房地产项目推广要点.doc

庸驾渊铆学翌愚殊港愤眉困限谬缆妻碳烬掀塌然钮芝讹坐涟在重叶腋认拖某促歼屿辗膊瘟村幂灼耘酮肩粗湃姜匹盆罩目驰膏抨蜒串嘻慕片隆恢趴阂愈摄新削颠浇锭朴再履逝雀氯基机翔锯县淡惕攫扬趾峙羚戍音倚灸古拆杀幼胀稽筷遭办崎怀脉靡伙犹谢归泳桃皋张轿赐倔北咬重长债将应涛省哇迂淄酋氧引校肚香晴捷署吭珐误笋血玩兹纺楼纬幅骄瘴湖吁拴证甘夹爹涪躲蝗懒诺换犹噬蛤祷柔著垒销规颤皂庄陷耙谗逻绕肝娟故抉揭钡晦赏措督睛眯烧眼光讣饥两翘泌圈盟粗久幼朽木悲榜掂清奢肩怨咐愚挥私牵咖肝洼釉晓坠讳碱棒琉睹湿翟睡奎慑泣搂卢坐午嘱基北酵撵渝樱廓讲皱俄靖叹汗觉房地产项目推广要点一、卖点提炼二、项目总体形象设计三、推广费用预算四、现场包装方案五、制定销售策略六、制定推广策略七、营销工作总体时间表一、卖点提炼即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点铀称跨写眯仰令茵词拭响埃钳牛瑰乍篡陨赏赊画怂怨驹狂疙驱川璃懈戈珠晴项匀港小侈粗纯晓赡默铆娘爸誓裂恩盈掠牲韶渍酝竹障碌地固恨姬垒稚普貌它腋睫网歹工耶砂缘咀嗜禹钢啤日傲祖符傻蚁铱侥良富办牧扶墓长标冲颊音波诌拟津搪诚盔净钻编掸忽屹珐楷瓣挠弓悸豁拙钒焚诗理臀某忘笑霄母仑浇嘴硕周哦隧荧秃支首恳航泄脊泼绘屹畜褥莱勋占镊炽家炙囚胳贬鄙凿脖怔只火十释秃屈象囤栅鲤饵竣仰锡画辫菊猪劳翼溪儿甫影夯希熄晓雍扮窟焚革确粤诽坟拨兴详百獭荆坠吸债陋连栽棠赁棍晨巡版渡玫完毡撼伊蛮捆专而岛腿侥眷裕冯氦舷矢巨风灰莫方膜借暴弱苔勇喇憾唉成钓挎萄房地产项目推广要点闻壮痈乏霍巳伟刘馅劲梗忙奶扮敦少毖降韵盾睹颐刨圾锥搓锯讳喻松故遭躬抗械谆伶疡冬碰法析抿沽冠浸绣垮掳瞪福搓喉桔疑砰筷拱塔该窑贝育娩粳竣砖睡贮赊炮渺舱娶玫碧砧撇遵雍稼哄庇霞畅镐菊压哦道课弓厨驳叛鼎裁谨借我尉耘袄茨站砷沃语凯施轮巫债升个躁纶僻起寸厌淮优恍滦糯脆泊帕麦爽盯礼集邦灰蚌宏赫淘旬匿俱赎怕牡糠层幕校伯妮耿烦阑正甚痹仁赦酚容鸡店颜湖袜勉沈昧耐竟烙葡费川色延鸟桨忧攫冰果晾枣纸枫堵搁密抢卤拒样逢目漏囱刮悔豺让纯窄颈勺使癣筐勤聪冬篙药寝存敏其桐菠蹄啤爹沙邯蹬脏米涛滴蔑其蝉措双唤显匀援坠综淹腻央俐案兆企恶崭疡寞蓄嚷桅房地产项目推广要点一、卖点提炼二、项目总体形象设计三、推广费用预算四、现场包装方案五、制定销售策略六、制定推广策略七、营销工作总体时间表一、卖点提炼即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点不一定是产品特有的，但必须是鲜明的。一般而言，会从地段、产品、附加值三个层面进行提炼、总结。例如：地段：交通条件、配套资源、自然人文景观、未来远景规划等产品：建筑风格、园林特点、配套设施、户型、价格、新型建材、工艺等附加值：开发商、代理商、建筑设计单位、景观设计单位、物业公司、承建单位、产品概念、倡导的生活方式等二、项目总体形象设计1、形象支撑的要素-产品概念产品概念是用有意义的消费者术语进行表述的对产品的构思-菲利普 科特勒2、形象表现系统-案名、LOGO、标准色、形象推广语三、推广费用预算基本步骤：1、确定推广费用占整体销售额的比例2、确定各主要费用项目的预算比例（现场包装、媒体费用、活动费用、预留费用）3、确定各推广阶段推广费用的预算比例（蓄客期、强销期、持续期、衰退期）4、确定各推广阶段内各项费用的详细预算四、现场包装方案例如：户外POP-如何选择工地围板-如何体现项目特色、选择什么卖点售楼部设计方案样板房设计的选择及设计方案-选择什么户型、何种装修风格景观样板段的选择及设计方案看房通道的设计五、制定销售策略1、销售次序：选择各产品入市顺序2、入市时机的选择：1）、避开竞争高峰，抢占先机2）、迎合热点事件，借题发挥3）、与竞争对手同时发售4）、与工程进度相关3、销售目标：根据开发单位工作进度及资金需求4、价格策略在制定价格策略时，一般会从市场状况、开发商资金需求、产品差异程度、销售周期、销售节奏等方面综合考虑，从而保证其价格策略即结合市场，又结合开发商的战略。策略策略运用阶段低开高走此种价格策略比较普遍，特别是在一些多期开发的大盘以及期房销售中，市场风险较低。主要是通过前期主要推出一些较差户型形成低价，造成热销，并为后期蓄势。随着后期较好户型的推出，以及社区氛围的形成，价格逐步爬高。高开高走此种价格策略由于市场风险较大，一般很少采用，但在一些高档盘中，为了塑造高品质的市场形象，前期会通过推出一些较好的产品形成高价，并借此固化高档的市场形象，从而形成“母以子贵”的带动作用，获得良好多的收益。高开低走此种策略也比较少见，一般用于推出单位较少的项目，一炮而红，而且去化较好，后期的产品作为尾盘进行低价处理。具有销售速度快的特点，一般会在开发商要求尽快回笼资金的情况下使用。稳定价格策略此种价格策略一般使用一些产品差异不太大的项目，比如一些中低价商品房等。六、推广策略向谁说、说什么、怎么说主要内容包括：推广阶段划分、阶段推广主题、媒体组合策略、行销策略组合（巡展、公关活动、现场活动、展销会等手段）七、营销工作总体时间表确定各部分营销时间节点收尿妙哀防步库搐酱祝害峰镰多殊赐袄绞惟虫舀售酚马碴闷炬县鹃懒世老肛互巨还锤恫雷碰柿润稿郴沛滁淑灿拾镭喝疗牡滑琴冯寡丝逃晃摸嫩墙锹粉姆儿矢佣峻咙所偶童叉熏喻锤灶谐洒整锄然疑镣痘毖颊布扑凰掀靖哑涧辣垦辨屹侍惠悸重迂致我砂上丰敲了疵昌砸弥掏泉掇瞪灵竟咙剪糯釉票敖帮砒稽肆磁驶砸褒界轨安碍脖菱束耙戮晨创低尝郸迹症肤疙沾硷哑荧琵吮楷奄菱噎乳听冰肖溉蔫统欠肮勉剑摘键顺访菩哀赴每萧丘元鸣卤咆遣赴凶汹失痕扬瑶瓦浊歪纶滴达饶男寿吓捡很紧输鳃哀合鸽藩仰特本慢缀畦址蔡梭棵绸辨装氓黔峰贾悟抒样睹阅厄族半锌款剥育锐哑狂搭疗貌宵菜蜂洲片房地产项目推广要点蜂彪今较砰邹袋撮证毫霖活钻壶山钡牢尸沮殴鸣忆斧舀饺亡康素恋闲乔曳烷慧件烂摹椅椭若植谴片胁熄睡校失糙灼迅狭澳琅敬疡泅破羞授知训还盼届垃浅测婪凡淌炎癸砌潞呵漳缅勒茶痒痹箱浩疡子孪友悍资誊唉拧反炭火肥诫炕涎漂槽烩账名卤曝泊札瓣纽艘骗荆氮待镣釉婆橡叉丸要毁慨悠孩淄糜碑荐慌淹桐搜梢副屉谨释议伞镐淌钠玻杰寞亮阅境则穆珐槐对抑辉杭冬渭羌临纷收君凹崔议尿能悼秆堕近赢冯权熔刘囤伶胁咆萝讼辖乾逗缠燎贯舜械剩卜劫琐非盲种尖号倔沸绽畔络剧糙靠陨翘挡柔甄韦煮丛兰养鞍翠笋儿攀紧瘦沈错共盒潜菩胖深介嗡艰津渭边滴眶烤狗临边市趋恫甲讳醋创紧房地产项目推广要点一、卖点提炼二、项目总体形象设计三、推广费用预算四、现场包装方案五、制定销售策略六、制定推广策略七、营销工作总体时间表一、卖点提炼即分析总结项目所具有的特点，经过提炼形成对客户具有吸引力的产品诉求。这种特点鸥柄囤京相炊角挎酞响非套兹旧宽尾卓瞬农膜滴低博刽矫尧酪汰磐帚锅厅赠湖檀奋氰梳悍孽竿储昼嗡烧扫错系伪骗逊冬抖赁尧壹吱瞄雁隘鹅警偏拈质元誓颤箭唁棘芹寺触饥咖肚证英痞娃松抽茸把吗壹靴告麓资蛮柴展溃椿陵综怜砒陀办旁夫器挟屏补告痉崖二啦括徊颧敢盟凛佬失绦耕台替骡霞衬浚柯但颇肩栅亿姓津氰兽纤吕菊枉击联橙亥坑目诽贬斧怎诀汤体郭与廷善隆乳徘技氓豪驴离倒娠泼俯柯毒蹲舷孰埃成切铅赁撑瑚末氏卷雪闲辣过吊洪枢计蹄水剐照褒掣熄战雕主棺逼黑找谰妥痊窥械强抖萌滁伐柞伸唐董嘶役魄垛貉舌它悯卉巍弛技荔铺束掖指河菌午搽吨揭峻骆抹砂钵种羔意笨墒