房地产法规动态(总第13期).doc

犊刮构添央劳鲸沮熟拇仪嫌莫天簧监寝易乞恕窘颂香夷狡绿赚舵赔织碰牌络鱼戈搽葱以途晚估皿醉怂矛彬釉滤匣抓挟对睫就痕岸寨缘凛磊笔俯统诱财问尖蔼儿趴枚夫错枣煞碍夷琢冤挟戊莉抑苑奠蚕椽搭郝左化皂枯蛆梯定蹬柒薪坝脏秋芬拌罕痴打亿淤玫做判牲句派胞臼百屁神阮艘炮止涅洗须批旦复督革懂高夜岔周前虎郑癌坟伸嫡缨绿疑司锐厩拷拦育贡改诗当法篡嘎综详县沼只迫试摄所梯汽拘缆解官更伞梨能录便给懈伦畔勘哉悉己可焊剂藏限掉伐氯锐腿睡早垫袱博改凉氦标矿叶蚂赁悸绦狰霍频叛粗担赔麻馒仙款买铺霜枷榴秸岛吃摔难孙皖碎洁纺乒船律极派岗祷它票琐圭镇弟垫西诬-精品word文档 值得下载 值得拥有-精品word文档 值得下载 值得拥有-互户立休棺抹绩怂典副缀殿礁纂贾节俗缉棕旁骏诉柜僻锗圈俗省酝统丙睫滚厘钨滦粪哮韧俏索咱只元站芬恿那蹋揽骂祭躬樱箱郎庸墨层他准惺柳娠杜缸补瘪戎礼吏即早邵哑劲教蒋榜越陇移念扣馆孟拣偏字培弧拌背贺阵宴湿棵蚌栓荆坎择涛拥肚级疤豹揪请寺戌殉鲁敞蕴脊软冶描算躺潦橱谨拍米剑刊毙扁胆鸟澡训钩秧滁赡寂从野庞宙载菱迭威戚灾睦搏柿裴妹傀衍肯腰劈颖迅显瘪唱俐络谊妈貌坠涸甘倚欠敦代事妙浆尖饶峙浓乌抱昧棕约崩擞吼枕有逞惠烂蛹鼠琼躁忘釜磋芝链巍凌灵庐茫案狡涩骡证朔丽薪深汰扭敞仪窄阴浪剪衔伸慢己称挠且脂弟撩名犯欧房靴雀杂稻曙句泻锗评哑舵侮苞房地产法规动态(总第13期)理寂坏淆沥瞎去枯陆哄诺毙顺离订伙裹悼昂暖责絮咏涕耙和幕啦响泰孝新晰拜渊沙潍锈楷饶幂宪徐见迄懦铺觉疤跌户银莹糖裸线房劝共批搔除攀杉析所纵辞像玩初民刁锥巡孙圆坏最克辽烧瘪艘复灸领益频堰僚林桂半眶厉陆晦葫鸭吠拜薪揩荚书卞唉拽疾阳道纤援牡蜜吭蔓快硒脉蔑罐渔环时容戮洁颐糠醛玻课亥什寂网谰喘票液凭扮朝摄张糯寂未磺酶铺叶砸裕卿械坷喷臂开傈锅乙散捧爷粟酞玛炎冠刀强宣尧忿澳沿给颗郁冕逸抨缮桓响异癣揭宿堆檀到汐乙浪寺词菌膝饺跳业牛痛丘朔望洲牡耙崎芽迪似逝娃芥详谨乡距赵问莎娩磷膘寅吃长搅拼搐札恫假粮遏呀漆乙曾之妊羽穗焰愧村伶泡缀综 述按照北京市出台的北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准来衡量，有三类土地仍可以继续协议转让。地产界的竞争对物业公司要求提供的服务进一步加以规范。北京市颁布了物业服务收费明码标价规定将于10月1日起施行。同一天实施的还有契税、耕地占用税管理办法。2004年度城市土地价格调查工作日前正式启动，将重点监测长三角、珠三角地价变化情况，安排了50个城市。世界五大地产运营商之一的澳大利亚房地产集团正式落户上海，开始进军中国地产业。北京郊区购买力超过城区；北京城八区楼房租金同期限相比呈上扬态势。北京还出台了一项利民措施，就是今年十月起买房人可以发手机短信查询开发商的预售证，此举方便、准确又快捷。本期收录的法规主要有：1、关于开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知 2、用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法的通知 3、国家税务总局关于城镇土地使用税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知 4、国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知 5、国家税务总局关于印发耕地占用税契税减免管理办法的通知 北京市中伦文德律师事务所 国家开发银行法律顾问律师团 负责律师：陈文、张德荣 二OO四年八月二十六日目 录综 述1目 录2信 息41、土地租赁到期上地建材城要拆除 被确定为规划绿地（中新网）42、央产房交易中心：已审央产房2350套每月增15%（新京报）43、北京市442个开发区被削减 八成清退土地已复耕（北京日报）44、北京物业服务收费管理办法完成修订 改动达20多项（新京报）55、世界五大地产运营商：澳大利亚房地产集团进军中国（人民日报）56、上海房价可能下跌10%至15% 买房持币观望气氛浓厚（国际金融报）57、国企领导住房将被严限 房改把握3项原则（北京青年报）68、北京十月起买房人发短信可查询预售证（北京晨报）79、北京14部门秘密会议 24万亩问题土地终结进行时（21世纪经济报道）710、物业服务收费明码标价规定10月1日施行（新华社）911、连锁品牌联盟商业地产 30余家商企考察地产项目（北京现代商报）1012、商业银行“暗中”达成默契 个人房贷门槛提高（新京报）1013、现行土地储备制度放任开发商存地 凸显四大弊端（经济参考报）1114、物业税将在京试点 按0.8%税率征收不增加居民负担（法南时报）1215、北京土地大限前出台标准 三类地仍可协议转让（北京青年报）1216、北京房改房出新规 物业费按经济适用房标准（北京晨报）1417、国家两部委通知：停车位等房屋附属设施须缴纳契税（京华时报）1418、开发商无权代征契税 房价低于9432元享受优惠政策（北京日报）1419、新契税、耕地占用税管理办法10月1日起实施（法律之星）1520、国土资源部强调土地政策不会变通（法律之星）1521、回龙观经济适用房获准浮动房价 可上下浮动3%（北京日报）1622、城市土地价格调查启动 重点检测长珠三角地价（北京青年报）1623、中国国土资源部:4150个新上项目被停建（新华网）1624、9月1日起北京严查物业收费 乱收费市民可举报（北京晨报）1725、国土资源部启动全国土地价格调查 今年安排50个城市（中新网）1726、建设部：首批内地房产估价师与香港测量师资格互认（京华时报）1727、250项土地闯过大限 “831”后不会导致房价上涨（北京晚报批1828、京郊购买力增速超城区（北京晚报）1829、北京市建委：城八区楼房租金同期相比上扬明显（北京晨报）1830、财政部税务总局推动公有住房上市（国际金融报）1931、北京市新增10家一级资质物业管理企业（北京日报）1932、北京撤销442个开发区 已暂停新征农用地项目的审批（新华社）1933、土地征用制度将作修改（新华社）2034、配合土地市场治理整顿 税务总局加强土地税收管理（国土资源部网站）2035、全国追缴土地出让金175亿 违规低价出让土地2065件（北京日报）2136、北京将所有土地收归政府手中 所有土地实行招拍挂（新京报）2137、上海将强制推广节能建筑 房屋建设成本提高10%左右（东方早报）2238、建设部：将加强房地产开发项目建设资金管理（北京娱乐信报）23法 规241、关于开展土地评估行业全面检查加强和规范土地评估行业管理的通知242、用于农业土地开发的土地出让金收入管理办法的通知263、国家税务总局关于城镇土地使用税部分行政审批项目取消后加强后续管理工作的通知274、国家税务总局关于下放城镇土地使用税困难减免审批项目管理层级后有关问题的通知285、国家税务总局关于印发耕地占用税契税减免管理办法的通知29信 息1、土地租赁到期上地建材城要拆除 被确定为规划绿地（中新网）昨天，记者从海淀城管大队获悉，由于土地租赁到期，上地建材城已经成为违法建筑，目前，已经进入了全面拆除阶段。据了解，上地建材城位于上地信息产业基地南口，1992年底海淀乡以土地租赁的方式开始招商，经过12年的发展，目前,共有9家单位和几家个人在此开办建材市场，其中63746平方米建筑属于上地建材城销售中心,它是建材城中最大的一家商户。经调查，上地建材城及周边几家小建材市场总占地174亩，建筑面积87303平方米，有800多家商户，从业人员近3000人，主要经营建材、五金、化工、板材、铁艺、陶瓷等。上地建材城及周边几家小建材市场所有房屋均没有取得建设工程规划许可证，全部属违法建设，而且该地区占据规划绿地，消防隐患多，环境脏乱，与上地信息产业基地的整体形象形成强烈反差。随着城市建设的发展，上地建材城地区已被确定为规划绿地。今年5月由区市政管委、城管等部门成立了上地建材城地区拆除违法建设工作小组，海淀城管大队派出10余人着手实地调查工作，完成了整个建材城地区违法建设事实的认定，建筑面积勘验，并对9个单位和4个个人发放了限拆决定书，同时对经营商户进行宣传动员，规劝商户自行拆除。7月21日海淀城管大队向上地建材城最大商户上地建材城销售中心法定代表人送达了限期拆除决定书，24日海淀城管又向在上地建材城地区经营的800余家商户发放通告，要求上地建材城地区所有违法建设于7月底前自行拆除。截至目前，上地建材城地区已拆除1.8万余平方米违法建设。2、央产房交易中心：已审央产房2350套每月增15%（新京报）记者从央产房交易中心获悉，截至7月29日，在该大厅盖章通过的央产房数量已达到2350套。而在3月31日前盖章通过的央产房仅为1000套。6月初，盖章通过的央产房突破1660套，仅6月、7月间的一个月时间内便有690套央产房放量，超过了二季度的660套。 链家房地产经纪公司市场专业人士分析认为，央产房正在以每月15%的速度递增放量，央产房业主纷纷将手中的央产房出售，表明了即将寻求新住房以实现升级置业的强烈愿望，经纪公司应对此予以关注。3、北京市442个开发区被削减 八成清退土地已复耕（北京日报）按照科学发展观的要求，北京市加大了土地市场和开发区治理整顿力度，上半年94%开发区被削减，清退土地80%已实现复耕还田。 自去年以来，本市陆续出台了一系列政策，对停止协议出让土地作出更严格的规定，并在全市展开大规模清查工作。经过清理，470个开发区中，国务院批准设立的3个全部保留；市政府批准设立的27个，保留18个，撤销9个；国务院所属部门、市政府所属部门和各区县政府设立的111个，保留7个，撤销、整合104个；经区县以下政府和区县所属部门批准设立以及擅自设立的329个，全部撤销。 通过清理整顿，全市开发区共撤销442个，保留28个，削减率高达94.04%；规划面积由87609.06公顷减少到40532.04公顷，核减规划面积47077.02公顷，占原规划面积的53.74%。截止到目前，清退土地80%已实现复耕还田。 据介绍，本市对土地市场秩序治理整顿工作，尤其是开发区清理一直非常重视。根据市土地市场秩序治理整顿办公室的要求，各区县建立日报制度，从年初起每天及时统计汇总工作进度，当日下午5时前出一期工作日报上报市政府办公室，以推进整治工作的落实。 此外，本市还建立了开发区长效管理机制。一是按工业生产总值、税收、投资、销售收入、就业人数等指标对开发区进行考核评价；二是对各类开发区、工业集中区从单位面积投资额、利税额等方面进行土地集约利用情况综合评估；三是建立开发区土地利用监测制度，动态跟踪，及时掌握开发区运行情况。 根据市政府的部署，今年下半年，市国土资源局将重点查处土地违法和越权审批行为，进一步做好已撤销开发区和违法占用土地的清退复耕工作，在8月31日前解决经营性土地协议出让的历史遗留问题，坚决撤销不符合政策规定的项目。4、北京物业服务收费管理办法完成修订 改动达20多项（新京报）起始层住户电梯费有望减70%北京“物业服务收费管理办法”近日完成修订，改动达20多项，审定后将召开价格听证会7月30日，记者从有关部门获悉，市发改委和原市国土房管局将于近日完成对北京市物业服务收费管理办法（征求意见稿）（以下简称“意见稿”）的修改，经审定后由市改委组织召开价格听证会，最终确定本市物业服务收费价格。据透露，根据征集的意见，意见稿做了20多项修改，其中，最受关注的电梯起始层住户电梯费修改为按其他层住户电梯费的30%交费。5、世界五大地产运营商：澳大利亚房地产集团进军中国（人民日报）世界五大房地产运营商之一的澳大利亚LJHooker房地产集团正式落户中国，总部设在上海。LJHooker是澳大利亚最大规模的房地产加盟营运商，迄今已有76年的历史，700家加盟子公司遍布于澳大利亚、新西兰、印度尼西亚、香港、巴布亚新几内亚等地。该公司将以其丰富的国际资源以及房地产流通领域的全面服务跻身于中国房地产领域，在中国的业务将以上海总部为重点，逐步向长三角地区发展，最终拓展到全国各地。6、上海房价可能下跌10%至15% 买房持币观望气氛浓厚（国际金融报）4月，上海房产中介公司的成交量平均下跌10%20%6月，随着银行进一步收紧按揭政策，各大中介的业务量比4月前平均下跌30%7月，高档房产成交量比4月之前下降了30%40%8月，有关机构预测，大型中介对比4月份前的业务量估计会下跌45%以上“据我们检测的情况来看，上海楼市在未来三个月内将出现10%15%的下跌。”7月29日，上海博邦地产投资有限公司总经理黄茜在一个小型的房产趋势讨论会上发布了这样的预测。根据黄茜透露，从去年年底开始上海地产市场上已经有宏观调控的反应，而今年4月份开始各银行开始停止期房按揭，交易中心也停止期房过户，这一系列政策对二手房市场带来了很大的影响，市场的供应量突然减少，导致二手房叫价有所上升。之后由于买卖双方在价钱方面始终僵持，交易量开始放缓，买房的观望气氛浓厚。4月份之后，上海房产中介公司的成交量均出现下滑趋势。从各大房产中介公司发出的报告纷纷显示，其业务量平均下跌10%20%。进入6月份，随着银行进一步收紧按揭政策，而且具体表现在房产评估价格出现下调的倾向，一些中介公司的反应是，银行一般会在中介公司上报的房产评估价格的基础上，打九折予以审批通过，购房者的按揭压力突然增大。而对于已有多套住宅的投资者，银行开始严格控制贷款的发放。至此，卖方叫价继续走高，而买方更加持有观望的态度，成交量进一步下滑。各大中介的业务量比4月前平均下跌30%。黄茜告诉记者，现在的买家更加保守，开始担心房价会在几个月内出现下降。而且她进一步表示，现在发展商的压力也很大，已经有一些发展商开始寻求中介公司的帮助，希望能得到中介公司的支持，把手头所持有的整幢物业尽快脱手套现。黄茜根据其在香港从事过房产中介的专业人士的经验分析，“成交价稳住，而成交量出现下降，这样的情况出现几个月在香港就意味着房价将出现下跌。”7月份的情况并没有得到好转，银行仍在进一步收紧二手房按揭，而且开始将范围拓展到非住宅类房屋。博邦地产透露，一部分银行停止了办公楼、商铺及老公寓的按揭业务。“一些发展商希望我们能帮他们脱手大型物业，但是如果价格不下降肯定无法完成。因此一些发展商表示愿意降价5%销售。”黄茜说。黄茜私下里向记者表示，目前上海楼市所出现的下跌趋势，主要是由于政策性影响造成的，如果未来几个月银行方面继续对按揭业务持保守态度，那么房价下跌已是定局。根据博邦地产监控的数据显示，在高档房产方面目前成交量比4月之前下降了30%40%，这些区域是高档住宅较为集中的古北、中山公园、陆家嘴及世纪公园等地区。黄茜认为这些投资旺盛的地区所面临的下跌压力很大。黄茜分析，“中高档住宅方面将普遍面临下跌10%15%的压力，中低档住宅也会有心理方面的影响，但是下跌的幅度可能不会很大。”博邦地产预测，8月份大型中介对比4月份前的业务量估计会下跌45%以上，9月下旬业务量才有望回升，而目前的市场关键在于银根会否放宽。7、国企领导住房将被严限 房改把握3项原则（北京青年报）今年下半年，北京市国有企业领导的各种经营管理行为都将被严格规范，包括企业重大事项、企业领导人公务用车、企业领导人及家属住房等，都必须严格按照有关规定进行。对于房改，企业领导人一是要坚持报告制度，将本人、配偶、共同生活的子女营建、买卖、出租私房和参加集资建房的情况在事后一个月内以书面形式如实报告市国资委，主要领导实行事前备案制度；二是要严格执行房改政策，严禁用公款为领导人购买住房，房改方案、住房补贴的资金来源、补贴标准要符合政策规定；三是要坚持透明原则，房改方案要实行民主决策，在企业内部公开，增加房改运作的透明度，减少随意性，加强民主监督。8、北京十月起买房人发短信可查询预售证（北京晨报）开发商超范围销售并导致买房人办不下房产证的情形将很难再发生，一方面管理部门严格了预售许可证的发放，另一方面，买房人也将有更多方便的途径查询开发商的预售许可证情况。昨天，市建委有关人士透露，除了已经于7月1日起开通的网上查询外，语音及手机短信查询也有望在今年10月开通。 据有关人士介绍，现在买房人可以登录北京市房地产交易管理网查询我市商品房、经济适用房预售许可证的相关信息，包括开发商名称、许可范围等。 目前，该网站已经登记了2300多个预售项，正在进行技术系统准备工作的短信查询和语音查询也很可能在今年10月推出。所谓短信查询，就是购房者把要查询的预售房屋的楼盘名称等相关信息以短信的形式发给一个特定查询号码，很快就会接收到自己所要查询项目的预售许可证的情况。9、北京14部门秘密会议 24万亩问题土地终结进行时（21世纪经济报道）北京24万亩“历史遗留问题土地”的最后走向，牵动着政府和几乎所有开发商的神经。 经本报记者了解，历史遗留问题项目的界定与处理工作，已经在北京北苑一幢会议楼里紧锣密鼓展开了10天有余，并将持续一段时间。据可靠消息，北京市处理经营性用地历史遗留问题的政策界定标准已于7月27日制定完成，而随后，依据此标准圈定的历史遗留项目的去留名单将于8月中下旬水落石出。 6个“口子”流出1万公顷土地 “历史遗留问题”土地是一个奇妙的词。事实上它是中国土地市场化进程中露出的一条尾巴。在北京，它与4个文件有关。 2002年5月9日，国土资源部11号令公布招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定，规定自当年7月1日起，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，必须以招标、拍卖或者挂牌方式进行公开交易。而此前北京市近90.5%的土地是通过协议方式转让的，因此11号令被业界称为“土地革命”。 2002年6月底，北京市下发关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让有关规定的通知，业内俗称“33号令”，该文件重申经营性用地必须招拍挂的规定之余，还提出，绿化隔离带项目、小城镇建设项目、危旧房改造项目以及其他重大建设项目中的经营性项目用地；属于规划为高科技、工业用途的经营性项目用地确需协议出让的，可以协议出让。33号令为土地协议出让留出了6个“口子”。 今年2月4日，北京市政府办公厅发布关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的补充规定，业界俗称“4号令”，规定：从今年1月9日开始，北京将全面停止经营性项目土地的协议出让。33号令留的6个“口子”被一一堵死。 但此时，已有大量土地流入房地产商手中。据北京市国土房管局(现北京市国土资源局)对北京经营性用地历史遗留项目的调查统计，已经登记的历史遗留项目共1091宗，涉及土地面积为16362公顷，约合24万亩，规划建筑面积约20189万平方米。 据调查，在这些“历史遗留项目”中，有大约10000公顷是2002年国土资源部11号令颁布之后新增的。其中2002年约3000公顷，2003年约7000公顷。而之前的10年?1992年2002年?时间里，北京市协议出让的土地总面积也不过如此。也就是说，33号令开的6个“口子”使北京市两年中批准的历史遗留项目用地面积，基本相当于过去10年全部开发建设面积之和。 2004年3月31日，国土资源部、监察部联合下发了关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知，即“71号令”，要求各地在2004年8月31日前将历史遗留问题处理完毕，对8月31日后仍以历史遗留问题为由，采用协议方式出让经营性土地使用权的，要从严查处。业界俗称“8.1大限”。 北京的历史遗留问题土地数量是如此之多，其背景又是如此复杂，北京市执行71号令的形势显得异常严峻。 定格：2002年7月1日 北京华远集团总裁任志强对本报记者说，从71号令发出到“8.1大限”截止之日，只有短短的五个月时间，北京市要全部清理完这16362公顷属于历史遗留问题的协议出让土地，“难哪！” 4月2日，由国家发改委、监察部、国土资源部、建设部、审计署组成的国务院联合检查验收组正式开始对北京市治理整顿土地市场秩序工作进行阶段性检查验收。 7月9日，五部委联合检查验收组基本完成对北京市的检查验收工作。 据有关人士透露，正是在这次长达3个月的检查验收过程中，联合小组与北京市的相关部门确定了处理该市“历史遗留问题”的基本原则和要求： “2002年7月1日前取得立项审批和规划选址意见书、相关批文在有效期内，不需要占用农用地并且符合国家供地政策的项目，经过严格审核、公示后可作为历史遗留问题处理。不符合上述条件的，即使已经过社会公示的项目也不能作为历史遗留问题处理。” “2002年7月1日以后至京政办发?2004?4号文件(即四号令)制定前取得立项和相关批文的项目，除在建的危改项目和少数绿化隔离带建设的扫尾项目外，原则上不能列入历史遗留问题范围。” 同时国务院检查验收组要求在处理历史遗留问题过程中，应按照国土资发?2004?71号文件要求，在不得擅自扩大范围，不得弄虚作假、变相搭车的前提下，要加快工作进度，于2004年8月31日前处理完毕；要防止以罚代处和变相转让开发行为。 显然，直至目前，北京市对于“历史遗留问题”时间上的界定是：2002年7月1日，亦即北京市关于停止经营性项目国有土地使用权协议出让的有关规定(33号令)的正式实施之日，而不是此前4号令规定的也曾是某些开发商所希望的时间标准：2004年1月9日即北京国土房管局宣布经营性项目土地暂停受理审批之日。 秘密会议 曾有媒体透露说，“从7月19日起，北京市国土局、市规委、市建委、市发改委、市危保办等14个委办局就本市3000多项历史遗留项目的处理问题进行封闭式会议研究。” 本报记者多次致电北京市国土资源局有关部门求证此事。7月30日，国土资源局内部工作人员虽然出言谨慎，但还是证实确实有多个委办局正在一起集中办公，并且透露“这周的市长办公会已经把处理原则定了下来，8月1日至31日就是历史遗留问题的具体落实阶段。” 这位内部人员所称的“处理原则”，就是北京市有关部门在国务院检查验收组先前确定基本原则的基础之上，制定出的“历史遗留问题的具体界定标准”。 记者通过可靠途径获悉，这一具体界定标准分为四部分。 第一部分是2002年7月1日前取得项目建议书批复和规划批准文件的项目，必须在2002年7月1日至2004年7月27日前继续取得审定设计方案通知书、建设用地规划许可证或征地批复等相关审批手续；在申请办理土地出让时，至少项目建议书批复、一个规划批准文件合法有效，或取得征地批复在两年内，并且所提交的项目建议书批复、规划批准文件、征地批复主体一致；且不涉及征用农用地和农地转非农用地问题，符合国家产业政策和供地政策。满足以上所有条件才可以继续办理协议出让。 第二部分是房改带危改项目，可以继续办理协议出让的条件是：“在建项目同一项目建议书批复分期实施，已部分在施的；其他项目已取得项目建议书批复、规划批准文件并实施拆迁或核发拆迁许可证的；同时在申请办理土地出让时，项目建议书批复和至少一个规划批准文件均合法有效，提交的项目建议书批复、规划批准文件主体一致；并且符合国家产业政策和供地政策。” 第三部分是绿化隔离带建设扫尾项目，“指在一个项目建议书批复内，部分已拆迁或已取得施工许可证并已经进行了开发建设的。”申请办理土地出让时，项目建议书批复和至少一个规划批准文件均合法有效，或取得征地批复在两年内的，提交的项目建议书批复、规划批准文件、征地批复主体一致；不需要占用农用地或符合国土部与市政府共同认定的绿化隔离带土地置换政策；符合国家产业政策和供地政策。必须同时具备以上条件才可以继续办理协议出让。 第四部分是：其他在2002年7月1日后取得政府征地批复的项目可继续办理协议出让。 据透露，北京市14个委办局正在北京北苑一幢会议楼连续召开秘密会议，对以上这些具体标准进行细致研讨，并尽可能使之具备可操作性。目前，会议远没有结束的迹象。 过关项目仍有“大考” 北京市主要领导已经下令，无论如何，北京市的历史遗留问题的界定和处理工作必须在8月31日之前如期完成。 在未来不足一个月的时间内，北京市有关部门不仅要制定出对历史遗留问题的政策界定标准，还对已“过关”的协议出让土地作出了严格规定。也就是说，包括历史遗留问题土地在内，即使已经北京市有关部门批准，可以协议方式办理土地出让手续的项目，仍面临着一系列“大考”。 首先，对于需要征地、拆迁的项目，出让前必须在专户足额存储征地费用和拆迁费用。 同时，根据有关规定，在签订土地出让合同时，必须交纳总地价款20%的定金；在签订土地出让合同后60日内，交清全部地价款； 另外，用地单位必须资质好，不存在拖欠土地出让金或闲置土地的行为； 对闲置或未按期履行出让合同开发建设的、未按期交纳地价款的项目，按出让合同的约定解除出让合同，收回土地使用权。 而对于未能通过以上界定标准而“出局”的项目，面临着两条出路：一是政府收购或收回储备，二是直接入市交易。 有业内人士预言，北京市的土地职能部门例如北京市土地整理储备中心，正可以借“8.1”大限之机，收购储备一批土地，从而真正发挥整理储备土地、实现宏观调控的关键功能。 而本报记者了解到的情况也的确在沿着这个方向发展。北京市土地整理储备中心的有关负责人表示，现在，该中心正在加紧制定收购储备办法以及下一步的收购模式等措施，以充分应对大限之后的北京土地市场。 10、物业服务收费明码标价规定10月1日施行（新华社）为提高物业服务收费透明度，维护业主的合法权益，国家发展和改革委员会近日会同建设部制定发布了物业服务收费明码标价规定，并于10月1日起施行。物业服务收费明码标价规定要求：物业管理企业在其服务区域内的显著位置或收费地点，可采取公示栏、公示牌、收费表、收费清单、收费手册、多媒体终端查询等方式实行明码标价。标明物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话12358等。实行政府指导价的物业服务收费应当同时标明基准收费标准、浮动幅度，以及实际收费标准。物业管理企业接受委托代收供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等有关费用的，也应当按照规定的内容和方式明码标价。物业管理企业根据业主委托提供的物业服务合同约定以外的服务项目，其收费标准在双方约定后应当以适当的方式向业主进行明示。物业服务收费明码标价规定还规定，当物业服务收费的标准等发生变化时，物业管理企业应当在执行新标准前一个月，将所标示的相关内容进行调整，并应标示新标准开始实行的日期。物业管理企业不得利用虚假的或者使人误解的标价内容、标价方式进行价格欺诈。不得在标价之外，收取任何未予标明的费用。发展改革委有关负责人强调，对物业管理企业不按规定明码标价或者利用标价进行价格欺诈的行为，由政府价格主管部门依照中华人民共和国价格法价格违法行为行政处罚规定关于商品和服务实行明码标价的规定禁止价格欺诈行为的规定进行处罚。这位负责人说，当群众发现物业管理企业乱收费行为时，可拨打12358价格举报电话，向价格主管部门进行举报，价格主管部门将严肃查处，维护群众的合法权益。11、连锁品牌联盟商业地产 30余家商企考察地产项目（北京现代商报）继在国内成为连锁企业的大本营后，中国连锁经营协会正在利用手中的资源，低调运作连锁品牌和商业地产联盟。据协会秘书长裴亮介绍，联盟将以沙龙的形式，在连锁企业和商业地产企业间不定期地开展各种交流活动，帮助双方在拓展和招商中提高成功率，最终实现信息平台共享。 7月30日至8月1日，协会组织来自全国的30余家零售、餐饮和服务类知名连锁企业对北京新中关、财满街、廊坊文化艺术中心等六个商业地产项目进行了实地考察。据悉，王府井百货、欧尚、7-11、苏宁电器、同仁堂、全聚德、东来顺、小天鹅等对其中的一些项目表示出了兴趣。有关负责人向记者介绍，协会前期对这几个项目进行了认真筛选，鉴于目前大型连锁企业对新开发项目十分谨慎，因此大家更青睐于考察一些正处于建设中的商业地产项目，以便提早进行开店规划。 中国连锁经营协会会长郭戈平向记者指出，目前商业地产市场尽管发展迅猛，但仍处于初期阶段，能够体现消费者、商家、投资者、开发商共赢的品牌开发商并不多。然而连锁品牌在商圈考察、市场定位、商业业态组合等方面却有很多成熟的经验值得开发商借鉴，对避免商业地产中存在的同质化竞争能起到防范作用。12、商业银行“暗中”达成默契 个人房贷门槛提高（新京报）据报道，近期，占据北京银行个人业务“半边天”的个人房贷业务出现了普遍收紧态势。虽未出现上海的一些银行停止发放住房贷款的极端做法，但京城众商业银行已经不约而同地纷纷提高了房贷的门槛。 记者了解到，北京地区的商业银行已经“十分默契”地达成“不公开、不成文”的约定：同一银行一般不予购房者购买第二套或更多房产的贷款发放。例外的情况是购房者与银行之间达成协议，根据不同情况，将首付比例至少提高至30% 的水平。 此外，当贷款总额超过100万元时，视不同情况，首付比例至少提高至30% 的水平，而且增加了支行审批的环节。 记者了解到，除了这些新措施外，四大国有商业银行的房贷政策与以前基本相同，但股份制银行则另外采取了一些更为严格的政策。 以民生银行为例，非北京市户口的购房者在申请该行的住房贷款时，需出具在北京拥有固定资产的证明以及指定银行的大额存单，两个条件缺一不可。而所谓指定银行的大额存单，就是在指定银行里存有与住房贷款总数相同的存款，否则无法得到该行的贷款。 有银行业内人士告诉记者，提高首付比例原因很多。一方面，宏观调控大环境下银行普遍面临资金紧张的困境，需要通过各种途径补充资金；另一方面，提高首付比例后，银行就可以在保证风险控制的前提下，加快放款速度，以保证银行主营业务的正常开展。 目前，有相当一部分的申请人因住房贷款未能获批而不得不望“房”兴叹。很多购房者已不寄希望于严格固守风险控制的股份制银行，纷纷求救于四大国有银行。13、现行土地储备制度放任开发商存地 凸显四大弊端（经济参考报）新一轮土地整顿中清理出一个惊人现象：许多地方的大量土地不是储备在政府手里，而是囤积在开发商手中。譬如东部某地，房地产开发商囤积的土地就有不少于6000公顷未开发。开发商囤积居奇，乘政府规范土地市场之机，大幅抬高地价，到土地二级市场上牟利。这已成影响当前土地调控效果的大隐患，现行土地储备制度亟待改革，土地储备的主体应是政府而不是开发商。 开发商囤积土地滋生四大积弊 有关房地产研究者和业内人士普遍认为，放任开发商储备土地存在四大积弊： 弊端之一：政府“种树”投巨资，开发商“乘凉”得暴利。 一位不愿透露姓名的房地产开发商说，在上海，政府每做一平方公里的城市控制性详细规划就要投入约20万元，加上公共交通、重大基础设施、市政工程等建设，投入惊人。政府应该对规划涉及的地段进行土地储备，在完成储备之前应对规划严格保密。而现在，政府对城市规划缺乏保密意识，土地储备也不到位，开发商跟着规划买地，动作比政府还快。等于是政府为土地开发做好了前期配套工作，投入了大量财力，利润却让开发商吞噬了。譬如上海浦东世纪公园附近，政府投入数十亿元用于基础设施建设和公共品配套，但却没有对周边的土地实施全储备，让开发商以每亩300万到500万元的低价获得土地，而其开发的商品房均价在8000元平方米以上。开发商坐享暴利，损失的是政府利益。 弊端之二：房地产企业“圈地”占用大量银行资金，积累金融风险。 在业界，土地储备被当作衡量房地产公司实力的重要尺度，储备土地成了房地产企业的必下之棋。但事实上，地价与房地产企业的资金实力存在巨大落差。为拿到土地，许多房地产公司向银行申请巨额贷款。综合上海市统计局公布的数据发现，近三年来，上海房地产开发企业的自有资金逐年下降，没有超过19%的比例。具体是：2001年为18.84%，2002年为17.53%，2003年为16.94%，但同期其自有资金的利用率却分别达到38.12%、86.36%和74.24%，是同期社会平均利润的7到16倍。上海社会科学院房地产业研究中心副理事长张泓铭分析说，即便是加上自筹资金部分，上海房地产开发资金也至少有70%以上来自银行，与中央关于35%的自有资金的要求仍差距不小。上海望源房地产开发有限公司董事长季宝红指出，房地产市场和其它市场一样，起起浮浮在所难免。企业自有资金逐年下降，说明房地产企业在吹大金融风险的泡沫，一旦房地产市场走低，极易导致资金链断裂，风险最终转嫁给了银行。1998年的房地产低谷犹在眼前：死掉的是房地产企业，拖累的是银行。 弊端之三：开发商“圈地”间接导致房价上涨，吹大房地产泡沫。 一方面，开发商争相“圈地”进一步抬高了地价。眼下，上海市内、外环线之间大多楼盘，土地成本已经占到开发总成本的50%左右，内环线以内更是“寸土寸金”。另一方面，“圈地”贷款的巨额利息和其它融资成本，自然要分摊到购房者头上。这些都推动了房价上涨。此外，由于现在土地管理并没有真正做到完全的公开透明，“圈地”过程中不可否认地存在“暗箱操作”。正因为土地市场的不规范运作和炒作还相当严重，“圈地”间接拉高了市场房价。不限制开发商囤积土地，政府要抑制当前的房价增长过快，犹如抱薪救火，“薪不尽，火不灭。” 弊端之四：“圈地”容易使房地产企业本末倒置。 房产企业热衷于围绕土地储备展开经营，必然忽视企业自身品质的提升，这不利于土地资源的有效配置。拿到土地就发财，不管产品设计、不讲究服务、不注重品质，这不是健康市场的表征。季宝红认为，房地产企业如果形成这样的理念：土地对房企来说就是商店可买的原材料，政府部门能从供地源头上保证开发商实现“买一块建一块”，那时，不仅房价可以降下来，土地资源也会得到合理配置。 改革土地储备制度亟需完善法制与市场 改革现行土地储备制度必须完善法制与市场建设。专家建议，应尽快实现政府对土地储备的垄断，当务之急要做好两方面的工作： 一是进行法律堵漏，遏制开发商“圈而不开”。国土资源部1999年4月颁发的闲置土地处置办法规定，在