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抵押融易贷管理办法
第一章 总则
第一条ﻩ为深入贯彻“小额度、标准化、便利化”的业务理念,推进我行抵质押业务稳步健康发展，积极培育和巩固基础客户群体,依据有关有关法律法规和我行授信政策,结合业务实际,拟定本办法。
第二条ﻩ本办法所称抵押融易贷业务是指授信申请人以我行认可的不动产作抵押,向我行申请单笔单批贷款或综合授信额度,用于满足企业日常性融资需求的授信业务。
第三条 经营机构开展抵押融易贷业务时，应注重对企业第一还款来源的评判，强化我行的风险监控能力。
第二章 业务细则
第四条 适用范围
符合我行授信政策要求,且能够提供我行认可的不动产作抵押担保的对公企业客户授信适用本办法。分行属地以外客户或以属地以外不动产抵押担保的授信不适用本办法。
第五条ﻩ准入标准
申请抵押融易贷业务的企业应具备以下基本条件：
（一）设立年限在1年以上，我行信用评级在B—级(含）以上;
（二）有固定住所和经营场所，生产经营符合国家法律法规和环境保护要求；符合我行信贷政策；
(三)经工商管理登记机关登记注册的企业法人，企业管理基本规范，年检合格；依法进行税务登记,照章纳税等；
(四）企业法人代表或实际监控人从业经历在3年以上,且信用良好、无不良记录，通过贷款卡年检；
（五)我行规定的其他条件。
第六条 禁入企业
(一)ﻩ不符合国家产业政策或环保政策的企业；
(二)ﻩ经营范围属国家明令禁止的产品或项目的企业；
(三）ﻩ产能过剩行业企业(以我行行业投向政策为准)；
(四) 不符合我行发展战略导向及信贷政策要求的企业。
第七条 贷款金额
经营机构应依据有关企业的经营水平、综合还款能力和抵押物所处位置、评估价值综合确定贷款金额,单户授信金额应监控在300０万元(含）以下。
第八条 抵押物
办理抵押融易贷业务的抵押物应为借款企业、企业实际监控人或其他提供抵押物的第三方（房地产开发企业及其控股企业除外）拥有完全所有权的物业,应具备所有权明晰、能办理有效抵押登记手续、能独立处置、抵押物仅抵押给我行或我行为第一顺位抵押人等特点，详细内容包括:
（一)抵押物类型
１、商品房(含普通住所、高档住所、别墅、配套车位)；
商品房交付使用期限应不超过2０年（含）;
所有权人为自然人的普通住所,商品房不属于所有权人及其直系家属生活所必须的居住房屋;
2、商用物业（商用房、办公用房、商铺等)；
商用物业交付使用期限应不超过20年(含）;
3、以出让方式取得的土地使用权;
以下土地使用权不在抵押融易贷业务范畴:
（1）划拨的土地使用权、集体所有的土地使用权等；
（２）所有权、使用权不明或有争议的土地使用权；
(3）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体教育设备用地、医疗卫生设备用地和其他社会公益设备用地使用权；
（４)依法被扣押、监管的土地使用权；
(5）《闲置土地处置办法》(国土资源部令第5３号，*年修订)规定的闲置土地使用权;
(6)法律、行政法规规定不得抵押的其他类型土地使用权;
（7）已经抵押给其他债权人的土地使用权；
(８)以商品房开发为用途的土地使用权等。
４、工业厂房及附属用房、辅助用房；
该类建筑交付使用期限应不超过１5年（含);
（二)抵押率
1、土地使用权（以出让方式取得)抵押率原则上不超过70％;
2、普通住所、商用房、商铺抵押率原则上不超过60%；
3、办公楼、别墅、高档公寓抵押率原则上不超过50%;
４、厂房及土地使用权（以出让方式取得)综合抵押率原则上不超过6０%。
对于单户授信金额在*万元(含)以下,抵押物为抵押人非闲置资产、价值相对稳定、变现能力较强、便于分割处置、我行抵押权的实现不存在任何限制条件的,在追加企业法人代表或实际监控人承担无限连带责任的基础上，可以适当提升抵押率上限,提升幅度不超过抵押物评估价值的15%。
(三）其他要求
1、以上建筑物类别的判定以有权部门颁发的所有权证上列明的土地性质为判断依据。原则上要求抵押物剩余使用期限不低于20年（含);交付使用期限与剩余使用期限的计算以所有权证上列明的日期为准。
2、要求抵押物坐落于＊级（含)以上行政单位中心区域,*、＊*、*、苏州、宁波、＊、*地区所在分行可依据有关本地区经济发展水平,由分行小微部和风险部会商拟定乡镇级抵押物准入标准,实施前报总行备案。
第九条 贷款期限
经营机构可以依据有关客户资质、抵押物价值等因素确定给予客户单笔单批授信或可循环授信,授信期限最长不超过三年。
综合授信期限超过一年的须同时满足如下条件：
（一）综合授信协议中明确我行有权随时终止授信额度;
(二)授信额度项下详细业务期限不超过一年；
（三）客户评级要求每年一次,对于低于原客户评级结果的,须对客户进行重新审批，依据有关审批情形再确定是否需要重新签署新综合授信协议。
第十条 抵押物的评估
评估机构的准入标准、流程及管理适用《****银行第三方服务机构管理办法》等有关规定。出于降低评估成本的考虑，客户可在我行指定的评估机构对抵质押品进行预评估，预评估报告可以作为授信申请的初步依据；待授信批准后,可再出具正式评估报告。授信启用前，须出具正式评估报告,如正式评估报告对抵押物的评估价值低于预评估价值,则要求借款人提供新的抵押物或者压缩授信金额。
依据有关*场变化,我行和借款人均有权提出重新评估抵押物的要求。如重新评定价值超过原价值，经我行审查审批后，可增加授信额度；如重新评定价值低于原价值,则我行有权要求借款人提供新的抵押物或者压缩授信金额。
第三章 业务操作流程
第十一条 客户申请
（一）借款人填写借款申请书;
（二)借款人向我行提交授信业务所需有关资料文件资料；
(三）以第三方资产提供抵押的,需提供第三方有效证明(有权机构同意抵押的决议原件）；以自然人拥有的商品房抵押的,需提供自然人身份证、房产证等必要的证明材料。
第十二条 贷前调查
客户经理在受理借款人业务申请后,应通过多种渠道对借款人经营情形和抵押物的情形进行调查核实,形成调查报告。调查内容包括(但不限于)下列所示内容:
（一)实地调查了解企业情形，现场核实了解企业的资产情形和生产经营情形；
（二）通过各种渠道，调查了解申请人资信情形、历史信用记录、公共信息、表内外融资及对外担保情形，尽可能掌握企业社会融资真实情形；
（三)了解贯彻抵押物情形,包括:抵押物的坐落位置,抵押物的真实性与合法性；有无抵押在先；抵押物变现能力;核实抵押物是否在城*拆迁规划范围内，如在拆迁规划范围内,不得抵押；
(四)依据有关借款人授信申请金额和抵押物评估情形初步确定抵押率率,抵押率需上浮的应填写《不动产抵押授信打分卡》和《****银行抵押融易贷抵押率审查审批表》报审查员审核。
第十三条ﻩ审查与审批
抵押融易贷业务的审查,应注重对企业实际经营能力的分析,重点核实抵押物情形:
(一）抵押物权属情形。抵押物是否合法,抵押物权属是否清晰、有无争议，抵押物是否有其他抵押权或质权设立在先等;
（二)审查抵押物估值情形。抵押物评估价是否合理,*场价格是否稳定可靠,抵押物的价格波动幅度等;
(三)审查抵押物的变现能力。
对于申请提升抵押率上限的授信申请，审查员还应审查核实经营机构填写的《不动产抵押授信打分卡》和《****银行抵押融易贷抵押率审查审批表》，报有权审批人审批。
抵押融易贷业务抵押率和详细额度由有权审批人在授权范围内审批。
第十四条 保险和公证
（一)放款前应办妥抵押资产的保险、抵押登记等有效手续。为降低客户财务成本,允许采取最高额抵押方式,以固定抵押物对授信期内连续发生的债权作抵押。
（二）经营机构应要求借款人到我行认可的保险公司购买资产保险,保险单以我行为保险第一受益人,保险金额不低于贷款金额，保险有效期应与贷款期限相一致,保险单正本及保险期内支付费用发票(复印件）由我行保管;在债务债权关系存续期间,借款人承诺不以任何理由中断或撤销保险。
（三）如有必要经营机构可要求借款人和抵押人到公证机关,就贷款协议等债权债务文书办理公证。
第十五条 贷款审查、审批通过后，应由双人到场与借款人、抵押人签订借款、抵押等主从协议,并确保协议印章和法定代表人签章的真实性。关于抵押协议的签订涉及自然人的，必须由自然人及抵押资产共有人现场签名（必要时可加按手印)。
第四章 贷后管理
第十六条ﻩ抵押融易贷业务授信后管理依照《对公小企业授信后管理办法》(**办发［＊]1３5号）的要求执行。
第十七条 客户经理除作为授信后管理第一责任人履行调查报告之外，还应定时或不定时地对抵押物情形和企业经营情形进行监测。
第十八条 实行尽职免责制度,对于依照总行规章制度办理业务的人员，可以依据有关实际情形免于责任追究。
第五章 附则
第十九条 本办法问责依照《****银行小微授信业务不良贷款尽职免责失职问责实施办法》的规定执行。
第二十条ﻩ本办法由****银行小微金融业务部负责说明和修订。
第二十一条　本管理办法自发文之日起执行。