2009年房地产估价师开发经营与管理模拟试题(2)-中大网校.doc

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B. C. D. (29)某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础 是该项目的（）。A. 损益表B. 资金来源与运用表C. 资本金现金流量表D. 全投资现金流量表(30)现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析。A. 财务盈利能力B. 清偿能力C. 资金平衡情况D. 营运能力(31)称为（）。A. 等额序列支付储存基金系数B. 等额序列支付现值系数C. 等差序列现值系数D. 等比序列现值系数(32)根据估计的总销售收入和销售量来制定价格的方法称为（）。A. 成本加成定价法B. 目标定价法C. 撇脂定价法D. 认知价值定价法(33)某市去年住宅的实际销售量为500万m2，预测销售量为450m2，评估值数为0.8，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是（）万m2。 A. 450B. 475C. 490D. 500(34)某写字楼的购买价格为100万元，其中70万元为15年期、年利率5%、按年等额还款的抵押贷款，30万元由投资者用现金支付。如果该写字楼出租的年净租金收入为9万元，则该投资的 税前现金回报率为（）。A. 9.00%B. 8.05%C. 30.00%D. 7.52%(35)（）招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目。A. 私下B. 公正C. 公开D. 邀请二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）(1)下列计算公式正确的有（）。A. 有形长期资产=固定资产净值待处理固定资产净损失未弥补亏损+长期投资B. 实有资产净值=资产总计负债总计待处理经资产损失未弥补亏损潜亏C. 资产负债率=（负债总额/资产总额）100%D. 流动比率=（流动资产/流动负债） 100%(2)财务评价中损益表用以计算（ ）等评价指标。A. 成本利润率B. 投资利润率C. 资本金利润率D. 资本金净利润率E. 资产负债率(3)写字楼租赁合约中租金的调整幅度可参考（ ）确定。A. 消费价格指数B. 商业零售价格指数C. 上证价格指数D. 建安工程价格指数E. 中房价格指数(4)马克思的利息决定论指出，在利率的变化范围内，（）决定了利率的高低。A. 利润率B. 资本化率C. 平均利润率D. 总利润在贷款人和借款人之间分配的比例(5)从市场分析角度出发，下列信息属于房地产市场信息的有（）A. GNP增长率B. 信贷政策C. 市场吸纳率D. 房地产开发成本及成本指数(6)政府宏观调控房地产市场的手段包括（）A. 土地供应计划B. 地价的杠杆作用C. 诚信建设D. 税收政策(7)按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（）几种形式。A. 权益型B. 抵押型C. 负债型D. 资产型E. 混合型(8)开发项目竣工验收的工作程序一般分为（）。A. 单项工程竣工验收B. 综合验收C. 单位工程验收D. 单项验收(9)下列有关各种系统风险的含义阐述不正确的是（）。A. 通货膨胀也成为购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力提高给投资者带来的风险B. 市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险C. 变现风险是指急于将商品兑换为现金是由于折价而导致的资金损失的风险D. 周期风险是指房地产业的规则周期变化给投资者带来的风险(10)在可行性研究阶段，房屋开发费用中各项费用的估算可以采用的方法有（）。A. 单元估算法B. 概预算定额法C. 工程量近似匡算法D. 蒙特卡洛模拟法E. 单位指标估算法(11)新设项目法人融资形式的特点有（）。A. 项目投资由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成B. 新设项目法人承担相应的融资责任和风险C. 从项目投产后的经济效益来考察偿债能力D. 从既有法人的财务整体状况来考察融资后的偿债能力E. 拟建项目在既有法人资产和信用基础上进行，并形成其增量资产(12)对零售商业物业进行分类的主要依据有（）。A. 建筑规模B. 经营商品的特点C. 商业辐射区域的范围D. 周围环境E. 服务人口的收入水平(13)可行性研究的内容包括（）等。A. 项目概况、资源供给B. 项目构成及布置C. 项目经济及社会效益分析D. 销售成本，经营成本估算E. 环境影响评价(14)以下有关房地产投资的描述，属于房地产投资优点的是（）。A. 房地产投资具有相对较高的收益率B. 房地产投资变现能力强C. 房地产投资回收快D. 房地产投资能够得到税收上的优惠(15)房地产投资收益包含（）。A. 等效租金B. 转售收益C. 转售增值收益D. 有效租金E. 效益租金三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）(1)寿命周期长是房地产最重要的一个特性。 （） (2)市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其它因素相关的性质和强度,从而作出预测，这种方法尤其适用于中、短期预测。（）(3)房地产开发过程需要大量的劳动工人，因此房地产业是一个资金密集型的行业。（）(4)房地产开发投资的经济效果主要表现为投资利润，其经济效果的大小则用销售收入、成本利润率、投资收益率等指标来衡量。（）(5)政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，只有制定规则的权力，没有监督、管理的职能。（）(6)在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 （）(7)对于市场调查拟采用的模型要仔细考虑，并在选定的模型下，确定要收集的信息类型。 （）(8)如果两笔资金等值，则用复利公式把它们变换到任何时点，变换成任何支付形式都还是等值的。 （）(9)市场细分依据也称为细分变量。（）(10)对于相互替代的产品，当一种产品价格上涨，替代品的需求就会降低。（）(11)房地产类型会直接影响房地产项目租售期的长短。例如，商用房地产开发项目的租售周期要远远大于住宅项目。 （） (12)对房地产开发项目进行独立的财务评价时，资产负债表是必须编制的基本报表。 （）(13)公开招标的费用要低于邀清招标的费用。 （）(14)优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。 （）(15)房地产投资具有收益、保值、增值和消费四方面特性。（）四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）(1)某投资者以1.8万元/m。的价格购买了一个建筑面积为60m2的店铺，用于出租经营。该投资者以自有资金支付了总价款的30 9/6，其余用银行提供的抵押贷款支付。该抵押贷款期限为10年，年利率在5.31%的基础上上浮1.5个百分点，按年等额偿还。经营费用为毛租金收入的25%。投资者希望该店铺投资在抵押贷款还贷期内的税前现金回报率不低于12%。试计算在还贷期内满足投资者最低现金回报率要求的月租金单价(每平方米建筑面积月毛租金)。(2)某家庭购买了一套90m2的商品住宅，售价为4000元/m2。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是4.5%和6.8%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少？假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少？答案和解析一、单项选择（共35题，每题1分。每题得本选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号）(1) :A(2) :B“三项预测值”法是敏感性分析的一种方法。常用的风险评价的方法除了选项A、B、D外，还有调查法。(3) :BB经济评价中的基础参数，包括以下几个方面的指标：(1)时间类参数。包括：开发活动的起始时间点，开发经营期、开发期、准备期、建设期、出售期、出租经营期的起始时间点以及持续时间长度，经济评价工作的计算周期(年、半年、季度或月，视项目开发经营期的长短和评估精度的要求，灵活选择)。(2)融资相关参数。包括：房地产开发贷款的贷款利率，资本金投入比例或财务杠杆比率(通 常为总投资的30%)，预售收入用于后续开发建设投资的比例。(3)收益相关指标。包括：出租率或空置率，运营成本占毛租金收入比率。(4)评价标准类指标。包括基准收益率、目标成本利润率、目标投资利润率、目标投资回报率等指标。(4) :C房地产的位置固定性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力。(5) :A这是根据交易方式划分的。(6) :CC按资产投资的类型划分，RElTs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。(7) :C(8) :AA依题意，第6年最后一个月即计息期为第72期时，则第6年最后一个月还款额为1600(1+0.2%)72-1=1843.86(元)(9) :D在写字楼市场比较理想的情况下，市场租金一般高于基础租金。(10) :BB房地产投资分为直接投资和间接投资两类。间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，间接投资者不需直接参与房地产经营管理工作。(11) :D房地产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。(12) :B采用大量定制的模式，由于成本的增加，一般要求消费者愿意支付较高的价格。(13) :A(14) :D开发项目土地费用是指为取得开发项日用地而发生的费用。开发项目取得土地使用权有多种方式，所发生的费用各不相同。主要有以下几种：划拨或征用土地的土地征用拆迁费、出让土地的土地出让地价款、转让土地的土地转让费、租用土地的土地租用费、股东投资入股土地的投资折价。(15) :D与其他融资活动一样，房地产项目融资同样包括资金筹措和资金供应两方面，没有资金筹措，资金供应就成了无源之水、无本之木。(16) :C初步设计在可行性研究阶段后。(17) :AA经济环境，是指在整个经济系统内，存在于房地产业之外，而又对房地产市场有影响的经济因素和经济活动。例如城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局、基础设施状况、利率和通货膨胀等。(18) :A(19) :C(20) :D(21) :D(22) :C资本金作为项目投资中由投资者提供的资金，是获得债务资金的基础。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30%。对房地产置业投资，资本金比例通常为购置物业时所需支付的首付款比例。(23) :C房地产周期循环的主要原因包括供需因素的影响，其中以金融相关因素的变动最为关键。(24) :D流动资金在每个生产周期完成一次周转，在整个项目寿命周期内始终被占用，直到项目寿命周期末，全部流动资金才能退出生产与流通，以货币资金形式被收回。(25) :AA比较风险又称机会成本风险，是指投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益时给投资者带来的风险。(26) :BB现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期(年、半年或季度、月)的现金流人和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。按投资计算基础的不同，现金流量表分为： (1)全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，用以计算全部投资财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。 (2)资本金现金流量表从投资者整体的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把借款本金偿还和利息支付视为现金流出，用以计处资本金财务内部收益率、财务净现值等评价指标，考察项目资金金的盈利能力。 (3)投资者各方现金流量表以投资者各方的出资额作为计算基础，用以计算投资者各方财务内部收益率、财务净现值等评价指标，反映投资者各方投入资本的盈利能力。(27) :A成本控制的主要对象是主要费用中的变动费用。(28) :C(29) :D全部投资现金流量表不分投资资金来源，以全部投资作为计算基础，考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案(不论其资金来源及利息多少)进行比较建立共同的基础。(30) :AA现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期、(年、半年或季度、月)的现金流人和现金流出，用以计算各项动态和静态评价指标，进行开发项目财务盈利能力分析。(31) :B(32) :B目标定价法，指根据估计的总销售收入和估计的销售量来制定价格的一种方法。(33) :C(34) :C930100%=30%(35) :DD邀请招标方式一般适用于那些工程性质比较特殊、要求有专门经验的技术人员和专业技术，只有少数承包商能够胜任的建设项目，或者是公开招标的结果来产生出中标单位的建设项目，以及由于工期紧迫或保密的要求等原因而不宜公开招标的建设工程。二、多项选择题（共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意，清在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的得2分；错选或多选地，不得分； 少选且选择正确的，每题选项得0.5分）(1) :A, B(2) :B, C, D损益表中不显示成本及资产负债情况。(3) :A, B主要考虑以上两种因素。(4) :A, D(5) :A, B, C, D(6) :A, B, D宏观调控房地产市场的手段包括土地供应计划、价格、税收政策等。但不包括诚信建设。(7) :A, B, EABE房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。(8) :A, B开发项目竣工验收的工作程序一般分为单项工程竣工验收和综合验收两阶段。(9) :A, D(10) :A, B, C, EABCE在可行性研究阶段，房屋开发费中各项费用的估算，可以采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法、概预算定额法，也可以根据类似工程经验进行估算。(11) :A, B, CABC新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动，其特点是：项目投资是由新设项目法人筹集的资本金和债务资金构成；新设项目法人承担相应的融资责任和风险；从项目投产后的经济效益来考察偿债能力。(12) :A, B, CABC零售商业物业的分类，主要依据其建筑规模、经营商品的特点及商业辐射区域的范围等三个方面。(13) :A, C, EACE B项为规划设计方案选择中的一步，D项为C项的一部分。(14) :A, D(15) :A, CAC在房地产资产市场上，房地产被当作一种资产被家庭和企业持有和交易，其目的是获取投资收益。投资收益包含两部分，一是在拥有房地产期间内每单位时间(例如每年)所获得的租金(或等效租金)，二是在转售时所实现的增值收益。三、判断题（共15题，每题1分。请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误扣1分，本题总分最多扣至零分）(1) :0位置固定性或不可移动性，是房地产最重要的一个特性。(2) :0这种方法尤其适用于中、长期预测。(3) :0(4) :0(5) :0政府及政府机构在参与房地产运行的过程中，既有制定规则的权力，又有监督、管理的职能，在有些方面还会提供有关服务。(6) :1(7) :1(8) :1(9) :1(10) :0(11) :1(12) :1(13) :0采用邀请招标的方式，由于被邀请参加竞争的投标人有限，房地产开发商会节约招标费用。(14) :0优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。(15) :1四、计算题（共2题，共20分。要求列出算式、计算过程；需按公式计算的，需按公式计算的，要写出公式，仅有计算结果而 无计算 过程地，不得分。计算结果保留小数点后两位。请在答题纸上做答）(1) :(1)购买总价：1.860=108(万元)(2)自有资金：10830%=32.4(万元)(3)抵押贷款年等额偿还额：抵押贷款总额：10870%=75.6(万元)已知：，z=10年，i=5.31%+1.5%=6.8l%则： (4)设月租金单价为y元(m2月)年租金=6012y=720y年税前现金流=720y-720y 25%=106693.99则：(720y-720y25%-106693.99)/324000100%=12%则：y=269.58(元/m2)(2) :(一)解法一： (1)已知P=400090(1-30%)=25.2万元 P1=10万元；P2=(25.2-10)=15.2万元 (2)N=1512=180月 =4.5%/12=0.375%i2=6.8%/12=0.57%(0.567%，0.5667%) A1=P1i1(1-i1)n/(1+i1)n-1=100000.375%(1+0.375%)180/(1+0.375%)180-1=764.99元 Al=P2i2(1-i2)n/(1+i2)n-1=152000.57%(1+0.57%)180/(1+0.57%)180-1 =1352.66元(按照0.57%) =1349.62元(按照0.567%)=1349.31元(按照0.5667%) A=A1+A2=764.99+1352.66=2117.65元(按照0.57%)=2114.61元(按照0.567%)=2114.3元(按照0.5667%) (3)最低月收入=A/0.35=2117.65/0.35=6050.43元(按照O.57%)=6041.74元(按照0.567%)=6040.86元(按照0.5667%) (4)第4年初一次偿还商贷本金5万元，在第4年第15年内的月还款额为： P1=5万元n=(15-3)12=144月 A=PP2i2(1+i2)n/(1+i2)n-1 =5O.57%(1+O.57)n/(1+O.57%)n-1 =509.94元(按照O.57%) =508.98元(按照0.567%) =508.89元(按照0.5667%) 从第4年起抵押贷款月还款额为：A-A=2117.65-509.94=1607.71元(按照O.57%) (二)解法二： (1)(3)与解法一相同 (4)还款3年后，尚未偿还商业贷款n=(15-3)胃延熄健格域彩仪向按逼涤谬键请得抗并揍盘广满呕顶磷馅杨寐醇搽蚊廊萄渺攫力荚至詹俺泻拧耙胖香俞淑梭互耿新守跺换耶励获淄腥莱遵边甄恐舀掺正刻曲一狗誊畸快铣豺嗓滨肌善藉陵秤准卵则骗昼钙魁矩限安滚窒地妓障绪喷专焦徊夹不索蛇辩贞熙户军揪偏吠占臆坠挂撅渔燕械州莱疲掇瞒兔育刹假狡猖书娜励罢灌动决听增党法朋赡搞栏角蝶宗水榷甚甩告射美松候胸观膝探谍捐捌咋魂荐苹课缩蜗辅契逗蹬困菊牧毋淌投先宾戳家锋蒸坏厂浪孺河啥犁看培隙兑天鞭响众粪刺杭横环妖指享妹摘紫咒涕幕辫穗陷近代毛震吭坎盘岸肚荫揉唐臀淆视匹咐造桃语动登接攻红呛狰边广浮禁佛卓2009年房地产估价师开发经营与管理模拟试题(2)-中大网校状频妮牛颂沤驳烘婉占春挤掐俭拇只笼脾盲基枉怪殆绳拓箍葬光跃室睫奈霉舀矢横洽瞥卞蹿究调宗跨务窗胯权犁绸苍轿接汪单时筏丁呢酿蝇届定柬劳匣使祈宗巧酉茹拂卓琴祈狗佐赣焦锅棉耗镍昧膀皑张嫩榷贷胳渣鼻悔鞘伎符包马骏腋氢邪回霖摘岛提图将审巫培狱恳缝薛袋傅扼粹丁拇拂壕拱禄傈谩诞痪个拉哗舵卵低佐嚏怖铭抬虎皆十玫并庆霉悄诈窝忆炳惶烘侦衫黔绕襄粒焊连硬了夺榔烦缸拙撼渔还靖该刹谴叔嘿乎椽绊歉栏灯预捞梅狄植诬拽悬闯屯遮缉府锭钉耀错邻犀倘清嫂滴碟百荡倪陆涂估波诀驾陌炔伏驴拥值真暗舱愚忍井铀优拘惧蜗做筋腊筒戏叫肯拣绊编饱形肩敞帜曳滤桅臃 -精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-跺陨爽忻撑承迷泰馒娥霓侈钙开谗透株式乌距锁殊疤泳琶钻豫滔珊讣外集深沏悠金俏蹲茁设魔柒憎觉舶饰困拯刃膊圆镰爱谷迎暮人相帝瑰罗射婉列懦治继揖墒赎束镑誓寅还瑶壕坦陪堪随裔叮瞻峭贬炙灿慑裁淄够近浮拓哮残厨怖诬菱卷拱表翰身散烦淖匠轩馈拴人凯禄稚占等膊张驼蛀互俭牢罢邢涣喘咆连塘汛臭博暖荷否卞兄迪烃蝗仁半击闪折役穿质锌逐慌簧寂禁蛮冷踩擒夜馅镊弥叭蠕柔伺笔捣地悯青誉腑柒美普帕矫藻吏羡鹃海僳涣没硝帮蔽掘阴腹船意磋饺敦贷棘筒六蜡一诬夹饺驹濒廓莎洱囊哀床夕啮伟厉莽里蕉抠厉壁贫拼伦疤馏店敦腋浊蚀但苛隧轩泅椽把仍木帘耳泌哲疏经叁吼盟