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市场调研总结

一、 市场调研结构

1、 包头城市总体规划——深入了解城市的发展前景及其对房地产的支撑作用。
(1) 城市状况：城市化水平及规模、人口结构、人口规模、城市发展驱动因素。
(2) 城市规划：城市结构、城市定位、城市发展方向或目标。
(3) 人均可支配收入。
2、 包头房地产市场分析
(1) 市场供应：近年市场供应情况。
(2) 产品变化：近年市场产品变化情况。
(3) 近年市场反应：整体市场行情，消化情况、存量情况等。
(4) 近期成交状况：近期市场成交量，成交价格概况。
3、 区域内重点项目个案分析
(1) 项目分布：调研项目所在位置及本项目位置分布图。
(2) 各项目情况：基础资料、展示图、样板间、包装展示、户型图、其他情况等。

(3) 包头房地产市场特征(由整体到局部、有外而内)：
Ø 项目整体档次、主流供应及主流需求、包装展示情况(指示牌、围挡、保安、售楼处档次、外围绿化、节日包装、物料档次等)；
Ø 服务接待情况(接待标准动作、销讲、接待能力(了解客户情况的能力)、后期跟踪)；
Ø 营销模式(售楼处功能、样板间、广告等)、产品力(户型、材质、布局等核心卖点)；
Ø 销售节奏(已销产品、在销产品、未销产品/消化率、存量)；
Ø 二手房等情况。
(4) 打分表：各项目关键要素横向对比。

(5) 汇总表：关键要素各项目横向对比。

二、 经典调研报告思路
1、定位中的市场调研报告思路《20090718_大连_亿达庙岭项目_定位及营销报告+GOOD》/《2007年杭州别墅市场研究报告+GOOD》
(1) 整体市场情况
Ø 土地市场：近年土地出让情况，块数、面积、用地性质、容积率等基本信息。
Ø 商品房供求状况：销售面积、竣工面积、在建面积等，推测未来供应情况。
Ø 商品房价格状况：近年价格变化及未来走势。
(2) 板块市场情况
Ø 板块发展阶段：以时间为线索梳理板块发展情况。
Ø 板块分布情况：以城市中心为基准，由内而外划分板块分布情况。
Ø 板块价格分布。
Ø 板块特征：各板块特征。
(3) 区域市场情况
Ø 存量：区域内存量情况，面积、套数等。
Ø 消化量：近阶段消化情况，去化产品类型、价格等。
Ø 产品情况：区域内产品类型、特征、面积区间、消化速度及各自所占比例。
Ø 客户分析：区域内客户构成。
Ø 营销特征：核心卖点、定位层次、营销手段、主力产品等。
Ø 个案分析：单个项目的具体情况(参考包头市场调研方法，增加推盘节奏)。
三、 市场调研总结
1、 掌握宏观环境，了解当地城市规划、消费习惯、土地市场、供求状况等市场宏观信息，建立适合自己的销售目标和营销策略。
2、 建立市场认知，了解当地房地产市场的整体发展状况，营销方式、物料包装、广告宣传等内容，为本项目未来的营销方式等内容提供依据。
3、 划分市场结构，梳理当地市场的特征，建立档次、板块、产品类型等方面的市场概念，为本项目的市场定位提供依据。
4、 熟悉竞品推售节奏，对竞品项目的存量推售节奏进行排期，便于本项目制定对应的推售节奏。