房地产公司方案设计管理程序模版.docx

建筑方案设计管理程序编制xx日期xx-7-30审核xx日期xx-7-30批准xx日期xx-修订记录日期修订状态修改内容修改人审核人批准人1 程序概况程序目的项目规划与产品在设计方向基本确定的前提下，对方案进行正式的深化设计，进一步的论证项目定位的可实施性。程序风险项目方案设计决策所需的公司内、外部信息不准确或变化不定，造成决策失误带来项目整体规划设计方向的风险。程序范围适用于项目启动后设计的方案深化设计阶段，即项目方案设计的设计管理。定义项目在确定概念规划方案之后的建筑方案设计，是对前期草案的深化和论证所涉及流程名称建筑方案设计管理流程流程客户内部客户决策委员会、报批报建部、营销管理、工程管理、成本管理、项目公司外部客户评审专家、销售代理单位、设计合作单位流程参与部门营销管理部、规划设计部、工程管理部、成本管理部、下属公司上游流程名称下游流程名称子流程名称产品研发，设计供应商管理程序，概念设计管理程序扩初、施工图管理程序，设计变更管理程序分项作业指引流程 KPI责任部门/岗位数据来源销售市场对产品的认可度规划设计部决策委员会是否达到开发经营计划流程关键点关键点说明支持文件设计工作计划和设计任务见 4.2设计单位选择见 4.3给设计单位提交设计要求资料见 4.4.1跟近并落实设计成果质量见 4.5.2方案设计内部评审见 4.5方案设计管理流程WT-BP-GH04营销管理部工程管理部企业管理部成本管理部项目公司规划设计部总裁相关文档说明概念设计管理流程方案营销设计指引书项目建安成本估算报告编制方案设计任务书方案设计任务书参与评审方案设计任务书参与评审方案设计任务书参与评审方案设计任务书评审方案设计任务书设计承包商控制管理流程组织形成方案设计成果CPN参与评审方案设计成果参与评审方案设计成果参与评审方案设计成果评审方案设计成果审批方案设计成果Y项目用地规划许可证/方案审批意见书方案报批参与方案报批扩初设计管理流程结构优化设计成果2 流程图3 职责部门流程中承担职责总裁负责对集团内各公司项目的深化设计方案进行决策。决策委员会对方案设计过程中的阶段和最终成果进行讨论评审；投资发展部结合项目前期可行性研究阶段的成果（项目背景条件，周遍环境，竞争项目的产品类型）对该项目的方案深化设计进行评估。营销管理部结合项目的市场定位对设计阶段深化出的规划及产品方案进行的评估，将目标客户真实需求与产品设计相吻合;规划设计部结合项目的开发计划，营销的项目产品建议书和项目的规划设计要点进行规划及户型的方案深化，组织公司专业小组对方案设计进行阶段评审；同时负责编制建筑方案设计任务书项目设计计划及设计委托合同工程管理部结合项目开发计划和现场实际地块的地形、地貌、周边市政配套情况， 对分期的方案设计的可实施性进行分析。成本管理部根据项目深化的规划设计方案和工程管理部提供的工程技术分析进行项目的目标成本测算。4 工作程序4.1 项目资料收集分析4.1.1 在公司对概念方案确定后 7 天内，规划设计部负协调相关部门提供需要下一步方案设计所需的所有配合资料。4.1.2 各配合部门向规划设计部提供的资料填写文件交接登记表。4.2项目设计工作总体计划和项目建筑方案设计任务书的编制规划设计部（设计）在收齐上述有关信息资料后，需在 15 天内完成以下工作： 以项目开发总体计划要求为指导原则，编制本阶段建筑方案设计任务书；和项目设计工作总体计划；4.3 方案设计单位选择规划设计部组织专业小组对方案设计单位进行考察（包括外出）和推荐，参照设计承包商选择控制流程执行。4.4 方案设计过程控制规划设计部需指定专业工程师负责项目的设计管理，确保设计质量和进度符合公司计划要求。4.4.1 项目设计负责人向设计单位发出方案设计任务书和项目整体设计进度要求，并提供方案设计所需的相关资料，明确相关设计要求。4.4.1.1 项目设计负责人要求设计单位必须配备具有一定经验能力的项目负责人和专业工程师。4.4.1.2 根据项目设计负责人提供的整体计划，要求设计单位提供详细设计进度计划，包括过程阶段成果的时间和内容，以及参与项目组的人员名单。4.4.1.3 项目设计负责人与设计单位随时保持互动交流，了解方案设计的进展情况， 保证方案设计的准确性、时间性、计划性。4.4.2 项目设计负责人根据进度计划,要求设计单位提供方案阶段成果，审核设计文件的深度和内容，包括各项规划指标是否符合方案设计任务书要求。本阶段重点关注：建筑平面、结构形式、结构布置、建筑装饰标准、停车方式及比率、小区供配电方式、主要设备选型。主要控制点:4.4.2.1 规模与分期结构A. 合理规模的确定分期计划B. 结构模式策略，产品分布4.4.2.2 交通系统A. 道路网络形式：分级是否明确？人行、车行是否混杂？B. 步行与自行车交通系统C. 消防车道及紧急疏散通道系统D. 是否符合成本最小优的原则4.4.2.3 出入口布置与交通转换出入口是否具有明确的标识指引？是否与整体环境匹配、大气？4.4.2.4 停车规划（方式与分布）A. 是否具有优化的停车效率（如双侧垂直停车的车道）？B. 是否具有发展空间？C. 是否考虑行车的舒适性（单向闭合、指引明晰等）？4.4.2.5 服务网络公共服务设施配置模式策略A. 公共设施服务网络应量化分析：B. 考虑不同服务设施的最优布局方式。C. 是否考虑各类管道管沟的设置位置与要求？有否管线综合的考虑？D. 公共服务设施配置指标E. 基础设施的利用4.4.2.6 景观网络绿化系统配置策略A. 路边绿化B. 步行绿廊C. 集中花园D. 立体绿化E. 空中花园绿化4.4.2.7 外部共享空间与功能空间A. 是否考虑公共共享空间的利用与分配以及公共共享空间与建筑组团的关系？B. 是否对空间功能进行详细的设计？C. 自然景观改善策略D. 是否就场地自然景观进行场地评价？E. 现状景观F. 新型景观G. 水体利用设计H. 大型项目是否结合蓄水池的水体景观设计？I. 水体设计是否有效提升环境品质？ 是否保证高附加值户型或最大数量户型的景观？4.4.2.8 单体建筑A. 户型配比a. 是否满足指引要求的户型配比？b. 是否保证高附加值户型价值最大化？c. 是否保证户型的基本均好性？B. 户型设计创新性a. 是否有户型创新？b. 是否保证户型使用的舒适性？4.4.2.9 技术经济指标A. 是否满足任务书要求的明细指标？B. 是否保证舒适使用指标？C. 是否保证有竞争力的使用效率？较高的实用率？D. 日照分析与噪声控制等E. 结构系统是否经济？是否转换？与下部裙楼（商业）的关系F. 建筑天际线的控制4.4.3 成本管理部4.3.1.1 负责提供项目的目标成本及相应设计限额要求, 参加规划及单体建筑方案的阶段评审。4.4.4 营销管理部4.4.1.1 负责提交项目产品建议书，参加规划及单体建筑方案的阶段评审。4.5 方案设计内部评审方案设计阶段方案完成后，项目设计负责人组织公司相关部门对概念设计方案进行评审。4.5.1 相关专业部门对方案的评审结论进行汇总。4.5.2 项目设计负责人负责就公司相关部门评审所提出的改进意见，以设计交流信息记录表的形式与概念设计单位进行沟通和整改，并跟踪改进的结果。 4.5.3建筑设计方案经修订并通过公司相关部门评审后设计管理部）协助公司总裁召开建筑设计方案评审会，并形成建筑方案设计评审决议。4.6 外部专家评审4.6.1 规划设计部组织召开建筑单体设计方案专家评审会，形成方案意见。4.6.2 规划设计部整理评审结果，并填写设计评审表提交设计组。4.6.3 规划设计部根据设计评审表对单体方案进行调整，并完成规划、建筑单体设计方案报建图。4.4.6 经内部评审和外部专家的评审后规划设计部将建筑单体方案提交技术决策委员会审核，总裁批准。4.7 设计配合4.7.1 向成本管理部提交建筑方案进行项目成本设计概算；4.7.2 根据项目公司报批报建的计划，按时提交规划及单体建筑方案的报批图纸文件，并根据需要配合报批过程中的设计解释；4.7.3 规划设计部紧密跟近、了解报建过程中的进展情况，及时了解政府对项目审批的相关信息。4.7.4 规划设计部及时了解营销管理部对市场研究的阶段成果信息，包括目标客户和产品需要。4.7.5 有销售独立卖场情况下，向景观设计师、室内设计师、营销管理部提交建筑方案设计图纸。4.7.6 根据项目情况是否进行扩初设计，如果不需要则进行项目施工图设计。5 支持性文件5.1 WT-WI-GH05 招标书及方案设计任务书编制作业指引招标书及方案设计任务书编制作业指5.2 WT-WI-GH06 项目过程面积控制作业指引项目过程面积控制作业指引.doc6 相关记录6.1 WT-QR-GH21 规划方案设计任务书规划方案设计任务书.doc6.2 WT-QR-GH02 设计评审表项目设计评审表.do c6.3 WT-QR-GH22 建筑方案设计合同建筑方案设计合同. doc6.4 WT-QR-GH23 建筑方案设计评审决协议表建筑方案设计评审决议表.doc6.WT-QR-GH24 建筑单体方案评审表建筑单体方案评审表.doc