2011中级经济师基础第67讲.doc

三、共有
共有是指两个或两个以上的权利主体就同一财产共同享有所有权的法律制度。包括按份共有和共同共有两种形式。
1．按份共有
按份共有，又称为分别共有，是指两个或两个以上的共有人按照各自的份额分别对共有财产享有权利和承担义务的一种共有关系。
【注1】按份共有的共有人对共有财产享有一定的应有部分。应有部分的确定如果根据意思及法律两种方法不能确定应有部分的比例时，则应推定为各共有人的应有部分均等。
【注2】按份共有人依据其应有部分，对于共有物的全部享有使用收益权，而不是对共有物按应有部分比例享有一定部分的用益权。
【注3】按份共有中的共有人不需经过其他共有人的同意而出卖自己的应有部分，在同等条件下，其他共有人有优先购买权。共有物的处分和重大修缮，须得到绝大多数共有人的同意。《物权法》规定，处分按份共有的不动产或者动产以及及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
【例题5：单选】甲、乙、丙、丁按份共有一栋房屋，份额相同。为提高该房屋使用价值，甲向乙、丙、丁提议拆旧翻新。在共有人之间未就该事项做出明确约定的情况下，下列表述中，符合《物权法》规定的是（ ）。
A、即使乙、丙、丁不同意，甲仍可以拆旧翻新
B、只要乙、丙、丁中有一人同意，甲就可以拆旧翻新
C、只要乙、丙、丁中有二人同意，甲就可以拆旧翻新
D、只有乙、丙、丁均同意，甲才可以拆旧翻新
【答案】C
【解析】对共有的不动产或者动产作重大修缮（拆旧翻新）的，应当经占份额2/3以上的按份共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
2．共同共有
共同共有，是指根据一定原因成立共同关系的数人，共享一物的所有权。【注1】共同共有的发生以共同共有人之间存在共同关系为前提。共同关系如夫妻关系、家庭关系等。
【注2】在共同共有关系存续期间，共同共有人不能对共同共有财产确定份额
【注3】一般情况下，共同共有财产的处分应经全体共有人的同意，但共有人之间另有约定的除外。
【注4】共同共有的形式主要包括三种：
①夫妻共同财产。
②家庭共有财产。
③遗产分割前的共有。
3．共同共有和按份共有的区别
按份共有和共同共有的区别主要体现在以下几个方面：
①成立的原因不同。
共同共有的成立以共同关系的存在为前提，该共同关系是人的结合关系；按份共有不需以共同关系的存在为前提。
②标的物不同。
共同共有的标的物通常为多数，其标的物既可以是物，也可以是权利；
按份共有的标的物一般是单一或少数。
③权利的享有不同。
共同共有人的权利及于共同共有物的全部，共同共有人对共同共有物的使用收益应征得全体共有人的同意；
按份共有人以其应有部分享有所有权。
④对第三人行使权利的不同。
共同共有人就共有物的全部对第三人行使本于所有权的请求权，应征得全体共有人的同意；
按份共有人可以就共有物的全部行使本于所有权的请求权，但其回复共有物的请求，应为全体共有人的利益而进行。
⑤分割共有物的限制不同。
在共同共有关系存续期间，各共同共有人不得请求分割共有物；
按份共有人除因共有物的使用目的不能分割或有协议约定不得分割的期限外，可随时请求分割共有物。
四、业主的建筑物区分所有权
业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《物权法》规定，业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。
业主不仅对这些共有部分享有共有的权利，还享有共同管理的权利，有权对共有部分与共用设备设施的使用、收益、维护等事项行使管理的权利，同时对共有部分也负有相应的义务。业主不得以放弃权利为由不履行义务。业主对共有部分享有的共有和共同管理的权利随着业主对专有部分所有权的转让而一并转让。
第三节、用益物权
考核内容：
（1）用益物权的概念和法律特征
（2）假设用地使用权的概念和法律特征
（3）土地承包经营权的概念和法律特征
（4）宅基地使用权的概念和法律特征
（5）地役权的概念和法律特征
具体内容：
一、用益物权的概念和法律特征
1．用益物权的概念
用益物权是权利人对他人所有的财产依法享有的占有、使用和收益的权利。在我国，用益物权的种类主要包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、海域使用权、地役权、国家集体自然资源使用权、典权、探矿权、采矿权、取水权、渔业养殖捕捞权等。
2．用益物权的法律特征
与所有权和担保物权相比，用益物权具有以下的法律特征：
①用益物权是具有独立性的他物权。
用益物权是一种从所有权权能中分离出来的单独存在于他人所有物之上的权利，它的存在不需具备前提条件。
而担保物权虽然也源于所有权，但其存在须以担保权人对担保物所有人或其关系人享有债权为前提
②用益物权是限制物权。
所有权人对物具有完全的支配力，用益物权则是在一定范围内使用收益，它既要受法律的一般限制，还要受所有权人对其内容范围的限制，用益物权不具有所有权那样彻底支配的性质。
③用益物权具有使用的目的。
设置用益物权的目的在于对他人之物的使用和收益，以取得物的使用价值。
而担保物权则在乎物的交换价值，目的是通过物之价值担保债权得以清偿。④用益物权的标的物主要是不动产。
用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象。用益物权行使的前提是已占有该不动产，而所有权与担保物权的行使并非直接占有其标的物。
【例题6：多选】下列关于用益物权的表述错误的有（ ）。
A用益物权是具有独立性的自物权
B用益物权是限制的物权
C设置用益物权的目的在于对他人之物的使用和收益
D用益物权的标的物主要是动产
E用益物权多以不动产尤其是土地为使用收益的对象
答案：AD
二、几种具体的用益物权
（一） 建设用地使用权
1、概念：建设用地使用权是指建设用地使用权人对国家所有的土地享有的占有、使用和收益的权利。
2、建设用地使用权具有以下的法律特征：
第一，建设用地使用权的主体是符合法定条件的公民和法人。
第二，建设用地使用权的客体为国家所有的土地。包括城市和农村的属于国有的土地、草原、滩涂、荒地、山岭和林地等，但不包括上述土地之上的市政公用设施以及地下的埋藏物或自然资源
第三，建设用地使用权是从国家土地所有权中分离出来的用益物权。
第四，建设用地使用权具有排他性，是一项独立的物权。
3、取得方式：
根据《物权法》的规定，设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
（二）土地承包经营权
1、概念：土地承包经营权是指由公民或集体组织，对国家所有或集体所有的土地从事生产活动，依照承包合同的规定而享有的占有、使用和收益的权利。
2、法律特征：
第一，承包经营合同是确认土地承包经营权的主要依据。
第二，土地承包经营权的主体是公民或集体组织。
第三，土地承包经营权的客体为全民所有的土地和集体所有的土地。
第四，土地承包经营权属于一种新型的用益物权。
（三）．宅基地使用权
1、概念：宅基地使用权，是指公民在依法取得的宅基地上建造住宅及其附属设施从而对此宅基地享有的占有和使用的权利。
2、 法律特征：
第一，宅基地使用权属于一种用益物权。
第二，宅基地使用权的主体是公民，而且主要为农村集体经济组织的成员。第三，宅基地使用权的客体主要是集体所有的用于建造住宅及其附属设施的土地。
第四，宅基地使用权必须遵循法定的申请程序，经过有关部门的批准后方可取得。
（四）地役权
1、概念：地役权是指按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。
2、法律特征 ：
第一，地役权是利用他人的不动产的一种权利。
第二，地役权是为了提高自己不动产的效益。
第三，地役权是按照合同设立的。
例如：甲房地产公司从他人手中购得土地一块，以 “观景”为理念设计并建造观景商品住宅楼。该地块前有一学校乙，双方协议约定：乙在20年内不得在该处兴建高层建筑，为此甲每年向乙支付10万元作为补偿。甲在合同生效时取得了地役权。

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