针对长沙房地产市场的调查分析总结.docx

某顾问公司对长沙房地产市场的调查分析报告

目 录
一、长沙楼市动态
开盘
亮相、认购、营销推广
二、行业政策及分析
新物业条例助力物权法
商品房期现房交易及预售资金监管系统启用通知
国土部：加大闲置土地处置力度尤其房产领域
二手房网络备案指日可待
市建筑节能协会9.一三成立 长沙建筑节能设计率100%
长沙拟融资30亿建120万平廉租房
《物业服务定价成本监审办法》颁布
建设部首次表态将制定住宅法
第二套房首付提高至四成，贷款利率同时提高10％
三、城市建设与规划信息
恩瑞国际物流中心
长沙考虑引进BRT，有意建两快速公交线
湘江大道南段建设
书院路下月底拓改
雨花区牛角塘社区改造
洪山桥进行大规模的改造
舒琳施乐山庄奠基
岳麓文化基地兴建
福元路国庆节通车
四、土地供给和成交情况分析
五、本月报广投放情况分析
六、本月重点楼盘情况
博林金谷
山水熙园
格林星城
沁园春御院

一、长沙楼市动态
开盘
项目名称
地理位置
楼盘规模
开盘时间
开盘推货物业属性
开盘推货量
均价
开盘活动
销售情况
新时代广场
长沙市芙蓉中路163号
总建筑面积85000平米
9.10
高层行政公寓，商务空间
420套
5800

80％
豪菲斯国际公寓
开福区芙蓉中路一段一五号
总建筑面积一三000平方米
9.16
高层
一五6套
5000

80％
长房馨域
开福区展览馆路一医院东侧
总建筑面积一八000平方米
9.23
高层
104套
5500

开福区：本月开盘项目有3个，物业类型为高层商住项目，均价为5000～5800元。
格林星城2期
长沙市岳麓区金星中路199号
总建筑面积
9.1
小高层
400套
4000

99％
沁园春御院
长沙市桐梓坡路
总建筑面积360000平米
9.23
小高层
300套
4100

98％
郡原广场
长沙市岳麓区金星大道与桐梓坡路交会处
总建筑面积一三0000平米
9.25
高层
470套
LOFT7300,错跃4800

50％
岳麓区：本月开盘项目有3个，物业类型为小高层住宅和复式公寓，价格区间为4000～7300元。
湘域中央2期
芙蓉区五一路235号
总建筑面积约10万平米
9.一五
高层住宅4号栋
264套
7000

98％
青和君临国际
长沙市湘江中路二段一五号
总建筑面积164000平方米
9.2
高层住宅
300套
6500

100％
华美欧国际
韭菜园
总建筑面积
9.12
LOFT写字楼

8600～10600

50％
芙蓉区：本月开盘项目有3个，物业类型为高层住宅和写字楼，价格区间在6500～10600元/㎡之间。
保利阆峰云墅
天心区政府以南6公里
总建筑面积约20万平米
9.9
别墅
40套
8500

95％
恒盛世家
韶山南路与木莲冲路交汇处
总建筑面积一八0000平方米
9.29
小高层
200多套
4300

100％
都市金领
长沙市雨花区砂子塘
总建筑面积12000平方米
9.16
高层
一三6套
4900

85％
天心区：本月开盘项目3个，物业类型为小高层住宅和别墅，均价4300~8500元/㎡。
三江花中城
长沙市体育新城片区古曲路199号
总建筑面积一八万平米
9.2
多层住宅
200多套
3500

100％
佳天瑞宁花园
桂花路16号
总建筑面积9万平米
9.23
4栋小高层
300多套
6400

70％
雨花区：本月开盘项目2个，物业类型为多层住宅，均价3500～6400元/㎡。
山水英伦2期
岳麓区河西雷锋镇雷锋纪念馆西侧
总建筑面积:241600平方米
9.28
联排、洋房
174套
洋房2700，联排4100

99％
望城县：本月开盘项目1个，物业类型为洋房和联排，均价为2700～4100元/㎡。
水印山城
长沙远大三路排头铺(远大路往东3KM)
总建筑面积510000平方米
9.28
别墅
30套
一八0～300万/套

50％
紫东苑
长沙县榔梨镇
总建筑面积：61985平米
9.22
小高层
共657套
2000左右

长沙县：本月开盘项目2个，物业类型为独栋别墅，一八0～300万/套。
本月长沙楼市开盘的项目有17个，其中新开盘项目有11个，另外6个项目均为老盘新推。房地产市场较为活跃。
亮相、认购、营销推广
项目名称
地理位置
楼盘规模
预计开盘时间
物业类型
预计开盘推货量
预计均价
营销活动
山水英伦
岳麓区河西雷锋镇雷锋纪念馆西侧
总建筑面积:241600平方米
9.28
联排、洋房
174套
洋房2700，联排4100
9.8举行了首届葡萄节开幕庆典暨"贺教师节、迎中秋，新老业主大联谊"活动
珠江花城
芙蓉北路与新世纪大道交汇处)
总建筑面积：1100000平米
二期已于7月开盘
小高层
200多套
5000
9月一五日，湖南珠江实业力邀香港凤凰卫视著名时事评论员杨锦麟先生来湘，与星城市民面对面探讨了台湾局势及两岸关系发展。
茂华国际湘
雨花区体育新城
总建筑面积近50万平方米
2007年8，9月份
普通住宅小高层
600套左右
3800以上
9.8VIP认筹
绿城青竹园
青竹湖高尔夫球场旁
总建筑面积140000平米
首批已于5月开盘
别墅

500万～3000万/套
9月2日，2007绿城•青竹园•中国奢侈品观察论坛”在通程国际大酒店盛大举行。
郡原广场
岳麓区市政府
总建筑面积一三0000平米
9.25
商务BOX，LOFT空间
470套
LOFT7300，错跃4800
9.7喜来登酒店品质评审会
博林金谷
芙蓉南路西侧（湖南电大对面）新姚路399号
总建筑面积60万平米
10月
小高层住宅
300多
估5000
9.6VIP吸筹
鑫远湘府华城
芙蓉南路与韶洲路交界处
总建筑面积376554.74平米
10月
小高层
约400套
4300以上
9.10VIP吸筹
麓山润城
枫林路与麓云路交汇处
总建筑面积19万平米
10月
小高层
238套
3300
9.9VIP吸筹
美洲故事
万家丽路与湘府东路交汇处东北恻
总建筑面积60万平米
11月
别墅/联排
维多利亚组团
200万/套
VIP招募
9月21日“美洲故事”起航式VIP爵士之夜
香樟雅郡
四方坪学堂路
总建筑面积12万平米
11月
小高层

4000左右
VIP招募
山水城市风景
万家丽路与曲塘路交汇处
总建筑面积约19万平米
2007.10
小高层，高层
600套
3800
VIP招募
完美生活
万家丽路与潇湘西路交汇处
总建筑面积一八1427平方米
2007.10
小高层
共1208套
估3000
VIP招募
湘江1号
霞凝乡兴联村
总建筑面积:947801平方米
2007年底
别墅，洋房，复式
共3569套
估4000以上
VIP招募
生活艺术城2期
芙蓉南路(新省政府往南一站)
总建筑面积一八万
2007.11月
小高层
200多套
估4000以上
VIP招募
标志商务中心
天心区政府紧邻
总建筑面积8万平米
2007.10
公寓
300多套
估5000
VIP招募
美林银谷2期
金星大道与岳麓大道交汇处
总建筑面积144974平米
2007.11月
小高层
200多套
5000
VIP招募
星城世家
人民东路芙蓉区政府对面
总建筑面积22万平米
10月
小高层，多层

4300
VIP招募
西城龙庭
岳麓区咸嘉新村
总建筑面积9万平米
11月
小高层，高层
400套
无
VIP招募
本周进行VIP招募和营销活动的楼盘有一八个，其中进行VIP招募的住宅项目有12个，别墅类项目有2个；开展营销活动的项目有4个，主要形式是组织联谊会、评审会、爵士夜、奢侈品论坛等活动。

二、行业政策及分析
解读一：新物业条例助力物权法
为了保证行政法规和《物权法》之间的统一性，配合今年10月1日开始实施的《物权法》，
国务院修订了《物业管理条例》。

解读二：商品房期现房交易及预售资金监管系统启用通知
商品房期现房交易及预售资金监管系统将在2007年9月10日上午8点正式启用。该系统可以实现商品房期、现房交易网上签约，并通过银行联网实现银行抵押、按揭业务网上申办，同时建立起完善的商品房预售资金监管体系，确保商品房预售资金监管真正落实到位。

解读三：国土部：加大闲置土地处置力度尤其房产领域
国土资源部近日下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》，要求加快处置利用闲置土地。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的百分之二十征收；依法可以无偿收回的，坚决无偿收回。对于违法审批而造成土地闲置的，要在2007年年底前完成清退。能够恢复耕种的要恢复耕种，不能恢复耕种的纳入政府土地储备，优先安排开发利用。实行建设用地使用权“净地”出让；未按建设用地使用权出让合同约定缴清全部土地价款的，不得发放土地使用证书，也不得按土地价款缴纳比例分期发放土地使用证书。合理确定建设用地使用权出让的宗地规模，缩短开发周期。

解读四：二手房网络备案指日可待
业内专家分析指出，1-8月长沙二手房交易市场每天的成交量都比较大，且稳步上升，二手房有望成为今年下半年投资新热点。8月1日全新推出的0731二手房网 xx0731esfx 最新推出了产权验证功能，出售房源的产权证号、产权性质、有无产权纠纷以及房屋现在状态等产权信息都清楚可见，并且还可以查询房源的国土所有权证号、出售人身份证号码，消费者不用担心日后出现新的产权纠纷。

解读五：市建筑节能协会9.一三成立 长沙建筑节能设计率100%
9月一三日，长沙市建筑节能协会成立，今后市民若有建筑节能方面的疑问，可拨打协会电话0731—5166711咨询。据悉，从2005年1月1日至今，全市已完成民用建筑设计审查2419万平方米，建筑节能设计覆盖率达到了100％，所有在建工程基本上都按节能设计要求实施了节能措施。今年长沙市已被建设部列为全国32个“大型公共建筑能耗监测”示范省市之一。建筑节能协会成立后，将促进建筑节能新技术、新产品的推广和运用，为政府决策提供依据。

解读六：长沙拟融资30亿建120万平廉租房
长沙市政府拟与国家开发银行合作，对外公开发行住房保障产业基金(以下简称基金)，初步计划融资30亿元，建设120万平方米廉租房，两年内基本解决全市城区低收入家庭的住房困难问题。

解读七：《物业服务定价成本监审办法》颁布
国家发改委会同建设部日前颁布了《物业服务定价成本监审办法(试行)》。将于今年10月1日起正式实施。《办法》规定了政府价格主管部门对相关物业服务企业实施定价成本监审的原则，明确了物业服务定价成本的构成、相关项目的审核方法和标准。还规定了物业服务定价成本监审应当以经会计师事务所审计的年度财务会计报告、原始凭证与账册或者物业服务企业提供的真实、完整、有效的成本资料为基础，遵循合法性、相关性、对应性和合理性原则等。

解读八：建设部首次表态将制定住宅法
建设部住宅与房地产业司司长沈建忠昨日明确指出，政府将研究制订《住宅法》，它将对我国住房市场发展规划、管理机构、市场主体和市场运行的监督管理，以及住房保障制度等予以法律规定，作为规范市场的基础法律。同时根据住房市场的现实情况和需要，对相关法律法规的条款加以完善、修改和细化。

解读九：第二套房首付提高至四成，贷款利率同时提高10％
27日，中国人民银行、银监会发布通知明确，第二套(含)以上住房的贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍。

中特房地产解读观点：
观点一：修订的《物业管理条例》，明确了物业管理的服务性质，促使物业公司为了自身生存不得不优化服务项目、提高服务水平和竞争能力，促使物业管理公司走市场化、专业化甚至是规模化的发展道路。因此，物业企业必然将面临洗牌，展现优胜劣汰格局。

观点二：长沙市启动商品房期现房交易及资金监管系统，能有效的杜绝交易过程中的资金风险，实现网络业务的办理，是办公自动化，人性化的全面体现。对于业主和开发商来说更省时省力。

观点三：国土部加大闲置土地的处置力度，调高土地闲置费，依法无偿收回及清退土地等政策。是为了保证净地出让，缩短开发商从拿地到开发、上市的周期，打击不良开发商囤地行为。从源头调控楼市房价。“合理确定出让土地的开发规模”，这一措施意味这今后的土地市场上大块土地将很少出现，“千亩大盘”类似的字眼也会逐渐淡出楼市。但若土地市场继续采用现行的招牌挂交易方式，势必造成开发商为了争夺的地块而造成地价不断攀升的局面，从而加大开发成本，隐性提升房价。

观点四：长沙二手房市场进入越来越规范化，系统化的管理阶段，启动二手房网上备案系统，杜绝传统二手房交易中的一些漏洞和弊端。这种措施的出台，将吸引一部分投资客的目光，城市中心的二手房市场必将逐渐活跃。

观点五：市建筑节能协会的成立，可以看出长沙楼市环保和节能意识越来越强烈。近两年开发的商品房项目建筑节能设计率达100％，这样从建筑工程的源头上降低商品房的后续使用成本，是建设节约型社会的必须。

观点六：市政府融资建设120万方廉租房这对于住房困难户来说是个切实的福音，体现了政府切实解决住房问题的决心和行动。但值得深思的是以基金的名义融资，进行保障产业建设，能顺利融到30亿的建设资金吗？此类基金的收益又有什么来源？以什么方式体现呢？

观点七：物业服务定价成本监审办法的颁布和实施，树立了全国性的物业管理成本监管机制，加强对物业管理过程中的收费管理，杜绝乱收费的现象。这将进一步规范物管市场。

观点八：住宅法的研究制定，标志着一本系统化、规范化、房地产市场的基础法律即将出台。它涵盖市场发展规划，管理机构、市场主体和市场运行等方面的监督管理，是以前所颁布的相关各管理规则和条例的综合，是全局性的有指导规范意义的完善法律法规。

观点九：首先，提高首付的直接作用是减少银行贷款风险。其次，提高二套住房首付比例，对投资性需求来讲，则会产生一定的打击作用。再次，此次政策的出台更大程度上是对开发商、购房者的心理预期产生影响。对于房地产市场上存在的不合理因素进行缓慢调控，一方面，通过调控，使得房地产市场稳步、健康发展；另一方面，通过对信贷市场的调节，减少银行危机。

三、城市建设与规划信息
项目名称
规划详情
完成时间
恩瑞国际物流中心
恩瑞物流一期投资12亿元，它西临芙蓉北路、占地面积1100亩，规划总建筑面积70万平方米，建成后涵盖金属材料、化工纸业、住宅建材、机电产品四大子市场，货物年吞吐量300万吨（远期500万吨），交易额一五0亿元（远期300亿）。经测算，建成后的恩瑞国际物流中心可以有效节约企业年物流成本近10亿元，大大提升湖南工业竞争力。

长沙考虑引进BRT 有意建两快速公交线
目前长沙正在制定交通疏堵方案，并已进入征求意见阶段，其中韶山路、人民路设置公交专用车道的条件已成熟。该市还考虑引进BRT(俗称“城市快速公交”)在东西和南北干道各建一条快速公交线路。BRT运行在专用车道空间上，可避免阻塞风险。BRT运营速度可达普通公交的1.5-2倍。

湘江大道南段建设
湘江大道南段北起白沙路，南至猴子石大桥南100米，西临湘江，东临山体，全长4公里，工程内容包括道路路基路面、地道排水、绿化景观、亮化等工程。道路修建将尽量不破坏现有风景和自然环境、尽量不占河道，利用原铁路作为路基，使道路景观自然协调。此次工程还将对猴子石大桥东桥头进行改造。湘江大道南段修好后，将下穿猴子石大桥。

书院路下月底拓改
长沙市副市长徐湘平在日前召开的城建重点工程调度会上指出，书院路建设必须在今年11月底正式启动。天心区委书记刘新程表示，用三年时间按城市主干道标准完成书院路拓改。
2010年
雨花区牛角塘社区改造
连接韶山路、曙光路两条主干道的牛角塘路拉通工程正式启动，预计明年元旦前竣工通车。全长500米的牛角塘路将进入拉通及改造工程，路幅由原来的6米拓宽至8米，下水管网将全部更新，破损的水泥路面也将改造为沥青路面。
2008年元旦前
洪山桥进行大规模的改造
开福区的老洪山桥已开始进行大规模的改造。昨日在现场看到，桥的两头都已封闭，挖掘机正在清理桥上破损的路面。相关负责人介绍，老洪山桥的改造预计一个月可完工。
2007年10月
舒琳施乐山庄奠基
由湖南舒琳施乐山庄投资有限公司投资4亿元的养老山庄，首期工程在长沙市奠基，预计将为湖南解决2000人的养老问题。座落在长沙市开福区捞刀河镇乌溪村，拟投资4亿元，预计可解决5000至8000人的养老问题。

岳麓文化基地兴建
文化艺术产业基地的产业内容将涵盖文化休闲、图书音像、IT产业、艺术培训、创意产业、商贸旅游等六大类，以文化艺术创意为主题，力争3至5年内形成产值达100亿元的文化产业集群，辐射全省，影响全国。其中橘子洲就有两个项目：水上运动区和沙滩公园。
2010-2012年
福元路国庆节通车
连接长沙县政府与开福区政府的福元路（原新世纪大道）昨日全面完工，这是星沙对接长沙市区的又一条城市主干道。长沙县政府与开福区政府相关负责人昨日透露，福元路定于国庆节期间放开交通。
2007年10月
长城信息星沙科技园二期启动
23日，总投资3亿元的中国电子信息产业集团公司长城信息公司星沙科技园二期项目在长沙经开区启动，预计明年7月竣工。长城信息将选择市场潜力大、发展前景好、投资收益高、带动辐射性强的高新电子、金融电子等项目进入星沙科技园区。预计到2010年，新增产值20亿元以上。
2008年7月
长沙赤黄路改造
赤黄路西起南湖路，东至曙光南路，全长大约3公里，是长沙市总体规划中的一条东西向次干道。雨花区和东塘街道将在3年时间内，把这条路建成长沙人民路以南首条特色风情街，以小投资、小规模、小吵闹“三小”为特色，为都市中厌倦吵闹、奢华的人们提供一条宁静、高雅、清闲之路。
2010年
四、 土地市场交易情况
1.本月土地供应情况

位置
供应面积（㎡）
供应比例
芙蓉区
7917.16
5.一五％
开福区
2877.26
1.87％
雨花区
4一三61.49
26.89％
岳麓区
101689.9
66.1％

从上表可以看出，本月土地供应量最大的区域是岳麓区，占全市供应量的66%；雨花区其次，占全市供应量的27％。本月芙蓉区和开福区供应量较小，天心区无土地挂牌。

2.本月土地成交情况
地块号
地 块 详 情
竟得人
成交价格
［2007］挂074号
位置：雨花区香樟路圭塘村；出让面积：5383.53㎡（8.07亩）;规划用途：商业，住宅；出让年限：40年，70年；容积率：商业＜3.2、住宅＜3.0；起始价：1037万元（128.5万/亩）；保证金：210万元；竞价增价幅度：10万。
长沙市领域房地产开发有限公司
一八30万元
（226.77万/亩）
［2007］挂069号
位置：岳麓区金星大道；出让面积：2162.16㎡（3.24亩）；规划用途：住宅；出让年限：70年；容积率：≤2.0；建筑密度：≤30%；起始价：645万元（199.07万/亩）；保证金：300万元。
周健
746万元
（230.25万/亩）
［2007］挂022号重新挂牌
位置：雨花区洞井镇高升村；出让面积：8197.5㎡（12.29亩）;规划用途：住宅；出让年限：70年；容积率：<5.0；起始价：一三42万元（109.19万/亩）；保证金：260万元；竞价增价幅度：10万。
湖南省建筑工程房地产开发公司
一三42万元
（109.19万/亩）
［2007］挂042号继续挂牌
位置：捞刀河镇楚家湖；出让面积：53一五8.9㎡（79.7亩）；规划用途：住宅；出让年限：住宅70年；容积率：≤1.8；起始价：4448万元（55.81万/亩）；保证金：400万元；竞价增价幅度：50万。
深圳市鸿荣源房地产开发公司
4448万（55.81万/亩）
［2007］挂043号继续挂牌
位置：捞刀河镇楚家湖；出让面积：1一五427.48㎡（173.05亩）；规划用途：住宅；出让年限：住宅70年；容积率：≤1.8；起始价：9604万元（55.5万/亩）；保证金：900万元；竞价增价幅度：100万。
9604万（55.5万/亩）
从上表可以看出，本月土地市场共有5块成交，成交量最大的区域是捞刀河镇，共成交253亩；成交价格最高的是岳麓区，达到230万/亩的地价。楼面价达到1725元/㎡。

五．本月报广投放分析
本月报纸广告投放共计214批，其中长晚75批，潇湘晨报214批。房地产广告主要集中在潇晨上投放。
2007年8月全市各区楼盘报纸广告推广对比表
区域
老盘
新盘
合计
芙蓉区
7
3
10
天心区
16
6
22
岳麓区
10
4
14
雨花区
4
8
12
开福区
8
7
一五
长沙县
8
3
11
望城县
2
1
3
合计
55
32
87
总结：
1. 本月长沙楼市报纸推广的项目有87个，其中老盘55个，新盘32个。临近房交会，故本月推盘量较上个月有大幅度的上扬。
2. 本月推盘最火的区域为天心区，有22个项目进行营销推广，其中有6个为新盘，另外16个是老盘的品牌推广和分期推广。紧随其后的是开福区，本周推盘的楼盘达一五个。
3. 长沙县的楼盘推广量加大，本月共有8个项目上报纸广告。

六．本月重点楼盘
☆博林金谷
基本信息：
位置：天心区芙蓉南路西侧（湖南电大对面）新姚路399号
占地面积：232300.8平米
总建面积：606578平米
容积率：2.49
绿化率：47％
总户数：3500户
均价：未定
物业类型：小高层住宅
开发商：长沙汇丰
建筑设计：德国PRW
销售代理：自销

项目总体规划：
项目共分为3-5期开发，现开发一期，占地90亩，建筑面积20万方，户数为800套。1栋小公寓加上12栋住宅。预计今年10月份推出，明年底交房。
地块由“TT”型坡地组成，形成一横两纵三条山谷的特殊地形。以三山四谷为主轴，构建40，000平米的私家山体公园，简约自然的包豪斯建筑穿插在原生态山坡、谷地、森林中，创造宁静、回归、专属的自然居所，为懂得生活的智者提供全新生态蓝本。世界罕有的生态山谷、自然居所社区即将呈现。小区内配置有幼儿园，网球场，双会所，羽毛球场，游泳池，小学等生活配套。

项目核心卖点：
1.生态环境好。项目有良好的自然坡地资源，4万平山谷，5000棵原生树种，让房子在山谷和森林里呼吸。
2.建筑风格别具一格，采用德国包豪斯风格，简洁实用，注重线条感，视觉冲击力强。
3.地段好，南迁的政策让此片区有广阔的升值空间。

营销进程与主题演绎：
时间
工程进度
营销节点
营销主题
营销活动
2006.12.30
动工

德国印象，山谷风情
成立博客会，免费入会。
2007.9.6
12层
VIP吸筹
德国印象，山谷风情
200多张卡发售一空
2007.10月
封顶
开盘
德国印象，山谷风情

户型评析：
下图为1房单身公寓62㎡ 下图为3房94㎡户型图

优点：户型方正，分区明显，双阳台 优点：户型紧凑，大阳台设计
缺点：单边采光，卫很暗 缺点：书房、卫生间无采光，厨房过于狭长
下图为3房一三4㎡ 下图为3房一三8㎡

优点：采光好，户型紧凑 优点：采光好，大阳台设计
缺点：户型拐角多，功能分区混乱 缺点：拐角太多

项目总评：
博林金谷是长沙汇丰开发的一个大型住宅项目，总建面积60万平米位于天心区。项目拥有原生坡地资源，规划成三山四谷的组团布局，保留4万平米原生态山丘，5000棵以上原生大中型树种。
项目在去年底就开始免费招募会员了，到本月6日开始发放VIP卡，三个小时内发出200多张VIP卡。预计10月开盘，均价在4500以上。

☆山水熙园
基本信息：
位置：湘府东路中段
占地面积：24000㎡
总建面积：100000㎡
容积率：3.72
绿化率：45%
总户数：392户
均价：未定
物业类型：小高层，高层住宅
开发商：长沙永熙实业
建筑设计：长沙中盛建筑勘察设计有限公司
销售代理：鼎嘉企划

项目总体规划：
项目共分为5栋，由1栋综合楼加4栋17层和32层的住宅组成。分两期开发，4栋住宅为一期工程，1栋综合楼为二期工程。小区呈围合型结构，项目为新现代古典主义建筑风格，清新典雅。园林绿化以桂花树和水景为主。
项目1.3栋为32层的高层住宅，2梯4户，单栋建筑呈工字形结构。每户都带有空中花园，动静分区，采光、通透性较好。2号栋为17层的小高层住宅，2梯2户的设计，为南北通透的板楼。4号栋分2个单元，一单元2梯2户，另一个单元为2梯3户的点式结构。但采光较好，户型设计紧凑。所有顶层均为复式结构。

项目核心卖点：
1. 地段好，项目位于红星商圈范围，毗邻湘府路和万家丽路。紧邻圭塘河风光带，外部环境宜人。
2. 产品设计不错，空中花园的设计，户型动静分区明显。

项目总评：
山水熙园位于省府版块和红星商业的中心位置，是湘府东路边的现代高尚住宅小区。小区规模较小，只有5栋，目前项目工程进度为2-3层，估计十月底推出市场，价格预计在3800-4500之间。目前周边人气冷清，生活配套欠缺，且无公交车直达，随着市政配套的逐步完善，也必将带动楼盘价格的提升。

☆格林星城
基本信息：
位置：金星中路199号
占地面积：120亩
总建面积：20万方
容积率：2.9
绿化率：42%
总户数：一三00左右
均价：4000
物业类型：小高层住宅
开发商：长沙佳兴房地产公司
策划/销售代理：正大行
物业管理：深圳中航

项目总体规划：
项目总体占地120亩，共分为3期开发，一期开发5栋，于2006.11月开盘；二期共有10栋分2批开发，1批于2007年9月开盘，至今已销售99％。二期2批暂时还未推出。三期规划为1栋5星级的酒店。
项目地块呈不规整的三角形地块，有一定的自然坡度起伏，1条景观轴贯穿整个小区东南至西北向。一五栋板式和点式的住宅呈围合状布局，小区有3大主题广场和1个水景花园，整体风格为现代简约风格。

项目核心卖点：
1. 地段好。项目紧邻金星大道，交通和出行很便利。
2. 较大规模坡地住宅，有一定的居住氛围。小区内部有三大主题广场和水景花园。
3. 板楼通透，户型设计不错。户型均为南北通透的板楼，生活和观景双阳台的设计，部分户型带外凸式弧形飘窗设计和入户花园的设计。

项目总评：
格林星城位于岳麓区金星中路199号，与市政府、区政府相临。东临金星大道，南临咸嘉湖路，西面、北面各临宽12米、30米的政府规划路。目前在销售的是二期1批的房子，一期正在交房。小区内部楼间距较窄。周边交通便捷，出入方便。项目比周边地块高出3-5米，属于典型的半坡山地，地处典型的新兴区域，周边道路情况发达，但生活配套稍显不足。

一期
二期

☆沁园春御院
基本信息：
位置：岳麓区桐梓坡路与金星大道交汇处
占地面积：100000㎡
总建面积：360000㎡
容积率：3.08
绿化率：44％
总户数：1一八6套
均价：4100
物业类型：11、一八、22层住宅
开发商：长江置业
策划/销售代理：中盛行
物业管理：沁园春

项目总体规划：
项目总体占地一五0亩，一八栋住宅，加1栋星级酒店，共分为2期开发。一期开发7栋，分三批推出，首批2、3、4栋于8.11开盘；2批1、5、6栋与9.23开盘；3批7号栋于10月中下旬推出。二期10-一八号栋，共有10栋于2008年初分批推出。
项目为欧式新古典主义建筑风情。纯欧风建筑群落，哥特尖顶，拱门，廊柱等布置使小区内洋溢着浓郁的欧洲生活气息。立体化多元化景观。小区内景观布置有两大景观广场及2横1纵3条景观轴贯穿，点缀以水景幕墙，和花岛及米兰风情商街，无一不体现出优雅迷人的生活空间。

项目核心卖点：
4. 地段好。项目紧邻桐梓坡路，生活配套齐全，出行方便。
5. 纯欧式古典主义建筑群落，景观出彩。内部小学，幼儿园，星级酒店，风情商街等配套齐全。
6. 产品附加值高。1楼附送20-50平米不等的私家花园。标准层带入户花园，大面积飘窗等。
7. 户型多样。一五种户型设计满足各种群体的置业需求。

营销节点与主题演绎：
时间
工程进度
营销节点
营销活动
2006.10.17
开工

举行开工大典
2007.4
基础
亮相
参加春季房交会
7.20
6层

获90/70新政贯彻第一盘
8.11
1批10层
1批2.3.4栋开盘
报广
9.23
2批10层
2批1.5.6栋开盘
报广
10月中下旬
3批封顶
3批7号栋开盘

2008年上半年

二期开盘

户型评析：

上两图为三房140平米的户型图
优点：格局方正，带入户花园，双阳台设计，家务流线合理。
缺点：卫生间采光不佳。

上图为4房一五0平米左右的户型图
优点：带入户花园，面宽长，进深短。八角形的主卧保证了景观的通透性。
缺点：部分户型动静分区混乱，次卧室偏小，宜居度不高。

项目总评：
沁园春御院位处河西中心生活区、金星大道与桐梓坡路交汇处。由国际星级酒店、国际风尚酒店公寓、生态景观豪宅等组团组成，全案采取纯正的欧洲新古典主义风格设计，一线一隅，均充满了欧洲贵胄的世家情调。小区内配套齐全，有幼儿园，小学，商业街，浅水系景观。周边生活配套齐全，出行方便。在一期的购房客户中，有约20％的客户为返湘置业群体。

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