其他税种税务筹划案例-税务筹划第三版-教学.ppt

*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,土地增值税税务筹划,土地增值税筹划的基本思路是根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。,一、开发方式的纳税筹划,（一）合作建房,税法规定：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税,。,例：,假如A 房地产开发公司在某市繁华地段拥有一块土地，拟与B 实业公司合作建造办公大楼，资金由B实业公司提供，建成后按比例分房。对B 实业公司来说，分得的办公楼不含土地增值税，会降低购置成本。对A 房地产开发公司而言，作为办公用房，不用缴纳土地增值税，可节约大量税负,（二）代建房,税法规定：代建房指房地产开发企业代客户进行房地产开发，开发完成后向客户收取代建收入的行为。对于房地产开发企业而言，虽取得了一定收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，故不属于土地增值税的征税范围。,（注：此种方法通常有个前提，即在开发之初就能确定最终用户，实行定向开发，从而避免开发后销售缴纳土地增值税。）,二、扣除项目的纳税筹划,（一）利用利息支出的扣除规定,相关规定：,1从事房地产开发业务的纳税人，为开发房地产而借入资金所发生的借款费用，在房地产完工之前发生的，应计入有关房地产的开发成本。,（,这意味着房地产开发企业完工之前的借款利息可以计入开发成本，并可作为计算房地产开发费用（三项期间费用）的扣除基数。特别是从事房地产开发的纳税人，还可按照取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和，加计20的扣除,）,2房地产开发完工之后的利息费用此时的利息费用计入到房地产开发费用中的“财务费用”中。但税法又规定凡能够按转让房地产项目计算、分摊并提供金融机构证明的。允许据实扣除，但最高不得超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额；凡不能按转让房地产开发项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额与房地产开发成本之和的10以内计算扣除。,（企业据此可以选择：如果购买房地产主要依靠负债筹资，利息费用所占比例较高，可提供金融机构证明，据实扣除；反之，主要依靠权益资本筹资，利息费用很少，则可不计算应分摊的利息，这样可以多扣除房地产开发费用，对实现企业价值最大化有利。）,例：假设某房地产开发企业进行一个房地产项目开发，为取得土地使用权而支付金额300 万元，房地产开发成本为500 万元。,如果该企业利息费用能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明，则其他可扣除项目利息费用（300500）5%利息费用40（万元）；,如果该企业利息费用无法按转让房地产项目计算分摊，或无法提供金融机构证明，则其他可扣除项目（300500）10%80（万元）。,对于该企业来说，如果预计利息费用高于40 万元，企业应力争按转让房地产项目计算分摊利息支出，并取得有关金融机构证明，以便据实扣除有关利息费用，从而增加扣除项目金额；反之同理。,（三）将销售与装修分开核算,在现实中，很多房地产在出售之前已经进行了简单的装修和维护，并安装了一些必备的设施。如果将房地产的装修、维护以及设备的安装作为企业单独的业务独立核算，则可以一举两得。一是可以合法地降低房地产的销售价格，控制房地产的增值率，从而减轻企业所承担的土地增值税负担；二是原本计入房地产价格的装修、安装等业务收入需要按照5%的税率计算缴纳营业税，分开核算后适用3%的税率。,例：如某套精装修的房产总售价为100 万元，在签订销售合同时分别签订房屋出售合同80 万元及装修合同20 万元，假设准予扣除项目总额为60 万元。,四、利用税收优惠政策,税法规定：纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。纳税人既建造普通标准住宅，又进行其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。,例如：某房地产开发企业，2008 年商品房销售收入为15 亿元，其中普通住宅的销售额为1 亿元，豪华住宅的销售额为5000 万元。税法规定的可扣除项目金额为11 亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为8000 万元，豪华住宅的可扣除项目金额为3000 万元。根,方案一：普通住宅和豪华住宅不分开核算。,增值率（1500011000）11000100%36%,应纳税额（1500011000）30%1200 万元。,方案二：普通住宅和豪华住宅分开核算，但没有控制好增值率，使其超过了20%，则：,普通住宅：增值率（100008000）8000100%25%；,应纳税额（100008000）30%=600 万元；,豪华住宅：增值率（50003000）3000100%67%；,应纳税额=（50003000）40%30005%650 万元。,两者合计为1250 万元，此时分开核算比不分开核算多支出税金50 万元,方案三：如果能使普通住宅的增值率控制在20%以内，则可大大减轻税负。,