黑龙江房地产业研究报告.docx

2010年黑龙江房地产业研究报告

随着经济社会的发展和人民生活水平的提高，旺盛的城镇住房的增量需求和改善需求是黑龙 江省房地产业持续发展的动力。供不应求是未来十多年房地产市场的主导趋势。房地产业既 是资本密集、关联度高的产业，又是提供生活必需品的基础产业，判断房地产业形势和发展 前景必须从黑龙江省基本情况出发，充分考虑黑龙江省在加速城市化进程和住房市场化改革 方面的影响，在经济社会发展的整体环境中去把握。房地产产品开发周期长，形成有效供给 相对于投资期具有滞后性，当年的房地产业市场是投资与需求矛盾双方以往多年相互作用积 累、演变的结果，所以判断分析房地产业形势不能仅仅依据同比资料得出结论，因为它是以 上年基数合理为前提的。房地产产品具有空间不可移动性，局部地区供求关系的异常导致全 局连锁反应的可能性较小。上述几点是本课题组进行以下分析和预测的逻辑起点。
一 黑龙江省房地产市场形势
黑龙江省各地市、各部门今年（2010年）紧紧围绕省委、省政府提出的全年实现“双一” 目标这条主线不放松，全力加快结构调整和发展方式转变，筑牢经济发展基础，巩固社会发 展成果，增强产业发展动力，全省房地产市场运行保持平稳较快增长。
（一）房地产投资方面
黑龙江省今年房地产市场运行形势良好，房地产开发投资持续快速增长。1〜11月份累计投 资额达到685.71亿元，比上年同期增长49.3%，比10月份增加2.3个百分点。上半年、前 三季度黑龙江省房地产开发投资额分别为211.78亿元和509.32亿元，同比增长为45.2%和 47.8%。除1〜2月份较低外，其他月份同比增长均维持在较高水平（见表1）。且5月份以 来，房地产开发投资占城镇投资比重增长趋于平稳，前10月份的平均值为12.1%，而2008 年和2009年房地产开发投资占城镇投资比重分别为13.1%和12.0%。
月份
房地产开发投资
住宅投贫
城镇投资
投资额 （亿元）
同比增长率
（%）
投资额 （亿元）
同比增长率
{%）
投资额 （亿元）
同比增长率
1%）
1 -2
L 15
7.9
0.81
44. 1
31J9
2。*$
1 ~ 3
8.59
38, 8
5.83
49.0
141.95
35. S
1 ~4
42.43
34.5
32.03
33.4
365. 17
3S,9
1 -5
99.41
36.0
73.63
39.3
749.46
39. 3
1 ~6
211.78
45.2
156.41
43.2
1456. 59
33. 3
1 -7
300.46
46. 1
225.71
也9
2075.65
35.2
1-8
M93
49,4
306.53
4工6
2619.84
35.5
1 -9
509.32
47.8
392.3
46.0
3374.51

1 ~10
605.26
47.0
471.3
47.0
414.46
M. 7
1 -] 1
685.71
49. 3
535.14
49.7

资料来源：本报告中图表除注明外,均来自于国家统计局和黑龙江省统计年鉴..

表1 2010年黑龙江省房地产开发投资情况
单位：%
月扮
住宅投贲/房地产开发投资
省地产开发投资/城镇投资
1 -2
70.4
3.7
1〜3
6工g
6, 1
1 ~4
75.5
11.6
1 7
74.1
13.3
1
73.9
14.5
1 ~7
75, 1
14,5
1 ~8
76. 1
15.4
1 ~9
77.0
15, 1
1 -10
77.9
14.5
1〜门
78.0

表2 2010年黑龙江省房地产投资所占比重情况
从各月投资数量看，随着政府调控政策的落实，房地产开发投资逐月稳步增加，3月份投资 5.02亿元，6月上升到82.78亿元，9月达到最大值85.77亿元，以后趋于平缓并有所下 降，11月份投资额为63.84亿元。
2010年黑龙江省住宅投资快速增长，占城镇投资比重持续下降。上半年完成住宅投资 156.41亿元，同比增长43.2%，占房地产开发投资比重73.9%，占城镇投资比重10.7%；前 三季度完成住宅投资392.3亿元，同比增长46%，占房地产开发投资比重77.0%，占城镇投 资比重11.6%。黑龙江省城镇投资2009年增长近40.0%, 2010年1〜10月份比上年同期增 长34.7%，而住宅投资分别增长26.0%和47%。故2010年住宅投资占城镇投资比重在上年基 础上有进一步提高，前10个月达到11.2%，比上年同期提高0.9个百分点。
截至2010年11月份，黑龙江省房地产开发投资月平均（同比上年同期）增速40.2%，高于 中部地区8.3个百分点，高于全国4个百分点。由图1分析可知，除1〜2月份外，黑龙江 省房地产开发投资增速明显高于中部地区平均水平，具有较强的房地产开发优势，同时也反 映在房地产投资方面中部地区与全国平均水平之间还存在一定差距。

局60
r T一黑龙江省房地产投贲增速一・一全国房地产投资增速 中部地区房地产投资增速
图1 黑龙江省与中部地区、全国房地产投资增速对比
345 67S9 10 11 （月份）

图2 2010年1〜12月份黑龙江省房地产开发投资趋势及预测