房地产公司-成本管理程序-模版.doc

成本管理程序
一、目的
以市场需求为导向，保证质量为前提，强调过程控制，规范公司成本管理工作，增强成本控制力度，努力降低成本，提高开发项目经济效益；
二、适用范围
公司所有开发项目的建安成本管理工作和公司整体成本的监控工作；
三、定义
无
四、职责
4.1总经理
·审批各阶段的项目成本测算与报告；
·审阅项目成本月报；
·组织开发项目成本控制工作总结；
·审批《主要材料设备定位与选型建议》、《主要材料设备价格控制表》；
4.2成本分管高层
·审核各阶段的项目成本测算与报告；
·审阅项目成本月报；
·审核《主要材料设备定位与选型建议》、《主要材料设备价格控制表》；
4.3设计分管高层
·审核《主要材料设备定位与选型建议》、《主要材料设备价格控制表》；
·审阅项目成本月报；
4.4工程分管高层
·审核《主要材料设备定位与选型建议》、《主要材料设备价格控制表》；
4.4其他部门分管高层
·审核所分管部门负责范围内的项目各阶段成本测算；
·审阅项目成本月报；
4.5成本管理部
·组织编制各阶段的项目成本测算与报告；
·编制各阶段的项目建安成本测算；
·组织实施各阶段的项目建安成本管理工作；
·编制成本月报；
4.6行政人事部
·编制各阶段的项目管理费用测算并对管理费用情况负责；
4.7财务管理部
·编制各阶段的项目财务费用测算并对项目财务费用情况负责；
4.8项目开发部
·编制各阶段的项目报批报建费用测算及政府垄断工程成本测算并对其负责；
4.9市场营销部
·编制各阶段的项目市场营销费用测算并对市场营销费用负责；
4.10设计管理部
·编制各阶段的项目设计费用测算；
·配合编制各阶段的项目建安成本、报批报建费用及政府垄断工程成本测算；
·在设计管理工作主动控制项目建安成本；
4.11工程管理部
·编制各阶段的项目监理费用测算及勘测费用测算；
·配合编制各阶段的项目建安成本、报批报建费用及政府垄断工程成本测算；
·在工程管理工作各环节主动控制项目建安成本；
五、程序
5.1项目可研阶段
5.1.1项目拓展阶段
设计管理部提交项目成本估算规划指标后2天内，成本管理部编制完成《拓展阶段项目建安成本测算》并汇总各部门经分管高层审核的其他各项成本测算后形成《拓展阶段项目成本测算》，经成本分管高层审核后提交总经理审批；
5.1.2可行性研究阶段
成本管理部参与公司组织的《项目可行性分析》、《项目营销策划报告》评审，并在获取相关《评审会议纪要》后3天内，成本管理部编制《可研阶段项目建安成本测算》并汇总各部门经分管高层审核的其他各项成本测算后形成《项目可研预控成本目标》，报成本分管高层审核，总经理审批；
5.1.3项目立项后
合作条件或招标拍卖条件的关键因素发生变化，将对公司构成重大不利影响时，成本管理部编制《可研阶段项目建安成本测算调整》并汇总各部门经分管高层审核的其他各项成本测算后形成《项目可研预控成本目标调整》，报成本分管高层审核，总经理审批；
5.2方案设计阶段
5.2.1过程控制
a、设计管理部按照预控目标，组织该阶段的设计管理工作；
b、成本管理部参与设计管理部组织的方案及有关成本专题的讨论，配合设计管理部完成方案经济性分析、多方案比选、成本专题的调研工作；
5.2.2成本目标确定
a、方案设计完成，设计管理部提交方案设计文件5天内，成本管理部编制完成《方案阶段项目建安成本测算》，并汇总各部门经分管高层审核的其他各项成本测算后形成《项目发展成本目标》，报成本分管高层审核，总经理审批；
b、总经理审批《项目发展成本目标》并签发《项目发展成本目标控制责任表》，例如下表所示；
序号
费用项目名称
设计管理部
工程管理部
成本管理部
市场营销部
项目开发部
财务管理部
行政人事部
一
土地成本(包括契税)

√

二
前期费用

2-1
勘察费用

√

2-2
规划设计费
√

2-3
报批报建费

√

2-4
造价咨询服务费

√

2-5
工程监理费

√

2-6
临时工程费

√

三
建安工程成本
√
√
√

四
开发间接费

4-1
工程保险费

√

4-2
现场驻地办公费用

√

4-3
资本化利息

√

4-4
物业管理基金

√

五
营销费用

5-1
宣传推广费用

√

5-2
广告代理费用

√

5-3
销售代理费用

√

5-4
售楼机构费用

√

5-5
为满足销售需要发生的建安费

5-5-1
售楼处设计费用
√

5-5-2
售楼处装修施工及维护费用
√
√
√
√

5-5-3
示范单位(样板房)设计费
√

5-5-4
示范单位(样板房)施工及维护费
√
√
√
√

5-5-5
装修套餐设计费用
√

√

5-5-6
装修套餐施工费用
√
√
√
√

5-5-7
售楼临时通道修建及维护费用
√
√
√
√

5-5-8
其它

√

5-6
物业管理费用

√

5-7
配套设施补贴

√

5-8
其它费用

√

六
公司管理费

√
七
财务费用

√

c、总经理签发的《项目发展成本目标控制责任表》是各部门在项目开发过程中必须切实监控并控制的成本目标，不得突破；
5.3扩初设计阶段
5.3.1过程控制
a、成本管理部将《项目发展成本目标》中建安成本部分合理分解到每一个单项工程或专业工程，针对各分项工程的不同特点，分别制定相应的限额设计经济指标、技术指标，以书面形式提交设计管理部；
b、设计管理部按照成本目标分解值进行限额设计，成本管理部参与设计管理部组织的各专业成本控制点与控制方法的讨论，配合设计管理部完成设计任务委托书或设计合同中有关限额设计的条款；
c、设计管理部将设计阶段成果及时反馈成本管理部，成本管理部负责人安排造价工程师完成主要控制指标的跟踪、复核工作；
5.3.2扩初设计文件评估
a、扩初设计完成，设计管理部提交扩初设计文件2周内，成本管理部编制《扩初阶段项目建安成本测算》，完成《扩初设计阶段成本分析报告》；
b、设计管理部组织相关职能部门，评审扩初设计，审核《扩初阶段项目建安成本测算》，在保证成本目标不被突破的前提下，确定设计的优化方向。设计管理部负责人安排专人做好会议记录，形成《扩初设计评审会议纪要》；
c、设计管理部按照《扩初设计评审会议纪要》，在施工图设计过程中优化设计；
5.4施工图设计阶段
5.4.1主要材料设备的选型
a、《扩初阶段项目建安成本测算》完成后1周内，成本管理部编制完成项目主要材料设备清单，发往设计管理部和工程管理部；
b、成本管理部组织设计管理部、工程管理部，讨论并编制完成《主要材料设备定位与选型建议》及《主要材料设备价格控制表》，以《传签单》形式提交工程分管高层、设计分管高层、成本分管高层审核，总经理审批后生效；未能一次性确认的材料设备之选型和价格控制，待相关材料设备调研完成后更新原《主要材料设备定位与选型建议》及《主要材料设备价格控制表》后，提交设计分管高层、成本分管高层审核后，总经理审批；
c、设计管理部、工程管理部在材料设备选型定板及组织材料设备供应商选择时，材料设备的单价不得突破《主要材料设备价格控制表》中该项材料控制价的上限；
5.4.2施工图预算(标底)
a、收到设计管理部提交的施工图纸后30天内，成本管理部完成主体工程预算(标底)编制；
b、预算编制按《JSRQJH-CX-CB-04 预结算工作细则》完成；
c、在编制施工图预算(标底)时，图纸不明确与待落实事项，成本管理部应及时以书面形式提交设计管理部，设计管理部须在1个工作日内回复；
d、主体工程招标完成后1个月内，成本管理部及时完成《施工图设计阶段项目建安成本分析报告》；
5.4.3图纸会审
a、设计管理部内部组织的施工图纸会审，须提交会审记录至成本管理部备案；
b、成本管理部参与工程管理部组织的施工图交底，对施工单位的回复，成本管理部应依据合同进行经济性复核；
5.5项目实施阶段
5.5.1工程施工与材料设备供应商选择
按《JSRQJH-CX-CB-02 工程施工与材料设备供应商选择程序》执行；
5.5.2合同管理
按《JSRQJH-CX-XZ-16 合同管理程序》执行；
5.5.3设计变更、现场签证管理
按《JSRQJH-CX-CB-03 补充预算管理程序》执行；
5.5.4进度款支付管理
按《JSRQJH-CX-CB-04 预结算工作细则》和《JSRQJH-CX-CW-03 对外付款管理规定》执行；
5.5.5工程结算
按《JSRQJH-CX-CB-04 预结算工作细则》和《JSRQJH-CX-CW-03 对外付款管理规定》执行；
5.6项目总体成本月报
a、自总经理审批《项目发展成本目标》并签发《项目发展成本目标控制责任表》后，成本管理部建立项目总体成本状况月报制度；
b、每月5日前，各部门依据上月已签订的合同、招标结果、已结算项目、已付款项目、实际费用发生情况、预计费用发生情况等，编制成本责任范围内的成本动态情况(包括已发生成本情况、预计将要发生成本情况)并提交到成本管理部；
c、每月8日前，成本管理部依据上月已签订的合同、招标结果、已结算项目，预计项目建安成本，及各部门提交的其它成本责任范围内的成本动态情况，编制项目总体成本月报，报各分管高层、总经理审阅；
5.7成本控制工作总结
a、开发项目竣工结算完成后，总经理组织所有职能部门，探讨成本控制过程中的得失。成本管理部安排专人做好记录，完成《项目成本控制工作总结》；
b、成本管理部负责人组织修改相关程序，完善成本控制程序；
六、相关表格
·《JSRQJH-BG-CB-05 主要材料设备价格控制表》；