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单击此处编辑母版标题样式,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,*,*,1,区位分析,用地解读,规划构思,总图方案,货值提升专篇,货值计算专篇,房型选样,立面意向,技术专篇,Plot Introduction,Explain,Planning Conception,Master Plan,Value Upgrading,Value Calculation,Plan,Facade,Technology,2,区位分析,用地解读,规划构思,总图方案,货值提升专篇,货值计算专篇,房型选样,立面意向,技术专篇,Plot Introduction,Explain,Planning Conception,Master Plan,Value Upgrading,Value Calculation,Plan,Facade,Technology,3,虹桥商务区,20.2Km,核心商圈,23.9Km,陆家嘴,26.0Km,莘庄商圈,12.2Km,徐家汇,18.7Km,浦东机场,39.0Km,虹桥枢纽,22.4Km,市级区位,4,申嘉湖高速,3.5Km,交通大学,1.5Km,华东师范大学,2.8Km,轨道交通,5,号线,1.3Km,沪金高速,1.1Km,紫竹科学园区,2.5Km,区域级区位,5,控规图则,6,规划幼儿园,0.1Km,闵行公园,0.3Km,交大二附中,0.2Km,规划城市绿地,0.1Km,农工商超市,0.2Km,规划商业区,0.3Km,规划滨江公园,0.6Km,街坊级区位,7,区域向,北,开发,相对较为成熟，大片区整体的项目和土地供应量相对于奉贤非常有限的；,地块处于,5,号线分,线,.,目前,马桥为闵行第一外溢承接区域，而,2017,年年底,5,号线外延开通，奉贤将代替马桥成为新的主要承接区域,；,从,规划来看，莘庄将成为新城市副中心，奉贤南桥为新城级中心，,未来马桥将非常可能成为价值哑铃中间段。,板块竞争,8,现状照片,沧源路,江川路,德宏路,9,项目用地,竞品用地,竞品分析,万科城,Vcity,10,项目用地,竞品用地,竞品分析,绿地璀璨天城,11,项目用地,竞品用地,竞品分析,凤凰城,12,低,总价特征，一房主力总价,115,万；两房紧凑主力总价,140-170,万；两房舒适主力,总价约,250,万；小三房主力,总价约,200,万,，大三房主力,总价约,330,万,交叉分析,13,项目特征：,项目,定位为以首置首改为主要购房需求的刚需项目。,项目,主要针对老闵行内部改善置业客群、大学城和紫竹科学园的高知客群,以及莘庄、徐家汇、奉贤板块,的引进客,群,总价不高。,针对,区域内低密度产品较少，可主打低密度高溢价产品,。,结合自身优势和大学（紫竹科学）园区，提倡绿色生态的轻奢健康的生活模式，实现售价的科技化溢价。,具备打造上海第一家轻智能、轻奢云社区的客群基础，有利于品牌建设及差异化溢价。,项目定位,14,区位分析,用地解读,规划构思,总图方案,货值提升专篇,货值计算专篇,展示区专篇,房型选样,立面意向,技术专篇,Plot Introduction,Explain,Planning Conception,Master Plan,Value Upgrading,Value Calculation,Display Area,Plan,Facade,Technology,15,214m,191M,243M,147M,56M,32M,宗地总面积：,46200.6,出让宗地面积：,46200.6,地上建筑面积：,92401.2,容积率：,2.0,建筑限高：,50m,绿地率：,35%,集中绿地率：,10%,其它特殊条件：,地块内住宅套数不少于,1027,套,保障性住房比例不低于住宅建筑总面积的,7,%,装配式住宅比例不低于,50%,，预制装配率不低于,15,%,规划条件,16,建筑离界,17,停车指标,本案条件：,本地块处于闵行江川社区，属于,三类区域,；,总建筑面积约,92401.2,；住宅户数,1027,户，住宅户均面积,88,；,停车计算：,商品房机动车停车系数,1.0,，保障房机动车停车系数,0.5,；,非机动车停车系数,1.1,；,18,区位分析,用地解读,规划构思,总图方案,货值提升专篇,货值计算专篇,房型选样,立面意向,技术专篇,Plot Introduction,Explain,Planning Conception,Master Plan,Value Upgrading,Value Calculation,Plan,Facade,Technology,19,出让宗地面积,计容建筑面积,容积率,户数下限,户均面积,建筑限高,保障房,绿地率,集中绿地率,46200.6,92401.2,2.0,1027,88,50m,7%,35%,10%,住宅,6468.1,9240,1848,74844-84084,保障房,商业,配套,全多层或低层,全高层,17F,高层,+,多,&,低层,总量和户数均不达标,土地利用率低,无高溢价产品,产品线丰富,总体货值高,20,矛盾,户均,88,高溢价产品量,VS,户数,1027,策略,高层产品量最小且户数最大,高溢价产品最大化,目标,功能分区,一级价值区,二级价值区,商业价值最大区,一级价值区以低密度最大化为原则,二级价值区为高层住宅南低北高为原则,商业价值区布置两层沿街商业,公共资源区,21,功能分区,矛盾,户均,88,高溢价产品量,VS,户数,1027,策略,高层产品量最小且户数最大,高溢价产品最大化,目标,22,做足,10%,商业面积共,9240,方案一（依据任务书）,高层,+,叠拼,高低层产品分区明确,低密度产品布局集中，品质高,商业总量大,销售总价贡献高,优点,东侧,17F,高层用地效率较低,组团感略差,周边未成熟前，大货值商业去化慢,缺点,总图布局,23,高层住宅布局,叠拼别墅布局,叠拼住宅单栋按,6.6,米面宽考虑排布总共,196,套,南侧商业上侧设置屋顶联排,22,套,间距控制根据规范要求：,多层与多层：,(3mx4m+0.3+0.3)x1.2=15.12m,多层与高层：,(3mx4m+0.3+0.3)x1.2=15.12m,保障房根据要求按总建筑面积的,7%,考虑，以套数最大化为原则：,6468,平米,/36,平米,/,单套,=180,套,1027(,总套数,)-180(,保障房,)-196(,叠加,)-22(,屋顶联排,)=629,套,高层住宅为,629,套,以本区块限高,50,米，套数最大化为原则，平均层数为,629,套,/10,栋,/4,户,=15.7,层,建筑间距控制根据日照分析及规范要求所得,24,方案一总图,25,总图布局,17F,17F,17F,17F,17F,14F,14F,14F,14F,14F,14F,方案二,商业缩减面积至,5000,高层,+,洋房,产品分区明确，用地效率高,洋房产品集中且总量大,商业面积略减，利于去化,优点,东西向间距较小空间略局促,缺点,69m,69m,18m,30m,30m,12m,228m,26,方案二总图,27,区位分析,用地解读,规划构思,总图方案,货值提升专篇,货值计算专篇,房型选样,立面意向,技术专篇,Plot Introduction,Explain,Planning Conception,Master Plan,Value Upgrading,Value Calculation,Plan,Facade,Technology,28,方案一总图,29,三维模型呈现,30,交通分析,回车场,车库出入口,区内人行道,区内车行道,车行出入口,人行出入口,城市道路,31,日照分析,0-1H,1-2H,3-4H,4-5H,6-7H,2-3H,32,产品分布,85/65,(,高层,),75,(,高层,),110,130,(,叠拼,),保障房,33,首开区范围分布,高层建筑面积：,20400,平米,叠拼别墅建筑面积：,4230,平米,保障房建筑面积：,6468,平米,售楼处建筑面积：,800,平米,首开区范围建筑面积：,31898,平米,满足预售至少要求,30000,平米要求,高层工期：,1,、出地面,78,天,2,、封顶,6,天,x17,层,=102,天,（不带地库）,共约,180,天,叠拼工期：,1,、出地面,90,天,2,、封顶,4,天,x8=32,天,（带地库）,共约,122,天,工期,面积,首开区范围,地库区范围,34,方案一,PC,分布,PC,分布区域,高层,PC,建筑面积：,27000,平米,叠拼别墅建筑面积：,21660,平米,PC,建筑面积总计：,48660,平米,满足规划条件要求：装配式住宅比例不低于,50%,35,方案二总图,36,模型鸟瞰,37,交通分析,回车场,车库出入口,区内人行道,区内车行道,车行出入口,人行出入口,城市道路,38,日照分析,0-1H,1-2H,3-4H,4-5H,6-7H,2-3H,39,产品分布,75,(,高层,),110,130,（洋房）,保障房,85/65,(,高层,),40,首开区范围分布,高层建筑面积：,20400,平米,叠拼别墅建筑面积：,4620,平米,保障房建筑面积：,6468,平米,售楼处建筑面积：,800,平米,首开区范围建筑面积：,32288,平米,满足预售至少要求,30000,平米要求,地库区范围,首开区范围,高层工期,：,1,、出地面,78,天,2,、封顶,6,天,x17,层,=102,天,（不带地库）,共约,180,天,多层工期,：,1,、出地面,90,天,2,、封顶,8,天,x7,层,=56,天,（带地库）,共约,150,天,面积,工期,41,方案二,PC,分布,高层,PC,建筑面积：,14400,平米,洋房,PC,建筑面积：,34320,平米,PC,建筑面积总计：,48720,平米,满足规划条件要求：装配式住宅比例不低于,50%,PC,分布区域,42,售楼展示区,利用公共绿地作为展示区，景观化售楼前场空间，,营造舒适，典雅的展示环境。,43,区位分析,用地解读,总图方案,货值提升专篇,货值计算专篇,房型选样,立面意向,技术专篇,Plot Introduction,Explain,Master Plan,Value Upgrading,Value Calculation,Plan,Facade,Technology,44,屋顶联排：,商业层高最大化：一、二层商业层高均做足,4.5,米。,商业屋顶利用最大化：前面设置联排南院，后面设计为北院，空中联排也能充分拥有前院、后院。,屋顶联排,利用商业屋顶，联排增加量,2310,45,高层底部复式,高层,底下两层设计为叠拼产品，丰富了高层产品类型，增加了高层住宅的附加值。,高层底部叠拼与南面叠拼，共同营造出更加近人的组团空间尺度，也提升了高层住宅的品质,。,高层底部设置叠拼，叠拼可增加,2400,方案,1,：人防面积可减少,5880-460=5440,方案,2,：人防面积可减少,4440-600=3840,46,商业附加值,方案一,商业二层面积增加,:480,商业地下储藏面积增加,:1080,商业二层面积增加,:360,商业地下储藏面积增加,:480,方案二,商业,二层局部面积赠送，增加商业附加值。,商业地下一层增加机动车停车位、储藏空间,。,47,A/B,1/8,H,6m,H,A,B,当,高层屋顶机房水箱平面投影面积,/,屋顶平面投影面积,1/8,，机房水箱突出屋顶高度,6m,，机房水箱不计入计容面积,。,方案一,方案二,屋顶水箱、机房面积,高层,385,洋房,550,屋顶水箱、机房面积,高层,390,屋顶水箱、机房面积,48,外墙保温面积,墙,体外保温面积不计入容积率面积，计入销售面积,。,方案一,方案二,外墙保温面积,高层,602.65,洋房,333.6,商业,25,合计：,961.25,外墙保温面积,高层,442.9,叠拼,191.1,商业,79.5,合计：,713.5,49,地下机房面积,地下室机房主要包括强电机房、弱电机房。,方案一,方案二,地下室机房面积：,350,地下室机房面积：,300,50,常用偷面积方法：,屋顶露台,高层产品底层大堂，后期建设,阳台连接花池、设备平台,卧室飘窗设计,低密度产品入口及客厅上方通高设计（需征询）,常用偷面积方法,51,区位分析,用地解读,总图方案,货值提升专篇,货值计算专篇,房型选样,立面意向,技术专篇,Plot Introduction,Explain,Master Plan,Value Upgrading,Value Calculation,Plan,Facade,Technology,52,基本货值计算,方案一基本货值计算,方案二基本货值计算,53,设计附加值计算,方案一设计附加值计算,方案二设计附加值计算,54,区位分析,规范解读,总图方案,货值提升专篇,货值计算专篇,房型选样,立面意向,技术专篇,Plot Introduction,Explain,Master Plan,Value Upgrading,Value Calculation,Plan,Facade,Technology,55,高层住宅采用两个电梯一个楼梯的四户平面布置，户均面积控制在,75,平米左右。户内空间强调紧凑经济，适当兼顾舒适。同时布置在上海地区接受度较高的东西厅设计，节省面宽资源。,高层户型,56,洋房户型,多层主要考虑舒适性，保证三面宽朝南及南北通透。同时注意控制面积，以实现总价控制。,57,叠拼户型注重紧凑好用，及报审允许范围内的偷面积，增加销售附加值，同时控制销售总面积及总价。,叠拼户型,上叠,58,下叠,叠拼户型,59,区位分析,规范解读,总图方案,货值提升专篇,货值计算专篇,房型选样,立面意向,技术专篇,Plot Introduction,Explain,Master Plan,Value Upgrading,Value Calculation,Plan,Facade,Technology,60,老闵行区域有较多的南加州风格的住宅项目，形成了一定的区域城市风貌，也获得了较多的市场认同。,南加州风格,61,秉承当代置业的传统建筑风格，采用现代风格的建筑立面形式，注重体现建筑工业化科技成果和现代科技住宅的建筑风貌。,现代风格,62,市场认可度比较高的,ArtDeco,风格和新古典风格较容易形成体现一定品质感和价值感的建筑形象，但可以采用较简洁的设计手法。,古典风格,63,除现代风格及南加州风格外，古典风格以及褐石风格的低密度产品立面均能与高层建筑形成良好的风格呼应，因此可选择的风格也较多。,低密度产品,64,区位分析,用地解读,总图方案,货值提升专篇,货值计算专篇,房型选样,立面意向,技术专篇,Plot Introduction,Explain,Master Plan,Value Upgrading,Value Calculation,Plan,facade,Technology,65,装配式建筑面积要求的解决方法,本项目地上部分总计容建筑面积.24万平方米，既装配式建筑面积至少需要9.24,x0.5=4.62,万平方米，需要数个单体采用装配式。这些单体的户型尽量一致，单体平面及立面尽量简洁，以利于构件的加工制作及安装，提高模具重复利用率，提高施工效率，减少成本。,装配率的解决方案,本项目采用装配整体式剪力墙结构体系；,拟在三层及以上采用装配式结构体系（不含屋面）,.,其中预制构件主要包括：外挂墙板、楼梯、阳台、空调隔板。,具体待单体方案完成后，详细计算后再进行选择。,外墙保温的解决方案,内保温,外保温,夹心保温,优点,施工简单，无需脚手架，外立面处理方便。,不计容，施工要求不高，成本较低。,工业化程度高，与主体同寿命，可无外架施工。预制夹心保温墙体面积可不计容，但其建筑面积不应超过总建筑面积的,3%,。,缺点,影响内部使用空间，墙面使用有约束，成本偏高,需要脚手架，外保温耐久性一般，开裂及脱落风险较大,成本偏高，且存在一些问题,经济性,较好,较好,一般,本项目采用保温做法的建议,如果是精装修交付，优选内保温；,如果是毛坯交付，优选外保温；,本项目除山墙外，外墙面凸凹不平，如采用夹心保温墙板，还是要与内外保温相结合，且夹心保温墙板自身还存在一些问题，建议业主结合容积率奖励等有利因素综合考虑。,PC,方案,66,科技住宅经验展示,辐射采暖制冷,24,小时置换式新风,地源热泵系统,主动通风,抗霾防,PM2.5,系统,太阳能利用,科技住宅经验展示,67,谢谢,Thanks,68,