城市烂尾楼的房地产市场价格评估开题报告.doc

毕业论文(设计)开题报告

题目： 城市烂尾楼的房地产市场价格评估

课 题 类 型： 论文 R 设计 □ 综合 □
学 生 姓 名：
学 号：
班 级： 工商管理本科（2）班
专业（全称）：工商管理（房地产经营管理方向）
系 别： 管 理 系
指 导 教 师：

一、课题研究的目的、意义：
在经历了全球百年一遇的金融危机后，房地产的发展经过一次洗礼后越趋稳定。但是，在经济危机中，由于房地产累积的泡沫破灭，房地产市场遭受了前所未有的打击，由于资金等各种各样的问题，许多房地产项目搁置，成为烂尾楼。在全球经济不断好转和复苏的情况下，各国对金融政策的调整，房地产市场再次迎来曙光，烂尾楼蜕变为成功项目的机遇再次到来。作为城市烂尾楼估价，在烂尾楼蜕变重启的过程起到至关重要的作用，可以说没有对房地产市场烂尾楼的评估，就没有一个烂尾楼重新进行项目启动的标准，城市烂尾楼的评估也就成为烂尾楼项目重新启动的前提数据和理论的基础。
本课题将基于城市烂尾楼在房地产市场的价值，根据房地产烂尾楼项目的各种区位因素、政策环境等等，结合市场实例，进行探讨和分析，为城市烂尾楼在房地产市场价格评估探索出相关的经验和创新思维。
二、本课题国内外研究的历史、现状和研究目标：
烂尾楼的估价从市场中出现烂尾楼便要求我们进行这样的经济估算活动。
在国外，烂尾楼的现象也是存在，不但如此，由于社会制度的差异，国外某些地方甚至还存在着所谓的烂尾镇，可见在国外的相关房地产市场中，也有相应的不同形式的烂尾现象,他们的估价行为需要收集包括整个区域的经济环境，私有化土地市场，国家政策等，相对于中国土地属公有制，外国的烂尾项目的评估系统将是更加复杂的，对于我们来说，有相当的借鉴价值。早期的古典经济学时期以地租理论为主，这是无论烂尾楼还是一般房地产估价最早的理论基础，较为完整的地租理论产生于詹姆斯·安德森的《地租性质的研究》和李嘉图的《政治经济学及赋税原理》，而到了新古典经济学时期，冯·杜能提出边际生产力理论，也为后来的房地产估价起到基础理论的作用。发展到现在，比较多使用的烂尾楼估价方法有成本法，路线价法，其中以外国学者的研究成果居多。1866年，纽约法官霍夫曼所创造的霍夫曼法则就是其中之一，他认为深度为100英尺的宗地，最初的50英尺的价值应占全宗地价值的三分之二；再根据深度不同详细划分。
随着多年的发展，我国的房地产估价已经逐渐壮大成为一个专业化、规范化等大型中介咨询行业，估价行业的触角伸入到房地产抵押、出让、转让、资产重组等各个环节，估价行业的鉴证作用日趋突出，但是，烂尾楼估价所占估价案例的比例并不高，估价方法和体系并不完善，仍又许多可改进之处，众多学者对烂尾楼估价仍处于研究阶段。（国内的估价理论还是没有啊？ 谁提出 什么时间 什么意义）
本课题希望能通过结合国内外的评估案例，分析并总结出一些比较符合我们国情的烂尾项目评估方法系统。本论文研究的重点在于通过研究过往城市烂尾楼的典型案例，通过对这些典型的烂尾楼进行综合地重新估值。在这个过程中利用各种分析手段和评估方法，对烂尾楼的综合价值进行最全面的评估，烂尾楼适用的估价方法主要有成本法、假设开发法、工程进度法、变动因素调整法、重编预算工程进度法等，在日常估价过程中，最常用的估价方法是成本法及假设开发法。本人在大学学习期间也重点学习了以上几种评估方法，希望能通过结合典型案例，在利用传统方法的同时，能探究出新的抑或是更全面准确的评估方法和套路。
三、本课题研究的基本内容和方法：
（一）基本内容：
本课题内容包括四部分：
1.相关理论概述。主要介绍房地产估价的基本概念、理论；烂尾楼形成的相关理论，估价原理。
2. 问题考究。主要介绍课题选题的来源及意义。介绍典型烂尾楼形成的相关背景及在估价过程中的常见问题，并就过程中的难点重点进行深入的剖析。
3. 构建基于传统方法的新的更全面的评估体系。由于在不同的估价情况下，不同的烂尾楼有着不同的市场价值和地位，每种烂尾楼都又自己的独到之处，所以在估价过程中难免会变得复杂，本课题希望能通过综合研究出一个新的评估体系标准，在此基础上综合归纳构建出烂尾楼估价的新体系。
4. 对房地产烂尾楼估价新方法的建议。指出运用不同估价方法的一些问题，并对其中一些重点常用的方法提出一些建议，简化估价方法中繁琐的过程，全面简单地进行评估。

四、课题研究的步骤及进度安排：
1.2009.11.15-2009.12.15 课题的相关内容研究
2.2009.12.15-2010.1.15 深入市场与企业调研
3.2010.2.15-2010.3.20在有尽可能多的论文写作材料的基础上撰写并完成论文初稿，并接受指导教师的指导
4.2010.3.21-2010.4.5：配合指导教师完成毕业论文指导和写作工作的中期检查，完成二稿和三稿的修改。
5.2010.4.6-2010.4.19：论文定稿并进行规范化审核。
6.2010.4.20-2010.4.30：学生将完成的论文按要求整理装订成册，和有关的参考资料、宿舍笔记、社会调查记录、实验数据原始记录等超过材料交给指导教师，并提出答辩，指导教师对论文形式及内容进行审核。合格的论文指导教师签署意见后报到系论文工作（答辩）委员会，送交主审教师初审，不合格的在一周内完成修改。
7.2010.5.4-2010.5.15：经过系论文指导小组审阅通过后做好论文定稿和印刷、装订工作
8.2010.5.16-2010.5.17：进行答辩。
9.2010.5.18-6.3：按答辩意见进行修改并定稿。按指导教师要求收集相关的需要上交毕业论文资料
五、课题的成果形式：
成果形式：论文，附有图表
六、其他有关问题或保障机制：
（1）由于烂尾楼估价属于一个较为复杂的计算过程，在这方面现有资料还不是很全面很成熟，并且涉及到的知识较广，需要的资料商业性较强，保密性较高，而且该问题的探讨对于笔者来說是一个较为专业的话题，比较难达到比较高的水平研究。
（2）在笔者的大学课程中，有学习相关的估价教程，并且进行过相应的实践实习，所以在估价过程中，能参照过去的书本知识，教材内容，在理论知识中能够比较熟悉。
（3）已经在学习过程中收集的实例信息，包括不同的方法，市场信息，以及在网络中搜集的各种典型实例。
指导教师意见

指导教师签名： 月 日
专业教研室意见

教研室主任签名： 月 日
系（部）意见

系主任签名： 月 日
可另加附页