2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(3)-中大网校.doc

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2009年房地产估价师开发经营与管理命题预测试题(3)
总分：100分 及格：60分 考试时间：120分

一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）

(1)下列风险中，属于个别风险的是（　　）。
A. 购买力风险
B. 市场供求风险
C. 政策风险
D. 比较风险

(2)下列有关详细可行性研究阶段、项目的评估和决策阶段的叙述，不正确的一项是（　　）。
A. 详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在±2%，所需费用，小型项目约占投资的 2.0%～5.0%，大型复杂的工程约占4%～2.0 %
B. 按照国家有关规定，对于大中型和限额以上的项目及重要的小型项目，必须经有权审批单位 委托有资格的咨询评估单位就项目可行性研究报告进行评估论证，未经评估的建设项目， 任何单位不准审批，更不准组织建设
C. 项目评估是由决策部门组织或授权于建设银行、投资银行、咨询公司或有关专家，代表国家 对上报的建设项目可行性研究报告进行全面审核和再评估阶段
D. 详细可行性研究是开发建设项目投资决策的基础，是在分析项目技术、经济可行性后做出 投资与否决策的关键步骤

(3)（　　）指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。
A. 成本加成定价法
B. 目标定价法
C. 认知价值定价法
D. 价值定价法

(4)建设工程施工合同中按计价方式可分为：固定价格合同、成本加酬金合同、可调价格合同和（　　）。
A. 总包合同
B. 包工包料合同
C. 计量估价合同
D. 包工不包料合同

(5)某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40% 为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于 还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是（　　）。
A. 0.21
B. 1.23
C. 2.01
D. 3.23

(6)（　　）是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置 业投资经营的绩效。
A. 购买价格
B. 权益投资比率
C. 空置率
D. 运营成本

(7)中国房地产市场的发展急需扩展房地产（　　）渠道，以摆脱过分依赖商业银行贷款的局面。
A. 间接融资
B. 直接融资
C. 基金融资
D. 债券融资

(8)对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其（　　）的风险因素。
A. 变动可能性
B. 影响重要性
C. 发生经常性
D. 类型归属性

(9)已知某房地产投资项目的购买投资为5500万元，流动资金为600万元。如果投资者投入的权益 资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元，年平均税后利润为600万元。则该投 资项目的资本金净利润率为（　　）。
A. 13.O %
B. 43.3%
C. 30%
D. 23.3%

(10)某物业的购买价格为60万元，其中20万元为金融机构提供的抵押贷款，在正常经营期内，年租金收入为10万元，年运营费用为5万元，年还本付息额为2万元，所得税率为33 %，则该项投资的税前现金回报率为（　　）。
A. 7.5%
B. 8.3%
C. 12.5%
D. 16.7%

(11)为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采用（　　）的合同形式。
A. 固定单价合同
B. 成本加酬金合同
C. 分包合同
D. 固定总价合同

(12)房地产的（　　）性,决定了房地产市场是地区性的市场。
A. 不可移动性
B. 适应性
C. 各异性
D. 相互影响性

(13)目前，我国普通商品住宅个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的（　　）。
A. 60%
B. 70%
C. 80%
D. 90%

(14)当完成市场分析和其他前期研究工作并进行了项目评估之后，就要进入实施过程，而实施过程 的第一步就是（　　）。
A. 确定建设施工的各种图纸已经准备就绪
B. 完成全体工作人员的筛选工作
C. 获取土地使用权
D. 明确各工作人员及施工阶段应发放的工资

(15)零售商业物业的租金是以（　　）为基础计算的。
A. 可出租面积
B. 出租单元内面积
C. 建筑面积
D. 独立出租单元的总出租面积

(16)在众多的不确定性因素中,找出对项目经济评价指标影响较大的因素，并判明其对开发项目投资效益影响的程度，是（　　）的目的。
A. 盈亏平衡分析
B. 敏感性分析
C. 风险分析
D. 概率分析

(17)监督物业购买、处置、资产管理和再投资决策，评估投资组合绩效，客户报告与现金管理属于（　）的工作内容。
A. 物业管理
B. 设施管理
C. 资产管理
D. 组合投资管理

(18)横道图法和网络图法在工程管理中常常作为（　　）的方法。
A. 质量控制
B. 进度控制
C. 合同管理
D. 成本控制

(19)按（　　）的不同，可将物业划分为自用型物业和出租型物业。
A. 所有权性质
B. 存在形式
C. 占有形式
D. 使用性质

(20)比较各种融资方式，下列说法错误的是（　　）。
A. 向社会直接融资手续费和利息负担大
B. 利用外资的率比较优惠
C. 利用外资受国内金融融资较大
D. 利用外资存在政治风险和汇率风险，申请较难

(21)在我国，城市土地属于国家所有，这就为政府通过制定科学的（　　）来适时调节房地产市场的供求关系提供了可靠保证。
A. 土地供应计划
B. 城市规划
C. 国民经济发展计划
D. 土地需求计划

(22)某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过 150万元时收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是（　　） 页元/只。
A. 13.2
B. 15.9
C. 19.5
D. 20.4

(23)下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（　　）。
A. 土地购置贷款
B. 土地储备贷款
C. 土地开发贷款
D. 建设贷款

(24)市场趋势的分析方法中，（　　）就是通过直接询问消费者在某一时期需求哪些商品及其数量来 进行分析的方法。
A. 购买者意图调查法
B. 销售人员意见综合法
C. 专家意见法
D. 时间序列分析法

(25)（　　）就是从系统的观点出发，横观工程项目所涉及的各方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事件分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。
A. 风险估计
B. 风险评价
C. 风险辨识
D. 风险分析

(26)下列行业中，（　　）中的企业盈利水平与企业规模、市场份额均有关。
A. 批量行业
B. 僵滞行业
C. 分块行业
D. 专业化行业

(27)房地产开发活动可从（　　）两个方面进行考察。
A. 投资资金量和预期收益资金
B. 资金流通方式和对策
C. 出租、出售或经营形态
D. 物质形态和货币形态

(28)下列有关房地产开发项目的初步可行性研究及相关知识，表述不当的是（　　）。
A. 所谓辅助研究，是对投资项日的一个或几个重要方面进行单独研究，用作初步可行性研究 和详细可行性研究的先决条件，或用以支持这两项研究
B. 初步可行性研究阶段投资估算的精度可达到±5 %，所需费用约占总投资的1.O%～2.O%
C. 初步可行性研究亦称预测可行性研究，在此阶段，主要是在机会研究的基础上，进一步对项 目建设的可能性与潜在效益进行论证分析
D. 在此阶段需对以下内容进行粗略的审查：市场需求与供应、建筑材料供应状况、项目所在 地区的社会经济情况、项目地址及其周围环境、项目规划设计方案、项目进度、项目销售 收入与投资估算、项目财务分析等

(29)随着上市房地产企业的增加和房地产权益证券化的流行，从公开市场融通房地产权益资金的比例正在逐渐提高。从来源上看，房地产权益资金主要来源于（　　）。
A. 商业银行
B. 储蓄机构
C. 私人投资者
D. 机构投资者

(30)申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的（　　）。
A. 20%
B. 30%
C. 50%
D. 60%

(31)下列各项费用中，不属于开发项目前期工程费的是（ 　）。
A. 三通一平费用
B. 工程造价咨询费
C. 可行性研究费用
D. 水文地质勘探费

(32)（　　）是建设工程项目管理队伍中的核心之一。
A. 项目经理
B. 房地产估价师
C. 预算师
D. 高级经济师

(33)房地产投资的缺点是（　　）。
A. 投资回收周期较长
B. 投资数额巨大
C. 变现性差
D. 以上均正确

(34)为了明确一些特定的量值而进行的调查属于（　　）。
A. 试探性调查
B. 描述性调查
C. 因果性调查
D. 专题调查

(35)某开发商拟向银行贷款1500万元,借用5年一次还清,甲银行贷款利率为17%,按年单利计息,乙银行贷款年利率为16%,按月复利计息,问向（　　）贷款较经济。
A. 甲银行
B. 乙银行
C. 甲乙同样
D. 无法比较

二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）

(1)从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业 银行对房地产开发贷款进行风险管理。以下关于风险管理的描述，正确的是（　　）。
A. 未取得《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》和《建设施 工许可证》的项目，不得发放任何形式贷款
B. 房地产开发项目，应符合国家房地产发展总体方向，有效满足当地城市规划和房地产市场的需求
C. 对房地产开发企业销售房地产的价格进行控制
D. 密切关注房地产开发企业的开发情况，以确保商业银行对购买主体结构已封顶住房的个人发 放个人住房贷款后，该房屋能够如期交付使用
E. 对申请贷款的房地产开发企业，应要求其自有资金不低于开发项目总投资的20%

(2)宣传作为促销组合因素之一，在（　　）等方面，起着十分重要的作用。
A. 刺激对企业产品的需求，增加销售
B. 改善形象
C. 提高知名度
D. 提高产品品质

(3)房屋开发费包括（　　）。
A. 公共配套设施建设费
B. 建筑物及构筑物的拆除费
C. 建筑安装工程费
D. 基础设施建设费

(4)除了同一战略群体内存在激烈竞争外，在不同战略群体之间也存在竞争。因为（　　）。
A. 某些战略群体内存在激烈竞争
B. 资源稀缺，导致不同群体间的竞争
C. 某个战略群体改变战略，进入另一个战略群体
D. 顾客可能分不清不同战略群体的产品的区别

(5)产品在被购买之后，就进入买后阶段。购买者对购买活动的满意感（s）是产品期望（E）和该产品可觉察性能（P）的函数，即S=f（E P）。以下关于E和P关系描述正确的是（　　）。
A. 若E=P时，消费者满意
B. 若E>P 时，消费者不满意
C. 若E
D. E和P之间的差距越大，消费者的不满意感也就越强

(6)房地产产品进行功能定位的具体方法与步骤是（　　）
A. 以人为本和对人的关怀
B. 明确目标使用者群体
C. 把握目标使用者的需求特征、消费偏好和可支付能力
D. 针对目标使用者群体设计

(7)金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括（　　）。
A. 企业资信等级
B. 项目基本情况
C. 市场分析结果
D. 财务评价指标
E. 贷款担保方式

(8)房地产开发项目建筑工程的招标程序包括（　　）。
A. 申请招标
B. 可行性研究
C. 编制招标文件
D. 编制招标工程标底
E. 确定招标方式，发布招标公告或邀请投标函

(9)房地产开发都可以分为（　　）阶段。
A. 投资机会选择与决策分析
B. 前期工作
C. 建设阶段
D. 租售阶段

(10)根据参与者的介入程度和品牌间的差异程度，可将消费者购买行为分为（　　）
A. 习惯性购买行为
B. 寻求多样化购买行为
C. 化解不协调购买行为
D. 复杂购买行为

(11)收益性物业管理中净经营收入可等于（　　）。
A. 有效毛收入～经营费用
B. 潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入一经营费用
C. 有效毛收入+其他收入一空置和收租损失
D. 潜在毛租金收入一空置和收租损失一经营费用
E. 有效毛收入一潜在毛租金收入一经营费用

(12)房地产开发建设项目的招标方式包括（　　）。
A. 公开招标
B. 开标
C. 邀请招标
D. 决标

(13)利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有（　　）。
A. 期望值相同、标准差小的方案
B. 期望值相同、标准差大的方案
C. 标准差系数小的方案
D. 标准差系数大的方案
E. 标准差相同、期望值大的方案

(14)下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述正确的选项为（　　）。
A. 一个开发建设项目，特别是大中型项目，要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的 建设和投资是否可行，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的 效果，作为开发建设项目投资决策的依据
B. 银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件，实际上，他们不必 对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，即可确定是否给予贷款
C. 项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备 进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约
D. 在可行性研究报告中，对项目的建设各项情况都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了 建设方案。报告批准后，规划设计工作就可据此进行
E. 未经过可行性研究的开发建设项目，只要正确可以批准设计任务书，可以列入计划

(15)影响房地产市场发展的社会经济因素包括（　　）。
A. 家庭收入水平及分布
B. 物价水平
C. 失业水平
D. 房价租金比
E. 经济发展状况

三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）

(1)由于政府土地收购储备中心实施的土地一级开发，一般房地产歼发商没有参与土地一级开发的机会。 （　　）

(2)房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目不同运行模式或技术方案，以获得最好的经济效果。（　　）

(3)功能定位的目的，是为市场提供有较高性能的产品。 （　　）

(4)位置固定性或不可移动性，是房地产资产最重要的一个特性。（　　）

(5)业主授予物业管理者的权利范围也有很大差别，有些业主只对重大决策问题发表意见，但也有些业主可能希望对有关细节问题亦予过问。（　　）

(6)估算房地产开发项目的总开发价值和总开发成本时，可依据评估时点的价格水平进行估算。 （　　）

(7)一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。 （　　）

(8)市场因素调查，包括产品调查、价格调查、购买力调查和促销策略调查四种类型。（　　）

(9)随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。（　　）

(10)房地产市场的不平衡是绝对的，平衡是相对的和短暂的。 （　　）

(11)“时间就是金钱”，可行性研究一定要速度快。 （　　）

(12)可行性研究报告批准后，规划设计工作就开始了，需要对方案进行比较选择和重新论证。（　　）

(13)目前在我国由于政府不能作为城市房屋的拆迁人，所以政府不能作为土地一级开发者。 （　　）

(14)单位指标估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单位指标数得到项目或单项工程总投资的估算方法。 （　　）

(15)综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性和建设的可能性与可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，可以为决策部门最终决策提供可靠的、科学的依据，并作为开展下一步工作的基础。 （　　）

四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）

(1)某家房地产企业获得贷款1000万元，期限为2年，年利率为12%，若借贷双方约定按季度付息，则房地产企业为该笔贷款支付的利息总额是多少?如果不是按季付息，期末连本带利一起偿还，房地产企业支付的利息总额是多少?

(2)某投资者以400万元购入一写字楼物业20年的使用权用于出租经营，已知该投资者的目标收益率 为18%，预计未来20年内的年租金上涨率为5%，问该写字楼于第八年的净租金收入为多少时，方能满足投资者收益目标的要求？

答案和解析
一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）
(1) :D
个别风险主要有：收益现金流风险、未来运营费用风险、资本价值风险、比较风险、时间风险、持有期风险。(2) :A
A项中对应的三个数据分别为±10%、1.0%～3.0%和O.2%～1.O %。 (3) :B
B目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。目标定价法要使用损益平衡图这一概念。损益平衡图描述了在不同的销售水平上预期的总成本和总收入。(4) :C
(5) :B
(6) :A
A购买价格是房地产置业投资项目的初始资本投资数额，其高低变化在很大程度上影响着房地产置业投资经营的绩效。高估或低估初始购买价格，会使经济评价指标偏低或偏高，可能导致投资者失去投资机会或承担过多的投资风险。(7) :B
中国房地产市场的发展急需拓展房地产直接融资渠道，以摆脱过分依赖商业银行间接融资的局面。(8) :A
A对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。(9) :C
600÷2000×100%=30%(10) :A
(10-5-2)÷(60-20)=7.5%(11) :D
(12) :A
房地产的不可移动性，决定了房地产市场是地区性的市场。(13) :C
目前，我国个人住房抵押贷款额度的上限为所购住房价值的80%，贷款期限最长不超过30年。(14) :C
C其他均为建设初、中期的工作。(15) :D
(16) :B
单因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。进行单因素敏感性分析时，首先假设各因素之间相互独立，然后每次只考察一项可变参数的变化而其他参数保持不变时，项目经济评价指标的变化情况。(17) :D
(18) :B
制定进度计划的方法有两种，一种是应用传统的水平进度计划(横道图法)，另一种是网络计划(网络图法)。(19) :C
(20) :C
(21) :A
(22) :B
B租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金为=15+(180—150)×3%=15+0.9=15.9(万元/月)。(23) :B
房地产开发贷款有三类：土地(或土地使用权)购置贷款、土地开发贷款和建设贷款。(24) :A
A购买者意图调查法就是通过直接询问消费者存某一时期需要哪些商品及其数量来进行分析的方法。例如，就有关居民家庭最近是否有购买住宅的意图所作的调查。(25) :C
(26) :A
批量行业内的公司只能取得少数的竞争优势，但其优势规模大。在批量行业中，企业的盈利水平与企业的规模、市场份额有关。(27) :D
房地产开发活动可从物质形态和货币形态两个方面进行考察。 (28) :B
B项中对应的两个数据应分别为±20%和0.25%～1.5%。(29) :D
由于房地产权益投资风险很高，商业银行和储蓄机构等存款性金融机构极少或者根本不参与房地产权益投资。(30) :C
申领施工许可证时，建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于于工程项目合同价的50%。 (31) :B
工程造价咨询费属于其它费用。(32) :A
(33) :D
D房地产投资的缺点除了选项A、B、C外，还包括需要专门的知识和经验。(34) :B
B描述性调查，即明确一些特定的量值，例如有多少人愿意花费30万元在郊区买一套两居室的住房。(35) :A
甲银行:1500+1500*17%*5=2775，乙银行:1500+(1+16%/12)60=3320.71，因此向甲银行贷款较经济。
二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）
(1) :A, B, C
ABC D项中，商业银行发放个人住房贷款后，该房屋能够在合理期限内正式支付使用，申请贷款的房地产开发企业自有资金不低于开发项目总投资的30%。(2) :A, B, C
宣传不能改变产品品质(3) :A, C, D
(4) :A, C, D
(5) :A, B, C
(6) :B, C, D
体现以人为本和对人的关怀，是进行房地产产品功能定位应遵循的根本原则。 (7) :B, C, D
金融机构对开发商的贷款项目进行评估，主要审查方面包括项目基本情况、市场分析结果、财务评价指标。(8) :A, C, D
ACD除了选项A、C、D外，房地产开发项目建筑工程招标程序还有：投标人资格审查；招标工程交底及答疑；开标、评标和决标；签订合同。(9) :A, B, C, D
(10) :A, B, C, D
(11) :A, B
AB物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入，它等于物业内全部可出租面积与最大可能租金水平的乘积。从潜在毛租金收入中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了物业的有效毛收入，即有效毛收入=潜在毛租金收入一空置和收租损失+其他收入。从有效毛收人中扣除经营费用后就可得到物业的净经营收入，即：净经营收入=有效毛收入一经营费用。(12) :A, C
(13) :A, C, E
ACE判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。(14) :A, B, C, D
项必须在分析评价后方可确定是否予以贷款。E项不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。(15) :A, B, D, E
ABDE影响房地产市场发展的社会经济因素，包括经济发展状况、家庭收入水平及分布、物价水平、工资及就业水平、房价租金比等。三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“√”表示正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）
(1) :0
通常情况下，土地收购储备中心会将土地开发工程发包给私营开发商，因此，房地产开发商有参与土地开发的市场机会。(2) :1
(3) :1
(4) :1
(5) :1
(6) :1
(7) :0
(8) :0
包括产品调查、价格调查、分销渠道调查和促销策略调查四种类型。(9) :0
成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。(10) :1
(11) :0
可行性研究关键是质量，不能只追求速度而不注重质量。(12) :0
(13) :1
(14) :0
单位指标估算法是指以单位工作量投资乘以工程量得到单项工程投资的估算方法。(15) :1
四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）
(1) :
(2) :
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