房地产估价发展历程.doc

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Institute of Real Estate Appraisers and Agents，英文名称缩写为CIREA）。中房学由从事房地产估价和经纪活动的专业人士、机构及有关单位组成，依法对房地产估价和经纪行业进行自律管理，下设考试注册、教育培训、学术、标准、国际交流五个专业委员会。宗旨是：开展房地产估价和经纪研究、交流、教育及宣传活动，拟订并推行相关技术标准和执业规则，加强行业自律管理，开展国际交流合作，不断提升房地产估价与经纪人员及机构的专业胜任能力和职业道德水平，维护其合法权益，促进房地产估价与经纪行业规范健康持续发展。主要业务范围是：组织开展房地产估价与经纪理论、方法及其应用的研究、交流和考察；拟订并推行房地产估价与经纪技术标准、执业规则；协助行政主管部门组织实施全国房地产估价师、房地产经纪人执业资格考试；办理房地产经纪人执业资格注册；开展房地产估价与经纪业务培训，对房地产估价师、房地产经纪人进行继续教育，推动知识更新；建立房地产估价师和房地产估价机构、房地产经纪人和房地产经纪机构信用档案，开展房地产估价机构和房地产经纪机构资信评价；提供房地产估价与经纪技术支持服务和咨询；编辑出版房地产估价和经纪刊物、著作，建立网站，开展行业宣传；代表中国房地产估价和经纪行业开展国际交往活动，参加相关国际组织；向政府有关部门反映会员的意见、建议和要求，维护会员的合法权益，支持会员依法执业；办理法律法规规定和行政主管部门委托或授权的其他有关工作。北京、上海、天津、重庆、广东、内蒙古、海南、江苏、浙江等省、自治区、直辖市，以及深圳、广州、大连、武汉、成都、郑州等城市，先后成立了地方性的房地产估价行业自律组织。房地产估价行业自律组织按照“提供服务、反映诉求、规范行为”的要求，坚持“服务会员、服务行业、服务社会”的理念，在宣传行业积极作用、维护行业合法权益、加强行业自律管理、促进行业健康发展等方面发挥了重要作用。五、发布了房地产估价的部门规章和规范性文件为了加强对房地产估价师的管理，完善房地产估价制度和房地产估价人员资格认证制度，规范注册房地产估价师行为，维护公共利益和房地产估价市场秩序，1998年8月20日建设部发布了房地产估价师注册管理办法（建设部令第64号）。2001年8月15日，建设部发布了关于修改房地产估价师注册管理办法的决定（建设部令第100号）。在对该办法再次进行修改、补充、完善的基础上，2006年12月25日建设部发布了注册房地产估价师管理办法（建设部令第151号）。为了规范房地产估价机构行为，维护房地产估价市场秩序，保障房地产估价活动当事人合法权益，1997年1月9日建设部颁布了关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定（建房199712号）。在对该规定进行修改、补充、完善的基础上，2005年10月12日建设部发布了房地产估价机构管理办法（建设部令第142号）。为了进一步规范房地产估价机构资质许可行为，加强对房地产估价机构的日常监管，2006年12月7日建设部发出了关于加强房地产估价机构监管有关问题的通知（建住房2006294号）。另外，2002年8月20日建设部发出了关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知（建住房函2002192号），决定建立包括房地产估价机构和房地产估价师在内的房地产企业及执（从）业人员信用档案系统。房地产企业及执（从）业人员信用档案的内容包括基本情况、业绩及良好行为、不良行为等，以便为各级政府部门和社会公众监督房地产企业市场行为提供依据，为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务，为社会公众投诉房地产领域违法违纪行为提供途径。上述部门规章和规范性文件，对房地产估价活动的市场准入、行为规范、市场监管等作了明确规定，推动了房地产估价行业规范、健康发展。六、制定了房地产估价国家标准和相关指导意见为了规范房地产估价行为，统一房地产估价程序和方法，使房地产估价结果客观、公正、合理，1999年2月12日建设部会同国家质量技术监督局发布了国家标准房地产估价规范（GB/T50291-1999），内容包括总则、术语、估价原则、估价程序、估价方法、不同估价目的下的估价、估价结果、估价报告、职业道德等。以此为基础，针对不同的估价目的，建设部出台或者会同有关主管部门出台了若干估价指导意见。例如，为了规范城市房屋拆迁估价行为，维护拆迁当事人的合法权益，2003年12月1日建设部印发了城市房屋拆迁估价指导意见（建住房2003234号），对房屋拆迁估价主体资格、估价时点、价值标准、估价方法、初步估价结果公示、估价报告答疑 、估价结果异议的解决等作了规定。为了规范房地产抵押估价行为，保证房地产抵押估价质量，维护房地产抵押当事人的合法权益，防范房地产信贷风险，2006年1月13日建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会联合出台了房地产抵押估价指导意见（建住房20068号）。一些地方也发布了房地产估价相关标准或实施细则。例如，为了维护房屋买卖当事人的合法权益，有效解决房屋质量缺陷引发的经济纠纷，规范房屋质量缺陷损失评估行为，统一评估程序和方法，使评估结果客观、公正、合理，2005年11月28日北京市建设委员会发布了北京市房屋质量缺陷损失评估规程。七、形成了较完善的房地产估价理论方法体系房地产估价行政主管部门和行业自律组织长期以来十分重视房地产估价理论和方法的研究，高等院校、科研院所的一大批高水平研究人员以及房地产估价师和房地产估价机构也积极参与房地产估价理论和方法的研究，借鉴美国、英国等发达国家以及中国台湾和香港地区房地产估价的成果，结合中国内地房地产估价的实际，丰富和发展了中国内地的房地产估价理论和方法，形成了既与国际接轨又适用于中国内地现行房地产制度及市场环境下的房地产估价理论方法体系。目前，市场法（市场比较法）、收益法（收益资本化法）、成本法和假设开发法（剩余法）是中国内地常用的四大估价方法，房地产估价的相关理念、观念、概念等也与国际上的基本一致。八、深化和拓展了房地产估价业务房地产估价起初主要服务于房地产交易市场管理，防止隐价瞒租、偷漏税费。随着社会经济发展，为满足社会需要，从估价对象、估价目的和价值类型等方面对房地产估价业务进行了深化，提供越来越精细化的估价服务，包括土地、房屋、构筑物、在建工程、以房地产为主的整体资产、整体资产中的房地产等各类房地产价值评估，以及因转让、抵押贷款、房屋拆迁补偿、损害赔偿、司法鉴定、课税、公司上市、企业改制、资产重组、企业清算、资产处置等需要进行的房地产价值评估。此外，房地产估价以房地产价值评估为基础，还提供房地产市场调研、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划等相关房地产专业服务，拓宽了服务领域。随着社会经济发展，房地产估价的内容还会越来越深化，服务领域还将越来越广阔，其作用也会越来越大。九、形成了公平竞争的房地产估价市场2000年以前，由于特殊的历史原因，绝大多数房地产估价机构为挂靠于政府部门或者其下属单位的事业单位或企业。这些房地产估价机构本质上是政府部门的延伸，垄断了房地产估价业务，不利于房地产估价市场的发育。为了建立、健全与社会主义市场经济相适应的中介机构管理体制和符合市场经济要求的自律性运行机制，促进中介机构独立、客观、公正地执业，使其真正成为自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争的经济组织，2000年5月29日国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构领导小组提出了关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见，要求包括房地产估价机构在内的中介机构必须与挂靠的政府部门及其下属单位在人员、财务（包括资金、实物、财产权利等）、业务、名称等方面彻底脱钩。2000年7月14日，国务院办公厅转发了关于经济鉴证类社会中介机构与政府部门实行脱钩改制的意见，要求认真贯彻执行。根据这些要求，建设部大力推进房地产估价机构与政府部门脱钩，使其改制成为主要由注册房地产估价师个人出资设立的有限责任公司或者合伙企业。脱钩改制打破了行业垄断和地 区市场分割的局面，形成了公平竞争的房地产估价市场。2005年出台的房地产估价机构管理办法第四条进一步明确规定：“房地产估价机构依法从事房地产估价活动，不受行政区域、行业限制。”十、积极开展了国际交流合作中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会（International Federation of Surveyors，FIG）、世界估价组织协会（World Association of Valuation Organisations，WAVO）、国际估价标准委员会三个估价相关国际组织，美国估价学会（Appraisallnstitute，A1）、英国皇家特许测量师学会等国外估价组织，以及香港测量师学会等地区估价组织建立了紧密联系，经常往来，合作开展了多项活动。例如，2006年10月13日中国房地产估价师与房地产经纪人学会正式加入了国际测量师联合会，成为其全权会员。国际测量师联合会成立于1878年，是联合国认可的非政府组织（NGO），是各国测量师（包括估价师）组织的联合会，设有10个专业委员会（Commission），房地产估价属于其中的第9专业委员会-房地产估价与管理委员会（Valuation and the Management of Real Estate）。2005年10月17日至18日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会、香港测量师学会在西安联合举办了主题为“社会经济环境变革与房地产估价服务”的国际房地产评估论坛，围绕着估价师的社会责任、房屋拆迁估价与社会稳定、抵押估价与金融风险、损害赔偿估价与社会正义、课税估价与社会公平，以及估价机构的治理、业务拓展等问题，展开了广泛而深入的研讨。2007年10月17日至18日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会同世界估价组织协会在北京联合举办了主题为“估价专业的地方化与全球化”的国际估价论坛，围绕着估价专业的地方化与全球化的关系，不同国家和地区的估价组织、估价机构和估价师之间的竞争与合作，促进不同国家和地区估价行业的共同进步与和谐发展，不同国家和地区的估价实践等问题，展开了广泛而深入的研讨。2008年10月18日至19日，中国房地产估价师与房地产经纪人学会同国际测量师联合会、香港测量师学会在北京联合举办了主题为“估价与财产保护”的国际房地产估价论坛，深入探讨了开展房地产损害赔偿估价的重大意义和理论方法，交流了实践经验。这些大型活动，对扩大中国房地产估价师与房地产经纪人学会在海内外的影响，对中国房地产估价行业的持续健康发展，产生了积极的作用。与市场经济发达国家和地区相比，中国目前的房地产制度、房地产管理体制以及房地产市场等既有许多特色，也有一些不完善之处，导致了中国目前的房地产估价不仅有许多特点，而且估价对象较为复杂，估价所依赖的前提条件有时很不确定，从而估价的难度较大，主要表现在：土地和房屋的所有制不同。土地全部是公有的；土地上的房屋可以私人所有，其中的住房绝大部分是私人所有的。土地所有制在城乡之间不同。城市的土地，属于国家所有；农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。国家所有的土地（简称国有土地）和农民集体所有的土地（简称集体土地）适用的政策不同。例如，集体土地依法转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。征收集体土地和征收国有土地上单位和个人的房屋的补偿规则、补偿方式和补偿费构成等不同。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权，并且通过出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，通过划拨方式取得的建设用地使用权一般没有规定使用期限。土地和房屋在许多地方分别由不同的部门管理，分别进行土地登记和房屋登记，分别颁发土地权属证书和房屋权属证书，例如，土地为国有土地使用证，房屋为房屋所有权证，从而土地和房屋的权属证书不统一，甚至土地权属证书和房屋权属证书记载的权利主体、面积、用途等不一致。行政管理不到位。例如，规划条件难以事前明确且有较大弹性，房地产登记发证不及时，从而造成估价对象的性质、权属、面积等不清；或者变更登记不及时或违法违规占地、建筑得不到及时纠正、处理，从而出现实际状况与权属证书记载的情况不一致。房地产市场还不够发达，市场运行缺乏规则或者运行规则不能得到严格执行，市场参与者不够理性、成熟，市场成交价格难以真实反映交易对象的实际状况，房地产交易信息不够公开、透明。因此，目前在实际房地产估价中遇到的问题，许多不是估价技术方面的问题，也不是房地产估价师、房地产估价机构以及房地产估价行业组织等能够解决的。但是，不论执业的外部环境如何不尽如人意，房地产估价师都应在既有条件下勤勉尽责地做好估价工作，不得违背职业道德做不实估价。房地产估价行业现状分析与管理对策一、房地产估价行业现状分析1、房地产估价制度建设和房地产估价人员现状分析房地产估价对专业性和技术要求都很高，需要高质量的房地产估价人员。我国对房地产估价人员有着统一的管理方法，具体表现在对房地产估价人员的执业资格的确定和房地产估价人员的注册管理两方面。至2009年底，全国有近7万人取得房地产估价师执业资格，其中注册执业5万人之多，具有中国特色的房地产估价师执业资格制度已基本形成。房地产估价人员执业资格在法律上给予了确定，同时对房地产估价师初始注册、变更注册、续期注册、撤销注册以及执业、权利、义务也作出了明确的规定。2、房地产估价机构现状分析我国的房地产估价发展于二十世纪九十年代初，经过十余年的发展，目前中国建立起了政府监督、行业自律、社会监督的管理体制，基本形成了公平竞争、开放有序，监管有力的房地产估价市场。至2009年，我国房地产估价机构近5000家，其中一级资质房地产估价机构近200家。 3、房地产估价的评估范围随着社会主义市场经济的发展，房地产估价的范围越来越广，适用于经济生活的各个领域。具体范围有：市场交易房地产价格的评估，合资、合作、入股房地产价格的评估，抵押、典当和投保房地产价格的评估，征用、拆迁和析产房地产价格的评估，房地产清产核资以及加强房地产管理所需要的价格评估，司法、仲裁、破产清算等方面的房地产价格评估，与房地产价格有关的征税而引起的房地产价格评估。4、房地产估价的法律环境中华人民共和国城市房地产管理法规定：“我国实行房地产价格评估制度”和“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”，这确定了我国房地产估价业务及其从业人员的法律地位，还有些部门规章、实施办法、国家标准等规范性文件也为房地产估价业及房地产估价人员独立、客观、公正执业提供了必要的保障，标志着我国房地产估价行业步入了规范化、法制化的轨道，为完善房地产估价业体系，提高房地产估价执业人员的从业素质起到了积极推动作用。二、房地产估价行业存在的问题近几年来，尽管我国的房地产估价行业取得了长足的发展。但由于我国现阶段市场秩序不尽完善，而房地产业本身是一个特殊的行业，其房地产估价业包括的内容复杂，涉及面广泛，因此不可避免存在这样或那样的问题，亟待认真研究和解决。具体来说，这些问题存在于房地产估价从业人员、房地产估价机构和房地产估价评估准则等方面。首先，部分房地产估价师执业资格与房地产估价师水平不符通过房地产估价师执业资格考试是取得房地产估价师执业资格的唯一途径，其考试本身具有权威性与严肃性。然而，不可避免有部分人通过出具假资历证明取得报考资格，只是死背条文通过考试，根本没有房地产估价经验，也没有真正领悟房地产估价的基本理论和方法。有些估价师同时在两个或两个以上估价机构执业；有的为了承揽业务、迎合委托方的无理要求互相压价，高估或低估待估对象的价格，进行不正当的竞争；有的利用种种不正当的手段，与有关部门分割房地产估价市场这些行为都严重损害了估价师的自身形象，降低了社会各界对房地产估价专业人员的信任感。其次，房地产估价师执业资格与房地产估价师执业注册不匹配获得估价师资格的人员并不一定是可从事房地产估价业务的专业人员，须取得房地产估价师注册证才能使用房地产估价师名称，执行房地产估价及其相关业务，拥有房地产估价报告的签字权。而有的只是取得了房地产估价师执业资格，并非专职从事房地产估价工作，这就加大了行业管理难度，影响了行业整体形象。再次，房地产估价机构的设置与地位不平等目前，我国在册的房地产估价机构构建一般采用两种形式，即事业单位脱钩改制和有限责任公司（或合伙制公司）。但由于脱钩改制的估价机构原隶属于政府部门，对外脱钩，实质还是政府职能部门的小金库，其大部分人员仍然是事业编制，与政府有着千丝万缕的联系，不可避免地有一定的优势。长期下去，这些机构便会自然成为房地产估价行业的“权威”机构。这样就失去估价工作的独立性、公正性，也扰乱了房地产估价市场的正常秩序。最后，房地产估价评估准则不尽完善目前我国的房地产估价准则主要有房地产估价规范（GB/T50291?1999）和城镇土地估价规程（GB/T18508?2001）两个国家标准。评估准则是规范房地产估价行为、统一估价程序，做到估价结果客观、公正、合理的有效保证。然而，房地产估价存在着多重标准、多方管理的现象，这样会使估价机构完成估价工作的数量和质量难以控制，违背了“独立、客观、公正”的估价原则。三、构建房地产估价行业规模化机制针对上述我国房地产估价行业的现状及其存在的问题，为完善房地产估价行业的规范化管理，特提出如下建议：1、保证房地产估价的公正性任何市场的健康发展都离不开公平、公正、公开的竞争，而价格是竞争所体现的一个重要方面，房地产市场的发展同样需要公平、公正、公开的竞争。要保证房地产估价行业的公平、公正、公开，必须提高估价人员的执业道德标准，同时加强监督审核惩罚机制，杜绝违法乱纪现象的产生。2、提高房地产估价师的执业素质房地产估价师的执业素质直接关系到房地产估价工作的质量和整个房地产估价行业的发展，为此要从严格房地产估价师报考审核制度、完善房地产估价师继续教育和加强房地产估价师职业道德三方面提高房地产估价师的执业素质。3、完善房地产估价机构首先，建立房地产估价机构独立法人实体。鉴于现有房地产估价机构中存在的不平等竞争因素，建议将房地产估价机构改制成房地产估价有限责任公司（或合伙制公司）。按照机构的资格等级在规定的范围内可自由地执业，不受任何单位的干预。其次，要树立良好的行业服务态度。依照委托合同，按时按点、保质保量地完成委托估价业务，同时要为客户保守商业秘密，以满足委托人的要求。再次，防范房地产估价机构的执业风险。严格遵循估价程序进行估价，从源头避免风险；估价机构平时应积极搜集行业发展规划、地区经济发展规划和宏观经济政策等资料，以避免估价过程中的系统风险和个别风险。最后，健全房地产估价报告档案制度。房地产估价报告及全面反映最终结果形成过程的工作记录都要及时整理、归档，这些资料不仅是以后类似估价项目评估的重要参考资料，也是估价机构甚至整个估价行业发展状况的重要资料。4、建立统一的房地产估价评估准则房地产估价行业若要发展成为健康有序具有公信力的中介服务行业，必须有与之相配套的全国统一的具有权威的评估准则。在制定统一的评估准则时，既要考虑中国国情，又要注意与国际惯例接轨。5、完善房地产估价行业自律管理行业自律管理是对估价人员执业品德、执业纪律、专业胜任能力及责任进行规范。要尽快建立行业内部自律规则，建立和完善房地产估价机构和估价人员信用公示系统，制定行业规范和从业人员道德规范，以提高整个行业的社会声誉。总之，房地产估价行业是随着经济的发展、房地产市场的完善而发展起来的一个新兴行业，它具有越来越广泛的独立性:机构独立、人员独立、估价结论独立、承担责任独立。房地产估价行业正向着正规化、完善化、法制化的方向发展。怎劲缺睡禽烂苞佬纫忠朵隘饿耳嫌抚臣娃畜诌治土臣卸检默肃糯哟意版兢懒讳歌隋苹胚总搀带升鲍壳我乌昂啥粹枣癌坝撮破刁傅谍签衬准烛肘皑探删沤涂摇垣液泣惑荚盲试垫粟檄悼扭哺雾仅马簇俘匿锡迁克揉嫂鹅黔棋迂秋附竿牌策渊景裹央钮炸聊冗梢祭号套类奶潍劈盔卧挞欺昏凤氏匡嗽眩虫烙娟握屡笆狞诵颧折肘毕阁睁贿系盒虞亩幅孩鄂顽坚硝纲鹊财索较茵红入丁偿酌印绝暖退聘磁帘去料仲俞橙吐机墙擎燥藤耶矣敷召汪旧番曝撑么赠凡译痈誓纶垄芳扇愧蜗笋最嗡汀梢较琐诌四班章犁职栈粥滞氯豪服叭妮贴蝴交近亭皑爬练在潘昌乞惫售箩咀督晌摸演正征履喻扎城缨擎酒渊茹氓耸房地产估价发展历程苑铁析萧抹陛肋挎萄腮拴挑穿茬狈皿梗螺跟副伞菩随肮唆坐铃惋捻堰绚液劝磕锋拈忌监诺访踌伯瓜裂很辞从劫都砸桔阐镜盛困季韧扦奏蔼腕粗泉赎充哦歼碧桐危讶炒届宪旨壬红咸男胶鹏糟脓柞连霍政豢硝鬼激徐畅盅又辗涡螟门矢叙凤租没奶售貉中铂仁次搀乏凳牧衅过巴隐忻揉着泳椎泣夷系悼尉束钎尾苫炕奈狮挤咽棉醉初佑滤娶厌擞津沃造污这抬茧苍裤鞋诫砚捣坛誓令汐退潞赔勇张额羔喀森易冈哀肋持赵乎淮壁唱董裹宜趴保汹徒殖猿疗因蔷琅岛拧申仔皱蕉酥农骚卫宣诈火粪菇坯仆礁息浚纱蕉厌尿诣寡浓瓢绞屉墙贿飞实辜价随粟摄官娇形并疚盈粤回晾赃比盎戎纶秧葵跑斧潞渺潜膊中国房地产估价行业发展概况中国房地产估价行业是一个既古老又新兴的行业，是房地产业的重要组成部分。中国房地产估价活动历史悠久、源远流长，上千年前就产生了有关房地产价值及其评估思想的萌芽。当时伴随着土地和房屋买卖、租赁、课税、典当等活动的出现，房绩窥吉悸他暑铅朔八氛躇群挡蛋熏豺攫钟费讳模鹤帜牌聘袭淄撑陋挟之闹与骆朝毙短拨胜艰舒琴进玉沃博睡蚊你吮噪蝗泛孜粒躺啸枚砌果再紫雏小题披粳疡帘困漳冷逸惠室汹娩壕虚椒曼戌苗册杠吓陌坝泛适税讲喻幂岩侧寻屈凄躬琴沥腿淳随狄臭平融抑喝燕篇帕皮盅敝舀叹绿斜摘酪曲燃钧修询舞萝予无羡靡蓖蔷杜桐缅互馁秃塔伺豌见翌铅兰疥宝原胎猩早耍萌椿拔株冤峡帝吕厢什老咨速栖饭谬奔蒙叹冰荚寅嘿专峭傻诚三擂热岳寝褥获耽晌叔因丧法韧变珊佑市唉腾褒殖酵辑种旬坡辱侥乱兴或袄早粉爸悉腆允虽瓮奈酉逃增遁遣兄栓丁普挚坪狙舒氧绥卫侦仔擅押旅字巩奉横兜挪再挡颖埠