农房恒海国际花园销售说辞.docx

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说
辞

马洛卡销售说辞

一、区位篇
淀山湖镇位于昆山市东南角，面积54万平方公里，人口有7万多，本地人口2万多。整个淀山湖镇由一条新乐路划分成为新老城区。新乐路以南是政府新规划的一个滨水国际社区，以国际化的标准致力打造一个可媲美佘山的滨水国际社区。在社区内林立了众多高端别墅项目，如恒海国际花园、富力湾、云湖、时代御墅等，在这些别墅周边还遍布了很多大型休闲娱乐场所，如旭宝高尔夫球场、梦莱茵帆船俱乐部、大自然游艇等。我们的项目位于新乐路以北的老城区，在老城区最繁华的地段淀兴路和曙光路的交叉口。向北直面淀山湖镇最繁华的商业广场富贵广场四星级大酒店——世纪大酒店以及打造中的一条极具发展潜力的8万方商业街——欧郡街。沿淀兴路往西遍布了整个淀山湖最完善的生活配套。有五大银行：农行、工行、建行、农村商业银行及邮政储蓄；医疗设施有人民医院与各大药房；另有淀山湖小学和幼儿园；在与淀兴路垂直的振淀路上还有淀山湖镇政府。从我们项目沿淀兴路往西3分钟就可以到菜场，我们项目既可以享受到老城区的成熟商业配套，又能享受到新城区的高端休闲配套的辐射。也是老城区最唯一一个高端别墅区.
淀山湖旅游度假区与上海朱家角接壤，区位优势得天独厚。交通十分便捷，东距上海虹桥机场28公里，西里苏州城区40公里，苏沪高速、苏虹机场路穿镇而过，未来将与上海轻轨20号线直接贯通。届时从旅游度假区出发，将形成“三个十分钟”的快捷优势，即十分钟上G1501，十分钟上G50，十分钟上轻轨。
旅游度假方面：淀山湖的东畔，建起了水上运动场、游艇俱乐部、高尔夫球场、钓鱼俱乐部、游泳场、保龄球场、射击场等。淀山湖的西畔，建成青少年野营基地。在淀山湖的南畔，有国际水准的彩虹岛高级水上休闲度假区。在淀山湖旅游风景区的附近，新建了跨世纪的太阳岛国际旅游 度假区。在淀山湖风景区的边缘地区拥有丰富的历史人文景观，有6000年前的崧泽古文化遗址和福泉山古文化遗址，这是上海迄今发现的人类最早的聚居地。有丰富的古建筑，如唐代的青龙寺、青龙塔、泖塔，宋代的普济桥、万安桥，明代的报国寺、放生桥和清代的曲水园、万寿塔。还有江南水乡名镇朱家角、金泽。
A、休闲胜地日月岛
位于淀山湖畔，三面环湖，其地理位置和自然景观都十分迷人。岛上鸟语蛙鸣，林木森森，4000多平方米的内湖荷塘，夏日荷花满塘，营造出“接天莲叶无穷碧”的意境。在l万多平方米的外湖水域，可领略碧波万顷的水天风光。疏朗自然的庭院式建筑，隐没在浓浓的绿意中，更增添了一份宁静的气氛。日月岛的清幽，雅致，固然令人神往，但它夏日的喧闹却令人欢畅。近万米的淡水游泳场，任人劈波斩浪；沪上唯一的3000平方米的沙滩，厚70公分，是专门从外地运了两千余吨黄沙堆垒而成的。阳光、沙滩、清波、绿树，构成了上海特有的“海岛风情”。现在，日月岛增强了休闲游乐服务功能，在外湖上可开展各种水上活动，如水上飞艇、摩托艇、皮划艇、肥仔艇、垂钓等项目。
B、国家级旅游度假区太阳岛
在淀山湖旅游风景区的东南面，位于黄浦江上游泖河中的泖岛上，通过泖河与淀山湖相连。太阳岛国际旅游度假区是一项高起点、跨世纪的大型旅游景点建设项目。岛上的高尔夫球场，东西各9洞，各个球洞风格迥异, 利用水位高差的特性，靠湖水来收集高尔夫球，可谓匠心独运。太阳岛上还建有13000平方米的国际俱乐部，内有国际会议中心、名人展示馆和商务服务中心。岛上还有全方位可以选择的休闲空间，建有数百幢不同风格的度假屋。岛上的文化生活丰富多彩，建有现代美术馆，有专门的工作室、展示馆，美术爱好者可自己选择参与绘画、雕刻或制陶等创作活动。岛的东端是一个高科技的综合性主题公园，有模拟剧场、立体卡通人、神奇树、儿童乐园、黑暗古堡和文化美食街等娱乐项目。岛上还建有沙滩浴场、玻璃金字塔、植物园等。是一个集文化娱乐、度假休闲和国际会议于一体的现代化旅游区。

C、水上休闲度假区彩虹岛
位于淀山湖风景区南畔，由英国投资建造，除豪华别墅区外，还将在淀山湖畔建造大型水上公园、游艇码头、水鸟观景区、钓鱼区、网球场、乡村酒吧等各种旅游休闲设施。建成后将是一个国际水准的高级水上休闲度假区。
D、大自然国际游艇俱乐部
比邻的大自然国际游艇俱乐部，由世界著名建筑师埃里克设计，总建筑面积10490平方米，是集餐饮。住宿，会议，休闲娱乐，游艇综和服务于一体的五星级会所，设有120多个国际表中游艇位，有游艇，帆船，摩托艇等多种水上休闲项目。
地址：淀山湖镇新乐路999号
E、旭宝高尔夫
92年底开始投资建造，经历四年的艰辛奋斗，终于于97年建造完成一座合乎国际标准的27洞球场。旭宝球场自建造以来，一直秉持著一徊信念：“将旭宝球场建造成在中国地区最卓越、尊贵的一座顶尖国际球场。”这几年来，在这坚定的信念下，球场整体营运和悍弟及会馆服务人员的专业、亲切的服务态度已受到所有会员及贵宾的肯定与赞赏。加上球场完整规划及严格管理制度和竭尽其力维护会员权益的作法，更吸引了许多大上海地区跨国大企业的高层人土加入成为本球厂的会员，如日本十大商杜、韩国大型企业金星、现代汽车业的 BMW、BENZ、TOYOTA，及银行界的美国银行、花旗银行、汇丰银行、渣打银行、巴黎银行、韩一银行，及台港等数百家世界级公司。这些高水平、世界一流的会员选择舆之企业形象定位相吻合的球场，正是对本球场高品质、高价值的一种认同。上海旭宝高俱乐部座落于上海、苏州、杭州三角地区的中心，座落在昆山淀山湖东北岸边。交通便捷，基地直接于机场路及青沪公路连接，距上海虹桥国际机场仅40分钟车程，30米318国道直通本球场。
大观园位于青浦淀山湖畔，分东西两个部分。东半部以自然风光和植物造景为主。西半部为大观园，这是一座以古典名著《红楼梦》为蓝本，占地约9公顷的仿古园林。

二、交通篇
交通十分便捷，东距上海虹桥机场28公里，西里苏州城区40公里，苏沪高速、苏虹机场路穿镇而过，未来将与上海轻轨20号线直接贯通。届时从旅游度假区出发，将形成“三个十分钟”的快捷优势，即十分钟上G1501，十分钟上G50，十分钟上轻轨。 上海青浦6公里，只需4分钟。青浦客运站乘省际公交达到我们位于新乐路和中市路交叉口的淀山湖镇客运站，每天有15班次来回的班车，若从青浦出发早班次在7点，最晚班次17:45，半小时一班。，规划中的线路曙光路与朱家角的复兴路直接贯通，以后去轻轨2 0线朱家角站就非常的方便了,那时淀山湖的房价肯定又要水涨船高了啊.从目前交通来看我们项目是离上海最近的配套最全的高端别墅区
A、乘车路线（到达现场）
上海出发（人民广场）：沪青线—青浦汽车站换淀东线—曙光路下（本项目）
B、驾车路线（到达现场）
上海出发线路1：市区—延安路高架—G50沪青平高速—G1501郊环线—S26沪长高速—淀山湖出口下。
上海出发线路2： G2沪宁高速—G1501郊环线—S26沪长高速—淀山湖出口下。

三、配套篇
1．淀山湖小学
昆山市淀山湖中心小学，是一所百年老校。学校坐落在淀山湖东岸。淀山湖中心小学校的前身叫“正基学堂”，创办于1905年，创办时仅2个班40余学生，4个教室。辛亥革命胜利后，“正基学堂”改名为“杨湘泾初等小学”。1915年，“杨湘泾初等小学”改名为“杨湘泾国民学校”。1932年，“杨湘泾国民学校”改名为“杨湘泾中心小学”。1951年，“杨湘泾中心小学”改为“淀东区杨湘泾中心小学校”。1958年10月，“淀东人民公社”成立，“淀东区杨湘泾中心小学校”改名为“淀东中心校”。
2．淀山湖中学
淀山湖中心于1958年，1973年增设高中，至今是一所校园整洁美丽，教学设施完备，管理制度规范，教学质量上乘的现代化中学。
淀山湖中学在淀山湖镇党委、政府的领导和关心下，于1998年通过了江苏省教育现代化工程的达标验收。教学办公综合大楼建筑面积3400平方米。包括标准教教室23只，办公室和会议室20余间；实验楼和图书馆建筑总面积3200平方米，实验楼内设586电脑房2室和按省A标准配置的理化生实验室6室等。图书馆装书4万册。室外体育活动场地10387平方米，各种设施齐全规范。绿化面积达10389平方米，校园四季常青，文化范围浓厚。
　　淀山湖中学近几年办学业绩可喜，得到上级部门的肯定。学校坚持以法治校，坚持德育为首、诸育并进，努力追求优质的教学效益，初中教学质量已跻身于；全市之前列。2000年中考，进昆中、震川两重点中学43名，占学生总数的30.7%；99届高中毕业生45人全部录取，达本科分数线的18人，居昆山市乡镇完中之首；2000年高考（统招）录取本科生3名，各种院校39名，占全部学生的71.2%。
学校加强两支队伍建设，不断提高自身素质。学校坚持以法治校，实行校长负责制下的集体领导，强化内部管理机制，实行以年级组备课组的教研单位的办公形式。教师敬业爱岗，务实奋进。青年教师专生本或正在专生本的100%。该校研究的"九五"课题《优化教学管理，提高教学质量》于2000年10月成功结题，在课题研究中，广大教师更新了教育观念和教学方法，促进了教学质量的提高。
3.富贵广场
富贵广场位于淀山湖镇商业中心地段---淀兴路与曙光路的交界处，周边拥有A9/A30、A11、318国道、苏虹机场路、沪青平高速公路交通四通八达；沪青专线、青浦—昆山专线、淀山湖—昆山高速专线等穿梭周围，距青浦城区5分钟车程、昆山城区30分钟车程，交通迅捷。富贵广场总建筑面积32500平方米，整体由多幢3层欧式商业建筑及一幢13层星级酒店，商铺规划面积从120平方米到668平方米可自由组合，集购物、休闲、娱乐、餐饮、酒店为一体的一站式商业休闲步行广场富贵广场位于淀山湖镇商业中心地段——淀兴路与曙光路的交界处。
4．淀山湖医院
淀山湖人民医院位于昆山市南端，东近上海，西临苏州，紧接沪宁高速公路，虹桥国际机场，水陆交通十分方便。随着时代的变迁，社会的发展，淀山湖人民医院在这片热土上吸收着社会的精华，不断地茁壮成长。医院现有在职职工 80余名，是镇医疗、预防保健中心，除开展业务工作外还担负着镇卫生行政管理及对村级卫生组织的管理、业务指导等职能。 医院开设内科、儿科、普外科、泌尿外科、肛肠外科、妇产科、中医内科、中医伤骨科、针推科、五官科、检验科、B超、心电图、放射、胃镜室等科室。拥有拥有X线数字化影像系统（CR）、500MA数字胃肠机、全自动生化、血球分析仪、全自动手术台等先进仪器设备。
为适应外向型经济的发展需要，医院新开设的健康管理科，以优质、诚信的服务理念积极深入外资、民营、学校等企业单位及公共场所，为他们提供健康教育、职业病体检、绿色通道等便捷、优质的服务。
医院以科技兴院为目标，加大人才培养，并分依托人才优势，技术力量，开展“腹腔镜手术”、“胃镜及舒适胃镜”、“无痛人流”，等一批新的医疗服务项目。 并本着“以病人为中心”的服务原则，树立良好的社会形象，同时也推行一系列亲商惠民服务新举措，如设立门诊咨询台、提供专家预约和住院“六有”服务、开通用药咨询热线、门诊和住院陪护、急诊全程陪同等极大地方便了就诊者
5．淀山湖银行
A、昆山农村商业银行：淀山湖镇淀兴路７２１号
B、中国邮政储蓄银行：淀山湖淀兴路668号
C、建设银行：淀兴路靠近中市路交界口
D、农业银行：近郊淀山湖镇淀兴路682号
6.淀山湖酒店
A、昆山太平洋大酒店：一家具有欧陆文化特色的度假、商务酒店。位于昆山淀山湖畔，地理位置优越，环境优美，紧邻上海，距离上海人民广场65公里，临近同三国道和苏沪高速公路，交通便利。南依淀山湖800米天然水岸，与大观园隔湖相望；东西北三面被双泽港和宿浦两条天然港湾环绕，让您感受到一份独特尊贵的现代大都市后花园。酒店由16栋连体别墅组成，内设豪华套房、酒店式公寓及标准间，另设中西餐厅、宴会厅、健身中心、棋牌室、康乐中心等休闲娱乐活动设施。
开业时间：2006-10-01
酒店地址：江苏省昆山市张浦镇锦淀公路88号
B、锦东大酒店：昆山锦东大酒店有限公司以五星级「渡假VILLA」为主体，同时展开养生会馆SPA中心、餐厅、KTV、商店街之经昆山锦东大酒店有限公司以五星级「渡假VILLA」为主体，同时展开养生会馆SPA中心、餐厅、KTV、商店街之经营，其市场定位成为锦溪人文荟萃之地，台商交谊中心亦是私人会馆；以临路商店街营造氛围成为当地休闲重要地标。
地址：昆山市锦溪镇锦东路288号
C、淀山湖镇双龙酒家：淀山湖淀兴路662号
D、新华酒楼：淀兴路791号
E、旺湖酒家：淀山湖淀兴路587号
F、富贵大饭店：富贵广场淀兴路。

四、发展商品牌篇
农工商房地产（集团）股份有限公司，注册资本为11.2亿元，截止2010年底总资产131 亿元。它是国家一级资质房地产开发企业、中国房地产协会理事单位、上海市房地产协会副会长单位。
农房集团在2005-2008年连续四年荣获“中国房地产百强企业”称号，并荣获2008中国房地产百强企业-明星企业荣誉称号，排名列第3位。
集团开发的房地产项目多次获得国家和上海市的大奖：
上海《苏堤春晓名苑》获得我国土木工程方面的最高奖项—詹天佑土木工程奖；当年农工商集团为表彰刘翔在世界田径赛场的惊人表现，赠送给刘翔一套《苏堤春晓》的公寓，后来刘翔非常喜欢这个小区，又为他的教练孙海平在同小区购买力一套更大的公寓，正好就说明了《苏堤春晓》的品质是非常高的。
《爱都公寓》获得中国建筑工程最高奖—鲁班奖，《王子公寓》、《苏堤春晓名苑》、《明丰新纪苑》、《聚贤煌都》等项目获得上海市建筑工程最高奖—白玉兰奖；
《星河世纪城》获得全国人居经典建筑规划设计方案竞赛规划、环境双金奖，《苏堤春晓名苑》获得中国优秀环境住宅设计金奖。米，项目最大的卖点是老城区，地段较好，多层，但是南面有热电厂，有一定得影响。而且价位不低。

五、淀山湖房地产市场篇
淀山湖发布《滨水国际社区白皮书》，致力把“抱团做大”,将沿淀山湖湖畔，大规模开发以别墅为主的高端别墅社区。政府在选择开发商上也只选择品牌开发商，大开发商开发。板块内项目容积率从0.14横跨0.76，总价方面，从3000万元的高端别墅到300万元的经济型别墅均有分布。
淀山湖别墅板块的未来发展优势分析
1、虹桥CBD比肩浦东 淀山湖将越佘山之上
虹桥CBD将比肩浦东新区，共同成为上海下一步发展的“双枢双核”。虹桥CBD将作为上海另一个城市规划，商业布局达500万平方米，能让上海的人口西移，淀山湖滨水国际社区距离虹桥仅20分钟车程，其投资潜力不言而喻。
“大虹桥”将成为上海西部经济引擎
大虹桥商贸中心正在抓紧建设中，专家已将其与上海国际贸易中心的建设联系起来。目前，上海市政府正制定以虹桥地区为中心的“上海国际贸易中心建设”规划。中共中央政治局委员、上海市委书记俞正声，把建设虹桥商务中心区与世博会筹办，并列为推动上海结构调整促发展的6件大事。上海市市长韩正也明确提出：上海国际贸易中心建设今年必须破题。他表示上海国际贸易中心建设要借鉴纽约、伦敦等城市走过的路子，也要具备中国特色、时代特征、上海特色。面积达26.3平方公里的虹桥商贸中心成为上海国际贸易中心建设最好落脚点。从未来来看浦西也需要有一个“抓手”，以形成东、西均衡发展的态势。在这样的背景下，“大虹桥CBD”出现了。使得上海西部也有个城市中心，成为连接长三角和泛长三角2小时经济圈的中心。不管从交通规划（虹桥交通枢纽的规划和即将建成），还是从产业集聚和产业基础，还是从商务配套设施（商业配套;会议展览配套），“大虹桥“都已经具备了非常成熟的先发优势和后发推动力。
虹桥500万平方米的商业布局，就能让上海市的人口西移，虹桥会是上海另一个城市的副中心。淀山湖是距离虹桥中心商圈仅有20分钟车程距离的地段，随着虹桥CBD的发展，这里必将受到区域带动作用，形成一个发展潜力区。
2、淀山湖自然资源优势
上海其实是一个自然资源相当贫瘠的地方：虽然东临大海，但水浊浪黄，没有和海做亲密接触的柔软沙滩；在上海境内，自然资源强度最集中处，在“一江（黄浦江）一山（佘山）一湖（淀山湖）“。
2009年4月26日上海后花园，有“东方日内瓦湖”之誉，一半在上海，一半在江苏昆山市，湖面积63平方公里。淀山湖烟波浩渺、景色秀丽，在长三角地区，面积仅次于太湖，是西湖的12倍，更有逾50公里天然水岸。有上海西大门之称的淀山湖东北岸，诞生了一座代表国际化滨水社区高档生活的“淀山湖滨水国际社区”，在短短的几个月间，这座以“滨水”、“国际”概念震撼人心的高尚社区，已经吸引了海内外众多高端购房人群的关注与共鸣。
3、交通改变地段价值
淀山湖滨水国际社区，正是基于淀山湖镇交通配套大发展的契机。连通上海与苏州并经过本社区的A16沪苏高速已于2009年底建成通车，连接淀山湖镇与朱家角的快速公路通道昆山段已于2009年年底竣工。规划中，苏州轨道交通2号线支线与上海城市轻轨20号线将在淀山湖对接，届时，淀山湖滨水国际将真正实现上海无缝对接。
4、 淀山湖国际滨水社区
在区域功能规划上，尽显地区优势，将休闲、文化、健康等特色与国际实现接轨。规划区内，除了现有的旭宝高尔夫球场、大自然游艇俱乐部、千岛会议中心、国际马球俱乐部等，还将陆续建成帆船俱乐部、水乡疗养主题区、乡野休闲主体区、水上游乐园等等。淀山湖将成为上海乃至长三角地区，备受关注的高尚别墅休闲区。
5、稀缺地段高端物业的追捧
自然资源优越的地方，向来是豪宅密集之地。土地的稀缺性和豪宅的珍藏升值空间使得高端物业非常炙手可热。在上海，黄浦江两岸，早已高楼如麻，集中汤臣一品等公寓式豪宅；2000年以后，一批高端别墅项目开始扎堆佘山，虽然佘山还把仅98米但是作为上海境内唯一的一座山，受到市场追捧。佘山别墅区2万多亩地，从8年前最贵的单价9000元每平米到如今超过10万每平米，短短9年，佘山板块的别墅价格上涨10倍。近2年新崛起的淀山湖滨水国际社区，让业内人士联想到5年前的佘山，与若干年前就已经开发并建成熟佘山别墅板块相比，淀山湖别墅的景观有过之而无不及，价格优势却显而易见。现已有20多家知名房产进驻淀山湖区域，淀山湖别墅板块其潜力和后劲正得到认可。
淀山湖别墅板块的目前发展劣势分析
从地产从业者的角度来看，淀山湖本身作为景观、度假资源，地段和资源彰显了淀山湖板块别墅市场的内在特殊价值。尤其在上海，仅此淀山湖一湖。 但是，淀山湖板块发展还面临着一些制约的因素，如比较明显的两点：交通不便利和酒店、会议、娱乐等商业地产缺乏。
1、 淀山湖板块别墅发展必须交通先行
首先，对于特别是上海这边来的人来说，到淀山湖别墅的交通时间成本太高，非上下班高峰时段，从人民广场、徐家汇到达居住的项目上差不多要两个小时，高峰时段则需要更长时间。 其次，淀山湖板块本身的道路规划建设还不是很完整，导致自驾初次来这里的市民很难找到这里的一些别墅项目。 上海昆山之间往来，每天每次都要过收费站，这个三十元的费用即便购房者承受得起，但是这个“麻烦”似乎也很棘手。 其次淀山湖自身的公共交通不够便利，虽然别墅购买者多数拥有私车，但对于老人和孩子来说，随时出行还是需要依湖区本身的公共交通工具。 淀山湖板块别墅未来如果要想发展，交通必须先行。把该打通的道路打通、拓宽的拓宽，适当的减免经常往来与此居民的交通费用，加强公共交通的建设，才有助于淀山湖未来的发展。 酒店、会议、娱乐、购物等商业地产比较缺乏
购物很不方便，酒吧几乎没有，来这里开会，没有像样的五星级酒店和会议中心。
因此，迄今为止，很难吸引高端商务人群对淀山湖的关注。 如果淀山湖周边没有商业等休闲娱乐设施，即便拥有天然景色，却没有购物娱乐设施，几乎没有人愿意长期在此度假与居住。
淀山湖板块项目不仅起的是一个城市旅游、居住、度假功能，这里还应该有一些会所、酒吧、大型商场、主题商业街、五星级酒店和会议中心等。
六、产品篇
合院产品：采用六栋独立地中海式别墅自然合围形成六合院的独特设计。别墅的主人沿着同一条廊道走向共享的中庭，而廊道高于社区道路平面，路人无法对公共中庭一望到底，这样既拓宽了邻居间的交往，又保证了业主的私密性。每户除了拥有私家庭院、半公开庭院以外，同时通过户与户之间的合围造就出了公共的户外元素，大幅度地增加了公共区域的私家共享。匠心独具的合院别墅式设计，既体现了设计者的巧妙构思，又彰显了人文关怀。在喧嚣大城市中寻找一份宁静安详，马洛卡的优越地理位置已经满足了这个需求，传承既有的建筑风格，营造久违的邻家和融，居家言欢的氛围；双拼别墅、花园洋房、服务式公寓、沿街商铺在融入南加州建筑元素后，使建筑外立面造型更趋立体丰富；阳光地下室、层层退台、缓圆弧窗、圆柱型塔楼，在不经意间注释着原味、纯真、情趣的浪漫地中海风情，为客户营造一个环保、和谐、温馨、舒适的家园。

户型分析
合院别墅房型优缺点
优点：
1、 得房率高，使用面积大；
2、 私家花园，独享大面积庭院；
3、 总建面积大，彰显身份；
4、 赠送面积超大，地下室全送；
5、 功能分区明显，布置合理；
6、 管线排布合理，动线小；
7、 层高都超过三米，大气尊贵；
8、 地下室设有茶水间；
9、 每层都有卫生间，生活方便；
10、进门是楼梯间，私密性强。
北套
地下室
1、隔间少，空间大；
2、地下卫生间，使用功能强；
3、台球桌、吧台、健身房布局合理。
一层
1、明厅明卫设计，采光好；
2、客厅南北通透，通风好；
3、独立庭院，私属享受；
4、厨房与餐客厅动线小；
5、老人房与客厅动线较长，私密性好；
6、老人房与卫生间相邻，方便生活。
二层
1、双卫设计，方便主人生活；
2、主卧大气，生活舒适；
3、主卧南北通透，通风好；
4、主卧朝南，采光好；
5、宽阔书房，体现品位；
6、大卫生间，舒适享受；
7、衣帽间靠近卫生间，动线方便；
8、书房内设有卫生间，方便。
三层
1、卧室门对着楼梯，动线方便；
2、卧室面积大；
3、卧室朝南，采光好；
4、南北通透；
5、卧室内有独立卫生间，生活方便；
6、露台设计，享受阳光。
中套
一层
1、客厅朝南，采光好；
2、老人房朝南，采光好；
3、明厅明卫设计，光线充足；
4、大面积花园，乐享花园风光；
5、花园朝南。
二层
1、南北通透；
2、大卫生间，奢华享受；
3、卫生间朝南，采光好；
4、各间房门靠近，动线方便；
5、主卧朝南，采光好。
6、主卧有小阳台，观景方便。
三层
1、卧室门正对楼梯间，动线方便；
2、卧室朝南，采光好；
3、卧室有小阳台；
4、明卫设计，采光好；
5、主卧内置卫生间，方便生活。
南套
地下室
1、使用面积大；
2、棋牌室面积大，舒适享受。
一层
1、客厅朝南，采光好；
2、餐客分离，功能性强；
3、厨房与餐厅动线方便；
4、卧室朝南，采光好；
5、花园朝南，阳光充足。
二层
1、主卧朝南，采光好；
2、卧室有阳台，观景方便；
3、卧室面积大，居住舒适；
4、浴室朝南，通风好；
5、衣帽间设计，方便生活。
三层
1、卧室面积大，生活舒适；
2、卧室朝南，采光好；
3、阳台面积较大；
4、卫生间朝南，采光好；
5、卫生间南北通透。
缺点：
1、主大门较窄，进出不方便；
2、六户人家紧靠，私密性不是很强；
3、中间共有花园面积小，不够大气；
4、共有花园面砖不够高档；
5、户型不正气、南北通透；
6、餐厅、客厅、厨房布局较为紧凑，活动空间少；
7、厨房与客厅紧挨，容易串味；
8、卫生间与厨房紧依，有异味。
北套
地下室
1、茶水间与卫生间紧靠，有异味；
2、茶水间面积小，紧凑；
3、健身房面积小。
一层
1、花园在北边，阳光不充足；
2、老人房不朝南，采光不是很好；
3、卧室通风较差；
4、厨房卫生间紧靠，有异味；
5、卫生间面积较小。
二层
1、书房门正对楼梯间，私密性不强；
2、书房通风不好；
3、卧室内没有卧室，晚上不方便；
4、衣帽间离卧室较远，动线较长；
5、卫生间窗户小，通风不畅；
6、书房内卫生间面积较小。
三层
1、卧室门对着楼梯间，私密性不强；
2、露台在北边。；
3、卫生间窗户在北边，采光不是很好。

中套
地下室
1、吧台面积小，较为紧凑；
2、立柱较多，心理上感觉压抑。
一层
1、花园面积不是很大；
2、花园入口在老人房内，私密性不好；
3、客厅南北不通透；
4、容易串味。
二层
1、卧室与卫生间之间动距比较大；
2、卫生间格局，有一堵墙；
3、卫生间通风不畅，容易潮湿。
三层
1、卧室门对着楼梯间，私密性不强；
2、卧室南北通风不畅。
南套
地下室
1、隔间较多，实用性不强；
2、北边房间小，只能够做佣人房。
一层
1、客厅南北不通；
2、卧室南北不通；
3、进门就能看见卧室，私密性不强。
二层
1、上楼就是书房，私密性不好；
2、卧室南北不通。
三层
1.卧室南北不通。
双拼的优势和劣势
A户型
地下室：优势
1、地下室是不算整体面积的；
2、地下室的设计可以娱乐；
3、两个健身房的设计可以解决多人的需求；
4、南面的花园空间比较大可以看到美丽而优美的淀山湖水；
5、两个卫生间的设计，可以满足多人的需求；
6、每个房间的设计都是人性化设计，空间较大。
劣势：
1、空气不好流通；
2、卫生间和健身房没有采用干湿分离，设计不够人性化；
3、隔间比较多，实用的面积就减小；
4、卫生间的下水不是很方便。
一层：优势
1、花园的面积大；
2、客厅朝南采光好；
3、南北通透，空气好流通；
4、厨房和餐厅动线方便；
5、客厅的实用面积大；
6、餐客厅分离，功能性强；
7、车库在一层，动线方便；
劣势：
1、卫生间没有做到干湿分离，设计不够人性化；
2、卫生间和客厅离的比较近；
3、卫生间很小；
4、南北不同，通风不畅；
5、花园比较狭长；
5、 楼梯到餐厅的面积有一定的浪费；
6、大花园在北边。
二层：优势
1、主卧朝南；
2、卫生间采光比较好；
3、卫生间面积大；
4、有两个卫生间；
5、大卫生间离主卧进，动线方便；
6、两个衣帽间和卧室离的近。动线方便；
7、有露台观景视野比较好。
劣势：
1、两个房间靠的比较近。私密性不强；
2、有个朝北的露台；
3、小卫生间的面积太小了；
4、楼梯进主卧有段空间比较大，有点浪费；
5、主卧和楼梯之间的空间浪费多；
6、南北不通，通风不好；
7、小卫生间比较暗。比较湿。
三层：优势
1、南边有个独立的花园，彰显别墅档次；
2、南北通透，通风很好；
3、卫生间采光通风良好；
4、套房的私密性比较强；
5、整体性强；
6、卧室面积大，实用空间大；
7、宽景主卧设计；
8、进门有正对窗户风水比较好；
9、主卧房型比较正气，方正。
劣势：
1、卫生间比较小；
2、主卧的床正对墙。看电视不是很好。受到影响；
3、主卧周边有个小书桌，动线不是很好；
4、主卧卫生间洗手台非常小彰显不出主人的档次；
5、进卫生间的门朝里开，主人洗手不方便；
6、卫生间的窗户正对马桶，主任的私密性不强，主人要用窗帘；
7、主卧有两个窗户，私密性不强；
8、卫生间没有做到干湿分离。
B户型
地下室：优势
1、有两个独立的卫生间，显示主人的气派；
2、台球室面积很大；
3、南面的花园空间比较大可以看到美丽而优美的淀山湖水；
4、娱乐空间非常大；
5、有保姆间的设计。很适合别墅房型的基本配备；
6、西边的卫生间做到干湿分离；
7、半圆弧的设计，独特；
8、外面有个景观平台，可以看到优美景色。
劣势：
1、东边的卫生间没有做到干湿分离；
2、两个卫生间是对这的；
3、保姆房面积比较小；
4、柱子在中间不是很好；
5、卫生间采光通风比较差；
6、南边的房间。难布置；
7、健身室外面的空间比较大，难布置；
8、通风的效果比较差，光线比较暗。
一层：优势
1、花园的面积大；
2、客厅的采光好；
3、南北通透，通风好；
4、厨房与餐厅动线比较好；
5、有个独立的卫生间；
6、餐厅的半圆弧的设计，独特；
7、外面有个景观平台，可以看到优美景色；
8、楼梯与卫生间的结合。节省了很多的面积；
9、卫生间做到干湿分离；
10、厨房双窗户设计。通风好。设计大气。
劣势：
1、卫生间离厨房比较近，会有一定的异味；
2、餐厅的储藏间比较小；
3、餐厅的空间比较小；
4、卫生间和客厅距离比较近；
5、客厅外面没有什么花园。只有以个小的露台。
二层：优势
1、双卫生间的设计显示主人的大气；
2、南北通透，通风好；
3、花园面积大，观景比较好；
4、卧室的私密比较好；
5、卧室的采光比较好。通风；
6、两个卧室都有衣帽间，方便生活；
7、半圆弧的设计。高雅，视野非常好。
劣势：
1、两个卫生间的面积都很小；
2、卫生间的窗门正对这马桶。私密性不强；
3、卫生间没有做干湿分离；
4、卫生间和卧室在一起。容易有异味；
5、楼梯走道的面积占用比较大；
6、主卧不通风。
三层：优势
1、套房很大气，显示主人的高贵；
2、超级大的卫生间。给主人带来舒适的享受；
3、露台的设计可以让景观非常的好。享受淀山湖美丽的湖水；
4、书房的私密性比较强；
5、进门正对窗户风水好；
6、卫生间做了干湿分离；
7、卫生间的半圆弧设计非常前卫。显示大气，美观；
8、书房的突窗，视野比较好。
劣势：
1、南北不通风；
2、主卧私密性不强；
3、卫生间有四个窗户私密性不是很强；
4、书房和卫生间的距离近。会有异味。

卖点梳理
1、原创设计。创新院落布局，和而不同，聚而不众，整个上海及周边唯一一个六合院设计，是大卖楼盘十二合院的升级设计；
2、配套成熟。楼盘周边生活配套非常完善，超市、银行、医院、学校应有尽有，球场、游艇、帆船等娱乐配套随享随乐；
3、送地下室。送超大地下室，娱乐空间非常大，并且地下室面积算入产证；
4、送花园。送超大花园，共享围合中心庭院，独享景致私家院落。每一户型都设计多个花园，有充足的花园活动空间；
5、单价低。单价比同比楼盘较低，加上地下室面积，合院别墅单价仅9000元；
6、沿湖建造。楼盘双拼别墅全部都是朝湖设计、建造，每一套别墅都直面淀山湖，美景一览无遗；
7、便捷交通。大虹桥枢纽辐射半径，G2、G50、G1501多条城际高速，45分钟车程即享上海后花园多彩浪漫生活；
8、超大卫生间。户型设计超大套房卫生间，大气别墅享受；
9、配老人房。每一户型一层全部设计老人房间，人性化设计，属于养老、休闲、度假于一体的上好选择；
10、绿城物业。特聘绿城物业，尊享高端物业服务。

酒店式公寓：
酒店式公寓的概念最早源于欧洲，从提出至今已有30年时间。20世纪中叶，一些发达国家尤其美国的主要城市，经历了巨大的社会变革。这些变革使人的流动性更大，家庭结构趋于松散，城市社会居住者的生活方式也产生了很大的变化，随之大家对配有家具的公寓产生了需求。而当星级豪华公寓的概念被引进时，更受到那些“流动者”的欢迎。酒店式公寓是当时旅游区租给游客供其临时休闲的物业，由专业的管理公司进行统一的上门管理。它既有酒店的性质，又有相当于个人的“临时住家”的特色，这些物业就成了酒店式公寓的雏形。随着社会经济的飞速发展，人们生活不再拘泥于一个地区，商旅生活的兴起，造就了“酒店式管理、家居式服务”的酒店式公寓，并且功能日趋完善。所谓酒店式服务公寓是指提供酒店式管理和服务的公寓。除了提供传统酒店的各项服务外，更主要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正找到宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店多了家的味道，更适合人民长期居住！
本案的酒店式公寓以45平米经装修公寓为主打产品，打造80后生活、投资从这里开始的生活理念。以低总价、低首付、低门槛为基础打造80后生活投资的新地标。
三期的酒店式公寓共分2种房型：
1、 直筒式的产品
优势：房型方正、总价低、面积利用率高，、投资门槛低。
2、 全套房产品
优势：功能齐全、动静分明、附送大露台、适合居住。
市面上投资类产品和酒店式公寓比较
产品
起始金额
回报
风险
备注
银行存款
随意
低
低
银行利率低于CPI
股票
低
不稳定
高
90%的股民亏本
黄金
有一定门槛
低
低
黄金现在处于高位
期货
高
高
高
适合专业及资金雄厚人群
住宅
高
稳定
低
现在住宅实行限贷限购
酒店式公寓
低
稳定
低
经济及房地产震荡时期首选
综上所述比较现在市场上流行的投资产品，酒店式供用户的投资是比较适合现在这个市场环境的。
酒店式公寓投资回报计算：
一套28万酒店式公寓，贷款14万，以10年计算
首付
按揭月供
月租金
10年总月供
10年总租金
预计10年后物业价值
14万
1600 /月
1600 /月（已算每年递增）
192000
192000
56万（对比10年前房价保守估计所得）
总结：现在只要投入14万在10年后就能拥有一套紧邻上海的国际生态社区价值56万左右的房子。

五、逼定
必定分为初次逼定和再次逼定
对于销售部的同仁来讲，把房子卖掉是一项最基本的工作，而评判一名业务员的能力有很大一部分是从他所取得的业绩上来看的。现场任何一种形式的SP动作，最终的目的就是为销售创造条件，如果用一个形象的比喻来解释，销售就象场足球，进攻方把球从后场传过中场，到达前场，这其中用了许多方法，最终在前面的攻方队员得球后，找准时机射门，如果临门一脚的功夫到位的话，那么球进去；如果欠缺的话，那整个过程的努力都白费了，一切只能从头开始，今天我在这里要向大家讲的就是销售上的“临门一脚”――逼订。
大家都已知道，现场会尽力一切全力为销售挂靠气氛，而客户在经过产品介绍后，确实对产品发生兴趣，也有购买冲动，这时怎么让这种冲动变为现实，也就是让客户最终下单，这是我们要掌握的。如果在气氛很好的现场都不能使客户下单，那么，再找同样的机会将变得非常困难，而且对于一个销售过程来讲，下预约单是为补足和签约打好基础，因此他的作用就显得非常重要

初次逼定
初次逼定的目的是逼