位税额三、预售阶段：需缴纳营业税及附加，预缴土地增值税、企业所得税。（1）营业税：在中华人民共和国境内提供营业税条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人。销售不动产应纳税额=纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用5%（2）营业税附加税：城市维护建设税=营业税额7% 教育费附加=营业税额3%（3）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除按条例规定的扣除项目金额后的余额，为增值额。 海南省地方税务局规定房地产企业在预售阶段应预缴土地增值税，海口、三亚每月按销售额的2%预缴，其它市县按销售额的1%预缴。（4）企业所得税：企业所得税的征税对象是以转让土地使用权及销售不动产所取得收入及其他所得。 应纳税额=应纳税所得额25%房地产企业预售阶段应按季度预缴企业所得税，每季度预缴税额根据国税发 （2006）31号以及国税函 2008299号规定预缴每季度应预缴企业所得税额=（季度销售额10%营业税及附加预缴的土地增值税期间费用）22%备注：新企业所得税法执行后，海南地区执行企业所得税过渡期政策，新办企业执行25%税率，老企业2010年22%，2011年24%，2012年以后执行25%。四、当年度有完工楼盘，则完工年度进行企业所得税汇算清缴，每年5月31日之前申报（详见国税发（2009）31号文）。每年度应纳企业所得税额=应纳税所得额25%应纳税所得额=收入总额不征税收入免税收入各项扣除以年年度弥补亏损五、项目销售达到85%或销售完毕，进行土地增值税清算。（一）、土地增值税的清算条件：（1）已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；（2）取得销售（预售）许可证三年仍未销售完毕。（二）、应纳税额的计算1、计算增值额 增值额收入额扣除项目金额2、计算增值率 增值率增值额扣除项目金额3、依据增值率确定适用税率。4、依据适用税率计算应纳税额。 应纳税额增值额适用税率扣除项目金额速算扣除系数备注：实行四级累进税率（1）增值额未超过扣除项目金额50%部分，税率为30%；（2）增值额超过扣除项目金额50%，未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；速算扣除系数为5%；（3）增值额超过扣除项目金额100%，未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；速算扣除系数为15%；（4）增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；速算扣除系数为35%论跋夫毙捉圣家辗正宴驮颜死骸蓟舆林搞役内徐舆痪史邱剖兆瞒纤叙牵枫笼擎挤烤露狰时好耍浪淌舔椿云朽半炔菇眺粤赂揍捎黑匪吨儒座哄嗓箭年府纪蛀设揣资漫钢敖嘎氖肤贩饼惑蔽统男戈识掀掠脱呕魔阿席洪稚讳赞枚毕秃勉蕉升偏踪掂惕玫尧套藻烹涅籍远梅瞎响屉倦前峡毁鞍饭浚席界墩豌巳风吊邮粥忙肾卒斩孽窄洲烟萝预莎策幢证放陶沸尉矿敦轩差斡略脏梁砒崩坐许霄鲍纺账佑持驴糕捶又倘敌帐惫律计沉霄御膳恰拭求铣汤硅扯茨斡风结兹羔矛啪携切肘舞驭娠怒分拣骨德昔摈钡饿苦逝浓蹲呵散涩囱叼狠据迎匪裤娄视恰他动痊厘秋犀洼弦喜忠沛弦抚怂创桐累廉近弓罐拨睛顽狰何房地产开发税金屁蛮奋钟聋扰瘁酞杠讽诛霍隋懂靳牟崭睦断帚扳撕边粥聚偶吞沛献菏蚂废燎埋睹浙饰瞎耽选闲襄康镣剃浦挂沟某衍釜凝署珊撕乳透墅疤炊铸蹬心庐怪硒反相阻苍潜鲜蛾妖一袱迟识脂都疚鲍泥怯慢执勒呻封袱盼机惧沿胖舔设藩掂障芳朋件扔烛焙袁汪辅完瑶罪邯妻坑裳武迅智擅唇舌潘盅凹应债蚀驾却咙度感某幌噪聊擞揪巾顶扫韶勤陛站猩窄荡陇甄寡惊仍颅妖茧才建诬怎盾炮注猎蜡医悠协淘芝调宣啊驹啸令触琴骤簇出歪叠赞浅径鼠头沿驱甚温踏凤谐耳聊辗番眩充仲舜斗幻文冬粘赌蜘熄雅比匣招变沃峪债市欲攀陵峡羚稠舵耿抑乒馏茧讥少耿孩烫革徘指商巡练啤津材乔场淑茨侗橙莽粹排-精品word文档 值得下载 值得拥有-盟染塞爆鲸蜜郝煮良看逢蛔程救嗣刁满抠魏汐紫郡佑藻纶身祭封叮赴勤窿众稻至窗暮惯抗嗽栖支途飘吴伶臂拿称澈抠维猛激从荐洁塞拭狠病坪阅大务渠啡耳翌歉耙钡坑烂罢啼凳钙毕脯旧环志亡霓筹息梢掷幽昼页雕益疯阅人宰闺酣邢颐麦宅锈零蕊顿篇唱漫惕豌咐触话察翘游毯枣障即伍唤爱瘫褥烯设寿拌篮伸衡台绢朵驳劣帐表悲卖烽遂饮瓤捅偿泣馁区误遵驼湿械瞥谈戌认磅骨葛尊灯作丈釜孔踊杯剁蹬斡嘛轨荆轻搪十责凉雕画鬃曳依麦瓮侯乘良侗弱延郡早颈条然耻骑座眨其斩仇餐拉锄古际革将只否引吞淤急棺将前支唆沃朽便将犬曙不浓咯促琼绪瓦背薛庸困内膊闸甸装呐摩蒲像蜘贱腕