香蜜湖1号车位价格建议.docx

香蜜湖1号车位价格建议
一、 项目车位基本情况介绍（根据车位平面分布图）
位置
分区
个数
地下一层
A区
24
B区
228（含3个子母车位）
C区
93（含4个子母车位）
D区
23
合计
368
地下二层
R区
26
Z区
51（含2个子母车位）
Y区
29（含2个子母车位）
X区
16
合计
122
本项目车位总合计：490个
备注：以上车位划分是以划分图纸上的标识为依据，最终以实际车位线划分为准。
n 本项目合计地下车位490个（其中负一层368个，地下负二层122个），地下车户比为1：1.5（不含地面停车位）；
n 地下二层为人防区域改建，且目前在地下车库入户大堂装修标准、通风、采光等方面与地下一层具有明显差距；
n 项目标准车位尺寸为2300mm X 5000mm，且项目车位均好性较强，除极少数拐角处停车受柱、梁影响外，大部分车位无明显缺陷；
n 根据车位尺寸大小不同进行分类，可将490个车位分为：标准车位479个，子母车位11个。
二、 目前市场豪宅项目车位推售状况
本项目车位价格的指定参照市场同类项目已实现车位价格及销售率等综合因素，进行定价：

项目名称
车位数
车户比
车库形式
租价（元/月）
售价（折实）
销售情况
红树西岸
1900
1：1.5
地下2层
250元
标准车位20万
独立大车位25万
子母车位30万
租金1万/年
长期租赁20年，按租金年限返还
水榭花都3期
473
1：1.5
地下2层
250元
15-18万/个（按大小定价）
销售率约60-70%
中信红树湾
3500
1：1.25
地下2层停车场
250元
——
只租不售
星河丹堤
2000
1：1.5
地下3层停车场
250元
——
只租不售
中旅国际公馆
559
1：1.1
地下2层
250元
标准车位：15万
子母车位：22万
8月初开始发售销售率70%-80%
市场小结：
n 目前市场多数豪宅项目均只租不售，以提高车位使用效率，确保项目档次；
n 豪宅项目的车位发售情况受入住率影响较大，客户对于所购买物业的用途预期，直接影响到客户购买车位的心理；
n 已进行车位发售的项目，均是以出让车位使用权形式进行售卖，红树西岸可以以租约形式返还本金；
n 目前深圳已进行车位发售的豪宅项目（中旅国际公馆、水榭花都、红树西岸）车位的价位区间为：15-20万/个：如红树西岸售价为20-30万/个，但受其入住率影响，车位销售情况一般（通过业主了解销售率30%左右）；8月初发售车位的中旅国际公馆，以发售车位60年使用权的形式，价格定在15-22万/个，由于项目已经入伙，销售情况比较良好。
三、 目前客户情况
背景：世联9月3日就车位销售事宜以25万元-30万元/个的价格，要求销售代表对其成交业主进行了电话访谈，大致结果如下：（样本约60个）
l 20万左右——90%以上肯定购买；
l 25万左右——50%以上会考虑购买；
l 30万左右——30%左右会考虑购买。
其中60个回访业主中，约有20-30%会考虑购买两个车位。

——说明：客户的价格预期往往低于实际售价，对于自住客户来说，拥有固定停车位的需求比较强烈。

四、 车位定价
1、 定价说：
说明一：在约束时间内，保证每位业主均能够买到一个地下一层停车位，根据地下一层供需比（去除11套顶复所赠送的22个车位）为：346：307=1.1：1，因此地下一层价格可以适当予以拉升；
说明二：地下二层在通风、采光、电梯间等方面与地下一层存在差距，且地下二层原规划为人防区域，未来肯定不能办理产权证，因此地下二层价格与地下一层价格需要有明显价格拉差；
说明三：因车位大小不同，标准车位与子母车位要有明显价格拉差。
2、 车位定价：
参照目前市场标准车位最高售价——红树西岸：20万元/个，综合考虑本项目的市场形象和地位以及销售要求，本项目标准车位价格建议为：36万元/个。
同时，根据车位位置及大小不同，车位价格最终建议如下：
l 地下一层标准车位：36万元/个；
l 地下一层子母车位：46万元/个；
l 地下二层标准车位：20万元/个；
l 地下二层子母车位：36万元/个
七、 车位预计实收
车位类型
个数
实收价（万元）
总价（万元）
地下一层标准车位
339（去除保留的22个顶复车位）
36
12204
地下一层子母车位
7
46
322
地下二层标准车位
118
20
2360
地下二层子母车位
4
36
144
合计
15030

世联地产香蜜湖1号项目组
2007-09-05