惠州产权酒店市场分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,金世界银座,惠城区,产权式酒店,公寓分布图,金銮产权式酒店,金都国际产权式酒店,玉兰酒店,三环产权酒店,丽湖华庭,第1页,惠州市在售产权酒店总供给量,金世界银座:,38M,2,58M,2,744 66800M,2,50%70年,金銮酒店公寓:,48M,2,56M,2,384 26000M,2,90%70年,三环公寓酒店:,48M,2,58 M,2,110 16900M,2,22%58年,金 都 国 际,:,41,M,2,58,M,2,232,22301,M,2,20%58年,玉 兰 酒 店:,45,M,2,55,M,2,240 10891,M,2,还没有销售 70年,小 城 故 事,:,52,M,2,560 29867,M,2,55%70年,丽湖华庭:,40M2 50M2 46 1600M2 100,%50年,汇 总 ：3444 174359M,2,40%,项目名称,面积范围,总套数,总面积量,-，惠州市在售产权酒店大致总供给量为3444套左右，总建筑面,积约为174359平米。整体销售率到达40%,从以上数据能够看出,产权酒店总体,销售情况较为乐观。,销售率,产权年限,第2页,惠州市主要产权酒店项目供给时间表,6月,7月,8月,9月,10月,11月,12月,1月,2月,3月,年,4月,5月,6月,7月,8月,9月,10月,11月,年,金銮产权酒店,金世界银座,玉兰酒店,三环产权酒店,金都国际酒店,12月,小城故事,丽湖华庭,第3页,目 录,惠州市产权式酒店市场调研,第4页,惠州市主要产权酒店项目房型热销面积,20m,2,.30m,2,.40m,2,.50m,2,.60m,2,.70m,2,.80m,2,.90m,2,.100m,2,.110m,2,.120m,2,金世界银座,金銮产权酒店,玉兰酒店,三环产权酒店,金都国际酒店,小城故事,丽湖华庭,38,m,2,50,m,2,41,m,2,热销户型,从调研结果看，惠州市主要产权酒店项目房型热销面积集中在40-50之间。,52m,2,50,m,2,50,m,2,45,m,2,(项目还没开售从主力户型分析),50,m,2,40,m,2,50,m,2,第5页,惠州产权酒店装修配套分析,装 修 配 套 情 况,金世界银座,准五星级装修，设有超大型多功效康体中心.水疗馆.歌剧院娱乐城.超级市场.中.西餐厅.商务中心,金銮产权酒店,全四星酒店式高档装修,，房间内配有29寸液晶电视，桑拿套间等,玉兰酒店,超四星酒店式高档装修，普通酒店房间配套,三环产权酒店,超三星级酒店式高档装修，普通酒店房间配套,金都国际酒店,超四星级酒店式高档装修，普通酒店房间配套,小城故事,普通酒店公寓式装修，普通酒店房间配套,丽湖华庭,三星级酒店式高档装修，普通酒店房间配套,从调研结果看，惠州市主要产权酒店项目酒店装修配套，基本上都在四星酒店式高档装修为主，从装修价格和经营档次上也比较适当。低于三星级酒店式高档装修话，不利于酒店以后经营，以及影响了投资回报。,第6页,惠州产权酒店投资回报对比分析,玉兰 酒 店,金世界银座,金銮产权酒店,三环产权酒店,金都国际酒店,投资金额,首期,回报率,1年回报金额,(税前),回本年限,10万,10万,10万,10万,10万,4万,4万,3万,3万,3万,3%,10%,8%,8%,3000元,32年,10000元,10000元,8000元,6440元,8000元,8000元,1年回报金额,(税后),3000元,小 城 故 事,13.5万,4万,8%,9600元,9600元,10%,10000元,10000元,从调研结果看，惠州市主要产权酒店项目投资回报率都是8%，投资回报率年限在12年左右。,第7页,金世界银座,金銮产权,酒店,三环产权酒店,金都国际酒店,优,势,劣,势,1、所处地段酒,店需求量较大,2、投资门槛低,3、项目娱乐配,套齐全,4、交通便利,1、单价太高,投,资风险大,2、客户面相对,较窄,3、周围娱乐配,套相对较少,1、地段优势，处,于人人乐、天,虹聚集等商业,中心区。,2、投资回报高。,3、金銮酒店知,名度，酒店管理,企业经验丰富,1、酒店式套房，,升值潜力不大。,2、单价高、总,价高,1、所处地段未来酒,店需求量较大,2、投资门槛低,3、户型规划很好,4、交通便利,5、酒店本身娱乐,配套,1、项目定价偏高，,价格策略不合理,2、项目当前周围,商业气氛较差,3、开发商本身缺乏,酒店经营管理经验,4、现场包装不到位，推广不到位,1、酒店本身娱乐配套配套,2、户型规划很好投资门槛低,3、聘请专业酒店管,理企业进行经验管理,1、所处地段酒店需求量较少,2、户型面积过大,不利用酒店经营,3、开发商缺乏酒店经营经验,玉 兰 酒 店,1、惠州商圈关键地段,2、生活配套完善,3、投资门槛低,1、业主人住酒店需交服务费,2、开发商缺乏酒店经营经验,小 城 故 事,1、价格,2、配套,3、专业酒店经营管理,4、长久租给南海石化高级员工,1、区域不成熟,2、周围缺乏生活配套,3、业主没有酒店使用权,惠州产权酒店优劣势分析,第8页,服务,类别,玉兰酒店,金世界银座,金銮产权酒店,三环产权,酒店,金都国际,位置,回报,投资,信心,麦地商圈关键地段,位置较偏,演达商圈,位置偏,返租分红契约,每年享受利润70%,分红同时,更享受每,月元保底租,金,返租,每年8%,投资回报,返租,每年8%,投资回报(不包含,税),返租，客户能够选择2种投资回报，一个是酒店利润7成份红，另一个发展商提供月按揭款。,1、聘请国际著名,中旅酒店管理企业,2、开发商著名度,3、稳定回报,4、5年可更换回报,1、地段优势,2、高投资回报,3、5年后开发商原,价回购,1、开发商3年提供原价回购,1、酒店本身配套,2、开发商著名度,3、价格,每年20天酒店人住权，并享受全球120家四星级以上酒店无偿人住400天,每年拥有36天无偿入住，更可到金銮地产期下任何一家产权酒店入住,每年拥有36天无偿入住权,位置较偏,每年拥有24天无偿入住权,每年拥有36天无偿入住权,收取,服务费15%,1、一次性收回5年租金,2、开发商5年提供回购,一次性收回5年租金5年后每年回报率高达10%,稳定收入,小城故事,位置较远,返租，年回报率8%，去掉税后每个月收租800元,最大亮点租给南海石化高级员工 做为员工宿舍,没有无偿入住权,惠州产权酒店投资原因组合对比分析,第9页,目 录,产权式酒店个案分析,第10页,金世界银座,第11页,金世界银座,地理位置,第12页,金世界银座,属性分析表,位置,江北云山东路,开发商,惠州金世界房地产开发有限企业,规模,建筑面积66800平方米,总户数,744户,产权年限,70年,周围环境,金世界花园位于惠州新市区中心江北云山东路，地理位置得天独厚，与行政中心、体育中心、报业大厦、慈云阁图书馆为邻，距市政府仅800米，有东江围绕东南两面，坐享市政高标准城市配套功效.,规划,1栋共32层,(地上30层,地下2层)地下2层为停车场，酒店建筑气势恢弘,顶部造型为天鹅展翅,酒店管理,广东中旅集团酒店管理有限企业,园林,内占地万平方米大水山，种植稀有观赏树种、培育花果，改建为含有氧吧功效生态公园开扬亲水曲径，依山而建9米高30米宽观景瀑布、2500平方米沙滩泳池、10000平方米不一样主题中心花园巧妙点缀与搭配,户型,38-50平米,价格,均价在5500元/平方,配套,市政配套丰富：行政中心、市民乐园,体育中心、报业大厦、慈云阁图书馆,小区内设有超大型多功效康体中心.水疗馆.歌剧院娱乐城.超级市场.中.西餐厅.商务中心,第13页,惠州第一家五星级产权式酒店,配套齐全,交通方便,区域优势,单价太高,投资风险大,客户面相对较窄,周围娱乐配套相对较少,优,劣,金世界银座,属性分析表,金世界银座引进了惠州第一家五星级产权式酒店，专业酒店经营管理企业负责运行，大大增强了投资者信心，,不过单价较高，而经营回报没有一定保障，使投资者心理产生顾虑,第14页,最大卖点,营销亮点,1.惠州第一家五星级产权式酒店,2.业主享受开放式娱乐设施,带感人气,挽留人气；,3.会所配套,4.专业酒店经营管理企业负责运行,5.经营带来高投资回报,元VIP认筹卡开盘即升植为6000元,2.借中旅品牌来增加客户对其经营信心,3.大篇幅软性广告来提升社会关注及认知；,金世界银座,属性分析表,第15页,金銮产权式酒店公寓,第16页,金銮产权式酒店公寓,属性分析表,位置,花边岭广场一号,开发商,深圳金銮房地产开发有限企业,规模,总建筑面积26000平方米,总户数,384户.6月开始销售,周围环境,金銮惠州产权公寓座拥花边岭广场一号，与今年8月份即将开业天虹商场一街之隔，临近人人乐购物广场、惠州数码街，是未来麦地商圈关键地段，地段优势显著。,规划,高层，1栋共30层,全四星酒店式高档装修。,酒店管理,深圳金銮酒店管理有限企业,产权年限,50年,投资概念,反租，每个月保底租金元，约年回报8%，每个月预计7成份红,户型,以48平米为主,价格,起价：5650元/平米，均价：7000元/平米,配套,项目配有近千平方米豪华酒店大堂、超大规模会议中心、大型中西餐厅、酒吧、咖啡厅，泰式桑拿等。项目地处惠州新商业中心麦地商圈内，人人乐、数码商业街、万佳百货、汽车大市场、三环装饰城等环布四面。加上其邻近保租型商铺麦地1号和华南商业航母天虹商场以及引入hopping Mall商业模式惠州世贸购物公园等商业地产项目标开业，商业配套更完善。,第17页,1、地段优势，处于人人乐、天,虹聚集等商业中心区。,2、投资回报高。,3、金銮酒店著名度，酒店管理企业经验丰富,1、酒店式套房，升值潜力不大。,2、单价高、总价高,优,劣,金銮产权式酒店公寓,属性分析表,第18页,最大卖点,营销亮点,投资概念：反租，每个月保底租金元，约年回报8%，,每个月预计7成份红,大量大篇幅报纸广告来提升社会关注及认知,2.借金銮惠州另一个项目-金銮汤泉产权酒店成功运行来增加客户对其经营信心,3.金銮惠州产权式公寓业主享受较多权益,；,金銮产权式酒店公寓,属性分析表,依据开房率预测业主每个月分红收入表,开房率,预计客房单价,月总收入/间,盈亏平衡点（30）,客房月毛利润/间,业主7成份红/月,业主固定回报/月,80%,350元/天,8400元,2520元,5880元,4116元,元,70%,350元/天,7350元,2205元,5145元,3601元,元,60%,350元/天,6300元,1890元,4410元,3087元,元,50%,350元/天,5250元,1575元,3675元,2572元,元,第19页,三环公寓酒店,第20页,三环公寓酒店,属性分析表,位置,惠州市麦地东2路,开发商,惠州国惠物业投资有限企业,规模,占地约2500平米，建筑面积16900平方米,总户数,110户.9月开始认购,周围环境,三环公寓酒店麦地东2路，在三环装饰材料城后面，项目临近由丽园居、泰安居、三环装饰材料城组成装饰材料市场和惠州市汽车大市场等2大专业市场。南面不远是世纪华联购物广场。演达片区更是惠州未来商圈关键地段，地段优势显著。,规划,10层带电梯单栋楼体,超三星级酒店式高档装修。公寓式单体建筑格调,产权年限,58年,酒店管理,开发商自己进行,酒店,经营管理,投资概念,返租分红契约每年享受利润70%分红同时,更享受每个月元保底租金,户型,以48平米为主,价格,均价:4000元/平米,配套,由丽园居、泰安居、三环装饰材料城组成装饰材料市场、惠州市汽车大市场、购物有世纪华联购物广场等。,第21页,1、所处地段未来酒店需求量较大,2、投资门槛低,3、户型规划很好,4、交通便利,5、酒店本身娱乐配套,1、项目定价偏高，价格策略不合理,2、项目当前周围商业气氛较差,3、开发商本身缺乏酒店经营管理经验,4、现场包装不到位，推广不到位,5、户型面积过大,档次过低，不利用酒店经营,优,劣,三环公寓酒店,属性分析表,第22页,最大卖点,营销亮点,只宣传项目标高性价比，比市场上同类型酒店公寓廉价40%,2.三环产权式公寓业主可享受每季度免房价入住9天,；,三环公寓酒店,属性分析表,1.返租,每年8%投资回报,2.开发商3年提供原价回购,3.首家带阳台公寓酒店，可商可住,；,第23页,金都国际酒店公寓,第24页,金都国际酒店公寓,属性分析表,位置,惠州市麦地南2路,开发商,惠州市鸿润房产开发有限企业,规模,占地约4400平米，建筑面积22301平方米,总户数,小高层,共17层,规划:232户.10月1号开始认购,周围环境,金都国际酒店公寓位于麦地南2路，在麦地小学对面。项目临近由丽园居、泰安居、三环装饰材料城组成装饰材料市场。靠近海燕商业裙楼人人乐崇尚百货、天虹商场。项目是惠州当前商业中心麦地和惠州未来商圈演达片区交汇处，地段优势显著。,规划,1栋共17层小高层和6层附楼组成,超四星酒店式高档装修。,产权年限,58年,酒店管理,深圳威尼科斯酒店管理有限企业,投资概念,首付三成，税后年收益8%,户型,以41、48、58平米为主,价格,均价:3300元/平米,配套,项目1-4层配有酒楼、餐厅。临近丽园居、泰安居、三环装饰材料城组成装饰材料市场、惠州市汽车大市场、购物靠近海燕商业裙楼人人乐崇尚百货、天虹商场等。,第25页,1、酒店本身娱乐配套配套,2、投资门槛低,3、运行商知明度,1、所处地段酒店需求量较少,2、户型面积过大,不利用酒店经营,3、开发商缺乏酒店经营经验,优,劣,金都国际酒店公寓,属性分析表,第26页,最大卖点,营销亮点,投资门槛低,2.三环产权式公寓业主可享受每年免房价入住36天,；,1,.,首付3万,每年8%投资回报，投资门槛低,2.邀请深圳威尼科斯酒店管理有限企业进行酒店顾问管理,3.较有实力当地开发商,；,金都国际酒店公寓,属性分析表,第27页,海 悦 假 日,酒 店,第28页,位置,惠州市麦地东路与演达一路交汇处（海燕玉兰花园C栋）,开发商,惠州市海燕房产开发有限企业,规模,项目建筑面积：32864.24平米，销售面积:10891.6平米,总户数,高层,共23层，其中16-23层为产权酒店公寓，规划:240户.还没有开始认购,周围环境,麦地东路与演达一路交汇处.项目周围基本为商业市场和住宅。项目临近由丽园居、泰安居、三环装饰材料城组成装饰材料市场。项目商业裙楼为人人乐崇尚百货，项目与演达一路隔路对面是华阳大厦写字楼项目，以及即将开工惠州国际商业城项目。项目在惠州未来商圈演达片区，地段优势显著。,规划,高层,共23层，其中16-23层为产权酒店公寓,超四星酒店式高档装修。,产权年限,70年,酒店管理,惠阳鲁惠大酒店,投资概念,一次性收回5年租金5年后每年回报率高达10%,稳定收入,户型,以45-55平米为主,价格,均价:3400元/平米,配套,项目1-4层商业裙楼为人人乐崇尚百货，5-15层为SOHO财智公馆写字楼。临近丽园居、泰安居、三环装饰材料城组成装饰材料市场、项目与演达一路隔路对面是华阳大厦写字楼项目，以及即将开工惠州国际商业城项目，商业配套完善。,海 悦 假 日,酒 店,属性分析表,第29页,1、,惠州商圈关键地段,2、,生活配套完善（人人乐、天虹,广场坐落附近),3、,道路及周围规划良好,4、投资门槛低,1、,不提供银行按揭,2、,业主人住酒店需交服务费,3、开发商缺乏酒店经营经验,优,劣,海 悦 假 日,酒 店,属性分析表,第30页,最大卖点,营销亮点,（还没有开始销售）,1,.,首付3万,每年8%投资回报，投资门槛低,2.邀请惠阳鲁惠大酒店进行酒店管理,3.较有实力当地开发商,；,海 悦 假 日,酒 店,属性分析表,第31页,小 城 故 事,第32页,位置,位于大亚湾石化城旁,开发商,新加坡WIS集团玮盛（惠州）工业服务有限企业,规模,占地面积：37000平米，建筑面积：29867.27平米,总户数,560户,周围环境,小城故事是国际顶级产权式公寓，位于大亚湾石化城，深惠沿海高速公路去深圳只需20分钟，临海，国际水准园林小区，新加坡WIS集体提供国际化管理服务，主要是为中海壳牌员工配套。,规划,多层、小高层产权公寓,普通酒店公寓式装修。,产权年限,70年,酒店管理,新加坡WIS集团,投资概念,返租，年回报率8%，去掉税后每个月收租800元,户型,以52平米为主,价格,统一13.5万元一套,配套,小区内设有篮球场、网球场、羽毛球场、健身室、乒乓球室、西餐厅、酒吧,小 城 故 事 属性分析表,第33页,1、价格,2、配套,3、专业酒店经营管理,4、长久租给南海石化高级员工,1、区域不成熟,2、周围缺乏生活配套,3、业主没有酒店使用权,优,劣,小 城 故 事 属性分析表,第34页,最大卖点,营销亮点,最大亮点,租给南海石化高级员工 做为员工宿舍,1.新加坡WIS集团进行酒店顾问管理2.,2.较有实力外地开发商新加坡WIS集团；,第35页,目 录,一、惠州市宏观经济分析,二、惠州房地产现实状况分析,三、江北房地产板块分析,四、针对产权式酒店市场调研,五、产权式酒店个案分析,六、惠州产权式酒店前景分析,七、惠州商业地产概况,第36页,产权式酒店,-,中国投资市场“第七种武器”,国际产权式酒店权威机构RCI国际部总裁兼首席执行官John Paul Nichols先生认为，产权式酒店有望成为继住宅和汽车之后第三个消费热点，前景非常光明。,继房地产行业投资连续升温后，一个被誉为继储蓄、国债、股票、期货、住宅、商铺后中国投资市场“第七种武器”投资方式产权式商务酒店引发投资者广泛关注。惠州市产权式酒店也在这股投资热中兴盛起来。,第37页,年,年,产权式酒店供给与需求,2004产权式酒店作为惠州房地产开发产品新事物其开发量仅为790套,开发项目,也只有2个,而进入年项目增至7个,开发总面积从68400平方米增至105959平方米,较去年同期增加了55%，开发量大幅上涨使产权式酒店产品丰富起来。,产权式酒店与开发对比表,年度,总套数(套),总面积(平方米),790,68400,2654,105959,增加率(%),55%,第38页,产权式酒店供给与需求,年,年,从销售量数据能够看出，惠州产权式酒店年截止10月止销售量较去年同期增加了77%。,产权式酒店与销售量对比表,年度,总套数(套),498,879,增加率(%),77%,第39页,产权式酒店供给与需求,惠州市年至20产权式酒店供给与需求都同比大幅上涨。,从需求角度分析产权式酒店作为一个投入少、门槛低投资方式，已,被惠州广大投资者认识并逐步接收，其普遍较高（6%-10%回报率）,更吸引了大批投者关注。,从开发角度来说，产权式酒店投资方式，投资者实际得到是,由运行商提供“代客理财投资置业”服务。假如运行情况良好，,投资者普通无需投入大量资金，就可坐享其成。,从供需两旺市场情况来看，惠州市20至20产权式酒店,发展前景较为乐观。,第40页,产权式酒店前景危机与机会,当前惠州市产权式酒店硬件水平及酒店管理水平参差不齐,而投资者投资回报主要依靠是良好酒店经营效益,故,在未来2-3年内将有部分硬件水平差、酒店管理水平低产,权式酒店面临经营危机，这些经营不善项目将会影响投资,对产权式酒店投资信心。,危机,机会,惠州当前缺乏一个代表性产权式酒店项目，如建筑含有,地标性、酒店管理水平国际化、硬件水平星级等等。一,个代表性产权式酒店一定会在惠州产权式酒店热潮中独,占骜头。,第41页,产权式酒店前景危机与机会,产权式酒店当前在惠州还是一个新兴产品，其带给市场,投资动力已是有目共睹，但伴随部分管理水平较差项,目经营危机暴露，势必会给产权式酒店投资者投资信,心带来极大打击。故当前产权式酒店还处于一个投资热,度较高阶段时，是开发商选择投资少、利润高产权式,酒店开发最好时机。,本案应把握“领跑惠州产权酒店”机遇，充分发挥本身优,势，将项目做成惠州含有代表性、管理水平国际化、硬,件水平一流产权式酒店。,结论,第42页,