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可比楼盘定价案例

针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本项目做如下的价格定位。
**市商住项目及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采用可比楼盘加权定价法。
可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。
1. 楼盘影响因素、指标及权重确定
依据**市房地产市场的发展现状，结合目前写字楼及商住项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素。分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。分值越大，表示等次越高。具体见表格1定级因素、指标分值。

定级因素、指标与分值 表格 1
编号
定级因素
指 标
分 值
1
地 段
A.从城市规划的角度来看所处地段的功能分布；B.商业主要看其是否临街或背街C.业态的构成和发展的程度D.写字楼为临街或背街，办公氛围的好坏程度。
A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好
2
配 套
A.附近城市基础设施的完善程度；B.社会服务设施；文化教育设施、医疗卫生、文娱体育、 邮电、公园绿地等方面综合评判。
A.很不完善；B.不完善；C.一般；D.完善；E.最完善
3
物业管理
A.保安；B.清洁卫生；C.机电；D.绿化率及养护状况；E.物业管理费；F.物业管理商资质。
A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好
4
建筑品质
A.产品的设计；B.建筑的质量。
A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好
5
项目规划
A,项目整体规划；B.项目产品内部的规划。
A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好
6
立面装饰
A.立面效果是否新颖；B.立面形象是否给人以良好的市场形象;C.立面所采用的材质
A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好
7
开发商实
力及信誉
A.开发商的资质等级；B.开发商的信誉；C.开发商的品牌；D.已开发的项目的市场情况
A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好
8
户型设计
A.各个功能分区的合理性；B.是否有暗房；C.实用率的大小；D.结构布局的合理性。
A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好
9
营销推广
A.营销代理公司的有无；b.营销代理公司的品牌及实力；c.广告的发布情况
A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好
10
停车位数量
A.停车位数量；B.业主的方便程度；C.停车的难易程度
A.最差；B.很差；C.一般；D.很好；E.最好
注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。
2. 商住部分均价的确定
为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价格。对**市的商住项目进行仔细筛选后，抽取其中5个具有代表性的项目，作为本次定价的主要参考依据，具体定价过程如下：

2.1. 商住可比项目分值的判定与计算

商住部分可比实例得分计算表 表格 2
序号
项目
权重
可比项目1
可比项目2
可比项目3
可比项目4
可比项目5
本项目
1
地段
0.5
3
1.5
4
2
2
1
5
2.5
4
2
4
2
2
配套
0.3
3
0.9
2
0.6
2
0.6
5
1.5
4
1.2
4
1.2
3
物业管理
0.3
3
0.9
3
0.9
3
0.9
4
1.2
4
1.2
3
0.9
4
建筑品质
0.3
3
0.9
3
0.9
2
0.6
5
1.5
5
1.5
4
1.2
5
项目规划
0.4
3
1.2
4
1.6
2
0.8
5
2
3
1.2
2
0.8
6
立面装饰
0.3
3
0.9
3
0.9
1
0.3
5
1.5
4
1.2
3
0.9
7
开发商实
力及信誉
0.1
1
0.1
3
0.3
3
0.3
4
0.4
4
0.4
3
0.3
8
户型设计
0.1
5
0.5
3
0.3
2
0.2
4
0.4
4
0.4
3
0.3
9
营销推广
0.1
3
0.3
3
0.3
4
0.4
4
0.4
5
0.5
5
0.5
10
停车位数量
0.2
3
0.6
5
1
5
1
4
0.8
2
0.4
4
0.8
合 计
7.8
8.8
6.1
12.2
10
8.9
注：以上十个因素的权重系数是根据行业对消费者的问卷调研来确定的。
上表对于所选的五个可比楼盘的分值的评定依据来自于对**市商住项目的整体市场状况的把握和对个案的深度调研。
2.2. 商住可比项目楼价与相关分值分析
商住部分可比楼盘综合因素量化统计表 表格 3
原 始 数 据
计 算 值
序号
楼盘名称
楼盘得分(X)
楼价(Y)
XX
YY
XY
1
中大世纪城
7.8
3400
60.84
11560000
26520
2
长春国际商务中心
8.8
3600
77.44
12960000
31680
3
SOHO国际公寓
6.1
2600
37.21
6760000
15860
4
鼎盛国际
12.2
4600
148.84
21160000
56120
5
宜家国际公寓
10
3600
100
12960000
36000
合 计
44.9
17800
424.33
65400000
166180
本 案
8.9
3536
　——
注：表中的楼价为均价（元/㎡）
将表中给出的原始数据代入事先建立的线性回归方程，求得线性回归系数，若值接近于1，方可找出**市商住项目产品与市场合理价格之间的线性函数关系，进而结合本项目的实际情况，将本项目的分值代入到所求得的线性回归方程中，就可以求出本项目在**市房地产市场中的定价时点上的客观合理价格。

解得：，说明所选的商住可比项目的价格与对应楼盘所得的分值线性相关。

解得：
2.3. 本项目商住部分价格定位
建议：本案商务公寓按照目前市场状况的市场客观合理均价为：3550元/㎡