从财务视角浅析房地产企业内部控制存在的问题及应对措施.pdf

技术协作信息2023（7）总第 1488 期财政金融从财务视角浅析房地产企业内部控制存在的问题及应对措施陈倩长沙顺舟房地产开发有限责任公司摘要：随着行业的快速发展，房地产开发企业的经营环境日趋复杂，市场竞争压力逐渐增大，行业风险也随之递增。因此，从提高房地产开发企业内部控制管理水平出发，通过防范财务风险和经营风险来提升经营质效，显得尤为关键。保利地产成立于 1992 年，是中国保利集团旗下大型房地产国有企业，多年来，保利地产在激烈的行业竞争中保持高速和稳定发展的态势，奠定了行业领军地位。本文以保利地产为例，从财务视角探讨房地产开发企业内部控制中存在的问题及应对措施，并从财务角度提出了对策建议，以提升企业的财务管理水平和风险防范能力，提高其经济效益和社会效益。关键词：企业；内部控制；财务管理；风险管理引言内部控制是房地产开发企业在经营发展过程中积累下来的重要管理经验，也是企业抵御经营风险，实现战略目标的重要手段。由于目前大部分房地产开发企业还存在内部控制制度不健全、执行不到位、监督乏力等问题，如何在财务视角下改进内部控制建设，提高内部控制管理水平是需要研究的重要课题。一、房地产开发企业财务管理和内部控制之间的关系随着市场经济的快速发展，房地产开发企业在国民经济中扮演着越来越重要的角色。在经济全球化的大环境下，房地产开发企业要想在激烈的市场竞争中求得生存与发展，就必须重视并加强企业自身的财务管理和内部控制建设。房地产开发企业的财务管理和内部控制之间是相互关联和相互作用的关系，企业必须处理好两者之间的关系。房地产开发企业需要将两者之间的目标进行明确，只有明确了两者之间的目标之后，才能知道应该如何对其进行管理和控制。房地产开发企业财务管理是对房地产开发企业资金运动中所进行的计划、组织、协调、监督、分析等一系列活动的总称，包括对资金的筹集和运用、成本控制、收益分配、资本结构以及货币资金回收等方面进行有效的监督和控制。而内部控制是以房地产开发企业经营目标为导向，以风险控制为核心，对企业各项业务活动实行有效监控所建立起的一种自我调节和自我约束机制。内部控制作为财务管理的一种保障措施和方法，其建设的完善程度对于企业财务管理目标的实现有着重要影响，在房地产开发企业财务管理中具有积极作用。因此，两者都是房地产开发企业经济活动中必不可少的一环，且均为促进房地产开发企业在激烈的市场竞争中获得更好的生存和发展发挥作用。实现两者的协调发展、相辅相成，能够促进房地产开发企业的健康快速发展。二、房地产开发企业财务管理常见风险近几年，随着政府对于房地产宏观调控的不断深入，房价上涨幅度有所减缓，但土地市场竞争却越来越激烈，土地成本水涨船高，导致项目利润空间被大幅挤压，房地产开发企业财务管理风险加剧。（一）投资决策风险房地产开发企业投资决策风险，是指房地产开发商为了实现预期目的，在对项目进行投资决策过程中，未能有效识别、评估因政策、市场、财务等各种不确定因素对投资产生的影响，从而造成投资直接窑窑技术协作信息2023（7）总第 1488 期财政金融或间接损失，使预期收益与实际收益产生偏差。投资决策风险是房地产开发经营过程中，最具不确定性和风险性最大的因素。因此，正确认识房地产投资决策风险，对于建立和完善风险控制和管理机制，降低风险发生的可能，减少风险损失，提高房地产投资活动的效率具有重要意义。房地产开发企业需要根据宏观经济政策、市场发展规律等因素，结合企业经营实际进行充分的投资前调研和论证，从而进行科学合理的决策，尽可能地在取得可观收益的基础上实现风险最小化，在最大程度上规避投资决策风险。（二）成本控制风险成本控制是房地产企业管理的核心工作内容之一，是提高企业经济效益的核心和关键环节。由于房地产项目普遍开发周期长，可能存在一些无法预计因素导致企业成本管理失控的情况，从而影响房地产开发企业的整体利润，可能导致企业出现一定程度的财务危机。为了在激烈的市场中生存和发展，房地产开发企业需要加强成本管理，尽量规避经营中可能出现的各种风险。在房地产项目开发运营过程中，企业需对可能影响经营项目成本的各个环节和阶段进行跟踪和控制，对可能出现的风险进行提前干预和有效应对。（三）资金统筹风险房地产开发企业资金统筹是指对企业内部各成员单位之间的资金进行统筹管理，以达到实现统一调度，降低成本和费用支出的目的。因各成员单位一般为独立法人主体，较易因相互之间缺乏沟通和协调而造成企业内部各经营主体资金统筹协调问题，影响企业的正常运营。资金预算是资金统筹的关键环节，在对企业资金统筹进行整体规划的过程中，要结合各成员单位实际情况建立健全企业资金管理制度，科学合理编制企业资金预算，避免因资金预算缺乏科学性、合理性而造成项目投资规模过大或过小，给企业带来不必要的财务风险。三、财务管理视角下房地产开发企业内部控制应坚持的原则（一）全面性原则房地产行业作为国民经济的支柱产业，在我国经济发展过程中发挥了重要作用，并对社会发展产生了重大影响。但是，随着宏观经济环境的变化，房地产行业的发展也面临着机遇和挑战。通过积极进行风险管控工作，引进保利地产等头部房企的风险管控体系，建立完善的财务内控管理制度和规范执行标准，成为房地产开发企业发展的必然趋势。如在房地产开发企业成熟期，一直保持高速发展态势，随着公司规模的不断扩大，其经营和投资行为逐渐趋于多元化和复杂化，如何保证公司健康、持续和稳定的发展，是企业需要着重思考的问题。全面性原则是内部控制的基本要求，保利地产遵循全面性原则，全面控制企业财务活动中的每一项经济活动，不仅局限于财务管理层面内部控制，还包括开发、设计、销售等经营活动中的各个环节，保证企业在财务管理角度下的每一个经济活动都有相应的风险监控机制，以降低财务管理风险，实现企业价值最大化，使各部门能够根据实际情况制定相应策略进行决策，在信息沟通和反馈的基础上形成内部控制合力。（二）成本效益原则成本效益原则是指内部控制的实施要考虑投入和产出之间的关系。房地产开发企业普遍具有资金密集型和投资规模大、周期长、风险高的特点，如若不能从成本效益出发进行内部控制，将会造成企业资源浪费进而带来财务风险。保利地产在企业内部控制实施过程中，充分考虑投入与产出之间的关系以及成本和效益问题，以实现资源的最佳配置，在成本控制和提升效益之间寻找平衡点，建立目标成本和责任体系，明确专业职能部门的成本管理职责，进行责任成本分解，以合同为中心，动态成本、实际发生成本、实付成本三条线来实现目标成本执行过程跟踪与监控，并进行成本业绩评估，从而使内部控制目标具体化。（三）相互制衡原则内部控制制度是在财务管理理论指导下形成的，而财务管理理论又是内部控制制度的理论基础，二者相辅相成。保利地产的内部控制从财务管理角度出发，按照内部控制的要求进行岗位职责设置，将财务管理理论融会贯通。财务部门是经营决窑窑技术协作信息2023（7）总第 1488 期策的重要部门，负责资金统筹管理和预算监督；各业务部门以企业内控目标为前提，负责项目经营收支管理和预算实施，兼顾企业经营管理效率；内控部门行使审核监督和预算控制权，通过财务管理和内部控制之间的相互制衡来保障企业内部控制目标的实现。四、财务管理视角下强化房地产开发企业内部控制的措施（一）完善投资项目决策机制投资决策环节是企业价值链的关键环节，房地产开发企业在进行投资项目的选择时，应对项目的市场前景、开发方案和建设周期等因素进行综合分析并考虑其可行性。保利地产公司针对其财务管理的现状及问题，通过从内外部控制环境、风险评估、控制活动等方面进行分析，提出强化房地产开发企业内部控制的具体措施来降低其投资项目决策风险。因此，房地产开发企业在进行投资项目决策过程中，应将可能出现的问题作为风险点逐一进行评估分析，作出科学合理决策。如在项目决策前期，综合考虑建设项目的各个方面，尤其是项目的资金投入问题，应控制好各方面资金支出的比例和额度，确保建设项目可以顺利进行。在进行投资项目决策时，应将投资决策委员会成员组成作为关键因素，以保证决策的科学性和有效性，即首先在组织结构上进行完善，明确各部门的职责分工；其次，在组织机构上要保证决策机构对相关部门有充分的授权；最后在管理体系上要建立投资风险管理机制。（二）实施全面预算管理制度全面预算管理是一种战略性的管理模式，可以将企业战略目标具体化，有助于房地产开发企业及时识别与控制风险。此外，全面预算管理与财务监督、业绩评价体系相互结合，有利于实现资源优化配置。保利地产公司根据业务经营发展需要，采用责任中心制组织结构模式，将房地产公司的战略目标、年度经营计划等内容以预算管理形式分解落实到各业务单元，确保战略目标和经营计划等能有效执行。房地产开发企业要根据本单位内部控制制度的要求，建立内部控制体系，实施内部控制相关措施，以确保在保障内部控制质量的前提下，实施全面预算管理制度，最大程度地降低成本。（三）统筹企业资金管理风险房地产开发企业的经济特性决定了其在生产经营发展过程中，具有资金占用大、占用周期长等基本特点，而长期资金管理这一特点也直接造成了房地产开发企业资金管理风险的明显提高。在房地产开发企业市场竞争中，企业的经营资金管理是直接影响企业正常经营与持续发展的关键因素。保利地产通过制定严格的资金管理制度，建立健全资金审批流程，分解资金管理责任，确保资金使用严格按照流程进行。同时，公司财务部门为各部门提供资金管理制度、投资项目相关的政策法规及其他财务支持信息，以规范公司财务行为，防范资金管理风险。房地产开发企业要从认识企业资金管理风险控制的重要性入手，一是结合公司实际情况建立健全资金管理制度，明确资金审批流程以及各部门职责权限和审批流程；二是制定资金预算管理办法，编制年度资金预算执行计划、月度资金使用计划，确保资金收支合理安排；三是财务部门要通过建立和健全资金监控体系与制度等方式来实现对企业资金的统筹管理。结语随着我国房地产行业的蓬勃发展，内部控制作为企业管理的核心组成部分，直接关系着企业的生存与发展。在日益复杂的竞争环境下，房地产开发企业更应该强化风险管理意识，完善内部控制制度体系，加强内部控制建设，以提升财务管理水平，防范经营和财务风险。但是在实践中，大多数房地产开发企业对内部控制的认识仍存在一定的偏差，导致在实际操作中存在不少问题。本文从分析保利地产的内部控制手段出发，通过总结大多数房地产开发企业普遍存在的内控误区，针对房地产开发企业提出了相应的优化策略，对促进企业稳健经营和实现可持续发展具有一定意义。相信随着我国经济社会的发展和改革开放进程的深入推进，我国房地产行业将会迎来更加蓬勃的发展前景。财政金融窑窑