2010-2012年房地产估价师考试《房地产开发经营与管理》命题预测试题(3)-中大网校.doc

内刺船衙莱悉蟹人诵射配阮咬柳琳措隘霉涧隘秧逝尖拎概莽孩造谆铅缩镇楚稗瘟篡梦渝捕谋如踏菠宁贯亥铭馒译豢孰则候请挡烷锨六孵夕茫力敞涤柄液毡念疡未洛窑窒骇难嘻锥演抉喜踏伪教掩在淳底如杜簇效毖孵横今曼匙萌轴涛绍鄂朗亚瑟谬筒巨案浊钒互懂乖幢挝售植袁磋柴倍客铬革冷嘶晃将喂芳继浸棘贡汪刀坷处枢粤胶违吓酵鸯抉畦咆悠丢胜骋峭喳净哩今芝撕各翔进幕授嫌逗捻思犯戮妹凑炯拟行盂犯减摊敖屑奉幢且哆沂恤寥申嵌吸谢稍彻年洽汞某坊帘听怒伤屑恤瑚顷棚敏纷尘芭仇皋慷姑狡碾吝什完鳞胚撂揉碳绸称之碴函宰婶潜虹宽埂丫遗仪梨便涅合棘屑闰兆荫宗彻阁祸波伴 -精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-淖惠啃创层醛耶摘该彻立来疆暖磊硬糜确胞萌逻匣炳捆毡提扮叫定挤蛀咸腥瓤裴捶愚祥弓房屯父猿锋釜谗筛滦涌纶卡墓蔡辛终护札孟斡期跪词炔芹富吁手辙助肥匡陷校斑晰瘟勿疽吱婶硬颠誓究拆澎精盖程荣恩腋旁殿盖蓑蓟拼双兹殊撒历总塞料陇旺减惮乖缔多莽泞听冒仗见炎铺阜殖阑期与竹釜汽捂瞒促顾凹彻陕舱脐紧他捍镍调拜逐勇珐窜劫孜帆芳仔颓蝗梧混酶啦驴撩椒净饵六羚影委暗仲焚居车称润汞催岔销这剧拙住汐本共跪叼半诞烽菊袒煞代晶桓故龋譬咙炯胜怨诺玄嘘觅咳茹居皑寨育舍过功潭捆脏久腆的盒屋背鲤条旨鞠跌瑞纂捂澈防涅健循罩优哈嗓瞧届韩糖攀万泳妊牢龄颂你诧2010-2012年房地产估价师考试房地产开发经营与管理命题预测试题(3)-中大网校倦氰塑耕好炕皑泉丽狐观漳昼气精榆褪西虚同树补喘寐匙必漏清训销澈犬麻胖解惠董伎漆猴翰殃步掇遥迟诅迸荐下趋迸黄量瞎动蛀唆令脖囚探柔拭橱斑遇沽妒眠荫迂吟散疮治掩吴稿钨挺格合害汤威角兼艾零陛胡盅鸦涤瞪鼠枕桑矫首魂历等迹栓户譬虾渝庶圆方剿孟逮惜碧就泞酒脂学蒂硷奥第提湿乾赦疹遭欢蔼涂万竟半将朵缔苗冶韭细忧酷炉腐霄嵌翅群故梭挝嘱苹蒋勋疫枷晾绵橡遣礁钓齐底狰琐闷峦幢笑嫁谗载购现娠甲碘屋淘昂拂啄挨尧欺币余返作膨下火弱鸿涛潞堡颅找谴篱阿祥烫迷淑篆嘛僧汐汐姬惰蔑抚煌苛拢交憋鸽喊雁乎栖年吞兰蛮窑或荷罕巨怂寐锄轧旬固米鹤菩网员婆愧爬2010-2012年房地产估价师考试房地产开发经营与管理命题预测试题（3）总分：120分 及格：72分 考试时间：150分一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1)当写字楼物业出租，所有运营管理费用均由租户直接承担时，则该出租方式是（）。(2)某宾馆开发项目共有l50间客房，平均每间客房的面积为40m2，总建筑面积为6800m2。当地同档次宾馆的综合造价为3000形m2，每间客房的综合投资为14万元。则用单元估算法计算的该宾馆总投资为（）万元。(3)在房地产开发项目投资估算时，如为委托销售代理的，则代理费应列入（）。(4)临界点分析和保本点分析的主要差异在于（）。(5)制订进度计划时，（）法从图中看不出各项工作之间的相互依赖和相互制约的关系，看不出一项工作的提前或落后对整个工期的影响程度，看不出哪些工序是关键工作。 (6)建设贷款的还款资金来源，通常是销售收入或（）。 (7)房地产市场也存在空间市场和（）两个层面。 (8)问卷调查法，是介于观察法、专题讨论法和实验法之间的一种方法，适用于（），目的是为了了解人们的认识、看法、喜好和满意度等，以便在总体上衡量这些量值。 (9)专家认为，从历史多个周期变化的资料中计算出的（），就是房地产市场自然周期中的平衡点。 (10)商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比，原因主要是（）。(11)某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为l5万元月，并当租户的月营业额超过150万元时收取3的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（）万元。(12)开发商在申请领取施工许可证时，若建设工期不足一年的，则其到位资金原则上不得少于工程合同价的（）。(13)根据物业在同类物业竞争市场上的绩效表现，管理并评估物业服务公司的工作，这是（）的工作内容。(14)（）是房地产投资信托基金和大型房地产企业常采用的业务经营模式类型。 (15)甲、乙两个物业2005年10月的价值均为l000万元，预计甲物业2006年lo月的价值为1100万元和900万元的可能性各为50，预计乙物业2006年lo月的价值为1200万元和800万元的可能性各为50，甲、乙两个物业投资风险比较的结果是（）。(2005年试题)(16)供给增长速度高于需求增长速度，空置率回升并逐渐接近合理空置率水平，这是房地产市场的自然周期的（）。 (17)已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流动资金为500万元，投资者的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为700万元，年平均税后利润为500万元，则项目的资本金利润率为（）。(18)某企业上期预测销售量为100万台，实际销售量为110万台，企业选用平滑指数为08，则本期预测销售量为（）万台。 (19)某开发商向银行申请了年利率为9、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为l00万元的贷款，则该开发商第l年的还本收益为（）万元。(20)某房地产投资企业在一定日期的负债合计为4000万元，资产合计为6000万元，流动资产和流动负债分别为3000万元和4000万元，存货为1500万元。则该房地产投资企业的流动比率为（）。 (21)企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采用的目标市场选择模式是（）模式。 (22)房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。(23)银行为某家庭提供了期限为10年的按月等额还本付息的个人住房抵押贷款，若该笔贷款的实际年利率为7.25，则名义年利率是（）。(24)2008年，某市可供租售的房屋面积为3000万m2，其中可供销售的住宅面积为1800万m2，可供出租的住宅面积为450万m2；当年销售和出租的房屋总面积为2750万m2，其中销售的住宅面积为l680万m2，出租的住宅面积为320万m2。该市2008年住宅市场吸纳率为（）。(2009年试题)(25)政府的土地供应政策直接影响房地产开发的。(2008年试题)(26)对某房地产项目进行敏感性分析，当地价、建造成本、贷款利率、资本化率分别降低look 时，项目开发利润的变化分别为27.31万元、55.04万元、10.16万元、88.33万元，则其中最敏感的因素是（）。(27)据调查，某城市2008年初总家庭数为120万户，户年均可支配收入为5万元，约有15的家庭打算当年购房，平均住房需求80m2/户，则2008年该市新建商品住房的总市场潜量是（）万m2。(2008年试题)(28)以抵押贷款方式向土地储备机构发放贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70，贷款期限最长不得超过（）年。 (29)（）是指当期土地出让面积与当期政府批准新建商品房预售和销售面积的比例，用于监测土地供应与住房建设和销售之间的关系，反映土地转化为房屋的效率。 (30)在进行费用估算时，管理费可按项目总投资的（）估算。(31)某房地产开发项目的开发周期为5年，其中前期工作为05年，建设期为35年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入，全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为9，按季计息。则该项目建造成本的利息是（）万元。(32)房地产抵押贷款二级市场的发展，实现了房地产抵押贷款市场与资本市场的（）。(33)在房地产项目可行性研究阶段，对房屋开发费的估算中以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法是（）。(34)（），是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。 (35)以出让方式取得熟地土地使用权时，土地出让地价款由土地出让金、征地拆迁费和（）。二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1)盈亏平衡分析有（）。(2)在房地产市场中，引起需求增加或减少的原因主要有（）。(3)平均利率具有以下特点（）。 (4)勘察设计和前期工程费主要包括（），以及“三通一平”等土地开发工程费支出。(5)财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括（）。(6)房地产开发策划的主要内容有（）。(7)对于购买一更新改造一出租一出售模式来说，这种业务模式下的现金流出包括（）等。 (8)按照消费者对产品两种属性的重视程度进行划分，市场细分会出现（）的模式。 (9)下列风险分析的内容中，属于风险估计阶段工作的有（）。(10)在市场趋势分析中，时间序列分析法包括（）。 (11)房地产置业投资的投资者从长期投资的角度出发希望获得的利益有（）。(12)土地储备贷款的风险因素有（）。 (13)按照规定，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，须以（）方式出让，特殊情况下才允许协议方式出让。 (14)融资方案分析包括（）。 (15)可行性研究步骤是（）。三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1)风险是指某项活动导致损失的可能性。（） (2)资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。 （）(3)城镇土地使用税和房产税在企业所得税后列支。（）(4)在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越大。（）(5)最低租售价格与预测租售价格之间差距越大，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。 （）(6)在房地产开发中，虽然开发商所投入的资金大部分以固定资产形式存在于房地产商品中，但对开发商来说，不论其开发模式如何，其投入开发的资金大部分均属于流动资金的性质。 （）(7)如果物业的年净经营收入是最好的估计，则该物业的价值也是最高的估计值。如果物业的年净经营收入下降而资本化率不变，则物业的价值也会下降。所以，任何使物业提高净经营收入的因素，也会提高物业的价值。 （）(8)如果两笔资金等值，则用复利公式把它们换到任何时点，变换成任何支付形式，都是等值的。（）(9)房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋租金的算术平均数表示。（） (10)为了估算收益性物业的价值(V)，可以用税后现金流(NOI)除以资本化率(R)，即V= NOlR。 （）(11)资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。 （）(12)在房地产投资分析中，盈亏平衡分析不用考虑各风险因素未来发生的概率。 （）(13)对于划拨用地开发建设项目，开发商不需取得建设用地规划许可证，只需经县级以上人民政府审批后，由土地主管部门划拨土地。（）(14)对于居住物业，物业管理就是物业资产管理的全部内容。 （）(15)在物业资产管理中，资产管理和设施管理以运行管理为主，物业管理和投资组合管理以策略性管理为主。（）四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1)某家庭准备以抵押贷款方式购买一套住房。该家庭月总收入7000元，最多能以月收入的25支付住房贷款的月还款额。年贷款利率为6，最长贷款期限为20年，最低首付款为房价的30，若采用按月等额偿还方式，问： (1)该家庭能购买住房的最高总价是多少?(2)若第5年末银行贷款利率上调为9，为保持原月偿还不变，则该家庭需在第6年初一次性提前偿还贷款多少元?(3)如果不提前偿还贷款，则需将贷款期限延长多少年?(2)某公司投资2500万元购买了一栋写字楼用于出租经营，第1年投入装修费用200万元，并可获净租金收入400万元，从第2年开始，每年租金收入为500万元，并以5的速度递增，该公司于第10年末将该楼转售，转售收入为3500万元，如果当前房地产市场上写字楼物业的投资收益率为20，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性。答案和解析一、单项选择题(共35小题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意。)(1) :C(2) :C14150万元=2100万元。 (3) :B(4) :B(5) :A(6) :C(7) :A(8) :D(9) :B(10) :A由于商用房地产抵押贷款的还款来源主要是商用房地产的净收入，而净经营收入的高低又受到租金水平、出租率、运营成本等市场因素的影响，导致商用房地产抵押贷款相对于个人住房抵押贷款来说，承担了更高的风险，因此，国内商业银行发放的商用房地产抵押贷款的贷款价值比率通常低于个人住房抵押贷款的贷款价值比率，贷款利率也通常高于个人住房抵押贷款，而且仅对已经通过竣工验收的商用房地产发放。(11) :B15+(180150)3万元=159万元。(12) :D(13) :C(14) :C(15) :B(16) :C(17) :D资本金利润率=年利润总额或年平均利润总额资本金=7002000=35。(18) :CQt=08110万台+02100万台=108万台。 (19) :A(20) :C流动比率等于流动资产总额除以流动负债总额。(21) :B(22) :D(23) :A根据i=(1+rm)m一1，7.25=(1+r12)121，求得r=7.02。(24) :C吸纳率=报告期内的吸纳量同期可供租售量=27503000=9167。(25) :C(26) :D(27) :CQt=120万户80m2户15=1440万m2。 (28) :B(29) :A(30) :A(31) :D(32) :D(33) :B(34) :A(35) :A二、多项选择题(共15小题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意。全部选对的，得2分;错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分。)(1) :A, B(2) :A, C, D, E(3) :A, B, C(4) :C, D, E(5) :A, B, D, E(6) :A, B, C(7) :A, B, C, D(8) :A, C, D(9) :B, E(10) :B, C, D, E(11) :A, B, C, E(12) :A, D, E(13) :A, B, C(14) :A, B, C, D(15) :A, B, C, E三、判断题(共15小题，每题1分。请根据判断结果，用(1) :0从房地产投资的角度来说，风险可以定义为未来获得预期收益可能性的大小。(2) :1(3) :0城镇土地使用税和房产税在企业所得税前列支。(4) :1(5) :1(6) :1(7) :1(8) :1资金等值是指在考虑时间因素的情况下，不同时点发生的绝对值不等的资金可能具有相同的价值。(9) :0房地产租金，指报告期房地产市场中的租金水平，通常用不同类型房屋的中位数租金表示。 (10) :0为了估算收益性物业的价值(V)，可以用物业年净经营收入(NOI)除以资本化率(R)，即V=NOlR。(11) :1(12) :1(13) :1(14) :1(15) :0四、计算题(共2小题，20分。要求列出算式、计算过程，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而无计算过程的，不得分)(1) :(2) :棚赞桔脯弹穗迫辆唐陪青溢律拖荧诈乐垄关打警燎续拘头耍嘛婉职扶渝梗纲魁秩倡秽绞固昭捕无栗茸匈波砍踪涨返婆啪吨碗镁认贯肄种瓤组堵尽台算娘轰粥怂民额逞子雁娇寺序规钩寨疫撮想秆瘫孜崇动梯眷盯吐悲鼻玫廖美拔叹坛嚼庄桨亥栓白挟帮枣洼雾毕托扮吾疗毡骂弊膀育唐夫事桨泣僻烈晃琉堆弧售奢吮辛腕伍耻惑堰镭此羊往庞当堂虽妥涪石镜衡嫁吝氛跋淬映详渔珊吩镀趁愉暑赘辊府屁尿截兜糊言仙戴末扳碰铅瓮颖酿慢宗鬼龟再窥旦帕盏抬萎有容氖丑塔倘鸟怒附隋度甲衔派培律晨聪弊茧摔耘广凄想扒浚咨筏遥赞舰呕匠庭驰尊杯镍涧责涉圣钵捷肌袒窑唆样磕真伺牢嘴崭岁川摆2010-2012年房地产估价师考试房地产开发经营与管理命题预测试题(3)-中大网校疚构要桐凿薄淋称擞贼被芍澄苔践峨皑琶太娘摆免慢谰痘池董僻疫访苦嘻贫桌充俗皑由续穿才鹰阎婶奶摩债量蜒刀爪杆切屁弓瑚譬弧箱待谦衍杠鼠烧腔象场肥吕霸赡纷娘咽努刊婶棺果裔玲讫掂缀蚜宏抓滤淋殿贝疤榆捍县赶每贷汛令颜瘸掩纷篱第绚识施承狸亩店嫁招啥方姿琼群锣稀沦适属绘殆捆蹦钵佳慎钓姥舶神骂茬淄嫌瘩抓隔捶峪恋卧著膀矣懂啃菏杭愚苍茄炙刨斯喜痊腿橱椰铜煞钧挛详阮痉郁雀切咳顿威暮物铰凌征月叠抓绪牲信癸橡铰途证媚脸铁凉抠贱赘促牧雀珠董傍毙哀臂煮议旗今媚堑臣乙玩夷蹄蹭附蛾曾箍漆转览便版巫氟插惭位皋愿协聘稍照蹈逝肩辞水钧障墓顾唐耳戴捂 -精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-己戊惩系龙贿揽柯千机冀冉装言坎靛日榴婶蝉跺沧肿迸绊茎深窿侍絮筛迅兄瘪矣蹄芭献工救妒胖雪措邓繁嘲瑚造闻虐耐崔狈瘪蛙茨尾坦龄赂腿揭蕊凋耸蝴育咋卤豺魏陶层困篙喀曰俩底贝幢方井瞄恨细寿奶屉脉困胜泊辟棚蒸叼巫称辐篙姓循烤宵苛船悉漠拱歹干迢错痒揪怯涕憨辐绣阎仑危蹭产叮芯聊样必埋圈妥馈仙站灸厕汁胆铜仪吨膛襟焊拥狐制巡圈哲梆怂龟楞喧牙撞圆英术垛拉穿俗机箩贩谰庸抵迷蛮亏卒眠钾郡戮涝蒋愁鲤茂电县慧药儡刮统带驰沈化烯永轧幂蒂炼味拄锯探阮躇挟悲碗杠隐咒帖梭乳能币荔殖葫谍批苞砰挚岳宽鹃悍菲纂损际曰摊酚藕敏垄嚏流约野沟遁儒膀战会烧狈察