2009年房地产估价师考试房地产基本制度与政策试题(2)-中大网校.doc

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2009年房地产估价师考试房地产基本制度与政策试题(2)
总分：100分 及格：60分 考试时间：150分

一、单项选择题(共40题，每题0.5分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)

(1)下列关于保险的职能说法有误的一项是（　）。

(2)（　　）是指以公开竞价的方式，将特定的物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式。
A. 招标
B. 转让
C. 拍卖
D. 出售

(3)从事房地产经纪活动的基本条件是（　　）。
A. 取得房地产经纪人协理从业资格
B. 取得房地产经纪人执业资格
C. 取得房地产经纪人员相应执业资格证书
D. 取得房地产经纪人执业资格并经注册生效

(4)厂商经营决策的利润最大化原则的内容是（　）。

(5)（　）不属于对外交通用地。

(6)承接方必须持有由建设行政主管部门颁发的（　），在证书规定的业务范围内承接勘察设计业务，并对其提供的勘察文件的质量负责。

(7)（　）是指假定生产中所投入的生产要素中，只有一种为可变要素，其余要素固定不变，可变生产要素每增加一个单位所增加的产量。

(8)当申报的成交价明显低于正常的市场价时，应以（　）作为缴纳税费的依据。

(9)在计算企业所得税，确定准予扣除项目的金额时，职工工会经费按计税工资总额的（　）%计算扣除。

(10)按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（　）。

(11)下列关于建筑面积的计算规则的一般规定说法不正确的是（　　）。
A. 单层建筑物的建筑面积和多层建筑物首层的建筑面积，均应按建筑物外墙勒脚以上结构外围水平面积计算
B. 二层及二层以上楼层，有围护外墙的，应按外墙结构的外围水平面积计算，无外墙围护的，应按自然层结构板水平投影面积计算
C. 同一建筑物的结构，层数不同时，应分别计算建筑面积
D. 设有围护结构(或围栏)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的外围水 平面积计算建筑面积

(12)“拍卖法律关系当事人之间应自觉履行委托拍卖合同、拍卖成交确认书中所约定的各自的义务，以保证拍卖活动的顺利进行。”这是拍卖基本原则中（　　）原则的内容。
A. 公开
B. 公平
C. 公正
D. 诚实信用

(13)下例关于设计方案评价原则的说法不正确的是（　）。

(14)在存货、有价证券等资产的市价低于成本时，相应地减记资产的账面价值，并将减记金额计入当期损益，体现（　）原则对历史成本原则的修正。

(15)纳税人必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起（　）日内缴纳耕地占用税。

(16)一业主打算将自家闲置的一处房屋出租给另一人经商，所以现在翻建房屋使其面积扩大，那么他应当进行（　）登记。

(17)拆迁估价应当坚持（　　）的原则。
A. 公平、公开、公开
B. 独立、客观、公正、合法
C. 客观、公正、公开
D. 合法、公开、公平

(18)拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是（　）。

(19)办理商品房预售证明时,应提供投入资金达到工程建设总投资（　）以上的证明。

(20)因土地使用权届满，权利人需要到登记机关办理（　　）。
A. 转移登记
B. 变更登记
C. 初始登记
D. 注销登记

(21)下列关于分户图的说法不正确的是（　　）。
A. 分户图表示房屋权属范围的细部，明确异产毗连房屋的权利界线，是房产证的附图
B. 分户图的方位应以图的正上方为北方向，并在适当位置注明
C. 分户图表示的主要内容包括房屋权界线、四面墙体的归属和楼梯、专道等部位以及
D. 房屋产权面积包括套内建筑面积和共有分摊面积，标注在分户图框内

(22)征收集体土地，有偿使用土地的，应（　　）。
A. 预付足额的预付金
B. 报乡(镇)级人民政府核签
C. 出具征收单位财务状况报告
D. 签订土地使用合同

(23)提议召开业主大会临时会议的业主达到（　）% 以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。

(24)（ 　）是管理中心运作住房公积金的基本要求。

(25)当房地产的需求和供给同时减少后，以下能反映市场均衡价格变化的选项是（　）。

(26)下列关于土地使用权划拨正确的表述为（　）

(27)在买方报价拍卖中，只有（　）才是要约表示。

(28)某时点相对另外一个时点的定基增长速度为230% ，则定基发展速度为（　）

(29)建设单位应当在工程竣工验收（　　）个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。
A. 7
B. 10
C. 15
D. 20

(30)属于建筑物重要性等级中的乙等的是（　）。

(31)下列不属于《住宅质量保证书》应当列明工程监督部门核验的是（　）。

(32)将代理分为委托代理、法定代理和指定代理是根据（　）的不同来划分的。

(33)某商品住宅于1999年1月l0日竣工并验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至（　）。

(34)根据消费者行为理论，消费者在消费某种商品时所获得的心理满足程度称为（　）。

(35)对如何取得国有土地使用权、房地产开发、房地产交易和房地产权属登记作业具体规定的是（　）。

(36)房地产估价师执业资格考试，由（　）负责。

(37)下列不属于房地产保险估价范围的是（　）。

(38)某票面金额为450000元、到期日为2006年12月30H的贴水债券，若贴现率为10%，则该债券于2006年9月12日最适宜的转让价格为（　　）元。
A. 436000
B. 436500
C. 436562
D. 436685

(39)按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是（　）担保。

(40)《拆迁管理条例》规定，拆迁人与被拆迁人应当依照本条例的规定，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。拆迁人应当在拆迁补偿安置协议订立之日起（　）日内到房屋拆迁主管部门办理备案手续。

二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)

(1)下面对房地产开发的特点说法错误的是（　）。

(2)在征收土地时，土地管理部门和用地单位必须严格遵守的原则是（　）。

(3)下列情形中，应当办理房屋转移登记的有（　）。

(4)拆迁主管部门收到拆迁申请和规定提交的批准文件后，应对（　）申请内容进行审查。

(5)我国城市土地使用制度改革的发展过程突出表现为（　）。

(6)下列关于房产分丘图的表述中，正确的有（　）。

(7)城市维护建设税是随（　）附征并专门用于城市维护建设的一种特别目的税。

(8)物业管理通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现（　　）。
A. 独立核算
B. 自负盈亏
C. 自我发展
D. 自我完善
E. 产业均衡

(9)下列有关税收的表述中，正确的有（　　）。
A. 财政局对外出租的经营用房免征房产税
B. 集体土地使用人无须缴纳土地使用税
C. 用耕地建乡政府办公楼应缴纳耕地占用税
D. 土地增值税的课税对象是有偿转让的房地产
E. 因地震毁坏住房而重新购买住房的免征契税

(10)下列财务指标中，反映企业营运能力的指标有（　）。

(11)属于房地产估价机构业务监管的是（　）。

(12)下列关于工程造价进行全过程动态控制措施的表述中，正确的有（　）。

(13)下列关于价格弹性的表述中，正确的有（　　）。

(14)被征用土地所在地的市、县人民政府，在收到征用土地方案后应于10日内将方案进行公告，征地补偿安置方案公告的内容应包括（　）。

(15)股票和债券的相同之处表现在（　）。

三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)

(1)．农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，只能使用原有的宅基地和村内空闲用地。 （　）

(2)税收制度由纳税义务人、课税对象、税基、税率、附加、加成和减免、违章处理等要素构成。 （　　）

(3)除出租人与转租双方协商另有约定的外，转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期。 （　）

(4)履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约。（　）

(5)房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。 （　）

(6)融通资金的职能是通过保险人的资产业务实现的。（　）

(7)房地产中介服务机构或执(从)业人员的不良行为记录在公示前，必须经过严格的审核批准程序，并分类在房地产中介服务行业信用档案中保留一定的期限。（　　）

(8)合法租赁合同一般以合同的自然终止为终止。 （　）

(9)根据商品房销售代理要求的有关规定，受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以收佣金以外的其他费用。 （　）

(10)财产保险指以各种物资财富及其相关利益为保险标的的保险。如运输工具保险、火灾保险、工程保险、贵重耐用品意外损害或失窃保险等。 （　）

(11)我国城市居住地区一般分为居住区和商业区两级。 （　）

(12)对经城市规划行政主管部门处罚、允许保留的违章建筑，待补办手续后合法建筑给予补偿。 （　）

(13)业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会由业主大会选举产生。一个物业管理区域应当成立一个委员会，业主委员会一般由3～7名的单数业主担任。 （　）

(14)登记账簿必须以凭证为依据，并定期进行结账、对账。（　　）

(15)城建税以缴纳增值税、消费税、营业税的单位和个人为纳税人。对外商投资企业的外国企业，减征城建税。 （　）

(16)长期融资工具是指收回本金和利息要在一年以上的凭证，也包括没有回收期限的股票。（　）

(17)抵押物登记记载的内容与抵押合同约定的内容不—致的，以登记记载的内容为准。（　）

(18)采用住房置业担保方式的，若债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务，则债权人有权要求住房置业担保公司在其保证范围内承担保证责任。 （　）

(19)生产可能性曲线与等收益线相切的点上，边际转换率与等收益线的斜率不相等。（　）

(20)由本国政府、股份公司和银行发行的代表信贷关系的债务凭证是股票。 （　）

(21)会计主体可以是一个法律主体，也可以是多个法律主体。 （　）

(22)近期内拟建设的地区应编制修建性详细规划，地域范围一般应在5公顷以上。 （　）

(23)以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得原土地出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意，签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同，相应调整土地使用权出让金。 （　）

(24)非公物拍卖，委托人和拍卖人未作约定的而拍卖成交的，拍卖人可以向委托人收取不超过成交价10% 的佣金。 （　）

(25)测量工作的根本任务是确定地面的点位。 （　）

(26)宪法具有最高的法律效力，一切其他法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章都不得同宪法相抵触。（　　）

(27)有形市场最主要的形式就是证券交易所。 （　）

(28)商品房预售实行预售许可证制度，条件之一是按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的20％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。（　）

(29)住宅楼以幢（梯）为单元，按各套内建筑面积比例分摊共有建筑面积。（　）

(30)集资建房、合作建房都是经济适用住房的组成部分 （　）

(31)坡屋顶是目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式，主要以钢筋混凝土屋顶为主。（　）

(32)按照国家标准规定，一套建筑施工图中的总图以米为单位，其余均以厘米为单位。（　　）

(33)逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按新价格执行；价格下降时，按原价格执行。 （　）

(34)普通的建筑物(如文教、交通、居住建筑以及工业厂房等)的耐久年限为10～15年。（　）

(35)注册监理工程师的工作内容是控制所监理：工程的投资，其目标是投资越省越好。（　）

(36)在编制控制性详细规划过程中，容积率可根据需要制定上限和下限。容积率的下限保证地块开发的效益，防止无效益或低效益开发造成的土地浪费。 （　）

(37)经出让取得土地使用权的单位和个人，在土地使用期内不仅有使用权，还有所有权，在使用土地期限内对土地拥有使用、占有、收益、处分权。 （　）

(38)业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立，对全体业 主(包括物业使用人、继受人)有普遍约束力的自律性规范。（　　）

(39)钢筋混凝土结构是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。 （　）

(40)中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 （　）

四、综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)

(1)甲房地产开发公司(以下简称甲)在H省B市建设C住宅小区。C住宅小区占地40hm<SUP>2</SUP>(公顷)，其中5hm<SUP>2(</SUP>公顷)的土地在城市市区内，其余土地为基本农田。2002年6月甲取得当地房地产管理部门颁发的商品房预售许可证，并委托乙房地产经纪公司(以下简称乙)代理出售。同年7月，在职职工丙签订了购买该小区D套商品房预售合同，并在合同中约定“房屋建筑面积为lOOm<SUP>2</SUP>。房屋交付后如产权登记面积与合同约定面积发生差异时，按照《商品房销售管理办法》有关规定处理”。同年8月甲经有关部门批准调整了原规划设计，在小区内增加了一部分商业用房，同时D套房屋的建筑面积也变更为105m<SUP>2</SUP>，并书面通知了丙。该小区综合验收合格后，经房产测绘单位实测D套房屋的套内建筑面积为83m2，套内阳台建筑面积为3m<SUP>2</SUP>，分摊的共有建筑面积为21m<SUP>2</SUP>。请根据上述材料回答下列问题：{TS}甲以出让方式获得C小区土地使用权应当由（　　）批准。
A. B市土地管理部门
B. B市人民政府
C. H省人民政府
D. 国务院

(2)甲预售商品房时，应当具备（　　）等条件。
A. 取得土地使用权证
B. 投入资金达到工程建设总投资的20%
C. 取得建设工程规划许可证
D. 取得商品房预售许可证

(3)乙代理预售商品房必须向购房人出示（　　）。
A. 商品房预售许可证
B. 商品房销售广告
C. 房屋综合验收合格证明
D. 甲出具的商品房销售委托合同

(4)签订的商品房预售合同应当向（　　）行政主管部门备案。
A. 工商
B. 土地
C. 房产
D. 建设

(5)丙收到甲规划设计变更书面通知之日起（　　）日内未作出书面同意的视为接受。
A. 5
B. 10
C. 15
D. 20

(6)甲在销售商品房时应当缴纳（　　）。
A. 营业税
B. 城市维护建设税
C. 契税
D. 房产税

(7)在房屋产权登记中，D套房屋的建筑面积应登记为（　　）m<SUP>2</SUP>。
A. 100
B. 104
C. 105
D. 107

(8)丙经过考虑，决定购买，若商品房预售合同中D套房屋的单价为2000元／m<SUP>2</SUP>，则甲房地产开发公司可以向丙要求补缴房款（　　）元。
A. 10000
B. 8000
C. 6000
D. 14000

(9)丙在购买该房屋的过程中可以申请（　　）。
A. 住房公积金贷款
B. 自营性个人住房贷款
C. 个人住房组合贷款
D. 单位购建房贷款

(10)“甲经有关部门批准调整了原规划设计”中的“部门”指（　　）。
A. 城市规划行政主管部门
B. 土地行政主管部门
C. 建设行政主管部门
D. 房产行政主管部门

(11)根据以下材料，回答第{TSE}题：

(12)乐甲公司采取分期付款方式向乙房地产开发公司购买写字楼的信用形式属于（　）。

(13)甲公司向某保险公司所购买的保险属于（　）。

(14)按照《中华人民共和国公司法》规定，2002年末甲公司所提取的法定公积金累计达到（　）万元。

(15)甲公司按营业收入的2%购买保险，该2%属于（　）。

(16)甲公司收入（　）。

答案和解析
一、单项选择题(共40题，每题0.5分每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号)
(1) :C
(2) :C
本题主要考查的是拍卖的概念。(3) :A
取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的必备条件。而取得房地产经纪人协理从业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。(4) :A
(5) :C
(6) :C
(7) :C
(8) :C
(9) :C
(10) :B
(11) :D
设有围护结构(或围栏)不垂直于水平面而超出底板外沿的建筑物，按其底板面的围护结构外围水平面积计算建筑面积。 (12) :D
诚实信用原则还要求整个拍卖活动中，拍卖法律关系各当事人的意思表示及行为应真实、善意和诚实。(13) :B
(14) :B
(15) :B
(16) :B
(17) :B
拆迁估价应当坚持独立、客观、公正、合法的原则，参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格，结合被拆迁房屋的房地产状况进行。(18) :C
(19) :B
(20) :D
注销登记是指房屋权利因房屋或土地灭失、土地使用年限届满、他项权利终止、权利主体灭失等而进行的登记。(21) :B
分户图的方位应使房屋的主要边线与图框边线平行，按房屋的方向横放或竖放，并在适当位置加绘指北方向符号。(22) :D
此乃“签发用地证书”这一工作环节的工作内容。(23) :D
(24) :C
(25) :D
(26) :D
(27) :D
(28) :D
(29) :A
答案：A。建设单位应当在工程竣工验收7个工作日前将验收的时间、地点及验收组名单书面通知负责监督该工程的工程质量监督机构。答案：C。租赁合同到期，合同自行终止，承租人需继续租用的，应在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同。(30) :B
(31) :A
(32) :D
(33) :B
(34) :C
(35) :A
(36) :B
(37) :C
(38) :B
依题意，可根据公式：售价＝面值×(1－贴现率×距到期日数/360)，代入数值可得。(39) :C
(40) :B
二、多项选择题(共15题，每题2分。每题的备选答案中有两个或两个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分少选且选择正确的，每个选项得0.5分)
(1) :C, D
(2) :A, C, D, E
(3) :C, D, E
(4) :A, B, C, E
(5) :B, C, D, E
(6) :B, C
(7) :A, C, E
(8) :A, B, C, D
物业管理通过质价相符的有偿服务和一业为主、多种经营来实现独立核算、自负盈亏、自我发展、自我完善。(9) :C, E
财政局对外出租的经营用房属营业用房，应征房产税；土地使用税的纳税人是拥有土地使用权的单位和个人，土地使用权共有的，由共有各方划分使用比例分别纳税；土地增值税的课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额。(10) :C, D
(11) :A, D, E
(12) :A, C, D, E
(13) :A, D, E
当供给价格弹性为无穷时，称供给价格弹性无穷大，或称供给有完全弹性；需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值，这取决于有关两个变量的变动方向。(14) :A, B, C, D
(15) :A, B, D, E
三、判断题(共40题，每题0.5分，请根据判断结果，在答题卡上涂黑其相应的符号用“√”表亍正确，用“×”表示错误。不答不得分，判断错误扣0.5分，本题总分最多扣至零分。)
(1) :1
(2) :1
(3) :1
(4) :1
(5) :0
(6) :1
(7) :1
(8) :0
(9) :0
(10) :0
(11) :0
(12) :1
(13) :0
(14) :1
(15) :0
(16) :1
(17) :1
(18) :1
(19) :0
(20) :0
(21) :0
(22) :0
(23) :1
(24) :0
(25) :1
(26) :1
(27) :1
(28) :0
(29) :1
(30) :1
(31) :0
目前民用建筑中采用最普遍的屋面形式是平屋顶。(32) :1
(33) :1
(34) :0
(35) :0
(36) :1
(37) :0
(38) :1
(39) :1
(40) :1
四、综合分析题(共2大题，15小题，每小题2分。每小题的备选答案中有一个或一个以上符合题意请在答题卡上涂黑其相应的编号。全部选对的，得2分，错选或多选的，不得分，少选且选择正确的，每个选项得0.5分.)
(1) :D
(2) :A, C, D
(3) :A, D
(4) :C
(5) :C
(6) :A, B
(7) :B
(8) :C
(9) :A, C
(10) :A, B
(11) :B
(12) :B
(13) :D
(14) :D
(15) :B
(16) :B, D
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