2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(5)-中大网校.doc

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2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(5)
总分：100分 及格：60分 考试时间：120分

一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

(1)某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息，到期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（　）。

(2)计量估价合同是以（　）和单价表为计算包价依据的合同。

(3)（　）是敏感性分析的最基本方法，使用这种方法首先要假设各因素之间相互独立。

(4)在目标市场的选择模式中，企业同时向几个细分市场销售一种产品，属于（　）。

(5)横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（　）的方法。

(6)中国房地产市场的发展急需扩展房地产（　）渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。

(7)不能为金融机构提供建设贷款担保的是（　）。

(8)大型复杂工程详细可行性研究的研究费用一般占总投资的（　）。

(9)房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是（　）。

(10)下列不属于房地产投资项目经济评价静态指标的是（　）。

(11)某家庭以抵押贷款的方式购买了一套价值为30万元的住宅，如果该家庭首付款为房价的20%，其余房款用抵押贷款支付。如果抵押贷款的期限为20年，按月等额偿还，年贷款利率为6%，月还款额为（　）元。

(12)张先生以10万元的预付款购买了一套时价为100万元的期房住宅，一年后该住宅交付使用时，现房价格涨到了120万元，那么，张先生预付款的收益率为（　）。

(13)开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期超过一年，则其到位资金原则上不得少于工程合同的（　）。

(14)某开发商向银行申请了利率6%，期限为10年，按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第一年的还本付息额为（　）。

(15)考虑房地产的投资特性时，一般认为购买销售自行车的店铺比购买生产自行车的厂房的投资风险小。这是因为前者比后者具有（　）。

(16)基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，决定基准收益率大小的因素主要是（　）。

(17)当开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的是（　）。

(18)决定投资型房地产购买者愿意支付价格水平的最主要因素是（　）。

(19)地产的价值就在于其位置，是房地产投资特性中的（　）。

(20)在房地产开发项目策划中，主要考虑项目所在地点的交通、城市规划、土地取得代价、拆迁安置难度、基础设施完备程度以及地质、水文、噪声、空气污染等因素的分析与选择是（　）。

(21)（　）REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收人。

(22)某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是（　）。

(23)（　）是物业可以获得的最大租金收入。

(24)甲、乙两个房地产开发企业的资产负债率分别为75%和80%，从房地产开发贷款的风 险来看，乙企业比甲企业面临更大的（　）风险。

(25)房地产开发企业发生的年度亏损，可以用下一年度的所得税前利润弥补，下一年度税前利润不足弥补的，可以在（　）年内延续弥补。

(26)下列风险中，属于个别风险的是（　）。

(27)某开发项目规划建设用地面积为3 000 ㎡，总容积率为5.5，已知项目开发周期为1.5年，购买土地使用权后即开始建设，工期为1年，租售期0.5年；地价为1000万元，购买土地使用权手续费为地价的1.5%，项目开发成本为2000元/m，开发商市场推广费为开发成本的3.5%。贷款利率为10%，销售代理费为销售收入的2.5%，销售税费为销售收入的5.48%，项目的平均售价为5000元/㎡，项目可销售面积的比例为90%，开发商的成本利润率是（　）。

(28)财务杠杆效应是由于（　）引起的。

(29)某笔住房拆押贷款按月还本付息，其月利率为0.5%，通常称为“年利率6%、每月计息一次”，即“名义利率”。当按单利息计算时，名义利率和实际利率是一致的，按复利计息时它们的关系为（　）。

(30)房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（　）。

(31)王某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积波及系数计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积30㎡，外墙面积6㎡，单元间分隔墙面积8㎡，公摊面积3㎡。那么，可出租面积应为（　）。

(32)不需任何刺激需求的费用，就可以实现的基本销售量，又称（　）。

(33)某市上期房屋预测销售面积200000㎡，实际销售220000㎡，平滑指数为0.43，则本期预测销售面积为（　）㎡。

(34)建筑物内可出租面积与总建筑面积之比称为（　）。

(35)某家庭预计在今后10年内的月收入为16000元，如果其中30%用于支付住房抵押贷款的月还款额，年贷款利率为12%，则该家庭有偿还能力的最大抵押贷款的申请额是（　）。

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）

(1)影响房地产市场区域形状和大小的关键因素有（　）。

(2)有关风险估计与评价常用方法的描述，错误的是（　）。

(3)房地产开发程序可以划分为（　）等阶段。

(4)房地产投资决策分析的主要工作包括（　）。

(5)从物理形态上划分，作为房地产投资对象的房地产资产的类型主要有（　）。

(6)按投资业务划分，房地产投资信托基金分为（　）。

(7)房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发，希望获得的利益有（　）。

(8)在计算房地产投资项目的偿债备付率时，可用于还本付息的资金包括（　）。

(9)在右图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采用复利系数标准表示法表示，正确的是（　）。

(10)房地产投资项目经济评价指标体系中，属于房地产开发投资清偿能力指标的是（　）。

(11)根据房地产市场自然周期的理论，商品房租金增长率上升是处于自然周期的（　）。

(12)企业确定广告预算的主要方法包括（　）。

(13)下列有关经济寿命的描述正确的是（　）。

(14)金融机构在融出资金时，要遵循（　）原则。

(15)开发商在将工程发包给建筑承包商时，不仅要考虑其过去的业绩、资金实力和技术水平，还要审核承包商对拟开发项目的（　）。

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

(1)逐年从产品经营利润中提取折旧，以补偿固定资产在使用中的磨损和贬值。 （　）

(2)在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。（　）

(3)个人住房抵押贷款属于购房者的消费信贷，通常与开发商没有直接关系，因此无论是期房还是现房，金融机构发放的个人住房抵押贷款风险只来自于申请贷款的购房者。（　）

(4)在房地产风险中，风险最大的是零售商业用房。（　）

(5)随着房地产信贷规模逐渐扩大，传统的房地产金融机构为了增加贷款额度开始实施抵押贷款证券化。（　）

(6)资本分析中使用的成本概念与企业会计中使用的成本概念是完全不相同的。（　）

(7)在企业对产品进行定位的过程中，最重要的是将“差异化的产品”转化为“无差异化的产品”。（　）

(8)某项目成本利润率为30%，开发周期为2年，则该项目年成本利润率为15%。 （　）

(9)机会成本是资本在某一段时间内最高和最安全的投资机会的收益。 （　）

(10)某租客5年支付的物业租金的现值为40万元，年租金的增长率为2%，如果贴现率与之相同，则该租客第一年末支付的租金8.4万元。 （　）

(11)从理论上说，通过投资组合可将投资者所面对的风险完全抵消。 （　）

(12)由于数据的限制，常被迫采用市、区等行政区域来确定市场区域，这种确定便于利用人口统计及其他各种统计数据。 （　）

(13)开发商成本利润率是开发经营期利润率，且年成本利润率不等于成本利润率除以开发经营期的年数。（　）

(14)如果房地产开发公司想树立高价格形象，则应采用奇数定价策略。 （　）

(15)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。 （　）

四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）

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答案和解析
一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
(1) :C
(2) :C
(3) :B
(4) :D
(5) :B
(6) :A
(7) :C
(8) :B
(9) :A
(10) :C
(11) :B
(12) :D
(13) :B
(14) :C
(15) :A
(16) :D
(17) :A
(18) :C
(19) :A
(20) :B
(21) :A
(22) :B
(23) :B
(24) :B
(25) :D
(26) :D
(27) :D
(28) :A
(29) :B
(30) :A
(31) :C
(32) :C
(33) :A
(34) :A
(35) :C
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）
(1) :A, C, D, E
(2) :C, D, E
(3) :B, C, D, E
(4) :B, D
(5) :B, C, E
(6) :A, B, C
(7) :A, B, C, E
(8) :A, D
(9) :D, E
(10) :A, B, D
(11) :A, B, C, D
(12) :A, B, C, D
(13) :A, C, E
(14) :A, B, D
(15) :A, B, C, D
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
(1) :0
(2) :0
(3) :0
(4) :1
(5) :0
(6) :0
(7) :0
(8) :0
(9) :0
(10) :0
(11) :0
(12) :1
(13) :1
(14) :0
(15) :0
四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）
(1) :
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