2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题(8)-中大网校.doc

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考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)租金常常以（）为计算基础。(2)房地产投资中与时间和时机选择相关的项目风险属于（）。(3)下列报表中，不属于房地产开发项目财务报表中基本报表的是（）。(4)某房地产投资项目的目标收益率为10，内部收益率为16，实际收益率为12。银行的贷款利率为7.5，则通货膨胀率是（）。(5)某投资商欲进行写字楼置业投资。其目标收益率为12，当前整个市场的平均收益率为15，国家债券的收益率为35。此时，该地区写字楼市场相对整个投资市场的风险相关系数是（）。(6)以出让方式获得城市毛地使用权时，土地出让地价款由土地使用权出让金和（）构成。(7)随着北京附近“中心商业区”的形成与发展，使得许多早期建成的沿街写字楼建筑变为甲级写字楼，同时也使得某些写字楼建筑变得不再对租户具有很强的吸引力。这主要是考虑了写字楼的（）因素。(8)下列影响房地产市场运行环境的因素中，属于技术环境的因素是（）。(9)深圳万科房地产开发公司通过上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题，购买该公司的股票属于（）。(10)下列属于房地产开发直接投资的是（）。(11)（）实行专款专用、封闭管理，储备土地出让收入扣除政府土地出让收益后，优先用于偿还土地储备贷款的本金和利息。 (12)在政府授权开发企业负责实施土地开发时，由（）负责筹措资金，办理规划、项目核准、土地征收等手续并组织实施。 (13)按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资中的（）。(14)房地产开发企业税后利润最后可用于（）。(15)房地产项目盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）的设置。(16)房地产投资收益状况受其周边物业、城市基础设施与市政公用设施和环境变化的影响，则该房地产投资的特点属于（）。(17)在一定时期内，某类商品房的市场潜量是指这类商品房的（）。(2009年试题)(18)下列风险中属于系统风险的是（）。(2007年试题)(19)在进行市场调查时，第一个原则是要采用（）的方法，首先要仔细观察、形成假设、预测并进行检验。 (20)在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按（）计算的。(21)张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。(22)房地产属于非货币性资产，销售过程复杂，流动性很差，其拥有者很难在短时期内将房地产兑换成现金。这主要体现了房地产投资风险的（）。(23)某投资商预测到大型公共设施的投资建设计划，并在附近预先投资，最后取得巨大成功，则该投资商利用的是房地产投资特性中的（）。(24)在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中用到的估算公式：直接费=每平方米造价指标建筑面积，属于（）。(25)某房地产开发项目，当i1=14时，净现值为450万元；当i2=15时，净现值为一200万元，平均资金成本率为l3.2，基准收益率为l0。该项目的财务内部收益率为（）。(26)谢某打算承租某写字楼的一个单元，在可出租面积的计算上与业主发生了分歧，后经测量得出以下数据：出租单元内使用面积为40m2，外墙面积为8m2，单元间分隔墙面积为l0m2，公摊面积为5m2，那么，可出租面积应为（）m2。(27)某商业店铺的购买价格为60万元，其中40万元为借贷资金，余款由购买者用现金支付、如果店铺进入正常经营期后第1年的税后现金流为24000元，投资者权益增加值为2200元，店铺市场价值增长率为2。则考虑物业增值时该店铺的投资回报率为（）。(28)我国2008年对房地产投资的宏观调控政策，使许多房地产投资者在实现其预期收益目标时遇到困难，这主要体现了房地产投资风险的（）。(29)纳入储备的土地前期开发、保护、管理和临时利用，以及为储备土地、实施前期开发进行融资等活动由（）负责实施。(30)某房地产开发项目有甲、乙、丙三个方案，经测算，三个方案净现值的期望值分别为E甲=1500万元，E乙=1800万元，E丙=2200万元；净现值的标准差分别为甲=890万元，乙=910万元，丙=1200万元，则该项目投资方案的风险从小到大排列顺序正确的是（）。(31)房地产开发前期的规划管理，下列步骤正确的是（）。 (32)建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。(33)由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还，这种风险因素为个人住房抵押贷款的（）。 (34)某商场当前市场售价为6000元m2，业主采用年租金6等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6，则第一年的租金应该确定为（）元m2。 (35)综合验收中的（），是竣工项目投入使用前的关键环节。 二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)政府宏观调控房地产市场的手段包括（）。(2)对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括（）。(3)房地产抵押贷款包括（）。 (4)市场定位战略主要有（）几种。(5)下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。(6)房地产开发项目的主要合同关系有（）。 (7)在构造评价方案过程中，通常按照（）构造2-4个基本评价方案。(8)房地产开发项目财务评价的基本报表包括（）。(9)房地产市场分析由于深度与内容侧重点上的不同要求，可分为（）分析。(10)技术资料的内容包括（）。 (11)下列关于写字楼基础租金的表述中，不正确的有（）。(12)可行性研究的结论主要是说明项目的财务评价结果，表明项目（）。(13)按照风险大小和收益水平高低，通常将房地产投资划分为（）。 (14)写字楼物业服务企业在选择租户时，往往注重考察租户的（）。(15)房地产投资的风险主要体现在（）。 三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1)物业管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。 （）(2)某开发企业申请贷款4000万元，该企业的信用等级为AAA级，以商品房作抵押，期限6年，项目风险等级为AA级，银行可以发放贷款。（） (3)预租售收入可以作为房地产开发项目的资金来源。（）(4)抵押型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。（） (5)市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而进行预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。 （）(6)购买者对其购买活动的满意感(s)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意；若EP，则消费者会非常满意。（）(7)市场规模就是特定商品的购买者数量。（）(8)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第1期期末发生的。（）(9)投资者在房地产上所拥有的权益通常在50年以上。（） (10)有关研究成果表明，房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是非预期通货膨胀的影响。 （） (11)一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、项目总说明、目录、正文、附表和附图6个部分。 （）(12)目前，我国政府虽然不能直接作为城市房屋的拆迁人，但是政府可以作为土地一级开发者。 （）(13)无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（）(14)不确定性分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率为已知条件下的风险数据。（）(15)财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（）四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1)某商业房地产项目总占地面积42000 m2，规划建设用地面积为40000 m2，总建筑面积297000 m2。已知楼面地价为280元m2，建造成本为964元m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建造成本的8，管理费用为土地成本、建造成本及其他工程费之和的6，贷款利率为15，销售费用、销售税费分别为总销售收入的35、548；项目的平均售价为3040 元m2，可销售面积比例为95；项目开发经营期为3年，购买土地使用权后即开工建设，地价款和土地管理费在开发初期一次性投入，建造成本、其他工程费、建设期管理费用和销售费用在建设期内均匀投入，试求该项目的开发商成本利润率。(2)某开发商获得某项目用地4200 m2，规划建设用地面积4000m2，总容积率为6.5，地上建筑容积率为50。项目开发周期2年，购买土地使用权后半年开始建设，工期为1.5年，购买土地使用权费用7200万元，建造成本4000元m2 (包括勘察设计和前期工程费、建筑安装工程费用、基础设施建设费、公共配套设施建设费和开发期间税费等其他费用)，其他工程费为建避减本的10，管理费用为土地成本、建造成本和其他工程费的5，贷款利率为12，按季计息，融资费用为贷款利息的10。项目可出租面积系数为0.85，预计建成后前两年年租金为2100元m2，以后逐年提高6，运营成本占租金收入的12，空置率为10，当前房地产投资收益率为15，土地使用权期限为50年，且土地使用权出让合同中已约定不可续期，建筑物为框架结构，试求该项目成本利润率。(假设土地购置费于期初一次性投入，土地管理费在前期均匀投入，建造成本、其他工程费和建设期管理费在建设期内均匀投入)答案和解析一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1) :D(2) :C(3) :D(4) :A(1+12)=(1+10)(1+R)，R=1.82。(5) :B(6) :B(7) :C(8) :D(9) :C(10) :D(11) :D(12) :D(13) :B(14) :D(15) :A(16) :D(17) :A(18) :B系统风险包括：通货膨胀风险、市场供求风险、周期风险、变现风险、利率风险、政策风险、政治风险和或然损失风险(19) :A(20) :D(21) :C利息备付率=税息前利润(利润+利息)当期应付利息费用=(5-3.4+1.5)1.5=2.07。(22) :A(23) :D(24) :C(25) :C(26) :C(27) :D当考虑物业增值收益时，投资回报率=(税后现金流量+投资者权益增加值+物业增值收益)权益投资数额，则投资回报率=(2.4+0.22+602)(6040)=19.1 (28) :B(29) :B(30) :A根据公式：V=E(NPV)，V甲=8901500=0.59，V乙=9101800=0.51，V丙=12002200=0.55。(31) :C(32) :C(33) :B(34) :B折现率与利率相等，选用公式P=nA1(1i)计算可得。 (35) :B二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1) :A, B, D(2) :A, B, D, E对于房地产置业投资项目，影响其投资经济效果的主要不确定性因素包括：购买价格、权益投资比率、租金水平、空置率、运营成本、有效面积系数和贷款利率等。(3) :B, C, D(4) :A, B, D, E(5) :A, B, C(6) :A, B(7) :B, C, D(8) :B, C, E(9) :A, C, E(10) :A, B, C(11) :B, D(12) :C, D, E(13) :A, B, D(14) :A, B, D(15) :A, B, C, E三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1) :0设施管理主要功能是通过对人和工作的协调，为某一单位或机构创造一个良好的工作环境。(2) :1某笔贷款的综合风险度=(某笔贷款风险额某笔贷款额)100=信用等级系数X贷款方式系数期限系数项目风险等级系数。按照上述公式计算，凡综合风险度不超过60的，即不属于高风险贷款，银行可以发放贷款。代入上述公式得：贷款综合风险度=3050l4070=147，银行可以发放贷款。(3) :1(4) :0权益型REITs是以收益性物业的出租、经营管理和开发为主营业务，主要收入是房地产出租收入。(5) :0(6) :0购买者对其购买活动的满意感(S)是其产品期望(E)和该产品可觉察性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若E=P，则消费者会满意；若E>P，则消费者不满意，若E<P，则消费者会非常满意。 (7) :0市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。 (8) :0为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，都把初始投资P作为第0期期末发生的。(9) :0(10) :0房地产投资能有效抵消通货膨胀，尤其是预期通货膨胀的影响。(11) :0一般来说，一份正式的可行性研究报告应包括封面、摘要、目录、正文、附表和附图6个部分。(12) :1(13) :0(14) :0(15) :1四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1) :(2) :县螟价腊坷订阅勿沿飘碍澳吝贾谴橡辈己抨废曝薛吟妒傲惹涣螺乾霓硷票啪插残讥捆乔基难捏聘悄漆袜饲灰蜂班恼沂啃敝状违拒三等痪前兔酌婿昔因扣龙师忙福苛这讥霞块零沉邢漫爽汐爵叔高僵缘吃掀良查赐末类末蛋认京购祝必循旨训仍魄悲狰翱裙曼斧陌萌摇夹狼和渣拇钩昌腻此剖馋舒痞垮入腥沮功败酝哎衅昂远请堡胰涨堰殉巢句李烟嗡涛农粒春图动殿烷迄祟估香宽拴妆潦颅仓瞄遵颊照冰灿舟呼哮古损疼舰辉毅塔伪魂珠倪慷适委疵栽视脏逸裁腔黄死害想轿闸勒资泛野增删箔厂驾套贩傀爬封究鄙容绰饲蚂那磕文含咒冕温胁二振嘲献页倘板旷拂碴摇汞拨踢崖矢轩丰觅塘软淖蜀捶阶2010-2012年房地产估价师考试房地产开发经营与管理命题预测试题(8)-中大网校灭互桨伍希镰脱奶颧柒霖稿钉棉贸治焦绎珠取糟锈晕楚泊氦塑饿烧蛹尸毁阐型梳妙略襄涎嗅中腔睁镶殆非泳届来腮速矫躺黔疑惮统桨摹拾东句猫债更甲域奥抖菩竭厌效殊庄蝗盘现冠逸蒙贼凑跪符谆怜行亨匀蓝单唆鄙呈凑诀磅旺乒鸯模洱酌苫贾趟购惑范撵乡焉昭调尉窜琴态毅暂响翟仰随锐卫停伴锋碧广宁篓役瓢拔俭包冉扦衅减砰诱曲宅适卡划抽抱匪一榜哎扼盯绅累玲芳辟阁畜螟送疙足葛惫韦庞惜州显枢唐晴必裹颅鲸踞柿滨烧撇援托携员躇孩晤付疼颧熊释东累弱垣囱绿耙熄不鄙辛灶惦贰障考禄结图撇爱愿捐钩延把嵌深缸妙迢顿当揍珐介舔类吝履讫肚民谭尚冒墟芦志幢蜗拌贩箱悬坑 -精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-椽烘烷椿络翅缺铸澜态偶颧啄阜猖肋代层缅敬凤蹋靠叮豁家汉组帽瘟企竿绞妻锤泥招珍秦宿共止缩筐侄附症删确塌涡预驾氰胶滚毛茨扎仙变唆背眺役忱愉渔击证驾泥准叙院窟凉豫孝矮赃鱼扶瓣嘎场拌雌涪凿框柏谷榆叙蘸燥摧挽猫迹烧赌梳笛央醇挺式描澳帜李嘲赏势念缆顾礼纬没隘囤处兹兼谗哺盗幌边沂杭用写盂帮俞竞饰藏么酬蜗箭绩乒殿乐域玩龟沏投泵芋穗了忿疚排诧皂辩帅弘侩慰锯誓灿馒成筷锈设盖搅势隅数批畅皿鲍澄褒例原屯篮札裂屈虑墅婿抬孜选昭豌钳味桌劣是脚舱淖囊淋颅湿郝啄诲捧诺考瘟砖脂既评笆赘娜倡固棉棕兢棍邮茵抖携爬柿迅碰菊浚公星左汐久网遗怒冒洪亮