工业园区典型案例.docx

工业园区典型案例
一、 苏州工业园区
1. 基本概况：
苏州工业园区于 1994 年 2 月经国务院批准设立，同年 5 月实施启动。 行政区划 288 平方公里，其中，中新合作区 80 平方公里。 2008 年，园区实 现地区生产总值 1001.5 亿元， 地方一般预算收入 95.1 亿元， 进出口总额 625 亿美元，其中出口 311 亿美元，新增注册外资 30.2 亿美元，到帐外资 18 亿 美元，综合发展指数位居全国国家级开发区第二位。
IC、 TFT-LCD、 汽车及航空零部件等主导产业加速集聚， 软件及服务外 包、生物医药、纳米科技等新兴产业方兴未艾。
2. 园区优势：
(1)政策优势：
• 拥有较大项目的自行审批权
• 同时享有国家经济技术开发区和高新技术产业开发区优惠政策
• 全国首家综合保税区试点
• 全国首个鼓励技术先进型服务企业优惠政策试点区域
• 中国服务外包示范基地
• 拥有充分授权的外事管理权
• 拥有预筹积累个人账户为主的公积金制度
(2)交通、物流优势：
通过高速公路网和铁路网， 苏州工业园区设有独立的海关。 区内建有虚 拟空港， 采用上海— 园区货物空陆联程中转快速通关模式， 空运货物通关时 间最短可缩至 5 小时。
(3)基础设施优势：
80 平方公里中新合作区内主要基础设施开发已基本完成，目前建成区 内全面达到“九通一平”标准。
(4)行政管理优势：
实行一站式审批服务
·园区管委会各局(办)全面充分授权
·为进驻企业提供完整的行政许可服务

·全力推行网上报批和审批
·60%受理业务即办，30%在 2-3 个工作日内办结，其余最长不超过 7 个工 作日。
(5)环境优势：
在建成首批国家生态工业示范园区的基础上， 坚持集约发展、清洁发展， 高度重视生态建设、水源保护、节能减排和循环经济发展。
(6)商业、娱乐优势：
环金鸡湖地区已成为消费社交、休闲娱乐的重要场所。舒适的居住环境、 密集的商业设施、 多样的餐饮服务、 丰富的休闲活动、 一流的素质教育和优 质的医疗服务，使园区成为最适宜创业和人居的区域。
3. 运行模式：
(1) 政企分离：
即坚持行政管理主体与基础设施开发主体相分离—— 园区管委会是副 市级政府派出管理机构， 在辖区内行使经济和社会综合管理权限； 中新苏州 工业园区开发有限公司则是中外合资的企业法人， 负责园区内的基础设施建 设、招商引资、物业管理等开发事项。
(2) 成立独立的公司进行运作与开发，并有上市的准备。
中新苏州工业园区开发有限公司形成了土地一级开发、房地产开发与经 营、市政公用、多元化服务四项主营业务。
开发主体：

中新苏州工业园区开发股份有限公司(简称 CSSD)

CSSD 注册资本 1.25 亿美元，股东 5 家，持股比例为中方财团 52%、新 方财团 28%、港华投资 10%、新工集团、苏州高新各持股 5%)。

二、 天津滨海高新技术产业开发区
1.基本概况：
天津滨海高新技术产业开发区包括华苑科技园、 滨海科技园、 南开科技 园、 武清科技园、 北辰科技园、 塘沽科技园六部分。 其核心区域华苑科技园、 滨海科技园位于天津市西南和东部，是天津经济发展的双子星座。
目前， 高新区 2008 年实现技工贸总收入 1718 亿元， 上缴税金 97 亿元， 完成地区生产总值 412 亿元。
目前， 高新区形成了绿色能源、 软件及高端信息制造、 生物技术与现代 医药、 先进制造业和现代服务业五个具有较强竞争力的优势主导产业， 加快 新能源产业基地、航空航天科技产业基地、软件与服务外包产业基地的建设； 建立国家生物医药国际创新园， 初步构成了创新浪潮持续涌现、 骨干企业规 模带动、配套企业链条不断延伸的产业创新集群。
2.园区特色:
(1) 注重环保：
以科学发展观为指导，坚持循环经济发展道路，大力推行环保理念， 采 用先进环保技术建设高新区。 在区内推行从产品的设计、 生产至回收处理全 过程中实现减量化、资源化、无害化的思路，在日常办公过程中，人人将环 保节约作为行为规范准则， 循环利用资源， 降低能耗已成为高新区的统一理

念。
(2)办事流程简化：

3.运行模式：
(1)开发主体：
天津海泰控股集团有限公司成立于 2000 年 6 月，是天津市委、
市政府管理的大型国有集团，为天津高新区国有资产的授权经营单位，对所属高新区 国有资产行使所有者职能。海泰控股集团主要依托天津高新区的自身优势，对华苑科 技园 12 平方公里的土地进行统一的开发建设和招商引资； 承担滨海高新区开发建设任 务；对高新技术的研发和产业化进行风险投资和全程孵化服务；培育具有自主知识产 权和国际竞争力的高新技术企业及产品；为高新区创建优越的投资环境和服务体 系。
(2) 组织结构：

(3) 主营业务：
主要有房地产与基础设施建设、 金融与投资、 高科技产业和服务业四个 支柱产业。逐步形成了独具特色的“以创业孵化带动工业地产与产业投资” 的工业园建设、管理、运营模式。
三、 上海张江高科技园区
1. 园区概况：
上海张江高科技园区成立于 1992 年 7 月，是国家级的高新技术园区， 位于浦东新区中部，规划面积 25 平方公里，分为技术创新区、高科技产业 区、科研交易区、生活区等功能小区。经过 16 年的开发，园区构筑了生物 医药创新链和集成电路产业链的框架。 目前， 园区建有国家上海生物医药科 技产业基地、 国家信息产业基地、 国家集成电路产业基地、 国家半导体照明 基地、国家 863 信息安全产业化(东部)基地、国家软件产业基地、国家软 件出口基地、 国家文化产业示范基地、 国家网游动漫产业发展基地等多个国 家级基地。作为全球高新技术企业的集聚地以及国内自主创新企业的培育 地， 园区涌现出了一大批的自主创新成果， 成为上海乃至国家自主创新战略 的重要承载。
截止 2008 年年底，园区进驻企业达 1540 家。 2008 年，园区工业总产 值 421.4 亿元；经营总收入 839.7 亿元，固定资产投资 98.3 亿元。吸引投资 总额 13.25 亿美元；合同外资总额 11.52 亿美元。
2. 运营模式：
(1) 开发主体：
开发主体为上海张江高科技园区开发股份有限公司， 至今， 公司明确了 “打造自主创新园区运营蓝筹股”的经营理念，确立了“成为最具竞争力 的中国自主创新园区运营发展商”的战略目标， 制定并全力开始实施“以 张江园区特色房产营运为主导， 以高科技产业投资和专业化创新服务提 供为两翼”的产业互动阶越式发展战略。

(2) 组织架构：

(3) 运行方式：
公司战略投资业务发展，一方面，集中资源发展房地产开发核心业务， 采用土地资源直接获得、深度开发，以及房地产项目股权(资产)收购等多 种方式， 灵活设计项目投资方案， 准确把握市场和客户需求， 充分预估和控

制投资风险，集中资源发展房地产开发核心业务，加强客户集成服务业务， 从软、 硬环境两方面营造高品质的投资环境， 从而吸引更多的科技企业及其 相关产业客户。
另一方面， 打造高科技产业投资平台， 逐步培养一支专业投资管理团队， 利用公司作为高科技开发运营商得天独厚的优势， 择机选择优质企业发展高 科技产业投资培育业务， 分享高科技企业成长硕果。 房地产开发核心业务和 高科技产业投资培育业务确保公司业绩稳定增长， 并通过资本运作参与到园 区后续项目及市场化项目开发，形成实业经营与资本经营的互动与促进。

四、 武汉东湖高新技术开发区
1. 园区概况:
1988 年，东湖高新区正式成立； 1991 年，被国务院批准为国家级高新技术 开发区； 2000 年， 被科技部、外交部批准为 APEC 科技工业园区； 2001 年， 被原国家计委、科技部批准为国家光电子产业基地， 即“武汉•中国光谷”。 武 汉•中国光谷位于武汉市东南部的三湖六山之间。关东光电子产业园、关南 生物医药产业园、汤逊湖大学科技园、光谷软件园、佛祖岭产业园、机电产 业园等园各具特色， 2000 家高新技术企业分类聚集，以光电子信息产业为 主导，能源环保、生物工程与新医药、机电一体化和高科技农业竞相发展。 武汉•中国光谷建成了国内最大的光纤光缆、光电器件生产基地，最大的光 通信技术研发基地， 最大的激光产业基地。光纤光缆的生产规模居全球第二， 国内市场占有率达 50%，国际市场占有率 12%；光电器件、激光产品的国 内市场占有率 40% ，在全球产业分工中占有一席之地。
2. 运行模式：
(1)开发主体：
武汉东湖高新集团股份有限公司(以下简称公司或本公司) 1993 年 1 月 12 日经武汉市体改委[1993]1 号文批准，由武汉东湖新技术开发区发展总公 司(现更名为武汉高科国有控股集团有限公司)、武汉市城市综合开发总公 司(现更名为武汉市城市综合开发集团有限公司)、武汉市庙山实业发展总 公司、 武汉市建银房地产开发公司、 武汉市信托投资公司五家公司共同发起 设立。

(2) 股权结构：
股东 持股总数 比例% 有限售股数 无限售股数 股权性质
武汉凯迪电力股 境内非国
79,913,121 29 79,913,121 0
份有限公司 有法人

武汉长江通信产
业集团股份有限 42,364,152 15.37 31,184,542
公司
武汉城开房地产
19,014,059 6.90 7,591,442
开发有限公司
湖北省科技投资
2,191,295 0.8 2,111,685
有限公司
普通股 132,109,573 47.93 0
合计 275,592,200 100 120,800,790
境内非国
11,179,610
有法人

11,422,617 国有法人

79,610 国有法人

132,109,573 普通股
154,791,410

五、 中关村科技园区
1. 园区概况：
中关村科技园区是1988年5月经国务院批准建立的中国第一 个国家级高新技术产业开发区。 中关村科技园区管理委员会作为市政府 派出机构对园区实行统一领导和管理。
经过 20 多年的发展，中关村科技园区成为“一区多园”跨行政
区的高端产业功能区， 包括海淀园、 丰台园、 昌平园、 电子城、 亦庄园、 德胜园、石景山园、雍和园、通州园和大兴生物医药产业基地。 2008 年，区内高新技术企业超过 2 万家，总收入超过 1 万亿元人民币。中

关村科技园区成为中国的创新中心，引领了高新技术产业发展的潮流。
2. 开发模式：
( 1 ) 开发主体：
北京中关村科技发展 (控股 )股份有限公司，于 1999 年 6 月注册成 立，并于当年 7 月在深交所挂牌上市，股票代码 000931 ，股票简称“中 关村 ”。公司总股本 67,484.694 万元，是一家在资本市场上有影响力的 公众公司。 2007 年 1 月，公司完成股权重组和股权分置改革，鹏泰投 资、 广东粤文、 海源控股等三家企业收购了北京住总集团所持中关村科 技公司的全部股权， 公司从一家国有控股企业成功转变为由多种经营成 分组成的现代股份制企业。其中，鹏泰投资为新的控股股东，其实际控 制人为国美集团总裁黄光裕先生。
(2) 控股公司：
北京中关村开发建设股份有限公司
北京华素制药股份有限公司
北京中关村科贸电子城有限公司
北京中实混凝土有限责任公司
中关村科技软件有限公司
北京中关村青年科技创业投资公司
北京中科泰和物业服务有限公司
(3) 运行模式
新股东介入后，公司根据自身资源和能力，确立了 “科技地产 ”战略
方向。公司将充分利用“中关村 ”品牌资源、股东资源和自身资源，致力 于科技园和物流园区的开发与管理、房地产开发与建筑施工等业务领 域，努力成为中国 A 股上市公司中实力最强的公司之一。
注：科技地产解释
A 科技地产代表了未来综合地产运营的方向
从地产开发的发展历程来看， 科技地产是一种全新的、 具有生命力的开 发模式， 代表了未来的综合地产的开发运营发展方向。 科技地产是高新技术 产业和地产结合的产物，以提升、培育、创新高新技术产业链条为手段， 以

高科技园为载体， 通过产业提升、 优化区域产业结构。 科技地产通过高科技 园区吸纳高新技术产业， 通过地产开发改善区域居住、 生活、 休闲娱乐等软 环境，形成产业和居住的良性互动。
“科技地产＝高新技术产业＋新城 ”。科技地产中的“科技 ”主要指以
高新科技为主导的第三产业和高端制造业，比如 IT 研发、软件行业、
工业设计、创意产业等等。其特点是人才、技术、资金的高度密集， 完
全区别于传统制造工业园的劳动力密集。
从科技地产的地产载体表现形式来看， 主要包括高科技孵化器 (创 业中心) 、研发中心、技术中心、设计中心、创意中心、高端产业区等。 科技地产除了包括高科技产业生产区以外，还包括满足 “吃住行娱乐购 ” 等综合配套生活休闲娱乐区域。
产业区为居住区提供就业机会， 而居住区为产业区进行居住生活休 闲娱乐配套，两者形成良性循环，形成区域发展的两轮驱动模式。
B 科技地产的成功要素
科技地产的成功开发运营， 需要多方面的协调配合。 其中最核心的 运营要素包括两个层面：
首先，对于运营主体或者投资方而言：
一是必须具有很强的产业整合和产业聚集能力。 科技地产运营商和 普通房地产开发商完全不同，房地产开发商可以完全没有产业背景， 但 科技地产要求运营商具有一定的产业背景， 而且在特定的行业内处于领 袖地位， 具有强大的整合产业能力。 科技地产依托运营商在相关产业领 袖地位的龙头带动作用，实现产业聚集，打造完整产业链条，依托高科 技园区载体，做大做强优势产业，为区域发展打下坚实的产业基础。
二是必须具有丰富的园区开发和运营管理经验
科技地产运营商和普通房地产另一个最大区别在于： 科技地产的高 科技园区开发， 在开发之前一般要进行招商， 企业入住以后还要提供一 揽子服务支持， 这就对运营商提出了更高的要求， 没有相关开发运营管 理经验的投资方很难胜任，更不可能成功。
其次，对于项目区域选址而言

区域必须具有自己的核心优势产业
科技地产的重要基础之一是高科技产业， 没有产业基础和优势产业 的区域，不适合发展科技地产项目。值得注意的是，区域优势产业不是 一个简单的植入，区域优势产业的发展是一个漫长的自然选择过程， 核 心优势产业的形成一般需要十几年，几十年，甚至更长的时间，简单植 入产业的方式一般很难凑效。
核心优势产业对于科技地产的载体 ――― 高科技园区的发展至关 重要， 纵观国内高科技园区的发展史， 我们都可以找到其各自核心优势
产业，比如北京经济技术开发区的通讯产业(主要是 NOKIA )，武汉经
济技术开发区的汽车产业(东风、神龙) 。
最后，区域政府必须有很好的政策配套支持
科技地产不是简单的地产开发，科技地产是区域综合发展项目， 与 区域的总体规划， 产业规划息息相关， 这就决定了脱离政府的规划和政 策， 科技地产项目很难实施。 因此运营商必须争取当地政府充分的政策 支持，为科技地产的载体 --- 综合性高科技园区争取良好的成长环境。