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中小房企资金链断裂的风险值得银行警惕
黄祖斌 2011-3-25
在持续的房地产调控中，房地产企业的资金逐渐趋于紧张。值得注意的是，银行对房企的态度正在转变。据《上海证券报》3月23日透露，近日，深圳某民营房企遭中国银行[3.36 0.30% 股吧]下调了信贷评级，并停止了房地产开发贷款，在深圳银行界引发了连锁反应，其正在开发的一位于龙岗中心区的楼盘或因资金链断裂面临烂尾。虽然一家民营房企的楼盘即使形成烂尾，对银行也不会带来较多的不良资产，但这或许是一种警示，银行可能需要考虑在一些高危房企的资金链出问题前，提前有所行动。
中国的企业融资主要依赖于银行贷款。可以不夸张地说，银行如果联合“封杀”某个企业，就等于宣判了企业的“死刑”。过去，上市公司因为重大问题被各家银行以迅雷不及掩耳之势一致“封杀”最终退市，这种案例并不罕见。不过，银行一般不会主动断掉企业的资金，因为这往往是一种两败俱伤的做法。对于具体的银行支行行长，或是信贷员而言，即使企业的财务存在一定的问题，他们也更多选择贷款展期，掩盖或将不良资产的问题延迟暴露，对他们个人而言，是一种个人利益最大化的“理性”选择。
不过，对于目前的中小民营房地产企业的开发贷款而言，一些银行可能会考虑与之前不同的做法。
今年中国为了控制通胀和抑制地方政府的盲目投资冲动，稳健的货币政策将贯穿全年。由于贷款额度普遍比较紧张，银行的议价能力明显增强，即使是一些大型国有企业，也未必能顺利得到基准利率的贷款。对银行来说，那些2009年时基准利率非常低而且利率下浮的贷款合同在今年到期后，银行对贷款停止展期，把腾出的额度用于利率上浮较多的贷款项目，已成为银行普遍的经营现象。在目前严厉的房地产调控政策之下，中小民营房地产企业的经营风险普遍较高，银行从这些企业抽回信贷资金，也是为了规避更大的风险。
引人注目的是，中小房企的资金链抽紧，是否会成为房地产领域信贷雪崩的开始？在我们看来，暂时还不到这种时候。目前房地产企业并未出现2008年末和2009年初时债务纷纷违约的情况，今年前两个月的房地产销售额还实现了正增长。但未来几个月的形势恐怕不容乐观。特别是一、二线城市的住宅市场，在去年销量普遍下降三四成的情况下，今年前两个月的销量继续大幅下降。有一种说法比较流行，即房企再撑几个月没有问题。但房企存在的目的是持续经营，而不是“撑”。银行不可能等到房企的资金链出问题时才有所行动，因此，在问题爆发前，一些银行纷纷抢先从一些资金链近于断裂的中小民营房企抽身。
对于从多处融资的房企，哪一家银行早日抽身，企业对这家银行的偿付能力就越充足，并且可以避免更多的管理成本。以上文所述深圳那家房企为例，假如它最终倒闭，即使最终银行贷款本息都能收回，但如果通过漫长的诉讼、资产评估、拍卖程序来实现，对银行来说是得不偿失的。
银行对一些中小民营房地产企业抽身，暂时并不意味着烂尾楼和银行不良资产将大量出现。银监会早在去年就未雨绸缪，要求银行发放的房地产开发贷款只准以在建工程为抵押，并且额度上限为在建工程价值的50%。但这反而降低了银行从一些风险较高的房企处抽回信贷资金的风险。
在目前形势下，无论是银行还是房地产企业，都应当把风险估计得足一些。虽然房地产企业获得贷款时项目自有资金不能少于20%，但实际上不少房企的自有资金比例是通过短期拆借临时达到的。最近天津爆出的近10亿元集资诈骗案中，涉案公司的1500万元注册资本的验资报告，就是花2万元从某会计师事务所买来的。房企需要注意的是，央行仍有进一步调高存款准备金率的可能，信贷额度可能进一步紧张。在一、二线城市普遍执行限购令，而这些城市的住宅需求往往有近三四成为外地人口的情况下，今年销售额很难有明显的反弹。
最终分析结论(Final Analysis Conclusion)：
在稳健的货币政策之下，银行从高危的中小民营房企处收回信贷额度，是避免风险的明智做法。同时，中小民营房企未来几个月很有可能出现资金链的问题，银行可能有必要在此之前对高危房企采取行动。如果以限购为核心的房地产调控持续下去，可能会有更多房企的资金链绷紧。这是否会引发资金断裂的骨牌倒塌？银行们需要睁大眼睛了！
凤凰财经 ：