房地产公司会计管理及核算管理程序模版.doc

会计管理及核算管理程序编制日期审核日期批准xx日期修订记录日 期修订状态修改内容修改人审核人批准人xxxx1. 程序概况程序目的为了规范集团公司的会计管理和核算工作,提高会计核算与管理水平，保证会计信息质量。 程序风险 程序范围适用于集团公司、深圳公司的会计核算与日常财务管理。定义1、资产是企业过去的交易或事项形成的，由企业拥有或者控制的，预期会给企业带来经济利益的资源。2、负债是指企业过去的交易或事项形成的，预期会导致经济利益流出企业的现时义务。3、所有者权益是指企业资产扣除负债后，由所有者享有的剩余权益。所涉及流程名称会计管理及核算流程流程客户内部客户决策委员会外部客户财政局、税务局、工商管理局、债权人、投资者等流程参与部门集团公司各部室上游流程名称下游流程名称子流程名称财务会计报告作业指引财务分析作业指引会计稽核作业指引收入利润作业指引公司成本核算作业指引固定资产管理作业指引存货管理作业指引税务事项管理作业指引财务信息化管理作业指引流程KPI责任部门/岗位数据来源流程关键点关键点说明支持文件2. 流程图略3. 职责部门流程中承担职责财务副总裁1 、负责组织本部门员工贯彻落实x集团的各项经营方针及策略；2、 负责组织本部门员工学习公司发展战略和企业文化，严格遵守各项制度；3 、依照公司的经营计划，配合集团公司整体经营目标组织本部门制订年度工作目标与计划并督促实行；4、 组织制订、修改和完善集团财务管理制度并督促、检查制度的贯彻执行；5、 组织集团年度财务预算的编制工作；6、 负责对集团公司各项财务收支进行审核；7 、审核集团公司资金收支计划，保障集团公司资金安全和满足集团公司投资、营运的需要；8、 组织审定本部门对日常收发文件的处理意见，督促相关人员及时上报或下发；9 、负责对集团公司及各下属公司财务工作进行督导；10、 负责协调、沟通本部门与集团公司各部室、各下属公司的工作关系；11 、负责对财务机构的设置和财务人员的配备与使用提出方案，组织好财务人员的交流、培训和考核；12 、定期或不定期向集团公司总裁汇报财务工作。13 、负责与银行等金融机构的沟通、联络，建立和保持长期紧密的合作关系；14、 负责编制集团资金筹集计划，并监督筹措资金的使用情况；15 、负责编制集团资金滚动计划及周计划，并分析资金的使用情况；预结算副总1、 协助上级负责拟订集团公司财务管理制度及操作流程，并对执行情况进行检查；2、协助开展集团公司年度预算编制的组织及年度预算的审核工作；3、指导并督促各下属公司开展预算工作，协助解决下属公司出现的财务问题；4、参与审核集团公司预算执行情况分析报告，并提出处理建议；5、开展财务分析工作，撰写财务分析报告，提出经营管理改善建议；6、负责下属人员日常管理工作及任务安排，并进行相关考核工作；7、协助财务副总裁起草相关下属公司部分收发文件处理意见；8、完成财务副总裁交办的其他工作。核算税务副总1、协助财务副总裁工作，同时兼任集团合并报表的编制及各公司报表的审核工作；2、具体负责组织集团公司及下属公司日常财务核算、决算工作，及时提供真实、准确的财务报表；3、负责组织编制集团公司本部财务预算，监督和检查预算的执行情况；4、协助财务副总裁起草相关下属公司部分收发文件处理意见；5、负责提供融资相关财务核算资料；6、负责拟定集团纳税计划；7、负责拟定集团纳税筹划方案以及跟踪各项方案的实施；8、负责收集相关税务政策法规；9、完成财务副总裁交办的其他工作。高级经理1、负责审核集团本部报表、合并报表及各公司上报报表；2、负责集团本部日常单据审核、账务处理审核；3、负责组织集团本部及下属公司财务年终结算工作；4、负责集团及下属公司各项往来账务处理、清理工作；5、负责集团公司本部纳税筹划、纳税申报工作；6、负责集团公司本部税务相关证件的年审及换证工作；7、负责对下属公司财务核算的指导工作；8、协助核算税务副总起草相关下属公司部分收发文件处理意见；9、完成财务副总裁交办的其他工作。资金管理经理1、协助与银行等金融机构的沟通、联络，建立和保持长期紧密的合作关系；2、协助编制集团资金筹集计划，并监督筹措资金的使用情况；3、协助编制集团资金滚动计划及周计划，并分析资金的使用情况；4、负责审核下属公司上报的资金计划；5、负责具体办理集团公司资金调配相关事宜；6、 负责行政采购跟进及核查的安排及处理工作；7、分析集团公司资金的使用效益并按期提供分析报告；8、协助财务总经理起草相关下属公司部分收发文件处理意见；9、完成财务副总裁交办的其他工作。会计主管1、负责审核集团各下属公司上报的财务数据，确保财务数据的准确、完整；2、负责集团公司合并报表的编制；3、负责集团本部相关的帐务处理工作；4、负责集团系统财务软件的管理，并定期拷贝财务数据，确保集团财务数据的安全；5、协助高级经理起草相关下属公司部分收发文件处理意见；6、负责提供融资相关财务核算资料；7、组织会计人员及时准确地进行日常财务核算工作；8、审核会计凭证及合同管理工作；9、审核报表，确保财务报表的准确性、完整性，并按时提交；10、负责提供融资相关财务核算资料；11、负责公司债务的定期清理，并按月编制债务类相关报表；12、完成财务副总裁、高级经理交办的其他工作。4. 工作程序4.1会计核算的基本原则4.1.1 会计制度：执行中华人民共和国财政部颁布的企业会计准则；4.1.2 会计年度：以公历1月1日至12月31日为一个会计年度；4.1.3 记账本位币：以人民币为记账本位币；4.1.4 记账方法：采用复式借贷记账法；4.1.5会计基础：以权责发生制为会计基础；4.1.6计量属性：资产以历史成本计量；4.1.7 外币核算方法：会计年度内涉及的外币经营业务，按业务实际发生日即期汇率（一般指当日中国人民银行公布的人民币汇率的中间价）折算为记账本位币金额记账，月末按月末即期汇率进行调整，所产生的汇兑损益列入当期损益；4.1.8现金及现金等价物的确定标准：现金包括库存现金及可以随时用于支付的银行存款和其他货币资金；现金等价物包括公司持有的期限短、流动性强、易于转换为已知金额现金、价值变动风险很小的投资；4.1.9集团政策的变更采用追溯调整法；会计估计变更采用未来适用法。4.2会计核算的处理办法4.2.1货币资金核算4.2.1.1设置“现金日记账”，按现金业务发生的先后顺序逐笔序时登记。每日终了，应根据登记的“现金日记账”结余数与实际库存数进行核对，做到账实相符。月份终了，“现金日记账”余额必须与“库存现金”总账科目的余额核对相符。涉及外币现金收支业务的，应按币种设置库存现金账户进行明细核算；4.2.1.2设置“银行存款日记账”，按银行存款收付业务发生的先后顺序逐笔序时登记，每日终了应结出余额。“银行存款日记账”每月应与“银行对账单”核对，二者如有差额必须逐笔查明原因，并按月编制“银行存款余额调节表”。月份终了，“银行存款日记账”余额必须与“银行存款”总账科目余额核对相符。涉及外币业务的，应按币种设置银行存款账户进行明细核算。4.2.2 交易性金融资产核算4.2.2.1满足以下条件之一的，划分为交易性金融资产：A 取得该金融资产的目的，主要是为了近期内出售或回购；B 属于进行集中管理的可辩认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C 属于衍生工具（被指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具与在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并需通过交付该权益工具结算的衍生工具除外），其公允价值变动大于零时，应将其相关变动金额确认为交易性金融资产，同时计入当期损益。4.2.2.2符合下列条件之一的，可在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产：A该指定可以消除或明显减少由于该金融资产的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B企业风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产组合或该金融资产和金融负债组合，以公允价值为基础进行管理、评价并向关健管理人员报告；4.2.2.3初始确认按公允价值计量,相关交易费用直接计入当期损益；4.2.2.4资产负债表日，应将交易性金融资产的公允价值变动形成的利得或损失计入当期损益；4.2.2.5设置“成本”、“公允价值变动”明细科目核算；4.2.2.6已划分为交易性金融资产类的，以后不得再重分类为其他类金融资产；已划4.2.3 贷款和应收款项核算4.2.3.1 贷款和应收款项是指在活跃市场中没有报价、回收金额固定或可确定的非衍生金融资产；4.2.3.2 对外销售商品或提供劳务形成的应收债权按从购货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额；4.2.3.3 资产负债表日，应对其账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备；4.2.3.4 贷款和应收款项发生减值时，将该金融资产的账面价值与预计未来现金流量现值之差确认减值损失，计入当期损益；4.2.3.5 处置时将所取得价款与贷款和应收款项账面价值之差计入当期损益；4.2.3.6 收回或处置贷款和应收款项时，将取得的价款与该贷款和应收款项账面价值之差计入当期损益。4.2.4 存货核算4.2.4.1 存货是指企业在日常活动中持有的以备出售的产成品或商品、处在生产过程中的在产品、在生产过程或提供劳务过程中耗用的材料、物料等。还应同时满足与该存货有关的经济利益很可能流入企业、该存货的成本能够可靠计量这两个条件，才予以确认；4.2.4.2 存货包括开发成本、开发产品、出租开发产品、周转材料等；4.2.4.3 开发成本核算房地产开发项目的实际开发成本；4.2.4.4 集团公司及各下属公司开发项目凡符合下列条件之一的，应将其成本从“开发成本”转入“开发产品”。A 竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品；B 已开始投入使用的开发产品；C 已取得了初始产权证明的开发产品。4.2.4.5 出租开发产品核算出租经营的土地、房屋等使用及摊销情况；4.2.4.6 周转材料指企业能够多次使用、逐渐转移其价值但仍保持原有形态不确认为固定资产的材料，如低值易耗品；4.2.4.7 周转材料采用一次转销法进行摊销，计入相关资产的成本或当期损益；4.2.4.8 每年年中和年末，相关部门配合计划财务部对存货进行全面清查。对于盘亏的存货按管理权限报经批准后，根据造成存货盘亏或毁损的原因，分别情况进行处理；对于盘盈的存货应作为会计差错处理，根据重要性原则，区分为重要的前期差错和非重要的前期差错，如判断为重要差错，则应当采用追溯重述法处理，调整期初留存收益；如判断为非重要差错则应视同为当期差错，采用未来适用法处理，调整当期损益；4.2.4.9 资产负债表日，存货应按成本与可变现净值孰低计量；4.2.4.10 存货原则上按单个存货项目计提存货跌价准备，但对于数量繁多、单价较低的存货也可按存货类别计提存货跌价准备；4.2.4.11 当以前减记存货价值的影响因素已经消失时，可以在原已计提的存货跌价准备的金额内转回计提的存货跌价准备。4.2.5 可供出售金融资产核算4.2.5.1 可供出售金融资产是指初始确认时即被指定为可供出售的非衍生金融资产，以及除贷款和应收款项、持有至到期投资、交易性金融资产以外的金融资产；4.2.5.2 初始确认按公允价值计量，相关交易费用并入初始入账金额；4.2.5.3 资产负债表日，按公允价值计量，其公允价值变动计入所有者权益，待该类资产终止确认时转出，计入当期损益；4.2.5.4 资产负债表日，应对其账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备；4.2.5.5 可供出售金融资产发生减值时，原直接计入所有者权益中的因公允价值下降形成的累计损失予以转出，计入当期损益；4.2.5.6 对已确认减值损失的可供出售债务工具，在随后的会计期间公允价值已上升且客观上与确认原减值损失确认后发生的事项有关的,原确认的减值损失应予以转回，计入当期损益；4.2.5.7 可供出售权益工具投资发生的减值损失，不得通过损益转回。但在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资，或与该权益工具挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生金融资产发生的减值损失，不得转回；4.2.5.8 处置可供出售金融资产时，将取得的价款与该金融资产账面价值之差计入当期损益；同时，将原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入当期损益。 4.2.6 持有至到期投资核算4.2.6.1 持有至到期投资是指到期日固定、回收金额固定或可确定，且企业有明确意图和能力持有至到期的非衍生金融资产；4.2.6.2 资产负债表日，应对持有至到期投资的意图和能力进行评价，发生变化的，应当将其重分类为可供出售金融资产进行处理。重分类日，该投资剩余部分的账面价值与其公允价值之差计入所有者权益，待该类资产发生减值或终止确认时转出，计入当期损益；4.2.6.3 会计年度内出售或重分类为可供出售金融资产的金额相对于该类投资在出售或重分类前的总额较大时，在处置或重分类后应将其剩余的持有至到期投资重分类为可供出售金融资产，且在本会计年度及以后两个完整的会计年度内不得再将该金融资产划分为持有至到期投资。但以下三种情况除外：A 出售日或重分类日距离该项投资到期日或赎回日较近；B 据合同约定的定期偿付或提前还款方式收回该投资几乎所有初始本金后，将剩余部分予以出售或重分类；C 出售或重分类是由于企业无法控制、预期不会重复发生且难以合理预计的独立事项所引起。4.2.6.4 初始确认按公允价值计量，相关交易费用并入初始入账金额；4.2.6.5 采用实际利率法，按摊余成本对持有至到期投资进行后续计量；4.2.6.6 资产负债表日，应对其账面价值进行检查，有客观证据表明该金融资产发生减值的，确认减值损失，计提减值准备；4.2.6.7 持有至到期投资发生减值时，将该金融资产的账面价值与预计未来现金流量现值之差确认减值损失，计入当期损益；4.2.6.8 处置时将所取得价款与持有至到期投资账面价值之差计入当期损益。4.2.7 长期股权投资核算4.2.7.1长期股权投资包括：A 投资企业能够对被投资单位实施控制的权益性投资；B投资企业与其他合营方一同对被投资单位实施共同控制的权益性投资；C投资企业对被投资单位具有重大影响的权益性投资；D投资企业持有的对被投资单位不具有共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的权益性投资。4.2.7.2同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，应在合并日按取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为初始投资成本，进行企业合并发生的各项直接相关费用计入当期损益。初始投资成本与支付的现金、转让的非现金资产及所承担的债务账面价值之差，应调整资本公积，资本公积余额不足冲减的调整留存收益；4.2.7.3非同一控制下的企业合并形成的长期股权投资，应按确定的企业合并成本作为其初始投资成本。企业合并成本包括购买方付出的资产、发生或承担的负债、发行的权益性证券的公允价值以及为进行企业合并发生的各项直接相关费用之和；4.2.7.4以支付现金取得的长期股权投资，应按实际支付的购买价款作为其初始投资成本，包括购买过程中支付的手续费等必要支出；以发行权益性证券方式取得的长期股权投资，应按所发行权益性证券的公允价值作为其初始投资成本，但支付给有关证券承销机构等的手续费、佣金等与权益性证券发行直接相关的费用不构成其初始成本；投资者投入的长期股权投资，应按投资合同或协议约定的价值作为初始投资成本；4.2.7.5长期股权投资在持有期间应根据实际情况分别采用成本法及权益法。成本法适用于二种情况：A 持有的能够对被投资单位实施控制的长期股权投资；B对被投资单位不具有共同控制或重大影响，且在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资。权益法适用于对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资。4.2.7.6处置长期股权投资时，相应结转与所售股权相对应的账面价值，出售所得价款与处置长期股权投资账面价值之差计入当期损益。采用权益法核算的长期股权投资，处置时将与所出售股权相对应的部分自资本公积转入当期损益；4.2.8 投资性房地产核算4.2.8.1投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。同时，还应满足与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业、该投资性房地产的成本能够可靠计量这两个条件，才予以确认；4.2.8.2投资性房地产范围包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权以及已出租的建筑物；4.2.8.3采用成本模式对投资性房地产进行后续计量；4.2.8.4投资性房地产计量模式一经确定，不得随意变更；4.2.8.5已采用成本模式计量的投资性房地产转为公允价值模式计量时，应作为会计政策变更处理；但已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式；4.2.8.6采用成本模式计量的投资性房地产应按期计提折旧或摊销；4.2.8.7出售、转让、报废投资性房地产或发生投资性房地产毁损，应将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益。4.2.9 固定资产核算4.2.9.1固定资产是指同时具有以下特征的有形资产：A为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有；B使用寿命超过一个会计年度。还应同时满足与该固定资产有关的经济利益很可能流入企业、该固定资产的成本能够可靠计量这两个条件，才予以确认。 4.2.9.2固定资产按成本进行初始计量；4.2.9.3除已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地外，均应计提折旧；4.2.9.4固定资产按月计提折旧，并根据用途计入相关成本或当期损益。当月增加的固定资产，当月不计提折旧，从下月起计提折旧；当月减少的固定资产，当月仍计提折旧，从下月起不计提折旧；4.2.9.5已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，按估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需调整原已计提的折旧；4.2.9.6固定资产折旧方法采用年限平均法；4.2.9.7固定资产发生的资本化后续支出完工并达到预定可使用状态时，按重新确定的固定资产原价、使用寿命、预计净残值和折旧方法计提折旧；4.2.9.8与固定资产有关的更新改造等后续支出，符合固定资产确认条件的，应计入固定资产成本，同时将被替换部分的账面价值扣除；与固定资产有关的修理费用等后续支出，不符合固定资产确认条件的，应计入当期损益；4.2.9.9每年年度终了，应对固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法进行复核，如有证据表明固定资产的使用寿命、预计净残值和折旧方法不同于以前的估计，应改变其折旧年限及折旧方法，并按会计估计变更进行处理；4.2.9.10每年年中与年末，由总裁办负责组织，计划财务部及固定资产使用部参与对固定资产进行全面清查。对于盘亏的固定资产按管理权限报经批准后，应计入当期损益；对于盘盈的固定资产应作为会计差错处理，根据重要性原则，区分为重要的前期差错和非重要的前期差错，如判断为重要差错，则应当采用追溯重述法处理，调整期初留存收益；如判断为非重要差错则应视同为当期差错，采用未来适用法处理，调整当期损益；4.2.9.11固定资产满足下列条件之一的，应予以终止确认：A 该固定资产处于处置状态；B 该固定资产预期通过使用或处置不能产生经济利益。4.2.9.12出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁损，应将处置收入扣除账面价值和相关税费后的金额计入当期损益；4.2.9.13对于持有待售的固定资产，应调整该项固定资产的预计净残值，但调整后的预计净残值不得超过符合持有待售条件时该项固定资产的原账面价值，原账面价值高于预计净残值的差额，作为资产减值损失计入当期损益；4.2.9.14持有待售固定资产从划归为持有待售之日起停止计提折旧和减值测试。4.2.10 无形资产核算4.2.10.1 无形资产是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辩认非货币性资产；4.2.10.2 无形资产包括：专利权、非专利权、商标权、著作权、特许权、土地使用权等。还应同时满足与该无形资产有关的经济利益很可能流入企业、该无形资产的成本能够可靠计量这两个条件，才予以确认；4.2.10.3 按实际成本计量，即以取得无形资产并使之达到预定用途而发生的全部支出，作为无形资产的成本；4.2.10.4 按无形资产预计使用年限与合同性权利或其他法定权利的期限孰短的原则确定无形资产使用寿命；4.2.10.5 当月增加的无形资产，当月开始摊销；当月减少的无形资产，当月不再摊销；4.2.10.6 使用寿命有限的无形资产采用直线法进行摊销；4.2.10.7 使用寿命不确定的无形资产，在持有期间内不需要摊销，但应在每个会计期间进行减值测试，如经减值测试表明已发生减值，则需要计提相应的减值准备；4.2.10.8 除下列二种情况外，无形资产的残值一般为零。A有第三方承诺在无形资产使用寿命结束时购买该项无形资产；B可以根据活跃市场得到无形资产预计残值信息，且该市场在该项无形资产使用寿命结束时可能存在。4.2.10.9 每年年度终了，对无形资产的使用寿命及摊销方法进行复核，如有证据表明无形资产的使用寿命及摊销方法不同于以前的估计，应改变其摊销年限及摊销方法，并按会计估计变更进行处理。4.2.11 短期借款核算4.2.11.1短期借款是指企业向银行或其他金融机构等借入的期限在一年以下（含一年）的各种借款；4.2.11.2短期借款支付的利息直接计入当期损益。4.2.12 交易性金融负债核算4.2.12.1满足以下条件之一的，划分为交易性金融负债：A 承担该金融负债的目的，主要是为了近期内出售或回购；B 属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，且有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理；C 属于衍生工具（被指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具与在活跃市场中没有报价且公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并需通过交付该权益工具结算的衍生工具除外）。4.2.12.2符合下列条件之一的，可在初始确认时指定为以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融负债：A指定可以消除或明显减少由于该金融负债的计量基础不同所导致的相关利得或损失在确认或计量方面不一致的情况；B 企业风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融负债组合或该金融资产和金融负债组合，以公允价值为基础进行管理、评价并向关健管理人员报告。4.2.12.3初始确认按公允价值计量,相关交易费用直接计入当期损益；4.2.12.4资产负债表日，应将交易性金融负债的公允价值变动形成的利得或损失计入当期损益；4.2.12.5设置“成本”、“公允价值变动”明细科目核算。4.2.13 应付及预收款项核算4.2.13.1应付账款指因购买材料、商品或接受劳务供应等而发生的债务；4.2.13.2应付账款采用总价法，按照未扣除现金折扣前的总价入账；4.2.13.3预收账款核算购房客户预付的购房款，按购房客户名称进行明细核算；4.2.14 应付职工薪酬核算4.2.14.1职工薪酬是指企业为获得职工的服务而给予各种形式的报酬以及其他相关支出。“职工”包括：A 与企业订立劳动合同的所有人员，含全职、兼职和临时职工；B 未与企业订立劳动合同、但由企业正式任命的企业治理层和管理层人员；C 在企业的计划和控制下，虽未与企业订立劳动合同或未由其正式任命，但为其提供与职工类似服务的人员。4.2.14.2“应付职工薪酬”设置“薪酬”、“职工福利费”、“社会保险费”、“职工教育经费”、“非货币性福利”、“辞退福利”、“其他”明细核算科目；4.2.14.3支付的职工薪酬应根据职工提供服务的受益对象分别计入建造固定资产或无形资产成本、开发产品成本和当期损益。4.2.15 长期借款核算4.2.15.1长期借款是指企业从银行或其他金融机构借入的期限在一年以上（不含一年）的借款；4.2.15.2 支付的长期借款利息依据借款费用准则要求分别计入建造固定资产或无形资产成本、开发产品成本和当期损益；4.2.15.3 设置“本金”、“利息调整”明细科目核算。4.2.16 长期待摊费用核算4.2.16.1长期待摊费用是指企业已经支出，但摊销期限在一年以上(不含一年)的各项费用；4.2.16.2长期待摊费用在费用项目的受益期限内分期平均摊销；如果长期待摊费用项目不能使以后会计期间受益的，则将尚未摊销的该项目的摊余价值全部转入当期损益。4.2.17 主营业务收入核算4.2.17.1自行开发的房地产作为可供销售的开发产品，具有商品的一般特性，因而房地产销售收入的确认应依据企业会计准则-收入进行。房地产销售收入的确认必须同时满足以下五个条件： A 企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；B 企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；C 收入的金额能够可靠的计量； D 相关的经济利益很可能流入企业； E 相关的已发生或将发生的成本能够可靠的计量。4.2.17.2开发项目完工经验收合格、竣工决算后，按照购销合同规定将合格的房地产产品移交给购买方，办妥移交手续后可以确认销售收入的实现。4.2.18成本费用核算4.2.18.1开发产品成本按以下八大项目进行归集、核算：A 土地获得价款；B 开发前期准备费用；C 主体建筑工程费；D 社区管网工程费；E 园林环境工程费；F 配套设施费；G 开发间接费。4.2.18.2期间费用按管理费用、销售费用、财务费用三大项归集、核算；4.2.18.3下列各项开支不得列入成本费用：A 为购置和建造固定资产的支出；B 无形资产和其他资产的支出；C 对外投资的支出；D 被没收财物、支付滞纳金、罚款、违约金、赔偿金的支出；E 捐赠、赞助性支出；F 国家规定不得列入成本、费用的其他支出。4.2.19 所得税核算4.2.19.1 采用资产负债表债务法；4.2.19.2 资产的计税基础是指资产的取得成本减去以前期间按照税法规定已经税前扣除的金额后的余额；4.2.19.3 负债的计税基础是指负债的账面价值减去未来期间计算应纳税所得额时按照税法规定可予抵扣的金额；4.2.19.4 应纳税暂时性差异产生于二种情况：A 资产的账面价值大于其计税基础；B负债的账面价值小于其计税基础。4.2.19.5 可抵扣暂时性差异产生于二种情况：A 资产的账面价值小于其计税基础；B负债的账面价值大于其计税基础。4.2.19.6 除所得税准则中明确规定可不确认递延所得税负债的情况以外，对于所有的应纳税暂时性差异均应确认相关的递延所得税负债。除与直接计入所有者权益的交易或事项以及企业合并中取得资产、负债相关的以外，在确认递延所得税负债的同时，应增加利润表中的所得税费用；4.2.19.7 不确认递延所得税负债的特殊情况：A 商誉的初始确认；B 除企业合并外的其他交易或事项中，如果该项交易或事项发生时既不影响会计利润，也不影响应纳税所得额，则所产生的资产、负债的初始确认金额与其计税基础不同，形成应纳税暂时性差异的，交易或事项发生时不确认相应的递延所得税负债。4.2.19.8 与子公司、联营企业、合营企业投资等相关的应纳税暂时性差异，一般应确认相应的递延所得税负债，但同时满足以下两个条件的除外：一是投资企业能够控制暂时性差异转回的时间；二是该暂时性差异在可预见的未来很可能不会转回；4.2.19.9 确认因可抵扣暂时性差异产生的递延所得税资产应以未来期间可能取得的应纳税所得额为限；4.2.19.10 递延所得税资产确认的一般原则：A 对与子公司、联营企业、合营企业的投资相关的可抵扣暂时性差异，同时满足下列条件的，应确认相关的递延所得税资产：一是暂时性差异在可预见的未来很可能转回；二是未来很可能获得用来抵扣暂时性差异的应纳税所得额；B 对于按照税法规定可以结转以后年度的未弥补亏损和税款抵减，应作为可抵扣暂时性差异处理。4.2.19.11 当企业发生的某项交易或事项不属于企业合并，并且交易发生时既不影响会计利润也不影响应纳税所得额，且该项交易中产生的资产、负债的初始确认金额与其计税基础不同，产生可抵扣暂时性差异的，所得税准则中规定在交易或事项发生时不确认相应的递延所得税资产；4.2.19.12 因税收法规的变化，导致在某一会计期间适用的所得税税率发生变化的，应对已确认的递延所得税资产和递延所得税负债按新的税率进行重新计量。适用税率变动的情况下，应对原已确认的递延所得税资产及递延所得税负债的金额进行调整。4.2.20 财务报表列报4.2.20.1财务报表至少应包括：资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表、附注；4.2.20.2根据内部管理的需要自行决定编制内部财务会计报表，内部财务会计表属商业秘密，未经批准不得对外提供。5. 其他5.1本程序未尽事宜，参照国家有关政策执行。6. 支持性文件6.1WT-WI-CW07会计稽核作业指引6.2WT-WI-CW08财务会计报告作业指引6.3WT-WI-CW09财务分析作业指引6.4WT-WI-CW10收入利润作业指引6.5WT-WI-CW11公司成本核算作业指引6.6WT-WI-CW12固定资产管理作业指引6.7WT-WI-CW13存货管理作业指引6.8WT-WI-CW14税务事项管理作业指引6.9WT-WI-CW15财务信息化管理作业指引6.10WT-WI-CW16差旅费、会议费管理作业指引