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关于印发《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》的通知

各房地产评估机构及有关单位：
现将《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》印发给你们。自发文之日起实施的拆迁项目评估，请遵照本规范执行。
附：《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》。
无锡市房产管理局
无 锡 市 建 设局
无锡市国土资源局
无 锡 市 物 价局
无 锡 市 财 政局
二〇〇九年三月二十日

无锡市城市房屋拆迁估价技术规范

第一章 总则 3
第二章　名词解释 3
一、市场比较法 3
二、收益法 4
三、成本法 4
四、样本房屋 4
五、基准价格 4
六、房屋基本重置价格 4
七、综合费用 4
第三章　评估技术路线 4
一、市场比较法 4
二、收益法 5
三、成本法 7
第四章 评估方法的应用 8
一、住宅房屋评估 8
二、非住宅营业用房评估 8
三、非住宅非营业用房评估 9
四、工交仓储用房评估 9
五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估 9
六、附属物价格评估 10
第五章　拆迁估价报告 10
一、估价结果报告 10
二、估价技术报告 11
第六章　附件 12
附件一　可比案例选取要求 12
附件二　样本房屋选取要求 12
附件三　房屋实体因素修正 13
附件四　房屋区域因素修正系数 18
附件五　租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率 21
附件六　土地综合修正系数 21
附件七　综合费用 24
附件八　无锡市房屋结构等级评定标准 26
附件九　无锡市房屋基本重置价格标准及修正 36
附件十　无锡市房屋成新评定标准 38
附件十一　房屋用途分类 39
附件十二　附属物及室内装饰重置价格标准 39
第一章 总则 6
第二章　名词解释 6
一、市场比较法 6
二、收益法 6
三、成本法 6
四、样本房屋 6
五、基准价格 6
六、房屋基本重置价格 6
七、综合费用 6
第三章　评估技术路线 6
一、市场比较法 6
二、收益法 7
三、成本法 9
第四章 评估方法的应用 10
一、住宅房屋评估 10
二、非住宅营业用房评估 10
三、非住宅非营业用房评估 11
四、工交仓储用房评估 11
五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估 11
六、附属物价格评估 12
第五章　拆迁估价报告 12
一、估价结果报告 12
二、估价技术报告 13
第六章　附件 14
附件一　可比案例选取要求 14
附件二　样本房屋选取要求 14
附件三　房屋实体因素修正 15
附件四　房屋区域因素修正系数 20
附件五　租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率 23
附件六　土地综合修正系数 23
附件七　综合费用 26
附件八　无锡市房屋结构等级评定标准 28
附件九　无锡市房屋基本重置价格标准及修正 38
附件十　无锡市房屋成新评定标准 40
附件十一　房屋用途分类 41
附件十二　附属物及室内装饰重置价格标准 41

第一章 总则
一、根据建设部、省、市有关城市房屋拆迁估价的规定，为维护拆迁当事人的合法权益，规范城市房屋拆迁估价技术行为，保障房屋拆迁的顺利进行，结合本市实际情况，制定本规范。
二、在本市规划区内国有土地上，从事房屋拆迁补偿价格评估(以下简称拆迁估价)活动应遵守本技术规范。
三、本技术规范所指的城市房屋拆迁补偿价格，为被拆迁房屋的房地产市场价格(不含室内装修装饰)，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响，也不包含搬迁补助费、临时安置补助费和拆迁非住宅房屋造成停产、停业的补偿费。
四、被拆迁房屋室内装修装饰补偿价格，由拆迁人和被拆迁人协商确定；协商不成的，可委托评估确定。
五、拆迁估价应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行。
第二章　名词解释
一、市场比较法
市场比较法可分为可比案例直接比较法与基准价格比较修正法。
1．可比案例直接比较法
将估价对象与在估价时点近期有过交易的可比案例进行比较，对这些可比案例的已知价格作适当修正，直接得出估价对象的客观市场价格的方法。
2．基准价格比较修正法
将估价对象与样本房屋进行比较，对经按同一估价时点评估得出的样本房屋市场价格进行适当修正，间接得出估价对象的客观市场价格的方法。
二、收益法
预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格的方法。
三、成本法
求取估价对象在估价时点的重置价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格的方法
四、样本房屋
在拆迁范围内与多数被拆迁房屋相类似的房屋，各被拆迁房屋与此房屋仅存在实体因素的差异，被拆迁房屋的评估价格可通过对样本房屋的评估价格进行实体因素修正进行计算。
五、基准价格
基准价格为不同用途的样本房屋在估价时点的市场价格(不含其相应结构等级应具备标准以外的装饰及附属物价格)，此价格一般采用可比案例直接比较法进行评估，如不具备采用可比案例直接比较法条件的，可以采用其他估价方法。
六、房屋基本重置价格
采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的房屋所需的建筑安装工程费用。
七、综合费用
按成本法评估的原理，综合费用为可计入房地产价格中的前期费(平整场地、设计费、勘测费等)、规费、基础设施费、管理费用、投资利息、销售税费与开发利润等费用的总称。
第三章　评估技术路线
一、市场比较法
1．可比案例直接比较法的技术路线为：
(1) 选取可比案例。可比案例的选取条件应符合附件一的要求；
(2) 进行因素修正，求取比准价格。比准价格的计算公式：
比准价格V = 可比案例价格Vs×P1×P2×P3×P4
P1—交易情况修正系数。可比案例采用正常交易案例时，该系数取1；
P2—交易日期修正系数。系数可参照《锡房指数》的分区(或新村)价格指数进行确定；
P3—可比案例修正为待估房屋实体因素修正系数，系数确定参见附件三；
P4—可比案例修正为待估房屋区域因素修正系数，估价人员应根据待估房屋的所处区域的繁华程度，交通便捷程度，环境、景观，公共配套设施完备程度，城市规划限制等影响房地产价格的因素，找出由于区域因素优劣所造成的价格差异，进行调整。房屋区域因素修正系数确定参见附件四；
(3) 确定评估价格。评估价格按比准价格的算术平均值确定。
2．基准价格比较修正法的技术路线为：
(1) 选取样本房屋。样本房屋的选取条件见附件二；
(2) 确定基准价格(Vo)
基准价格评估一般应采用可比案例直接比较法进行评估。当不具备采用可比案例直接比较法条件时，可以采用收益法、成本法进行评估；
(3) 确定评估价格。各被拆迁房屋应与“样本房屋”的房地产实体因素进行比较，按比较法原理修正基准价格得出各被拆迁房屋的评估价格，其计算公式为：
被拆迁房屋评估价格 = 基准价格 ×P5
P5─样本房屋修正为被拆迁房屋实体因素修正系数，系数确定见附件三。
二、收益法
收益法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为：
1．确定房地产的净收益a：
净收益可通过同类房地产正常出租的平均税后年租金收益扣除正常的空置、拖欠租金及维持房地产正常使用所必须的维修费、管理费、保险费等费用后得到的归属于房地产的收益。净收益计算公式：
a=A×(1－k)
a—净收益；
A—平均税后年租金收益，即同区域同类房地产正常出租的平均税后租金收益水平。当无法取得租金收益时，可采用《房地产估价规范》中规定的其它方式求取；
k—租费率，即房地产空置、拖欠租金及房屋维修费、管理费、保险费和税费等费用占年租金的比率，租费率的确定见附件五。
2．确定净收益逐年递增的比率g：
净收益逐年递增的比率g确定见附件五。
3．确定资本化率R：
资本化率应按下列方法分析确定：
(1) 安全利率加风险调整值法R1：
以安全利率加上风险调整值作为资本化率，即：
资本化率R1=安全利率＋风险调整值
安全利率取同期银行一年定期存款年利率，不同用途房屋的风险调整值见附件五。
(2) 复合投资收益率法R2：
将购买房地产的抵押贷款利率与自有资本收益率的加权平均数作为资本化率，即：
资本化率R2＝M×RM＋(1－M)×RE
M—贷款价值比率，抵押贷款占房地产价格的比率，一般取70%；
RM—抵押贷款利率，一般取同期一年期银行贷款利率；
RE—自有资本要求的正常收益率，自有资金收益率见附件五。
(3) 确定资本化率
R＝
4．确定收益年限n：
采用收益法评估基准价格时，收益年限根据样本房屋设定的土地使用年限确定；用于评估某一具体房屋时则应根据估价对象房屋经济寿命剩余年限和土地剩余使用年限确定。
5．确定评估价格
评估价格V=×[1－]

三、成本法
成本法评估被拆迁房屋补偿价格的技术路线为：
1．求取土地取得费用。
土地取得费用一般采用基准地价修正法，基准地价修正法的计算公式：
土地取得费用=基准地价×期日修正×综合修正系数×年限修正系数×土地取得方式修正系数
(1) 基准地价：采用2003年无锡市城镇基准地价（未定工业用地级别的市中心区可参照二级地价标准执行）；
(2) 期日修正：采用基准地价进行评估时，应根据基准地价的时点进行期日修正，基准地价期日修正系数见附件五；
(3) 综合修正系数见附件六；
(4) 年限修正系数=
r为土地还原利率，见附件五；
n为基准地价设定的土地使用年限；
划拨土地的土地剩余使用年限设定：住宅用地70年、商业用地40年、工业用地50年、综合用地50年；
(5) 土地取得方式修正系数：当被拆迁房屋占用的土地为出让方式获得时取1；以划拨方式取得时取50%。
2．确定房屋基本重置价格
参照无锡市房屋结构等级评定标准(见附件八)，确定被拆迁房屋的基本重置价格，同时应进行层高、跨度等修正(见附件九)；
3．确定房屋成新
房屋成新评定参照无锡市房屋成新评定标准(见附件十)，采用以直接观察法为主和直线折旧法相结合的方法确定；
4．确定评估价格
评估价格=土地取得费用＋(修正后房屋基本重置价格＋综合费用)×房屋成新
综合费用：不同用途、不同地级的房屋综合费用见附件七。
公式中土地取得费用以土地面积计算；修正后房屋基本重置价格、综合费用以房屋建筑面积计算。
第四章 评估方法的应用
具体进行拆迁估价时应根据被拆迁房屋的用途分别采用不同的评估方法进行评估，房屋用途的分类见附件十一。
一、住宅房屋评估
1．住宅评估应采用基准价格比较修正法进行评估。
2.住宅房屋自竣工之日起至拆迁许可证颁发之日止，不满五年被拆迁的，其拆迁补偿价格应在上述评估价格基础上增加补偿，增加的幅度见下表：
竣工年限
增加幅度
≤1年
19%
≤2年
18%
≤3年
17%
≤4年
16%
≤5年
15%

二、非住宅营业用房评估
1．非住宅营业用房拆迁估价宜采用基准价格比较修正法评估。
2．非住宅营业用房的评估价格不得低于按非住宅非营业用房用途进行评估的价格。
3．被拆迁房屋变更原产权用途取得工商营业执照并已持续营业一年以上的，需提供拆迁前一年的持续营业税单，方可在原产权用途评估价格的基础上，根据持续营业的年限按一定比例增加补偿。其评估价格按下列公式计算：
评估价格=原产权用途评估价格×(1＋增加补偿比例)
不同持续营业年限增加补偿的比例如下表：
持续营业年限
增加补偿比例
持续营业年限
增加补偿比例
≥1年，＜2年
10%
≥6年，＜7年
60%
≥2年，＜3年
20%
≥7年，＜8年
70%
≥3年，＜4年
30%
≥8年，＜9年
80%
≥4年，＜5年
40%
≥9年，＜10年
90%
≥5年，＜6年
50%
≥10年
100%
以上调整后的评估价格不得高于按非住宅营业用房用途进行评估的价格。
三、非住宅非营业用房评估
非住宅非营业用房拆迁估价宜采用基准价格比较修正法评估；
国家举办的非营利性行政机关、事业单位用房及国家出资的公益性医院、学校等公益事业用房的估价应采用成本法。
四、工交仓储用房评估
工交仓储用房拆迁估价应当采用成本法。
五、土地面积大于建筑面积的土地使用权评估
1．采用成本法评估时，拆迁范围内土地面积大于被拆迁房屋建筑面积，其土地使用权补偿价格直接计入土地取得费用；
2．采用其他估价方法评估时，拆迁范围内土地面积大于被拆迁房屋建筑面积的土地使用权补偿价格应采用成本法中土地取得费用评估方法进行评估，但补偿单价不得高于同宗地上相同用途房地产单价与房屋基本重置单价结合成新的差额。
六、附属物价格评估
1．附属物评估采用成本法，计算公式为：
附属物现值＝附属物重置价格×成新
附属物重置价格标准见附件十二。
2．附属物评估范围
(1) 房屋结构等级标准规定以外的附属物应按实评估。但多层住宅底层围墙，小区内公共道路、公共围墙等共用设施不列入分户报告进行评估；
(2) 被拆迁房屋室外的地下供水供电管、沟，地下排水管、沟等已列入综合费用内或房屋评估价格内，不再另行评估；
(3) 构筑物如烟囱、水塔、地下水池等可列入附属物进行评估。
第五章　拆迁估价报告
拆迁估价报告分两种格式，采用基准价格比较修正法评估的应向委托方单独出具基准价格估价报告，报告内容按《房地产估价规范》的标准格式撰写；对各被拆迁房屋的分户估价报告可采用简明表格形式。
分户简化拆迁估价报告格式：
一、估价结果报告
估价结果报告可以以致委托方函的形式，同时应明确下列内容：
1．委托估价方：拆迁估价的委托机构一般为拆迁人；
2．估价对象与范围：拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁房屋及其附属物(含其占用范围内土地使用权)；
3．估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格；
4．估价时点：房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁开始实施之日为估价时点；
5．价值定义：不考虑被拆迁房屋在估价时点所受抵押、租赁、查封等权利限制情形下最可能达成的公开市场价值；
6．估价依据：《无锡市城市房屋拆迁估价技术规范》，拆迁许可证；
7．估价方法：本次拆迁估价所采用的评估方法；
8．适用的基准价格：采用基准价格比较修正法应予说明基准价格的来源；
9．估价结果：拆迁估价结果的货币单位应精确到人民币元，并标明大写金额；
10．评估报告的有效期：本拆迁项目许可拆迁期限内；
11．估价结果应用的限制条件：说明本拆迁估价报告应用的范围及其它注意事项；
12．房地产估价机构：符合《无锡市城市房屋拆迁估价管理规定》的房地产估价机构；
13．估价日期：出具房屋拆迁估价报告的日期。
二、估价技术报告
分户拆迁估价技术报告以表格形式，表格中应明确：被拆迁房屋坐落、建筑面积、房屋产权状况、房屋用途、房屋结构等级、拆迁估价采用的参数、附属物的基本重置价格、附属物的成新、评估结论等。
评估技术报告应有估价人员的签章。
第六章　附件
附件一　可比案例选取要求
1．可比案例应在拆迁范围内选取，或选择与估价对象所处同一供求圈的房屋；
2．可比案例应尽可能选择与估价对象实体状况、区域因素接近的房屋；
3．可比案例的权益价格类型应为该房屋的房地产价格，不含其结构等级标准以外的室内装饰及设备价格；
4．可比案例的交易类型应选取一般买卖的二手房交易案例，其交易价格应是正常市场交易价格；
5．可比案例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比案例；
6．选取的可比案例数量应为3个以上(含3个)；
7．选择的可比案例成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%，在交易案例相对较少的情况下，则该价格差异不应超过30%。

附件二　样本房屋选取要求
房屋拆迁估价时选取的“样本房屋”必须符合下述条件：
1．“样本房屋”应按不同的房屋用途分别选取；
2．应在拆迁范围内选取区域、结构形式、成新等因素具备代表性的房屋作为“样本房屋”；
3．住宅房屋选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层(楼层调节系数为0%)的房屋；
4．非住宅营业用房应选择临街房屋的一层；
5．非住宅非营业用房选择多层房屋作为“样本房屋”时，应选择基价楼层(楼层调节系数为0%)的房屋；
6．非住宅营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为40年的出让土地使用权，临街状态开间进深比调整为1~1.2之间(临街状态因素调节系数为100%)；
7．非住宅非营业用房“样本房屋”所占用的土地应调整为50年的出让土地使用权；
8．每一拆迁项目评估住宅房屋一般选择一套“样本房屋”。当分期(段)拆迁或拆迁项目范围内被拆迁房屋市场价格偏差较大时(同轴线跨两条主、次干道及河流，或遇古运河、解放环路、太湖大道等分割同一拆迁地块)可分期(段)、或按主、次干道及河流分界将拆迁范围内的房屋划分多个区域分别选择“样本房屋”；
非住宅营业用房与非住宅非营业用房应按拆迁范围内不同的道路，根据房地产市场实际情况适当分等，分别选取各等级的“样本房屋”。

附件三　房屋实体因素修正
一、住宅房屋实体因素修正系数
1．住宅房屋结构因素修正系数表(k1)
待估房屋
修正系数
(％)
参照房屋
砖混一等
(多层住宅)
砖混
二等
砖混
三等
砖混
四等
砖木
一等
砖木
二等
砖木
三等
砖混一等
(多层住宅)
100
97
95
92
105
97
92
砖混二等
103
100
98
96
108
100
96
砖混三等
105
102
100
97
110
102
97
砖混四等
107
105
103
100
113
105
100
注：房屋实际状况与相应结构等级标准有差异时，可在上表系数基础上适当调整；
采用可比案例直接比较法时，待估房屋为样本房屋，参照房屋为可比案例房屋(下同)；
采用基准价格比较修正法时，待估房屋为被拆迁房屋，参照房屋为样本房屋(下同)。
2．住宅房屋成套因素修正系数 (k2)
成套住宅房屋：100%
非成套住宅房屋：97%
k2＝
3．住宅房屋成新因素修正系数表(k3)
待估房屋
修正系数
(％)
参照房屋
三成
以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成
九成
以上
六成
93
95
98
100
102
105
107
109
七成
90
93
95
98
100
102
105
107
八成
88
90
93
95
98
100
102
105
九成
86
88
90
93
95
98
100
102
注：房屋实际成新与上表有差异时，可在上表系数基础上适当调整。
4．住宅房屋朝向因素修正系数 (k4)
无朝南门窗房屋朝向调整系数：98%
k4＝
5．住宅房屋楼层因素修正系数表(k5)
所在层次
楼层系数(%)
总楼层
一
二
三
四
五
六
七
二
100
100

三
98
100
98

四
98
100
103
98

五
98
100
103
104
97

六
98
100
103
104
103
96

七
98
100
103
104
103
100
96
说明：(1) 带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加1%
(2) 不带垂直电梯顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%
(3) 底层带地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%

待估对象为整幢楼时，楼层系数取100%
k5＝
6．实体因素修正系数计算公式：
P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5
二、非住宅营业用房实体状况修正系数
1．房屋结构因素修正系数 (k1)
k1=1＋
2．房屋成新因素修正系数 (k2)
k2=1＋
3．房屋楼层因素修正系数表(k3)
层次
楼层调整系数
地下室或半地下室
30％
一层
100％
二层
50％
三层
35％
四层及四层以上
30％
注：当室内配置电动扶梯时，应在上表楼层调整系数上加8％；不临街房屋，一层以上楼层修正系数取100％。
k3＝
4．房屋临街状态因素修正系数表(k4)
临街状态
调节系数(%)
开间进深比
不临街
30
<0.6
90
≥0.6,<0.8
95
≥0.8,<1
98
≥1,<1.2
100
≥1.2,<1.5
105
≥1.5
110
两面临街
次临街面宽不足主临街面宽的50%
105
次临街面宽超过主临街面宽的50%、
不足主临街面宽100%
110
次临街面宽超过主临街面宽的100%
115
注：开间进深比以房屋所有权上标明的分幢房屋总开间进深比计算。
k4＝
k4 仅适用于临街房屋的底层，其它楼层k4取1。
5．出让土地剩余使用年限修正系数(k5)
k5=
n为待估房屋土地剩余使用年限，r为土地还原利率(见附件五)。
被拆迁房屋以划拨方式获得土地使用权时，k5取1。
6．土地取得方式修正系数(k6)
划拨土地应进行取得方式修正，计算公式：
k6=1-
r为土地还原利率(见附件五)。
容积率为被拆迁房屋的实际容积率，但当容积率＜1时，容积率取1。
被拆迁房屋以出让方式获得土地使用权时，k6取1。
7．实体因素修正系数计算公式：
P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5×k6
三、非住宅非营业用房实体状况修正系数
1．房屋结构修正系数k1
k1=1＋
2．房屋成新修正系数k2
k2=1＋
3．房屋朝向因素修正系数 (k3)
无朝南门窗房屋朝向调整系数：98%
k4＝
4．房屋楼层因素修正系数表(k4)
所在层次
楼层系数(%)
总楼层
一
二
三
四
五
六
七
二
100
100

三
98
100
98

四
98
100
103
98

五
98
100
103
104
97

六
98
100
103
104
103
96

七
98
100
103
104
103
100
96
说明：(1) 带垂直电梯的，楼层系数按表中多层的第二层起（不包含第二层）每层增加1%
(2) 不带垂直电梯顶层坡屋面的，楼层系数在表中顶层系数基础上增加2%
(3) 底层带地下室的，底层系数在表中底层系数基础上增加1%

5．出让土地剩余使用年限修正系数(k5)
k5=
n为待估房屋土地剩余使用年限，r为土地还原利率(见附件五)。
被拆迁房屋以划拨方式获得土地使用权时，k5取1。
6．土地取得方式修正系数(k6)
划拨土地应进行取得方式修正，计算公式：
k6=1-
r为土地还原利率(见附件五)。
容积率为被拆迁房屋的实际容积率，但当容积率＜1时，容积率取1。
被拆迁房屋以出让方式获得土地使用权时，k6取1。
7．实体因素修正系数计算公式：
P3(P5)＝k1×k2×k3×k4×k5×k6

附件四　房屋区域因素修正系数
一、住宅房屋区域因素修正
1．区域因素评分表
影响因素
一等
二等
三等
四等
五等
自然环境
自然景观
10
9
8
7
6
空气污染、噪音、水文
8
7.5
7
6.5
6
规划设计
小区布局
6
5.5
5
4.5
4
建筑密度
5
4.5
4
3.5
3
室外公共活动空间与绿化景观
7
6.5
6
5.5
5
物业管理
房屋、设备维修与管理
6
5.5
5
4.5
4
小区治安、及道路停车管理
6
5.5
5
4.5
4
环卫与绿化管理
6
5.5
5
4.5
4
交通条件
离市区主干道的距离
12
11
10
9
8
公交线路情况
12
11
10
9
8
教、医等基础设施
所在学区学校情况
6
5.5
5
4.5
4
医院及医疗机构分布情况
6
5.5
5
4.5
4
文体娱乐设施
6
5.5
5
4.5
4
商业配套
重要商业配套设施
10
9
8
7
6
菜场超市
14
13
12
11
10

2．区域因素评分标准
序号
影响因素
一等
二等
三等
四等
五等
1
自然环境
自然景观
紧邻本市旅游风景名胜区，依山傍水，环境优美。
一、三等级之间
自然环境一般，附近主要为居住区，有少量公共绿地，卫生环境一般。
三、五等级之间
附近周围无绿化，拥挤、杂乱、环境差。
环境污染
空气清新，周围200米内无空气、噪音污染，水域清洁
周围150米内无水、声、气污染源
周围100米内有污染源
2
规划设计
小区布局
布局整齐合理、错落有致，小区内通风畅通、阳光充足。
房屋排列整齐，通风、日照条件一般。
任意布置、拥挤、零乱。
建筑密度与交通
建筑密度在30%-40%，外型美观，小区内交通顺畅。
建筑密度在50-60%，外型整齐、统一，小区内交通条件一般。
建筑密度在60%以上，外型破旧杂乱，小区内交通拥挤。
室外公共活动空间与绿化景观
绿地率在40%以上，立体绿化，室外公共活动空间丰富
少量绿化，基本无公共活动空间。
小区无绿化，无公共活动空间。
3
物业管理
房屋、设备维修与管理
有房屋、设备维修与管理，并能及时服务
有房屋、设备维修与管理
无房屋、设备维修与管理
小区治安、及道路停车管理
全封闭管理，24小时有保安巡逻及监视系统
半封闭管理，设小区门卫，无保安巡逻，
无小区治安、及道路停车管理
环卫与绿化管理
日常有环卫与绿化管理，经常性维护
有环卫与绿化管理，定期维护
无环卫与绿化管理
4
交通便捷程度
离市区主干道的距离
距主干道距离小于200米
距主干道距离在300-500米之间。或距次干道距离在100-200米之间
距主干道距离大于700米，且距次干道距离大于400米之间
公交线路情况
距公交站点距离100米内，有3条以上重要公交线路
距公交站点距离小于300米之间
距公交站点距离在500米以上
5
教、医配套设施
所在学区学校情况
属于省级及以上重点中学和重点小学学区
属于市级及以上重点中学和重点小学学区
一般中小学学区。
医院及医疗机构分布情况
距市、区级医院1000米以内
距区级医院2000米－3000米或距镇级医院1000米以内
距区级医院4000米以上且距镇级医院2000米以上
文体娱乐设施
距文体娱乐及公共活动场所300米以内
距文体娱乐及公共活动场所600米以内
距文体娱乐及公共活动场所1000米以上
6
商业配套
商业配套设施
在400米范围内有大型的区级商业配套设施
在600-800米范围内有商业网点，基本满足生活需求
在1000米范围内基本上无商业网点。
菜场超市
在400米范围内有大型的菜场超市
在600-800米范围内有菜场超市
在1000米范围内无菜场超市

3．区域因素修正系数计算说明
(1) 区域因素评分为各影响因素评分之和；
(2) 可比案例区域因素评分为KS，样本房屋区域因素评分为KO，则可比案例修正为样本房屋区域因素修正系数P4＝ 。
二、非住宅营业用房及非住宅非营业用房区域因素修正
非住宅营业用房及非住宅非营业用房区域因素评分标准可参照土地综合修正系数(附件六)的评分标准，P4的计算同住宅房屋。
附件五　租费率、净收益逐年递增比率、风险调整值、自有资金收益率、基准地价期日修正系数与土地还原利率
一、租费率
出租房屋租费率：8%
二、净收益逐年递增比率
净收益逐年递增比率：0.5%
三、风险调整值
不同用途的房地产应采用不同的风险调整值：
非住宅营业用房：5%
非住宅非营业用房：4%
四、自有资金收益率
自有资金收益率：8%
五、基准地价期日修正系数应按不同的土地用途及地级分别修正：
主城区：
土地级别
一
二
三
四
五
六
七
八
九
十
商业
1.41
1.37
1.38
1.28
1.24
1.24
1.19
1.23
1.16
1.16
住宅
1.67
1.66
1.59
1.72
1.64
1.43
1.38
1.26

工业
1.19
1.22
1.23
1.34
1.49
1.40

马山地区：
土地级别
一
二
三
四
商业
1.23
1.16
1.16
1.16
住宅
1.38
1.26
1.26

工业
1.42
1.40

六、土地还原利率
土地还原利率取6%

附件六　土地综合修正系数
一、非住宅营业用房土地综合修正系数
序号
影响因表
一等
二等
三等
四等
五等
1
商业繁华度
32
30
28
26
24
2
交通状况
21
20
19
18
16
3
宗地自身条件
13
11
10
9
8
4
宗地临街状况
18
17
16
14
13
5
宗地目前利用状况
10
9
8
7
6
6
周围土地利用类型
13
12
11
10
9
7
规划限制
11
10
8
7
6

二、非住宅非营业用房土地综合修正系数
序号
影响因表
一等
二等
三等
四等
五等
1
商业繁华度
29
27
26
24
23
2
交通状况
27
26
25
24
22
3
宗地自身条件
12
11
10
9
8
4
宗地临街状况
14
13
12
11
10
5
宗地目前利用状况
10
9
8
7
6
6
周围土地利用类型
13
12
10
9
8
7
规划限制
11
10
9
8
7

三、工交仓储用房土地综合修正系数
序号
影响因素
一等
二等
三等
四等
五等
1
基础设施
40
38
35
34
32
2
交通条件
36
33
30
28
26
3
环境质量
24
22
20
19
17
4
宗地自身条件
17
16
15
14
13

四、土地综合修正系数说明
1．非住宅营业用房与非住宅非营业用房土地综合修正系数说明表
影响因素
一等
二等
三等
四等
五等
商服繁华状况
地处市级商服中心的中心地带
一等、三等之间
地处区级商服中心的地带
三等、五等之间
独立商服地
交通状况
临对外交通型主干道交叉口
距主要干道小于100米，或临次干道
距主次干道500米以外
宗地自身条件
面积适中,形状规则,对土地利用极为有利
面积、形状，对土地利用无不良影响
面积过小，形状较差，对土地利用产生严重的影响
宗地临街状况
两面临街以上
一面临街，宽深比在1.5、0.8之间
不临街
宗地目前利用状况
容积率>3
1-2
<0.5
周围土地利用类型
商业服务业用地
市政公用建筑用地
特殊用地
规划限制
对未来土地的利用类型、利用强度无限制
对未来土地的利用类型无限制，利用强度有较大的限制
对未来土地的利用类型，利用强度有较大的限制

2．工交仓储用房土地综合修正系数说明表
影响因素
一等
二等
三等
四等
五等
基础设施
水电保证率100%，连续大雨无积水
一等、三等之间
水电保证率达90%以上，一般大雨后无积水
三等、五等之间
经常停水电，雨后即有积水
交通条件
临对外交通干道交叉口
距主要干道小于100米，或临次干道
距主次干道500米以外
环境质量
有利于生产、生活
对生产过程稍有影响，对产品质量及职工身体无不良影响
对生产过程、产品质量及职工身体均有较大影响
宗地自身条件
面积、形状有利于企业布局，地基条件良好
面积、形状对企业布局略有影响，地基需略作改造
面积小、形状差，地基差，影响企业布局和生产

五、综合修正系数计算说明
综合修正系数＝

附件七　综合费用
一、住宅用房综合费用(元/m2)
主城区：
土地级别
一
二
三
四
五
六
七
八
综合费用
970
935
905
880
740
650
600
575
马山地区：
土地级别
一
二
三
综合费用
590
555
525

二、非住宅营业用房综合费用(元/m2)
主城区：
土地级别
一
二
三
四
五
六
七
八
九
十
综合费用
1770
1545
1420
1265
1115
975
880
880
760
650
马山地区：
土地级别
一
二
三
四
综合费用
785
715
675
625

三、非住宅非营业用房综合费用(元/m2)
主城区：
土地级别
一
二
三
四
五
六
七
八
九
综合费用
1410
1265
1185
1090
955
845
770
740
655
马山地区：
土地级别
一
二
三
综合费用
705
665
605

四、工交仓储用房综合费用(元/m2)
主城区：
土地级别
一
二
三
四
五
六
综合费用
690
650
610
580
550
530
马山地区：
土地级别
一
二
综合费用
565
530

附件八　无锡市房屋结构等级评定标准

房屋类型
结构
等级
适用
房屋
主体结构
屋面、楼地面
(内外)装饰
门窗
设施设备
住宅
砖混
一
别墅式住宅
(独门独院)
基础：素砼、砖条形基础，有少量钢筋砼独立柱基；
承重：主要实砌砖墙承重，设构造柱及圈梁，部分现浇钢筋砼柱、梁承重；
楼面：＊现浇钢筋砼楼板或多孔板楼面及阁楼；
屋面：＊现浇钢筋砼斜屋面。
地面：＊多孔板架空层、水泥砂浆地面；
楼面：水泥砂浆面层；
厨房、卫生间贴花岗岩、地砖等块料面层；
屋面：＊琉璃平瓦/琉璃瓦/水泥彩瓦屋面。
外装饰：＊外贴块料面层或刷外墙涂料；
内装饰：内粉混合砂浆、刷乳胶漆；
厨房、卫生间墙面贴磁砖或马赛克，天棚铝扣板或塑扣板吊顶。
＊铝合金或塑钢或不锈钢窗，带纱窗，内为木门或胶合板门，带纱门，大门为不锈钢或中高档装饰门。
必要的水电(含中档卫生洁具、厨房间水池)到位。
小康型多层住宅
基础：素砼(或钢筋砼)、砖条形基础，钢筋砼独立柱基；
承重：实砌砖墙承重，有构造柱