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辽宁沈阳房地产市场形势分析报告（04年上半年）
今年上半年,沈阳市房地产市场在国家加强宏观调控的背景下和本市房地产需求持续旺盛的动力作用下,出现了购销两旺、各项指标运行良好的局面。其中新建商品房销售的同比增幅较大，改变了近几年一直略低于存量房转让面积的状态，自进入二季度以来保持了领先态势；但是，供求结构仍然存在不均衡的突出问题，须采取措施进一步调整和引导改善供给结构。
一、 关于宏观调控政策落实情况及房地产市场信息系统、预警预报体系建设工作进展情况
为全面落实国务院宏观调控政策的要求，结合沈阳市房地产业的实际，2004年上半年，我市侧重解决了住宅供给结构不合理和房价上涨过快的问题。具体措施如下：
1、  实施政府补贴低价房的政策
我市现已安排开工建设40万平方米的政府补贴低价房，并采取措施进一步落实，力求年底竣工并分配到户；此外，拟增加安排20万平方米作为后备。这样就可以大约解决1.2万户低收入家庭居民住房,既解决了这部分中低收入困难住户的居住问题,又能减轻市场对存量住房求大于供的压力,同时又对增量住房房价上涨过快起到一定的抑制作用。
2、  控制城市拆迁总量
为了缓解因拆迁安置而使居民住房需求过度膨胀和房价上涨过快的不良状况，我市调整了2004年拆迁规划，将全年拆迁总量削减为4万户。我市还重新出台《沈阳市城市房屋拆迁管理办法》和相应配套措施，严格实施依法拆迁，对于重大拆迁项目实行科学论证，并尽可能压缩拆迁总体规模，预计今年实际拆迁控制在3万户以内。
3、  推出近郊区大型居住区规划
为了改善我市住房市场累积形成的不合理供给结构，增加中低收入居民购房需求的有效供给，我市在4月份推出了“二环路”以内近郊区十大居住地块，并面向全国招商，政府承诺给予各种优惠政策，引起全国众多开发商的关注，现已落实了4处地块。这是我市房地产开发战略的重大调整，这些项目的开发，必将对改善沈阳市住房供给结构，抑制房价过快上涨，促进房地产市场健康持久发生重大影响。
上述措施的实行，是我市结合本地实际情况，落实国家宏观调控政策，推动本市房地产业实现可持续健康发展的重要体现。我市房地产市场在交易量大幅度上升同时，商品房价格涨幅稳步回落。商品房销售价格同比增幅已由年初的15.8%降为6月份的1.4%，商品住宅价格同比增幅也由年初的18.3%回落到6月份的—1.1%，房价回落趋势为我市房地产市场快速健康地发展提供了坚实的保证。
我市城市房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作,由于体制和业务工作相对分散等原因,市政府尚未行文明确由哪一部门牵头负责,因此在总体上仍未取得实质性的进展.目前的具体情况是:
在去年11月建设部召开35个大中城市有关部门参加的会议,部署各城市开展建立房地产预警预报体系的工作后,我局和市建委都分别向市政府上报了建立沈阳市房地产预警预报体系的报告及设想方案。但因市政府至今尚未批文明确谁来牵头负责,所以我市房地产预警预报体系的建设工作在总体上尚未启动。
但是，从我局近些年来所做的这方面工作来看，也有了一些有利的基础。我局已建成并运行多年的沈阳房产网站，除登录全行业的有关法律、法规、政策、规范性文件及大量的增量商品房和存量房屋的出售出租信以外，最重要的作用就是坚持按月定期发布房地产交易市场的主要指标数据信息，包括商品房销售合同备案、存量房产转让、房地产抵押、房屋租赁等交易数据信息及主要城区房产转让指数体系，不仅为政府决策起到了一定的参考作用，也为房地产开发企业的经营决策提供了有益的服务，得到了房产行业的较好评价。我局今年又投资1 千万元，统一整合房产交易与房屋权属登记发证的业务流程网络，形成高效的一体化运行网络。另外，我局自去年开始，通过与沈阳市房地产研究所合作，扩大采集其他部门形成的房地产市场多方面数据，并利用这一合作“外脑”共同进行定期的全市房地产市场综合分析工作，为我市房地产业的宏观与微观决策供科学依据。
二、当前沈阳市房地产市场运行状况分析
根据我局现有房地产市场信息工作采集的主要指标数据，对我市今年上半年房地产市场运动情分析如下：
4、  上半年我市房地产市场运行的主要指标数据
（1）房地产开发建设情况
1~6月，房地产施工面积1628.3万平方米,同比增长72.2%;其中住宅1297.2万平方米,同比增长69%.新开工面积603.9万平方米,同比增长89.9%;其中住宅472.6万平方米,同比增长82.8%.商品房竣工57.5万平方米,同比增加87.6%;其中住宅42.1万平方米,同比增长57%.
1~6月,全市房地产业累计完成投资89.68亿元,同比增长149.7%;其中住宅建设完成投资66.49亿元,同比增长130.7%.(以上数据由市统计局提供)
(2)商品房、商品住宅销售情况
1~6月,全市商品房销售面积136.7万平方米,销售额40.8亿元,同比分别增长49.1%和51.1%;其中商品住宅销售面积126.3,销售额36.8亿元,同比分别增长61.3%和62.1%.(以上数据由市统计局提供)
另据我局商品房买卖合同备案统计,1—6月，全市商品房实际销预售31526套，面积为349.7万平方米，合同金额109。39亿元，同比分别增长71.2%、54.3%和53.5%；其中商品住宅28633套，面积324.6万平方米，金额98.1亿元，同比分别增长76.2%、57.9%和59.1%。
（3）存量房、存量住宅转让情况
1~6月，全市存量房交易面积303.1万平方米，交易额60.14亿元，分别比上年同期增长18%和52%；其中存量住宅交易面积240.5万平方米，交易额47.38亿元，分别比上年同期增长15.5%和47.9%。
（4）房屋租赁备案情况
1~6月，全市非居住房屋租赁备案登记2995件，登记面积60。2万平方米，租金总额4.。41亿元，同比分别增长37.8%、67.1%和43.9%；房屋平均租金为732.9元/平方米，同比下降16.2%。
（5）商品房空置状况
据市统计局今年1~5月份的统计，我市商品房空置一年以上的为201.4万平方米，其中空置商品住宅为171.6万平方米；按年限分，空置1~3年的商品房179.7万平方米，其中商品住宅155.5万平方米；空置3年以上的商品房21.7万平方米，其中住宅16.1万平方米。
（6）商业银行住房抵押贷款登记状况
1~6月份，沈阳市各商业银行个人住房贷款抵押登记为45.27亿元，同比增加41%。
2、沈阳市房地产市场销售及空置结构分析
（1）1~6月商品房销假预售结构分析
因无市统计局提供的详细数据，现依据我局房地产交易中心的合同备案数据进行此项结构分析。
A.商品房销预售面积分析
1~6月,我市商品房销预售合同备案面积349.7万平方米，其中商品住宅合同备案面积324.6万平方米，同比分别增长54.3%和57.9%。
详见表1:
表1: 1~6月月份沈阳市商品房销预售面积分析表
项 目 类 别
销预售面积(万平方米)
所占比例(%)
与上年相比(%)
总 计
349.7
100
154.3

其

中
住

宅
小计
324.6
92.9
157.9
普通住宅
320.6
占住宅98.8
160.2
别墅
4.0
占住宅1.2
75.5
网点
16.8
4.8
106.3
办公用房 写字楼
3.3
0.9
300.0
车库及其它
4.9
1.4
122.5
B.商品房销预售金额分析
1~6月,我市商品房合同备案销预售金额109.39亿元,其中商品住宅合同备案销预售额98.11亿元,同比增长53.5%和59.1%.详见表2:
表2: 1~6月月份沈阳市商品房销预售金额分析表
项 目 类 别
销预售金额(亿元)
所占比例(%)
与上年相比(%)
总 计
109.39
100
153.5

其

中
住

宅
小计
98.11
89.7
159.1
普通住宅
96.11
占住宅98.0
161.9
别墅
2.00
占住宅2.0
88.9
网点
7.91
7.2
104.1
办公用房 写字楼
1.65
1.5
311.3
车库及其它
1.72
1.6
117.0

C. 商品住宅销预售不同价位段套数分析
表3: 1~6月月份沈阳市商品房销预售不同价位段套数分析表
价格类别(每平方米)
套数
所占比例(%)
与上年相比(%)
2000元以下
2368
8.3
68.2
2001—2005元
5279
18.4
140.0
2501—3500元
16095
56.2
276.7
3501—4500元
3192
11.2
184.2
4501—5500元
1116
3.9
116.7
5500元以上
583
2.0
115.0
总计
28633
100
176.2

D.商品住宅销预售不同价位段面积分析
表4: 1~6月月份沈阳市商品房销预售不同价位段面积分析表
价格类别(每平方米)
销预售面积(万平方米)
所占比例(%)
2000元以下
24.5
7.5
2001—2500元
55.4
17.1
2501—3500元
181.2
55.9
3501—4500元
41.6
12.8
4501—5500元
14.0
4.3
5500元以上
7.7
2.4

从表中可见,虽然高价位商品住宅(多是大户型)面积比例略高于套数比例,但仍然可以看出,销预售面积和价位成反比关系,价位越高,销预售面积减少。
E.商品住宅销预售不同面积段套数分析
表5：1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段套数分析表
类别套内面积
销预售套数
所占比例（%）
80平方米以下
4745
16.5
80—100平方米
6118
21.4
100—130平方米
9870
34.5
130—160平方米
5324
18.6
160—200平方米
2030
7.1
200平方米以上
546
1.9
从表中分析可看出，不同套内面积与销预售套数的关系像一个橄榄球型，两头小中间在。但这并不完全符合广大居民消费意愿。据问卷调查得知，小户型是广大居民心目中主导户型，但由于小户型供应量小，故而销售比例较小。
F，商品住宅销预售不同面积段面积分析
表6： 1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段面积分析表
套内面积类别
销预售面积（万平方米）
所占比例（%）
80平方米以下
30.4
9.4
80—100平方米
56.4
17.4
100—130平方米
112.1
34.6
130—160平方米
76.4
23.5
160—200平方米
35.1
10.8
200平方米以上
14.1
4.3

从问卷中可知,上述比例是不够合理的,小户型供应量太少。

G.商品住宅销预售不同价位段金额分析
表7：1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同价位段金额分析表
价格类别（每平方米）
销预售金额（亿元）
所占比例（%）
2000元以下
4.13
4.2
2001—2500元
12.78
13.0
2501—3500元
52.69
53.7
3501—4500元
16.33
16.7
4501—5500元
6.96
7.1
5500元以上
5.22
5.3
H.商品住宅销预售不同面积段金额分析
表8：1~6月份沈阳市商品住宅销预售不同面积段金额分析表
套内面积类别
销预售金额（亿元）
所占比例（%）
80平方米以下
8.93
9.1
80—100平方米
15.16
15.5
100—130平方米
31.93
32.5
130—160平方米
23.52
24.0
160—200平方米
12.05
12.3
200平方米以上
6.53
6.6

(2)1~6月份存量房交易结构分析
A.         存量房交易面积分析
表9： 1~6月份沈阳市存量房交易面积分析表
项目类别
交易面积（万平方米）
所占比例（%）
总 计
303.0
100
住 宅
小 计
240.5
79.4
普通住宅
148.5
占住宅61.8
房改住宅
89.5
占住宅37.2
高档公寓别墅
0.3
占住宅0.1
其 它
2.2
占住宅0.9
非 住 宅
小 计
62.5
20.6
商服用房
23.8
占非住宅38.1
办公用房
9.8
占非住宅15.7
厂房用房
5.9
占非住宅9.4
其 它
22.96
占非住宅36.8

B.        存量房交易金额分析
表10: 1~6月份沈阳市存量房交易金额分析表
项目类别
交易金额（亿元）
所占比例（%）
总 计
60.14
100
住 宅
小 计
47.38
78.8
普通住宅
28.04
占住宅59.2
房改住宅
18.78
占住宅39.6
高档公寓别墅
0.11
占住宅0.2
其 它
0.44
占住宅0.9
非 住 宅
小 计
12.76
21.2
商服用房
6.62
占非住宅51.9
办公用房
2.53
占非住宅19.8
厂房用房
0.48
占非住宅3.8
其 它
3.13
占非住宅24.5

C.        存量住宅交易套数分析
表11： 1~6月份沈阳市存量住宅交易套楼分析表
项目类别
套 数
所占比例
总 计
38152
100
普通住宅
22028
57.7
房改住宅
15693
41.1
高档公寓别墅
11
0.1
其 他
420
1.1

(3)1~6月份空置商品房结构分析
A.        空置商品住宅不同价位段结构分析
表12：1~6月份沈阳市空置商品房不同价位段结构分析表

项 目
空置面积所占比例（%）
2000元以下
3.7
2001—3000元
51.0
3001—4000
15.2
4001—5000元
16.3
5000元以上
13.8

B.        空置商品住宅不同面积段结构分析
表13： 1~6月份沈阳市空置商品房不同面积段结构分析表
项目类型
空置面积所占比例（%）
60平方米以下
0.2
61—100平方米
4.7
101—120平方米
21
121—150平方米
30.3
151平方米以上
43.8

从上表可以看出，套内面积120平方米以上的空置房占空置总量的74.1%，此部分商品房滞销与累积状况仍很明显。
3. 1~6月份沈阳市房地产市场运行特点
（1）房地产投资超高速增长
1~6月，我市房地产开发投资累计完成89.68亿元，比上年同期增长149.7%；其中住宅建设投资完成66.49亿元，比上年同期增长130.7%。房地产投资额占全社会性固定资产投资额的35.2%，比我市面上同期固定资产投资增幅高出74.5个百分点（1~6月我市全社会固定资产投资额完成255.1亿元，同比增长75.2%）。
（2）商品房销售高速增长
1~6月，据统计局的数据，我市商品房销售面积和金额同经增长49.1%和51.1%，其中商品住宅同比增长61.3%和62.1%；按我局合同备案统计，商品房销预售同比增长54.3%和53.5%，商品住宅销预售同比增长57.9%和59.1%。商品房销售面积不仅增幅远远超过存量房，而且合同备案的面积总量也出现了近年来首次反超存量房的局面，说明我市房地产市场仍然处于快速增长趋势。
（3）存量房交易增幅略有回落
1~6月，全市存量房交易面积与交易额分别比上年同期增长18%和51.1%；其中存量住宅交易面积与交易额分别比上年同期增长15.5%和47.9%。由于拆迁节奏放缓等原因，使得存量房交易的增幅在近几个月略有回落。
（4）商品房价格大幅上升的势头得到缓解
1~6月，我市商品房平均价格（按市统计局统计口径计算）为2984.6元/平方米，商品住宅价格为2913.7元/平方米，同比分别上升8.3%和7.3%，每平方米上升228.3元和197.6元。6月份当月，我市商品房和商品住宅价格分别为2881元/平方米和2800.8元/平方米，同比分别上升1.4%和下1.1%，与去年同期基本持平。据分析，6月份我市商品房价格实际上平均涨幅为5%左右，但因为核心城区交易量大幅下降，城郊区交易量大幅度上升，权重发生变化，从而带动全市商品房价格与2003年同期持平（详见表14和表15）
表14： 2004年1~6月份沈阳市商品房销售价格分析表
月份
项目
1月
2月
3月
4月
5月
6月
1—6月
价格（元/㎡）
3189
3189
3042
2972.9
3135.7
2881
2984.6
环比增长（%）
9.4
0
-4.6
-5.6
9.1
-8.1

同比增长（%）
15.8
15.8
14
7.9
14.1
1.4
8.3
同比增长值（元）
435.3
435.3
373.8
210.4
387.2
39.2
228.3
表15： 2004年1~6月份沈阳市商品住宅销售价格分析表
月份
项目
1月
2月
3月
4月
5月
6月
1—6月
价格（元/㎡）
3084.7
3084.7
3031.6
2750.9
3084.9
2800.8
2913.7
环比增长（%）
10.6
0
-1.7
-9.3
12.1
-9.2

同比增长（%）
18.3
18.3
17.3
4.5
13.4
-1.1
7.3
同比增长值（元）
477.6
477.6
446.7
119.4
364
-32.4
197.6
(5)存量房价格增幅较大
今年6月份，我市存量房平均价格为每平方米2075.54元，同比上升28.5%，每平方米上张460.8元；其中存量住宅平均价格为每平方米2047.45元，同比上升30.7%，每平方米上涨481.28元。
(6)外籍和外埠开发商大举进入沈阳开发市场
目前由于沈阳市房地产业形势良好，呈现出明显的发展潜力，从而吸引了大批国外和外埠开发企业进入我市开发。据初步统计，目前已经有91家外资企业和38家外埠企业来沈投资。截止6月底，仅外资企业的房地产投资就达2.13亿美元，同比增长50.3%，约占1~6月全市房地产投资额的19.6%。
(7)商业房地产发展增速明显
据统计局数据，1~6月我市商业房地产完成投资15.49亿元，同比增长1.59倍，所占房地产投资的比重由上年同期的16.6%提高到17.3%，施工面积226.7 万平方米，同比增长74%。商业地产的快速发展，逐步地改变着沈阳房地产投资结构。
三、当前沈阳房地产市场形势总体判断
1.          房地产业进入快速发展时期和大众消费时代
我市房地产市场在走过近三年的调整期后，驶入了快车道，处在加速发展阶段。今年1~6月份，商品房销售呈现出大幅度增长的新趋势。它标志着我市房地产市场正处于我市本轮发展周期的快速增长阶段，总体上仍是持续、快速、健康发展的形势。
我市住房消费已进入了大众消费时代，今年1~6月份，我市每平方米3500元以下的商品住宅销售量已占整个商品住宅销售量的80.5%，表明中等及其以下水平住房消费群体占绝大部分比例。一方面表明在商品房消费的金字塔结构中，呈现由底部向上推进的状态；另一方面也表现出存量房和增量房市场的联动效应，房地产三级市场推动二级市场，二级市场带动三级市场，进一步增强了发展动力。
2.          目前房地产开发投资与销售比例协调
去年我市房地产开发投资额为177.3亿元，商品房销预售合同备案金额为164.99亿元，投资销售比为93.1%，远高于专家学者目前公认为70—80%的一般标准。2004年截止6月底，我市房地产开发投资完成89.68亿元，同期商品房销售合同金额109.39亿元，投资销售比为122%。目前我市房地产销售额已出现反超现象，说明我市房地产市场运行态势协调良好。
3.          新建商品房的开发利润率处于合现区间
我市新建商品房开发成本平均为2500元/平方米左右，新建商品房开发毛利润约为500—700元/平方米，净润为300—500元/平方米，约占全部开发成本的15%—20%，不存在暴利现象。而在我市住宅项目建设和销售的平均周期为两年左右，项目成本年利润率为7.5%—10%之间，处于合理区间。
4.          住房消费处于理性状态，终级消费比例较大
据调查分析，我市商品住宅销售量的85%以上是消费者购房自住，属于投资性购房比例在10%左右。沈阳市由于前些年经济环境比较困难，占较大比例的产业职工购房比例小，随着近几年整体经济形势好转和房改的深入推进，个人购房支付能力增强，以改善居住条件为目的的居民购房大量增加，因此住房终极消费是我市房地产市场的消费主流。由于终极消费比例较大，投资炒房比例相对较小，炒作空间不在。甚至温州炒房团也无法进入。
5.          房地产二、三级市场销售比例协调
2003年，我市增量商品房销售与存量房产转让有面积双双突破了500万大关，创造了新的历史记录，增量房和存量房的比例1：1.07；2004年1~6月份，我市增量房销售面积和存量房交易面积比例为115.4:1。从中可以看出，我市增量房和存量房转让面积基本保持着1比1的比例关系，这说明当前沈阳市房地产市场仍然处于良性联动、相互促进、协调发展的均衡良好局面。
总之，依据上述分析，可以认为我市当前房地产市场发展形势是健康的，处于可持续发展的良性状态，不存在过热现象。
四、沈阳市房地产市场走势与潜在风险的分析
当前沈阳市经济形势保持良好态势，预计地区生产总值增长14%，地方财政收入完成58.36亿元，增长35,6%，利用外资直接投资9.44亿元，增长55.4%，全市经济处于快速健康发展状态，同时国家振兴东北老工业基地的有关措施将会逐步得以落实。因此我市房地产市场面临者空前良好的大环境，使我市房地产业面临者严峻的考验。但是，目前我市房地产市场发展的有利条件居于主导地位，其走势将体现在以下六个方面：
1、  有效需求将持续在幅度增长
到2003年底，我市人均住房建筑面积为20.12平方米，比全国城镇人均住宅建筑面积23.67平方米低3.55平方米，比辽宁省城镇人均住宅建筑面积20.24平方米低0.12平方米,历史欠账较多，群众要求改善居住条件的愿望十分强烈。由于居民收入逐年增多，我市占全市居民40%左右、年收入在3~6万元之间的中等收入家庭，已成为市购房主力。由此推动当前我市整体消费结构发生重大变化。
据2003年年底对全市居民住房消费大规模问卷调查分析，对住房满意的仅占24%，明确表态不满意的占32%，认为一般的占44%。这就意味着我市居民急于改善住房条件的有近三分之一，潜在的要改善住房条件的占有五分之二，这反映居民近期购房热情相当旺盛。
2、  拆迁节奏明显放缓
2004年1~6月，我市共有拆迁项目47项，拆迁居民18224户，拆迁面积87万平方米，拆迁分置资金15亿元。依据国家宏观调控政策和控制拆迁规划要求，我市下半年的城市房屋拆迁将以促进城市发展的重要项目为主，严格拆迁审批，预计下半年拆迁1.2万户，今年拆迁居民的规模约控制在3万户左右。
3、房地产投资继续快速增长
当前,我市房地产业基本上进入市场导向型的发展模式。由于房地产市场销售持续旺盛，从而会极大刺激房地产投资。预计房地产投资将会有一个较大幅度增长，全年房地产投资预计达到230亿元，同比增长30%左右。因此全国宏观调控对我市房地产投资不会造成太大影响。
4、增量商品房销售将会继续稳步攀升
由于居民住房和投资需求很强，我市增量房销售不断刷新纪录，而且目前仍处于走强态势。按此趋势，预计全年增量房销售将可能比上年有更大突破，商品房合同备案全年销预售可能会突破600万平方米。
5、存量房交易量增幅趋于平稳
我市拆迁量目前虽已从严控制，但仍有一定规模，势必会拉动存量房的交易。另外，我市近期实施户口管理新政，采取鼓励落户沈阳的一系列新举措，这也会极大刺激外地人到沈阳买房。外地人买房主要瞄准对象还是存量房，从而也会促使增大存量房交易量。但由于商业拆迁节奏逐渐趋缓，从而可能入缓存量住房需求节奏，使其增幅趋于平稳。
6、住宅郊区化的趋势明显提速
由于我市核心城区开发用地价格昂贵，基本用于商业地产开发，导致我市住宅的开发重点业已转移到城市近郊区，即一环以外，二环以内。也由于轿车开始大量进入家庭，当前我市私人购车已占轿车销量的68%，2004年1~6月份，私人购车18377辆，平均每月购车3000辆，全年近4万辆，这为沈阳市住宅郊区化快速发展提供了可能。2004年，我市城郊区的商品住宅，尤其是浑南新区将会有一个大的起色。但同时由于力量所限，城市基础配套设施跟进速度不快，矛盾将会有所凸现，增加对城市建设的压力。
当前沈阳市房地产市场潜在风险主要表现为房地产市场对房地产金融依赖程度加重。2004年1~6月份，全市房地产抵押贷款金额为121.3亿元，个人住房消费贷款金额55.3亿元，同比分别增长55%和68%，与我市商品房销售增幅基本上是一致的，甚至略大于销售增幅。它说明我市房地产市场对金融业的依赖已经达到很高程度，一旦严格执行有关规定，紧缩银根，增加利息，我市房地产市场必将会遭受到重大影响。
五、当前沈阳房地产市场存在的主要问题及对策和措施
1、当前我市房地产市场存在的主要问题
（1）         住房供给结构失衡现象仍然比较严重
我市住房供给结构失衡现象主要反映在如下两个方面：
第一、住房供求面积失衡，根据问卷了解到我市居民需求的住房面积，与在建商品房的状况对比，结果如表16：
表16： 2004年6月底沈阳市居民住房供求面积对比表
商品房套面积（平方米）
居民需求比例（%）
供给比例（%）
供求差距（以求为基数）
60以下
14.7
2.6
-12.1
60—100
43.2
18.9
-24.3
101—120
21.1
22.3
+1.2
121—150
12.5
24.2
+11.7
150以上
8.5
32.0
+23.5
从上表中可以看出，我市居民住房面积供求差距是相当大的。只有在100~120平方米这个面积段供求基本平衡，100平方米以下商品房求远大于供，120平方米以上的商品房供远大于求，供求结构错位较大。
第二、居民住房供求价格失衡。根据问卷了解到我市居民所能随的价格，与在建商品房的状况对比，结果如表17：
表17： 2004年6月底沈阳市居民住房供求价格对比表
每平方米价格
居民能承受价格比例（%）
供应比例（%）
供求差距（以求为基数）
2000元以下
47
0.9
-46.1
2001—3000元
46
50.1
+4.1
3001—4000元
6
13.8
+7.8
4001元以上
1
35.2
+34.2
从上表中可以看到,我市居民住房价格供和需差异相当巨大。只有在2000~3000元/平方米这个区段上供 略大于求，供求基本平衡；除此而外，居民需要的低价房太少，居民承受不了的高价房供应过多。
（2）基础设施配套严重滞后
随着我市的土地出让制度由原来协议方式向市场化方式转型，原有的配套设施建设方式已不适应新的要求。另外，近几年我市房地产业快速发展，当前住宅地产项目70%在市郊区，但基础配套远远无法与之同步。
2、市采取的对策与措施
在面对国家宏观调控大背景之下，为了促使我市房地产持续健康地发展，我市要侧重抓住调整供给结构和稳定房价两个关键性问题。具体措施和建议如下：
第一、   大住宅用地供应规模
近期我市新推出10块大型居住区用地，这是推动我市住宅产业发展的重大战略举措。我局建议市政府尽快组织力量落实，为了加快出让进度，可以考虑帮助开发商采用股份制办法，联合起来共同购地。
第二、   加商品住宅的开工量和市场投放量
建议政府采取相关措施，帮助开发商解决一些实际困难，增加商品住宅的开工量，扭转当前商品住宅新开发项目下降的趋势，最终通过增加市场投放量,扩大供应规模调控房市供求比例,平抑房价上涨过快的局面。
第三、   引导开发商调整产品结构，实施科学决策
要通过定期发布房地产开发信息、房地产交易信息、建立房地产预警机制等手段，引导开发商、尤其是境外开发商和外地开发商及时准确了解我市房地产市场发展形势，重视市场调研，实施科学决策，使其开发行为与我市房地产市场结合得更加紧密，防止中高档以上的住宅和大户型房子的无序扩张。
第四、   快解决房屋产权登记的历史发证的历史遗留问题
由于历史原因，我市尚有3~5万户居民住房无法发证而没有办理领取房产证，由此带来了一系列副作用。已建议市政府近期出台相应政策，解决这一历史遗留问题。这不仅体现市政府对这部分群众切身涨价过快的趋势。
第五、   保政府补贴低价房（经济适用房）按期竣工
我市现已安排建设40万平方米的政府补贴低价房，正在采取措施加快建设进度，力争年底竣工。并要遵循公开、公平、公正的原则，合理分配到住户。此外，还考虑另行增加一定数量的低价房作为后备，使之尽快落实。
第六、   加快城市基础配套设施的进度
为了确保10块大型居住区用地规划的顺利实施，已建议市政府能尽早启动上述十大地块的基础配套设施，使其先行一步，以带动全市住宅郊区化的进程。
第七、   加速建立房地产市场预警机制
建议房地产市场预警机制既是落实建设部部署的重要任务，也是我市房地产业管理创新的客观需要。已建议市政府按照国家的要求，统一协调市建委、市房产局及规划和国土资源局三个部门及银行系统，建立定期协商机制充分利用和协调好我市的统计资源，并组织专家研究我市房地产市场预警体系的准备工作，积极创造条件力争尽早运行，以便对全市房地产业起到正确的预警和导向作用，为房地产市场宏观调控提供科学依据。
第八、强化市场管理，让百性放心买房
当前我市居民住房需求已从单纯数量型需求向数量、质量并重型需求转化，商品房的竞争也从区位竞争、价格竞争转向环境竞争、品牌竞争。要引导开发商加大技术创新、产品创新力度，加快提升商品房的总体质量；严格遵守房地产市场营销的黄金法则——即诚信规则，规范商品房销售环节，强化售后服务，兑现承诺，减少质量纠纷，使广大购房者住上放心房，以改变开发商的社会形象，提高消费者的购房信心。
第九、   统筹兼顾，严格依法拆迁
城市房屋拆迁是一把双刃剑，它具有双面效应。一方面它可以带动房地产市场有效需求旺盛，推动存量房及增量房交易的快速增长；另一方面过快地大量拆迁，势必造成短时期内购房需求迅速膨胀，房市供不应求，导致房价非理性猛涨，也会给其补偿安置工作带来巨大压力，甚至引发社会问题。因此建议政府充分调整好商业拆迁的进度，把今年的房屋拆迁量控制在3万户左右；同时进一步强化拆迁法制化的进程和力度，统筹兼顾城市开发建设和保护群众切身利益关系。
第十、   房地产金融紧缩实施软着陆方针
当前我市房地产业处于新的发展周期的上升期，我市房地产市场是建立在需求旺盛的良好可持续发展的基础之上的，这个局面来之不易。因此金融界若对我市房地产采取过急过大的调控措施，必然会严重的损害这一难得的大好局面。为此，我们建议 市面上政府对我市房地产金融进行全面协调，从我市实际情况出发，实施软着陆，保证金融政策连续性，尤其应保证居民按揭贷款这一利民举措不受影响，以巩固和发展当前的大好局面。