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房地产开发企业各种税收的探讨

房地产开发行业在我国现代化建设进程中，为经济建设、社会发展、国民安居乐业做出了巨大贡献，已成为我国经济发展中不可或缺的重要行业，国家对税收征管工作非常重视，特别是近几年，在税收征管中先后发布了很多政策，并在组织结构上成立了专业化管理科，指派专人开展工作，我有幸被安排到该部门从事这项工作。下面我与在做的朋友一起探讨一下房地产行业税收征收管理工作。房地产开发行业涉及的税费有：房产税、土地使用税、印花税、契税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费、个人所得税、土地增值税、企业所得税；养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费、工会经费、河道费、价调基金等（不归地税管理的医疗保险费、住房公积金）。
一、.房产税
房产税是对从事生产经营的单位和个人所拥有的用于生产经营的房屋征收的一种税，是以取得的房产原值为征收对象，具体计税办法是：在取得或实际使用房产的次月为计税起点，以房产原值*70%*1.2% 为年纳税额，按月计缴。租用的房产由出租人（或承租人代扣代缴）按租赁收入的12%计算缴纳。
值得注意的是企业在使用房屋时，房屋原值还没有归集和结转的，按预算和估价预缴，在房屋原值确定后汇算清缴多退少补。
会计处理 计提时： 借：企业管理费 ;贷：应交税金---房产税
缴纳时： 借：应交税金---房产税 ; 贷：银行存款
二、 土地使用税
是对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。是以所拥有的土地面积为计征对象，具体办法是：在取得土地使用权的次月为计税的起点,具体计算办法按所拥有的土地面积*适用年单位税额计算，按月计较缴。
房地产开发企业的开发用地在销售期间以产权转移书据（或开具销售商品房发票）的次月，作为扣减已售出开发产品所占用土地面积的土地使用税的依据，为此企业对开发项目进行开发时，应按照建筑施工许可证或预售许可证所载建筑面积与开发项目的实际用地，预先计算出容积率，报主管税务机关核准，作为售出建筑面积所承担的土地面积的扣除标准。
会计处理
计提时 ： 借：企业管费 贷：应交税金—土地使用税
缴纳时 ： 借：应交税金—土地使用税 ; 贷：银行存款
三、印花税.
是指在中华人民共和国境内书立、领受条例列举凭证的单位和个人缴纳的一种税。
税率是
印花税税目税率表
税目
范围
税率
纳税义务人
说明
1．购销合同
包括供应、预购、采购、购销结合及协作、调剂、补偿、易货等合同
按购销金额万分之三贴花
立合同人

2．加工承榄合同
包括加工、定作、修缮、修理、印刷、广告、测绘、测试等合同
按加工或承揽收入万分之五贴花
立合同人

3．建设工程
勘察设计合同
包括勘察、设计合同
按收取费用万分之五贴花
立合同人

4．建筑安装工程承包合同
包括建筑、安装工程承包合同
按承包金额万分之三贴花
立合同人

5．财产租赁合同
包括租赁房屋、船舶、飞机、机动车辆、机械、器具、设备等
按租赁金额千分之一贴花。税额不足一元的按一元贴花
立合同人

6．货物运输合同
包括民用航空、铁路运输、海上运输、内河运输、公路运输和联运合同
按运输费用万分之五贴花
立合同人
单据作为合同使用的，按合同贴花
7．仓储保管合同
包括仓储、保管合同
按仓储保管费用千分之一贴花
立合同人
仓单或栈单作为合同使用的，按合同贴花
8．借款合同
银行及其他金融组织和借款人(不包括银行同业拆借)所签订的借款合同
按借款金额万分之零点五贴花
立合同人
单据作为合同使用的，按合同贴花
9．财产保险合同
包括财产、责任、保证、信用等保险合同
按投保金额万分之零点三贴花
立合同人
单据作为合同使用的，按合同贴花
10．技术合同
包括技术开发、转让、咨询、服务等合同
按所载金额万分之三贴花
立合同人

11．产权转移书据
包括财产所有权和版权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移书据
按所载金额万分之五贴花
立据人

12．营业帐簿
生产经营用帐册
记载资金的帐簿，按固定资产原值与自有流动资金总额万分之五贴花。其他帐簿按件贴花五元
立帐簿人

13．权利许可证照
包括政府部门发给的房屋产权证、工商营业执照、商标注册证、专利证、土地使用证
按件贴花五元
领受人

根据辽阳市地方税务局转发省局《关于印发（印花税核定征收暂行规定）的通知》第二条 三款的规定，从事房地产开发的单位和个人采购环节应征的印花税，按采购金额的80%的比例
核定计征依据，对其销售环节应征的印花税按销售收入的100%的比例核定计征依据，
会计处理
计提时： 借：企业管理费；贷：应交税金—印花税
交纳时： 借：应交税金—印花税；贷：银行存款
四、契税
契税是中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人缴纳的一种税，以国有土地使用权转让、土地使用权出售、房屋买卖的成交价格为计税依据，具体纳税义务发生时间为：纳税人签订土地，房屋权属合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天。在纳税义务发生之日起10内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，交税期限为：纳税义务发生日期90日后的次月15日内。
计算公式为：应纳税额=计税依据*税率
具体税率为：3%--5% 辽宁省确定的税率4% 普通商品住宅3% 现实行1.5%的优惠税率。
关于城市配套费征收契税的问题。根据辽宁省地方税务局《关于配套费征收契税有关业务问题的批复》，第二条规定市政建设配套费（或称城市基础设施配套费、综合配套费）。包括城市建设配套费、煤气设施配套费、自来水设施配套费、热力设施配套费、公交场站配套费和消防设施配套费，六项费用的合计来
确定市政设施配套费的计税依据。
关于“动迁还平”进行补偿计征契税的问题：
根据辽宁省地方税务局办公室《关于锦州实业房地产开发公司缴纳契税问题的批复》第三条规定，房屋开发公司对原动迁户不是采取货币补偿，而是以新建房屋还动迁面积进行补偿，对其交付的还原住户动迁面积的房屋折成货币计算征收契税。如合同中注明了动迁面积和动迁费用（金额），则按合同中注明的费用金额计征契税；如没有注明费用金额由契税征收机关按新建房屋的平均造价的作为计算契税的计税依据。
会计处理，
计提时：借：开发成本---土地征用及补偿费
贷：应交税金---契税
缴纳时 ：借：应交税金---契税；
贷：银行存款
五、营业税
营业税是指提供应税劳务、转让无形资产或销售不动产，按照营业额及规定的税率计征的一种税，其计算公式 ： 应纳税额==营业额*税率
房地产开发企业征纳营业税的特殊规定：
1.预缴营业税的问题。根据国家税务局的有关规定房地产开发企业预售房地产开发产品时预收的购房款、定金等，按预收款额计征营业税.
2.甲方供应材料计征营业税问题。房地产开发公司在开发过程中采取甲方供应材料的，应按供应材料额计缴建筑业营业税。甲方供料包括外购材料、供水供电费用等，即应该由建筑安装工程承担的各种耗费，即房地产开发企业直接支付并不纳入工程结算的一切建安工程费，都应计入甲方供应材料金额中，计征营业税
3.‘动迁还平’计征营业税问题。根据辽宁省地方税务局《关于对房地产开发公司拆迁安置被拆迁人房屋征收营业税问题的批复》，的文件精神，‘动迁还平’是指拆迁人用自己建造或购买的房屋与被拆迁人进行房屋产权换的行为，应根据营业税暂行条例及有关规定征收营业税，对房地产开发企业安置被动迁人实行房屋产权调换形式的房屋应按主管税务机关认定的市场价（对没有市场价的由主管税务机关以同类房屋的工程成本核定计税价格），计征营业税。其中不结算产权调换差价的即应按主管税务机关认定的调换房屋的市场价或以同类房屋的工程成本核定的计税价格，计征营业税；计算产权调换差价的，对调换的房屋的价值中未进行价款结算的部分按主管税务机关认定的调换房屋的市场价，或以同类房屋的工程成本核定的计税价格减去收取的产权调换结算差价后的金额计征营业税
会计处理 ：
收取预收账款及定金计提营业税时：
借：递延税款—营业税 及附加-
企业管理费
贷：应交税金----印花税、城建税、营业税
其他应交款---教育费附加、地方教育费
将预收账款及定金转入营业收入计提营业税时
借：营业税金及附加
贷：递延税款---营业税金及附加
直接取得营业收入计提营业税时：
借：营业税金及附加
企业管理费
贷：应交税金---营业税、城建税、印花税
其他应交款---教育费附加、地方教育费
甲方供料计提营业税时
借：开发成本---建安工程费
企业管理费
贷：应交税金—营业税、城建税、印花税
其他应交款—教育费附加、地方教育费
六、城市维护建设税、教育费附加、地方教育费
是一种附加税，是按营业税、增值税、消费税三种税的应缴费为计税依据缴纳的一种税，税率分别为7%、3%、1%
七、河道费和价调基金
河道费和价调基金分别与1月和7月上分别以半年的营业收入额的千分之一计算缴纳。
八、土地增值税
九、企业所得税
十、注意的问题
纳税申报 ，开发企业必须办理办税通和发票、项目管理系统在网上于每月10前进行申报，申报时各种税费必须申报齐全。

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