2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(2)-中大网校.doc

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2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(2)
总分：100分 及格：60分 考试时间：120分

一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

(1)当物业质量与市场领导者的物业质量相近时，如果定价比市场领导者定价稍低或低得较 多，则认为该开发商采用了（　）。

(2)某租户承租某商场的部分柜台．双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（　）万元。

(3)动态投资回收期是指项目以（　）抵偿全部投资所需的时间。

(4)某房地产开发企业经过市场调研后，决定在某城市开发供老年人居住的“银发公寓”。那么，开发商在目标市场选择过程中采用的是（　）模式。

(5)在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按（　）计算的。

(6)目前，中国个人住房抵押贷款期限最长不超过（　）年。

(7)房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到（　）的极限值。

(8)投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和工程建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品。然后推向市场销售，并以此获得利润的过程是指（　）。

(9)不属于影响房地产的因素是（　）。

(10)下列关于房地产开发项目静态评价指标的表述中，不正确的是（　）。

(11)某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（　）。

(12)开发商投资收益率是指开发项目达到正常盈利年份时，项目年净收益与项目（　）之比。

(13)已知某投资的净现金流量如下表所示，如果投资者目标收益率为10%，此项目的财务净现值是（　）万元。 <A href="javascript:;"></A>

(14)房地产开发是一项综合性的经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广，要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（　）工作。

(15)下列关于计算贷款综合风险度的系数的表述中，不正确的是（　）。

(16)从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计算资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资本金的盈利能力的财务报表是（　）。

(17)如果同一地区的某一类型物业的售价持续以较大幅度上涨，那么该类型物业的出租需求就会（　）。

(18)投资性物业中运营支出占（　）的比例是运营费用比率。

(19)房地产开发是一项综合性经济活动，投资额大，建设周期长，涉及面广。要想使开发项目达到预期的经济效果，必须首先做好（　）工作：

(20)不属于影响消费者购买因素的是（　）。

(21)房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者主要差异在于（　）的设置。

(22)法定税费包括营业税及附加，税率为（　），按月缴纳。

(23)（　）是物业可以获得的最大租金收入。

(24)综合风险度超过（　）的，即为高风险贷款，对高风险贷款，银行一般不予发放贷款。

(25)在进行项目评估时，如果开发商还没有购买土地使用权，土地费用往往是一个（　）。

(26)估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（　）。

(27)估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的（　）。

(28)不属于处置抵押物要求的是（　）。

(29)（　）又称为不可分散风险或市场风险。

(30)开发商以某一价格出售“物业+健身房会员资格+保龄球馆会员资格+游泳池会员资格”时，该价格比这四项各自价格之和低了许多，开发商采用的是（　）技巧。

(31)房地产投资决策分析主要包括（　）和项目财务评价两个部分。

(32)某市2003年新开工的房屋建筑面积为90×104㎡，2002年未完工转入2003年继续施工的房屋建筑面积为30×104 ㎡，2003年竣工的房屋建筑面积为80×104㎡。那么，该市房屋的平均建设周期为（　）。

(33)（　）是由开发项目全部投资的内部收益率表明的。

(34)财务内部收益率是指项目在整个（　）内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率。

(35)公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于（　　）。

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）

(1)依代理委托方的不同，物业代理可以分为（　）。

(2)下列各项中，用以反映项目清偿能力的指标有（　）。

(3)净租的形式一般有（　）。

(4)导致房地产市场具有区别于一般市场的基本特性的有（　）。

(5)制定租售方案的工作内容主要包括（　）。

(6)下列关于内部收益率的表述中，正确的有（　）。

(7)按照计价方式的不同，建筑工程施工合同形式分为（　）。

(8)关于收益性物业财务收支报告说法正确的是（　）。

(9)在一个房地产项目进行风险分析的过程中，风险评价的主要任务是（　）。

(10)以出让方式取得城市熟地的土地使用权时，土地使用权出让的地价款包括（　）。

(11)地产业投资的物业类型包括（　）。

(12)利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有（　）。

(13)前期工程费用主要包括（　）。

(14)房地产开发前期的规划管理包括（　）。

(15)房地产资产管理的目标是使房地产的价值最大化，具体管理模式包括（　）。

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

(1)通货膨胀对房地产投资只有负面影响，没有正面影响。 （　）

(2)空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，会导致有效毛租金收入减少；空置率提高，会导致有效毛租金收入上升。 （　）

(3)假如房地产项目的全投资收益率大于银行贷款利率，则房地产开发商权益投资比例越高，其资本金的收益率也越高。（　）

(4)土地开发贷款通常对房地产拥有第一抵押权，贷款随着土地开发的进度分阶段拨付。 （　）

(5)由于资金存在时间价值，所以无法直接比较不同时点的现金流量。 （　）

(6)当某房地产投资项目的基准收益率大于银行贷款利率且该项目在经济上又是可行的，那么，其资本金的内部收益率就大于全投资内部收益率。（　）

(7)居住区总用地是指居住区范围内除公共建筑用地外的用地面积。（　）

(8)当担保企业的经营状况出现较大的不利变化时，就会引起贷款保证风险。 （　）

(9)细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 （　）

(10)在开发商与承包商之间的各种合同文件的履行过程中，有关工程的洽商、变更等书面文件，优先于合同通用条款。 （　）

(11)在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是相等的。 （　）

(12)市场潜量是特定环境下随着行业营销费用的无限增长，市场需求所能达到的极限。 （　）

(13)在房地产抵押贷款时，银行确定的抵押贷款成数越高，则贷款人获得的贷款金额越多。（　）

(14)市场利率的多变性直接决定于资本借贷的供求对比变化；（　）

(15)一般工业生产活动中的投资包括固定资产投资和流动资金两部分。（　）

四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）

(1)<A href="javascript:;"></A>

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答案和解析
一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
(1) :D
(2) :B
(3) :B
(4) :D
(5) :D
(6) :D
(7) :A
(8) :A
(9) :B
(10) :A
(11) :D
(12) :A
(13) :A
(14) :B
(15) :C
(16) :B
(17) :B
(18) :D
(19) :C
(20) :D
(21) :C
(22) :A
(23) :C
(24) :B
(25) :D
(26) :D
(27) :D
(28) :A
(29) :D
(30) :D
(31) :B
(32) :B
(33) :A
(34) :B
(35) :C
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）
(1) :B, D
(2) :A, B, C, E
(3) :A, B, C
(4) :A, B, C, D
(5) :A, C, D
(6) :B, D, E
(7) :A, B, D
(8) :A, B, C
(9) :A, B, C, E
(10) :B, C, E
(11) :A, B, C, D
(12) :A, C, E
(13) :B, C, D, E
(14) :A, B, C, D
(15) :A, C, E
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
(1) :0
(2) :0
(3) :0
(4) :1
(5) :1
(6) :1
(7) :0
(8) :1
(9) :1
(10) :1
(11) :0
(12) :1
(13) :1
(14) :1
(15) :1
四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）
(1) :
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