2009年房地产估价师开发经营与管理模拟试题(6)-中大网校.doc

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2009年房地产估价师开发经营与管理模拟试题(6)
总分：100分 及格：60分 考试时间：120分

一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

(1)贷款质押是借款人以（　）作为债权的担保。

(2)根据（　）的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。

(3)随着行业市场营销费用的增加，会引起需求水平的提高。当市场营销费用超过一定水平之后，就不会刺激需求了．因此市场需求有一个上限，称为（　）。

(4)某房地产开发商向银行贷款3000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度计息、封期后一次偿还本息，则开发商为该笔贷款支付的利息总额是（　）万元。

(5)某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，5年中每年年末至少要存款（　）元。

(6)按照租客的意愿及时调整房地产的使用功能，是房地产投资特性中的（　）。

(7)（　）是指以单位工程量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。

(8)依代理委托方的不同对物业代理进行分类时，不包括（　）。

(9)某开发项目的成本利润率为80%，开发周期为4年，则该项目的年成本利润率（　）。

(10)由城市规划管理部门核发的（　），主要规定了用地性质、位置和界限。

(11)某房地产投资项目的表面收益率为16%，计算后得到该项目的实际收益率为12%，银行的贷款利率为5.44%，则在该项目的计算期内，年平均通货膨胀率是（　）。

(12)已知某笔贷款年利率为12%，按季度计息，则该笔贷款的实际年利率是（　）。

(13)动态投资回收期与静态投资回收期之间的关系是（　）。

(14)已知两税一费的税、费率分别为营业税5%、城市维护建设税7%、教育费附加3%，若销售收入为1000万元，则应缴纳两税一费的总额为（　）万元。

(15)对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为（　）。

(16)某综合楼总建筑面积为10000㎡，其中可出售的居住建筑面积为7000㎡，可出租的商业建筑面积为1500㎡，剩余建筑面积为附属设备等用房。该综合楼的有效面积系数为（　）。

(17)①规划设计条件通知书；②建设用地规划许可证；③选址规划意见通知书；④建设工程规划许可证；它们在房地产开发过程中的核发顺序为（　）。

(18)对于收益性物业的管理费和利润通常是物业（　）的一个百分比。

(19)目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（　）。

(20)某房地产开发项目的开发周期为4年，其中前期工作为0.5年，建设期为2.5年，销售期为1年，建造成本估算为10000万元(不含利息)，在建设期内均匀投入。全部建造成本由银行贷款提供，贷款年利率为6%，按季计息。则该项目建造成本的利息是（　）万元。

(21)设某房地产综合开发项目投资总额为4059.6万元，销售收入为4 550万元，销售成本为512万元，销售税金为275万元，归还贷款1 980万元，公司应缴纳的所得税为销售利润的15%，该项目的税后投资收益率为（　）。

(22)对评估中数据估算误差引起的最终结果变化进行分析的常用方法是（　）。

(23)我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在（　）身上。

(24)某公司以120万元购买了150㎡的写字楼单元用于出租，如果合同租金为每年20万元，业主需支出的年维修管理费为5万元，房产税、营业税等税费支出为2万元/年，则该写字楼投资的年收益率为（　）。

(25)（　）就是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需求数量。

(26)市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于（　）。

(27)市场经济条件下，物业租金水平的高低，主要取决于（　）。

(28)下列有关房地产投资项目中投资与成本的特点描述错误的一项是（　）。

(29)所有消费者具有大致相同偏好的市场细分模式是（　）。

(30)投资者进行房地产投资的主要目的是（　）。

(31)已知某投资项目折现率为11%时，净现值为1700万元；折现率为12%时，净现值为-870万元。则该投资项目的内部收益率是（　）。

(32)某家庭预购买一套面积为120㎡的经济适用住宅，单价为4500元/㎡，首付款为房价的25%，其余申请公积金和商业组合抵押贷款。已知公积金和商业贷款的利率分别为5%和6%，期限均为20年，公积金贷款的最高限额为20万元。该家庭申请组合抵押贷款后的最低月还款额是（　）元。

(33)土地储备贷款是指向借款人发放的用于土地收购、前期开发和整理的贷款。它的主要还款来源是（　）。

(34)下列市场调查的内容中，属于可控因素调查的是（　）。

(35)（　）是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最基本的组成部件。

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）

(1)属于房地产项目价格不确定性因素的是（　）。

(2)有关房地产投资的描述中属于房地产特性的是（　）。

(3)银行的个人住房贷款仍处于起步阶段，对贷款的决策管理尚存在缺乏成熟的经验和有效的手段，容易形成管理和决策风险。具体体现在（　）。

(4)对市场调查的分析与评估，主要是考察市场调查的有效性。有效的市场调查应具备的特点包括（　）。

(5)市场主体通常包括（　）。

(6)房地产资产分为（　）。

(7)在工程建设中，应由承包商承担并负责保险的风险有（　）。

(8)按贷款的用途，房地产贷款可以划分为（　）。

(9)房屋开发费包括（　）。

(10)<A href="javascript:;"></A>一般来说，房地产投资风险分析主要包括（　）等分析。

(11)物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有（　）。

(12)收益性物业管理中，影响有效毛收入的因素有（　）。

(13)一般将产品生产经营活动中的成本分为（　）。

(14)债务融资的资金融出方所获得的报酬有（　）。

(15)定义市场区域工作主要包括（　）。

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

(1)一般说来，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度就越浅，研究成果对房地产投瓷者的实际意义就越大。（　）

(2)对于投资者认为经济可行的房地产投资项目，其投资的财务内部收益率肯定要大于银行贷款利率。 （　）

(3)就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总成本费用的回收，而其投资回报则主要表现为开发商的销售收入。（　）

(4)房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生。 （　）

(5)房地产投资能够得到税收方面的好处，但是在某项置业投资的净经营收益为负值时除外。（　）

(6)如果工程实际进度落后于计划进度，不能在预定的竣工日期完工时，则承包人应采取必要的措施，并有权要求增加为采取这些措施而支付的费用。（　）

(7)对已设定抵押的房屋期权，在抵押期内，开发商可以有条件地进行预售。（　）

(8)由于我国实行土地的社会主义公有制，除划拨国有土地使用权外，国家依法实行国有土地有偿、有期限使用制度。因此，土地使用者才是房地产市场的参与者，而土地所有者则不是。 （　）

(9)开发商进行房地产开发投资，是其积累固定资产的重要方式。 （　）

(10)房地产开发投资规模大、风险高、回收期长，故金融业一般不愿向房地产开发融资。（　）

(11)房地产开发项目土地费用是指为取得房地产开发项目用地而发生的费用。 （　）

(12)房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。（　）

(13)优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。（　）

(14)租期越长，租金水平可能越低，因此业主尽量避免签订长期租约。（　）

(15)估算房地产开发项目的收入，首先要制定切实可行的租售计划，租售计划的内容包括拟租售物业的类型、时间和相应的数量、租售价格以及信租收入等。 （　）

四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）

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(2)<A href="javascript:;"></A>

答案和解析
一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
(1) :D
(2) :A
(3) :A
(4) :D
(5) :A
(6) :B
(7) :B
(8) :A
(9) :B
(10) :D
(11) :A
(12) :B
(13) :A
(14) :A
(15) :D
(16) :C
(17) :D
(18) :A
(19) :C
(20) :B
(21) :C
(22) :B
(23) :B
(24) :B
(25) :D
(26) :D
(27) :D
(28) :B
(29) :A
(30) :A
(31) :C
(32) :A
(33) :B
(34) :B
(35) :B
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）
(1) :A, B, C
(2) :A, B, C
(3) :A, D
(4) :A, C, D
(5) :A, B
(6) :A, C
(7) :A, B, C
(8) :A, C
(9) :A, D, E
(10) :A, C, D, E
(11) :B, C, D
(12) :A, B
(13) :A, B
(14) :B, C
(15) :B, D, E
三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
(1) :0
(2) :1
(3) :0
(4) :1
(5) :0
(6) :0
(7) :1
(8) :0
(9) :0
(10) :0
(11) :1
(12) :1
(13) :0
(14) :0
(15) :1
四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）
(1) :
<A ></A>(2) :
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