仙女山旅游地产可行性报告改.ppt

,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,第二级,第三级,第四级,第五级,仙女山旅游地产市场报告,2012,年,6,月,通过协卓对仙女山开发项目实地考察，结合现有环境调查，为更全面的了解仙女山投资环境，更好的把握仙女山旅游房地产市场动态，,特做此报告，以供领导参考决策。,前言,区域解读,PART-01,距离主城区,180,公里,，,通行时间,2,小时,武隆县地处渝东南乌江下游，东连彭水，西邻涪陵、南川，北接丰都，南界贵川道真，幅员面积,2901.3,平方公里，辖,26,个乡镇,186,个村，人口,40,万。,武隆位于,“,一圈两翼,”,中的渝东南区域（渝东南区域包括：黔江区、武隆县、石柱县、秀山县、酉阳县、彭水县）,武隆距重庆市区,180,公里，通过,09,年新建成的渝湘高速公路仅需两个小时。,重庆主城,武,隆,渝东南,区域概况,武隆县主城包括三个组团：主城区、仙女山组团、白马组团。主城区为全县的核心服务基地、交通枢纽；白马组团为全县的工业基地；,仙女山组团为全县重点旅游服务接待基地,。,白马组团,仙女山组团,主城区,总体规划为,渝东南及乌江流域重要的观光旅游度假服务基地,区域规划,2007,2008,2009,2010,年末总户数（万人）,渝东南,105.28,107.48,109.726,117.57,武隆,12.1,12.36,12.93,13.64,年末总人数（万人）,渝东南,354.94,359.06,363.228,365.68,武隆,40.84,41.01,41.08,41.27,常住人口（万人）,渝东南,281.34,280.9,280.461,283.59,武隆,34.42,34.34,34.53,35.1,城镇化率,渝东南,23.00%,24.49%,26.08%,30%,武隆,28.40%,29.94%,31.57%,33%,区域经济,武隆城市化率较高，约高出渝东南区域,5%,武隆,渝东南平均,2006,2007,2008,2009,2010,人均,GDP,（元）,渝东南,6567,7907,9974,12581,11833,武隆,9655,11581,14489,17192,17547,武隆县人均,GDP,高于渝东南区域的平均水平，,区域人民生活水平提高较快，对周边人口进驻的吸引力较强,。,区域经济,武隆,渝东南平均,武隆位于渝东南六市第二位，占区域生产总值的,16.8%,。,为渝东南区域发展的经济重点城市,。,区域经济,随着仙女山旅游业的快速发展，,武隆第三产业的比重跳跃式增加,，,10,年占比已经达到,48%,区域总结,协卓观点,武隆,距离主城,近,：,1.5,小时车程，渝湘高速通达主城及周边,经济实力,强,：,城市化进程领先渝东南其他区域，人均,GDP,名列渝东南第二,旅游发展,快,：,政府大力扶持旅游业发展，第三产业已成为区域支柱性产业,武隆有着良好的市场环境和政策优势，借势开发旅游地产项目，将有较高的发展势头。,仙女山解读,PART-02,重庆市武隆县仙女山组团，具体范围为：东以,“,武天路,”,（武隆,天坑三硚）至小湾一带；北以仙女山镇至中心庙水库岔路口为界；南以黄瓜坨至将军坨一带为界；西以现状,“,垫道路,”,（垫江,道真）为界。,仙女山一期规划总用地面积,4.6,平方公里。,2006,年,5,月和,2007,年,1,月，市政府批准实施,武隆县城市总体规划,和,仙女山组团控制性详细规划,，,把武隆仙女山推向了对外开放的前沿。,作为武隆县城的一个组团，仙女山新区规划常住人口,2.5,万,人，远景规划,8,万,人，将转移世界自然遗产保护区的原住民,1.5,万人。同时，,还将大量吸纳重庆主城区具有建第二居所欲望的人员到新区居住,。,仙女山定位为：,度假旅游之城、户外运动之城、生态环保之城,仙女山规划,规划合理，定位明确,度假地的分类,按照国际标准，一流的旅游度假地因其资源禀赋和顾客市场的不同可分为以下三类,一流旅游度假区根据自身资源水平和竞争力，形成不同层次的度假地，覆盖不同范围的客户群。,不同层次的度假地之间在市场覆盖度上存在包含关系，但客户结构各自不同。,在同一层次的度假场所中，存在较大竞争。,资源,客户,与主要市场的距离,所用交通工具,停留时间,每年光顾频率,典型案例,目的地型,非常强势的资源，如高品质的海滩，滑雪场,全国性乃至跨国客户,几百公里甚至更远,绝大多数乘飞机,一到两周或更长时间,最多去一次,科罗拉多州,Beaver Creek Resort,三亚,夏威夷,区域旅游度假型,(,包括商务旅游,),一线景观资源或人文资源,分散，但本区域客户占较大部分,100-300,公里。,1.5-4,小时车程,多数自驾车前往,2-7,天,每半年,1-2,次,宾夕法尼亚州,Hidden Valley,，,省内游,本地旅游休闲自住型,不必是特别强势的资源,大部分来自本区域,100,公里，,45,分钟车程,自驾车或捷运系统；,购房自住,周末,1,天或一居,数次,Forest Highlands,，亚利桑那州,“,一流旅游度假胜地,”,的分类,仙女山度假地的分类,度假地的功能,单一,复合,本地旅游休闲自住,区域旅游度假,目的地型,空间和人口的覆盖,广泛,集中,本地需求,机场等基础条件的兴建,资源条件竞争力的进一步提高,产品和活动符合更广泛市场的需求,更大范围的区域推广,具备区域内的强势资源条件和吸引力,相对复合功能，综合满足市场需求,与区域市场保持,100-300,公里黄金距离,一般性资源,具备部分休闲度假功能,区域市场,广泛市场,三亚,仙女山,长寿湖,仙女山与主城保持,100-300,公里黄金距离，客户一般情况下每半年会选择去,1,2,次。,乌江画廊,仙女山森林公园,仙女湖,天生三硚,万峰林海,芙蓉洞,芙蓉江,白马山,大溪河小三峡,武隆境内共有,9,个主要景点，,其中仙女山组团周边分布有,4,个著名的景点，以仙女山森林公园最为出名。,仙女山,平均海拔,1900,米，有,16,块大小不等的高原牧场，占地约,100,平方公里。,仙女山旅游资源概况,日常娱乐项目,跑马、遛马、山地越野车、卡丁车、彩弹射击、射箭、滑雪、滑雪圈、滑雪橇、芙蓉江过江速滑、滑翔伞、滑草、高尔夫、狩猎等。,冬季娱乐项目,双板滑雪、单板滑雪、雪上飞碟（雪圈）、滑雪橇、滑雪轿、滑雪船、雪爬犁、雪地遛马、雪地摩托、雪地自行车、雪地彩弹射击等。,特色娱乐项目,土家族风情表演、苗族歌舞表演、民风民俗篝火晚会、摆手舞等。,仙女山雪景,雪景是仙女山的极品景观，无垠的林海和草原被冰雪所笼罩，呈现出一派林海雪原的圣洁美景，白雪皑皑，银装素裹；雾松、冰瀑令人情潮涌动。每当此时，仙女山就成为重庆周边观赏雪景、开展雪上运动的绝佳旅游运动休闲胜地。,仙女山资源概况,仙女山作为武隆旅游产业的品牌项目，不仅仅因为美丽风光让旅客流连忘返，,还用别具风格的特色旅游、娱乐项目使旅客留恋。,景区,核心看点,核心竞争力,交通配套,吸引游客能力,接待游客能力,综合评价,仙女山,山景、雪景,金佛山,山景、雪景,黑山谷,山景、峡谷,四面山,山景、溶洞,缙云山,温泉、山景,长江三峡,峡谷自然风光,大足石刻,佛教历史石刻,长寿湖,湖景,从重庆周边主要旅游景区各方面综合分析，除长江三峡外，数,仙女山拥有较强势的旅游资源,；其余不具备强势的旅游资源，,仙女山景区核心竞争力与吸纳游客能力较强,。,重庆各景区综合实力对比,仙女山,青城山,旅游价值,国家重点风景名胜区,国家,AAAA,级旅游区,国际森林公园,世界文化、自然双遗产,国家重点风景名胜区,国家,AAAAA,级旅游区,道教名山,世界文化遗产,生态价值,植被丰富，,80%,绿色资源覆盖,气候凉爽，年平均气温,17.4,度,空气新鲜，富含氧离子是主城的,108,倍,海拔,1288,米,海拔,1260,米，全山林木青翠，四季常青,资源价值,集险、幽、雄、奇于一身，誉为,”,南国第一牧场,”,和,”,东方瑞士,”,素有,”,青城天下幽,“,的美誉,交通价值,陆路：渝湘高速全程,128,公里；渝怀铁路全程,167,公里,水路：重庆港,乌江,芙蓉江码头；小三峡,乌江,芙蓉江码头,航空：,2010,年底开工建设仙女山旅游支线机场。,成青快速通道、成灌快速、成灌快铁,发展时间,2006,年开始，现发展,4,年时间,2000,年开始，现发展已有,10,年,游客量,从,2007,年开始游客年均增长率保持在,24%,左右，,2010,年武隆旅游人数降达到,270,万人。,2000,年接待国内游客,300,万人次,2005,年年达到,520,万人次,2010,年达到,670,万人次,发展目标,“,运动,”,、生态、环保之称，渝东南片区旅游基地,事宜多种度假活动，环境优美，自然环境良好的度假区,现阶段房价,普通类别墅产品,4500-6000,元,/,平方米,多层产品,3900-4700,元,/,平方米,普通类别墅产品,10000-12000,元,/,平方米,多层产品,7000-9000,元,/,平方米,仙女山和青城山发展历程对比，目前仙女山发展时间较短，文化积淀较弱。但从资源状况来看，两地区域价值类似，未来发展潜力大。,周边旅游地综合实力对比,市政配套情况,仙女山新区基础设施完善,。新修建的,5,条城市道路配套管网及路面工程已结束，武仙路主干道管网全面完工；供水、供电等基础设施和医院、福利院等公共设施已竣工并投入使用。,仙女山新区,仙女山旅游地产现状,游客接待中心,天秀仙居,木里小镇,云深处,仙女山,1,号,戴斯大卫营,夏宫仙女山国际假日社区,仙女山上的院子,仙山流云,清风雅居,依云美镇,塞拉维,花漾的山谷,仙山人间,21,度洋房,卡地亚,雪岭仙山,寸土寸金，大盘云集,一期,4.6,平方公里的土地，共分布有,16,个项目，其中在售项目,13,个，单个项目的占地面积均在,200,亩以上。且已基本无地可拿。,在售项目情况,项目名称,规模,建筑 形态,容积率,近期,推,盘量,主力产品,销售均价,户型区间,总价,区间,（万元）,仙山,人间,4,万方,洋房、别墅,0.59,216,套,（在售）,A/B,型一,、两,房,4700,元,/,一房,39,66,18.3,31,两房,80,37.6,戴斯大卫,营,12,万方,酒店公寓、别墅,0.5,100,套,（在售）,精装公寓,双拼别墅,四拼别墅,双叠拼,别墅,6300,9700,元,/,别墅,86,123,叠拼,别墅,54.1,77.4,单配,5000,元,/,，套房,7000,元,/,精装公寓,48,、,86,装修,款,2,万,、,5,万、,8,万,精装公寓,20,30,万,云,深处,6.3,万方,洋房、别墅,0.5,在售,78,套,景观洋房,4800,元,/,两房,60,77,27,34.7,万,三房,85,38,万,卡萨布兰卡,13,万方,洋房,0.5,330,套（存量）,山景公寓,清水,4900/,起,精装,8000/,起,一房,53,两房,85,清水,28,万,精装,60,万,芳草,地法,米亚,9,万方,别墅、洋房,0.6,1180,套,独院别墅,复合洋房,爬坡别墅,爬坡组院,6200,元,/,复合洋房,5100,元,/,精装标准,1260,元,/,复合洋房,30-80,爬坡组院,53-80,爬坡组院,33-50,万,复合洋房,16-40,万,仙山流云,4,万方,别墅、洋房,0.6,89,栋,534,套,，目前开出,9,栋,别墅,9500,元,/,69-72,50-70,万,21,度洋房,8,万方,洋房,0.6,150,套,花园洋房,5300,元,/,30-103,最低,18,万,/,套；主力产品总价,25-30,万；二房,31-40,万，三房,45-55,万,依云美镇,10,万方,别墅、公寓、洋房,0.6,700,套（存量,+,新推）,别墅公寓洋房,精装,8300,元,/,清水,6300,元,/,30-65,公寓精装,22.5-48.8,万；,清水,18-33.8,万,木里小镇,10,万方,洋房,0.6,522,套,景观洋房,5700,元,/,单配,35,一房,40-60,两房,60-80,15-45,万,仙女山,1,号,9.3,万方,洋房,0.65,113,套,洋房,+19,套别墅,景观洋房,洋房,5200-5800,元,/,别墅,7000-9000,元,/,26-78,15-40,万,夏宫,4.6,万方,洋房,0.79,300,套（新推）,景观洋房,5800,元,/,单配,35,一房,40-60,两房,60-80,27-40,万,塞拉维假日,5,万方,精装公寓、洋房、别墅,0.6,150,套（新推）,精装公寓、洋房,精装,公寓,7300,元,/,起,洋房,均价,5300,元,/,精装公寓,29-36,洋房,40-60,洋房,22-35,万,公寓,23-30,万,仙女山上的院子,5.7,万方,别墅,0.5,联排、独栋,40-60,26-40,万,仙女山总结,协卓观点,仙女山,规划定位明确,自然资源丰富,综合实力强劲,仙女山新区定位明确、自然资源丰富；较周边而言，旅游综合实力强劲；加之目前新区已大盘云集，配套完善，区域成熟度高，现在入市市场机遇巨大。,区域成熟度高,仙女山旅游地产解读,PART-03,为了更好的了解仙女山旅游地产，协卓选取了,隆鑫,.,花漾的山谷,芳草地,.,雪岭仙山,普度,.,仙女山,1,号,远大,.,戴斯大卫营,千鸿,.,仙山流云,五个目前仙女山较成熟的旅游地产项目，对其户型、配套、建筑风格、价格及去化情况等进行研究。,仙女山旅游地产现状,部分竞争项目实景,仙女山上在售项目基本都是现房发售，建设周期较快,项目名称,产品规划,户型,建筑面积,比例,隆鑫,花漾的山谷,酒店、洋房、别墅,单间配套,38,48,50%,2*1*1,66,30%,2*1*1,83,、,112,20%,芳草地,雪岭仙山,小洋房、小联排,单间配套,36,20%,1*1*1,49,54,20%,1*1*1,50,60,20%,2*1*1,68,76,20%,三房、四房跃层,118,159,20%,依云美镇,类别墅,单间配套,29-34,20%,1*1*1,45-58,60%,2*1*1,73-,83,10%,(10%),夏宫假日国际社区,洋房、联排、双拼、独栋,单间配套,25-30,50%,1*1*1,50-60,30%,2*1*1,63-85,20%,产品户型研究,备注,:,蓝色标注,为跃层情况,项目名称,产品规划,户型,建筑面积,比例,21,度洋房,多层,单间配套,35,10%,1*1*1,30-53,60%,1*1*2,54,10%,2*1*2,/2*1*1,64,-78,(10%),10%,仙山流云,洋房、小别墅,单间配套,/1*1*1,32,48,40%,1*1*2,54,80,35%,2*2*1,68,75,20%,3*2*2,100,110,5%,备注,:,蓝色标注,为跃层情况,产品户型研究,多数项目开发初期，以,30-60m,2,洋房、小公寓产品为主，部分项目在资源条件优的区域规划少量类别墅产品。,重点项目研究,隆鑫,.,花漾的山谷,隆鑫,.,花漾的山谷,项目名称,隆鑫。花漾的山谷,开发商,重庆隆鑫花漾湖地产有限公司,楼盘地址,武隆县仙女山镇前行200米,总建筑面积,130000,平方米,占地面积,200000,平方米,容积率,0.4,总户数,2392,户,物业类型,洋房、别墅,停车位,553,个,现推单位,洋房,交楼日期,2012,年,6,月,物业管理费,2.50,元,/,平方米,月,物业管理公司,重庆隆鑫物业管理有限公司,销售价格,均价,6200,元,/,平米,在售户型,42-76,配套,六星级奢华酒店、琥珀酒店、琥珀酒店公寓、森林公园、运动公园、青青农场、悬崖公园、月光营地公园,重点项目研究,项目优势：,紧邻仙女山，景观资源较好，地块内部高层较大，前后排均可享受到景观，地块狭长，景观面较长。,项目劣势：,喀斯特地貌，覆土少，打造成本高。,重点项目户型研究,联排端头户型,97,赠送面积是别墅的主要特点，大量的赠送草坪花园、地下室和露台，增加产品性价比和舒适度。,联排中套户型,74,花园,花园,负一楼全赠送,独立户型,157,花园,负一楼全赠送,97,的别墅户型：,占地,220,平米,销售面积,97,实际使用面积,240,平米,赠送比例：,255%,别墅,户型特征：创新别墅产品，突出大面积赠送。,户型特征：超大露台设计和开敞式厨房设计，功能空间分区明确，注重隐私考虑；随面积的增大，户型舒适感增强。,标准层平面图,A,型户型,B,型户型,洋房,重点项目户型研究,建筑面积,A,型,48.7/49.7,B,型,57.4-59.6,芳草地,.,雪玲仙山,重点项目研究,芳草地,.,雪岭仙山,项目名称,芳草地,.,雪岭仙山,开发商,重庆芳草地房地产开发有限公司,楼盘地址,仙女山镇(距仙女山森林公园6公里),总建筑面积,90000,平方米,占地面积,133400,平方米,容积率,0.6,总户数,1447,户,物业类型,洋房、别墅,停车位,生态露天独立车位,现推单位,洋房,交楼日期,2012,年,物业管理费,1.80,元,/,平方米,月,物业管理公司,重庆芳草地物业,销售价格,均价,6200,元,/,平米,在售户型,50-80,配套,西班牙风情商业街、中央运动公园、主题文化酒店、,九洞高尔夫球场、茶吧、雪茄吧,项目优势：,区域项目规模较大，内部配套设计丰富，且紧临小镇，生活配套完善，另外项目海拔,1350,米，所有仙女山组团中最高的楼盘，向上可仰望仙女山主峰，向下鸟瞰整个仙女山新区，且出游方便。,项目劣势：,无明显的劣势。,重点项目户型研究,洋房,单间配套，面积,30-32.85,；,露台达到,70%,的赠送率；,功能空间有厨房、卫生间、卧室、双阳台设计；,一室一厅一卫，建筑面积,53.12-57.19,；,赠送比率约为,20-60%,；,房间功能齐备，兼具居家和度假的功能,户型特征：户型设计比较传统，结构紧凑，功能齐全，赠送较大露台或者阳台。,重点项目户型研究,两室两厅单卫，建筑面积,75.19-78.13,；,赠送比率约为,13-15%,；,三室两厅双卫，建筑面积,108.23-109.18,；,赠送比率约为,25-30%,；,洋房,户型特征：两房和三房户型采用控制面积，加大露台和阳台赠送的设计原则，客厅开间只有,3.5,米，次卧室开间甚至只有,2.4,米，但露台阳台设置较多，增加休闲功能。,产品小结,隆鑫,.,花漾的山谷和芳草地,.,雪岭仙山，是仙女山品质型楼盘的代表作。其户型设计以提升客户的舒适性和使用率为目的，都强调大面积的赠送空间，拉开了与周边其他楼盘的距离，成功的吸引较高档次的客户。,品质型,远大,.,戴斯大卫营,戴斯,大卫营,项目名称,戴斯,大卫营,开发商,重庆远大置业有限公司,楼盘地址,武隆仙女山新区银杏大道66号（景区游客接待中心对面）,总建筑面积,70000,平方米,占地面积,150000,平方米,容积率,0.50,总户数,1152,户,物业类型,公寓、洋房、别墅,停车位,900,个,现推单位,产权式酒店,交楼日期,2011,年,12,月,物业管理费,3.00,元,/,平方米,月,物业管理公司,戴斯酒店,销售价格,23.6万,/,套起,在售户型,45-97,配套,假日酒店、休闲会所,在售项目情况,项目优势：,地段：项目在仙女山接待中心对面，第一时间吸引非自驾游客户的注意力；戴斯酒店品牌：,24,万每套，每年享受,1.5,万元的投资回报；精装修：公寓全部精装，减少客户后顾之忧。,项目劣势：远大,无精装修产品经验，装修产品质量的监管存在一定难度，另外别墅产品面积虽然小，但户型功能布局较差，单层面积较小，每层功能单一。,别墅,酒店,公寓,四拼别墅,使用面积：,110,赠送面积：,46,花园面积：,35,70,双拼别墅,使用面积：,170,赠送面积：,70,花园面积：,80,125,休闲区,休闲区,休闲,+,居住区,居住区,休闲区,休闲区,休闲,+,居住区,居住区,重点项目户型研究,别墅,户型特征：单层面积较小，较好的控制了面积，功能分区清晰，动静互不干扰。,酒店公寓（单配）,面积：,48,清水价格：,5000,元,/,委托装修标准：,2,万、,5,万、,8,万,酒店公寓（跃层）,面积：,49,清水价格：,7000,元,/,委托装修标准：,5,万、,8,万、,15,万,露（阳）台面积：,23,户型特征：二层为整层赠送，每层皆配置,10,大阳（露）台及独立卫生间，主卧卫生间为,7,户型特征：卧室开间,4.2,米，进深,4.4,米，直连,4.2,米宽大阳台；配备简易厨房及独立卫生间,重点项目户型研究,公寓,产品小结,在大部分楼盘均以休闲养生为主流概念的情况下，戴斯大卫营却在定位上强化了投资的概念，全精装修产品，运用戴斯酒店的号召力，签约前五年每年返还,1.5,万，每年可享受,30,天的自住期（需预约），带动了大量的投资型客户。,投资型,仙山流云,仙山流云,项目名称,仙山流云,开发商,重庆千鸿房地产开发有限公司,楼盘地址,武隆仙女山新区（仙女山旅游接待中心对面）,总建筑面积,39149,平方米,占地面积,97000,平方米,容积率,0.48,总户数,1120,户,物业类型,洋房、别墅,停车位,私家免费车位,现推单位,MINI,别墅,交楼日期,2013,年,6,月,物业管理费,1.80,元,/,平方米,月,物业管理公司,重庆千鸿物业管理公司,销售价格,约,58-78,万,/,套,在售户型,约,70,配套,网球场、篮球场、旱冰场、羽毛球场、门球场、养生休闲广场、休闲娱乐会所,在售项目情况,项目优势：,创新单独入户小别墅设计，吸引不少的投资客户和第二居所客户。另外，户型设计灵活多变，扩大客户群群体。,项目劣势：,单价高，相应总价也高，与消费者心理接受度有一定的悬殊，导致去化较慢。,重点项目户型研究,别墅,底层户型图,建筑面积：,50.74,使用面积：,72.24,赠送率：,43%,二层户型图,建筑面积：,45.31,使用面积：,75.81,赠送率：,67%,三层户型图,建筑面积：,37.44,使用面积：,56.44,赠送率：,51%,户型特征：三叠拼创新户型，每层独立入户，不仅是一楼，,2,、,3,楼均有较大赠送面积。,二期户型,三期户型,户型特征：前庭后院，独立私家车位，可变户型空间，部分户型可自行隔出空高,1.6-2.2,米的隔楼。,重点项目户型研究,洋房,产品小结,仙山流云是仙女山较早开发的项目，自身配套设施不足，主要依靠临近仙女山镇的地段优势，依附仙女山镇的相关配套来弥补。前期产品特色并不突出，二期、三期在户型上做了很大程度的改善，引起客户关注。,配套型,仙女山,1,号,仙女山,1,号,项目名称,仙女山,1,号,开发商,重庆普度置业有限公司,楼盘地址,武隆仙女山新区香叶路8号,总建筑面积,144007,平方米,占地面积,93000,平方米,容积率,0.65,总户数,当期,300,户,物业类型,洋房、别墅,停车位,不出售,现推单位,洋房、别墅,交楼日期,2013,年,6,月,物业管理费,1.80,元,/,平方米,月,物业管理公司,销售价格,洋房均价,5300,元,/,平米、别墅,90,万,/,套,-140,万,/,套,在售户型,洋房：,25-75,、别墅：,102-200,配套,四星级酒店,在售项目情况,项目优势,：规模优势，,200,多亩，规划齐备，以主题公园撬动项目热销。产品丰富，面积段,30-63,，洋房、别墅、公寓等产品，增加客户选择面。,项目劣势,：覆盖土较差，景观打造单一，缺乏水环境。另外，公园的规划加大项目成本，增加了运营难度。,重点项目户型研究,洋房,单间配套面积在,20-27,；,功能房间有厨房、卫生间、卧室、阳台等；,赠送空间在,5-10,。,20.16,24.48-27.3,厨房,厨房,阳台,户型特征：面积小，阳台较大。,42.26,43.61,阳台,阳台,一室一厅面积在,40-50,；,功能房间有厨房、卫生间、卧室、阳台、客厅等；,赠送空间在,7-10,。,重点项目户型研究,洋房,一室一厅面积在,40-50,；,功能房间有厨房、卫生间、卧室、阳台、客厅等；,赠送空间在,7-10,。,42.26,43.61,阳台,阳台,户型特征：面积小，阳台较大，部分户型设置有入户花园。,产品小结,仙女山一号、依云美镇等产品均属于该类型，产品面积控制在,2545,左右，集中为单价配套和一房产品，总价控制在,1822,万左右。高性价比是吸引客户购买的主要原因。,性价比型,项目名称,资源,配套,隆鑫,花漾的山谷,3200,米绝世凌空崖线景观、,236,米悬崖落差,超五星奢华渡假酒店、顶级云顶泉浴俱乐部酒店、五大主题公园,芳草地,雪岭仙山,仙女山大环境资源,足球场、网球场、沙滩排球场、九洞高尔夫球场、茶吧、雪茄吧,依云美镇,仙女山大环境资源,海滩式游泳池,21,度洋房,仙女山大环境资源,星级酒店,仙山流云,仙女山大环境资源,网球场、篮球场、旱冰场、羽毛球场、门球场、养生休闲广场、休闲娱乐会所,仙女山,1,号,仙女山大环境资源,四星级度假酒店,夏宫假日国际社区,仙女山大环境资源,1200,亩，,18,洞高尔夫、体育运动主题公园、超五星级酒店,重点产品配套研究,项目主要依托仙女山景观资源，以酒店、运动休闲配套打造增加项目竞争力,项目名称,建筑风格,隆鑫,花漾的山谷,西班牙风格,芳草地,雪岭仙山,巴维亚西班牙风格,依云美镇,法式风格,21,度洋房,中式现代风格,仙山流云,西班牙风格,夏宫假日国际社区,欧洲风格,仙女山,1,号,欧洲瑞士风格,重点建筑风格研究,承袭欧式风格，尤以西班牙风格为最,无论从物业形态、配套打造、建筑风格上看，仙女山区域供应项目：,同质化严重,产品特征总结,协卓观点,项目价格特征,产品类型,开发初期价格,（元,/m,2,）,单价水平（元,/m,2,）,年增长率,总价水平,公寓、小洋房,3500-4000,5000-7000,10-25%,，集中在,15-18%,20-40,万，集中在,25-35,万,叠拼、联排别墅,4000-6000,8000-9000,10%,左右,60-140,万,独立别墅,6000-7000,10000-12000,/,200-300,万,4,年时间，售价增幅最高近一倍。,重点产品价格研究,供应面积与去化交叉对比,区域内,2950,单配和一房产品最为畅销，其次是,50,60,说明：以上数据是基于隆鑫,花漾的山谷、,21,度洋房、芳草地,雪岭仙山、依云美镇和仙山流云二期销售数据为分析基础。研究后得出。,重点项目去化情况研究,产品总价与去化交叉分析,总价在,20,万以下和,2025,万区间为畅销产品，但该价位货量较多,说明：以上数据是基于隆鑫,花漾的山谷、,21,度洋房、芳草地,雪岭仙山、依云美镇和仙山流云等项目洋房产品销售数据为分析基础，研究后得出。,重点项目去化情况研究,整体市场淡旺季明显，夏季（,6-8,月）销售火爆，月均消化量达,100-200,套；,开发节奏较慢，去化平均，年均消化量集中在,3-5,万方。,项目名称,总体量,（,万,m,2,）,年均消化量,隆鑫,花漾的山谷,33.9,约,5,万方,芳草地,雪岭仙山,35,约,3,万方,依云美镇,10,约,3,万方,21,度洋房,7.76,约,3,万方,仙山流云,5.6,约,2,万方,项目去化特征,重点项目去化情况研究,仙女山旅游地产总结,协卓观点,仙女山旅游地产竞争激励，无论是别墅还是洋房均已小户型为主，各产品同质化严重，去化速度平稳。但凭借良好的自然资源和政府扶持，整个区域的升值空间巨大，价格增长迅猛，区域可持续发展势头突出。,协卓认为要在这一阶段入市，并取得良好的销售佳绩，必须采取两种路线：,一、产品差异化路线,二、品质差异化路线,旅游地产客户分析,PART-04,A,顶级,高端,中端,度假,投资,置业目的,B,C,E,G,H,财富层次,低端,D,F,项目吸引的客户,核心客户,客户特征,目前仙女山项目吸引的客户以纯度假性质为主，度假兼投资为辅。,旅游地产客户研究,重庆长安 邓小姐,个人特征：,32,岁，法务助理,已婚有小孩，一起居住的家庭成员数,3,人,已购仙山流云，拥有,QQ,车,家庭收入,1,万,/,月,置业偏好：,休闲度假,车位、绿化越多越好,安静的小区环境和良好的人文气息,对物业产品及景区的配套的需求强烈,景观环境、配套,个人特征：,50,岁，个体摩配,已婚有小孩，一起居住的家庭成员数,3,人,已购仙山流云，拥有力帆,520,家庭收入,1,万,/,月,置业偏好：,养老养生居住,要有活动娱乐场所、超市、购物中心。,把各个楼道都装监视器。,个体 黄先生,景观环境、配套,个人特征：,37,岁，个体酒吧,已婚有小孩，一起居住的家庭成员数,3,人,已购芳草地雪岭仙山，拥有丰田汽车,家庭收入,2,万,/,月,置业偏好：,休闲度假、父母养老,对比物管、户型、环境。绿化面积，游玩项目,对物业的管理及代为出租服务要求比较高,个体 谢小姐,景观环境、物管,景观环境、配套和物管,是客户最看重方面，也是决定他们购买度假物业的关键因素,客户特征,旅游地产客户研究,客户来源：,重庆主城区为主，其他区域、邻近城市消费群体为补充。,年龄,：,3055,岁为主，其中,40,岁以上中老年比重较大；,职业：,自由职业和企事业单位职员为主，私企职员与公务员为辅。,家庭结构：,三口之家为主，二人世界、三代同堂为辅。,置业次数：,多次购房。,购房目的：,度假、养老为主，度假兼投资为辅,购房看重属性：,景观环境与配套为客户最关注的因素，其次是物管、价格及交通。,仙女山旅游地产客户以重庆市主城区,中端收入人群,客户为主兼有,少数,高端收入人群。,旅游地产客户情况总结,协卓观点,项目开发建议,PART-05,大盘开发以自我运营为导向，兼顾市场竞争,小盘以市场竞争为导向，研究竞争对手，找出差异化,项目开发建议原则,协卓观点,项目开发启动期建议,启动期要立势，引起市场高度关注。,立足于本土区域市场，引导客户需求。,考虑客户置业主要敏感性因素，其中独一无二景观资源要体现，可考虑资源价值较优区域。,启动期选择成熟度相对较高，交通便捷、与配套区距离近区域，昭示性强、可开发性强。,协卓观点,项目具体实施建议,差异化方向建议：配套差异,主题酒店：项目引入高端主题酒店,拉斯维加斯,金字塔酒店,Luxor,以古埃及文明为主题设计。,酒店外观形象依照金字塔设计,。,通过尼罗河将客户,送到客房。,MINI,别墅,创新产品，,70m,2,产品特色建议,差异化方向建议：产品差异,中间没有隔墙,显得整个空间开阔,通透,卧房和客厅外宽阔的阳台可以充分享受室外的自然风光,.,游泳池旁点缀的小品充满度假风情,产品特色建议,户型,建筑面积,70,平米,产品特色建议,别墅架空，避免潮气过重；抬高视线，远眺景观,挑高,产品特色建议,室内,公共活动区域空间挑高，增大采光面，满足度假人士聚会社交需要,设置简易厨房,卧室与客厅无明显区隔,产品特色建议,尽量不用隔墙，部分室内功能空间融合或简化，增强空间感,产品特色建议,室外,用原生态材料围成的半私密性私家花园；增加小型私家泳池，使室内到室外的过渡空间更富有轻松度假的气氛,奥地利风格：,seifert,、,weidling,、萨尔茨堡等风格特别,适合在山坡上修建,，利用窗户的垂直角度来最大限度的利用自然光的流通，并在二楼设置大阳台感受周围的风景。,强调与自然的融和,产品特色建议,差异化方向建议：建筑风格差异,价格定位,项目首期受区域竞争影响大，在此我们将针对目前的市场，通过市场比较法和自然增长法进行分析。,产品形态,参照项目,售价水平（元,/m,2,）,独栋别墅,依云美镇,10000,洋房,雪岭仙山,6200,公寓,花漾的山谷,6800,价格修正系数,修正因素,权重,本项目,依云美镇,雪岭仙山,花漾的山谷,项目规划,20,18,7,11,10,资源价值,20,18,8,10,10,品质,10,7,7,6,6,建筑打造,15,12,10,10,10,环境打造,15,12,11,10,10,配套,10,8,7,7,7,开发商品牌,10,8,7,7,9,总分,100,83,57,61,62,修正系数,1.45,1.36,1.34,结合修正系数，建议独栋别墅售价为,9000,11000,元,/m,2,，洋房售价为,5500-6000,元,/m,2,，公寓售价为,6500-7000,元,/m,2,。,产品价格建议,项目经济效益预测,PART-06,项目,单价（元,/,）,备注,配套费,200.00,建筑设计费,25.00,投资在,3,亿元以上的项目，其费额最高不得大于概算比例的,1.5%,地堪,费、地,灾评估费,3.00,人防费,60.00,场地平整,40.00,总计,328.00,备注：,由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。,前期工程费用估算,项目,单价（元,/,）,备注,主体建筑工程,费,1100.00,（包括门窗、保温、外漆）,消防工程,60.00,强弱电、发电机,35.00,电梯,30.00,总计,1225.00,备注：,由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。,建筑安装工程费用估算,项目,单价（元,/,）,备注,电力工程,（含临时施工用电）,90.00,供水,安装工程,30.00,燃气,安装,30.00,有线电视、,网络,25.00,环境绿化,16.00,涵洞、挡墙,20.00,道路工程、排污、生化池、管网、环保环评,46.00,总计,257.00,备注：,由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。,基础设施建设费用预算,项目,单价（元,/,）,备注,健身设施、网球场、篮球场等,11.00,售房部,10.00,监理费,5.00,预决算费,4.00,总计,30.00,备注：,由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。,基础设施建设费用预算,项目,单价（元,/,）,备注,营业税,约,500,5%,企业所得税,25%,土地增值税,商业,2.5%,；非普通住宅,2%,；普通住宅,1%,印花税,0.05%,城建税,5%,教育附加费,3%,地方教育附加费,1%,土地使用税,总计,月,500,备注：,由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。,项目销售过程中税费估算,项目,单价（元,/,）,备注,管理费用,230,财务费用,230,营销费用（含推广、代理）,85,总计,545,备注：,由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。,项目开发费用估算,序号,项目,单价（元,/,）,一,开发成本,2340.00,1,前期工程费用估算,328.00,2,建筑安装工程费用估算,1225.00,3,基础设施建设费用估算,257.00,4,基础设施建设费用估算,30.00,5,项目销售过程中税费估算,500.00,二,项目开发费用估算,545.00,三,不可预见费,用,30.00,四,合计,2915.00,备注：,由于无项目地块数据，部分项目数据取自区间价格，不作为最终执行参考。,开发成本约为,2915,元,/,（不含拿地成本）,投资成本费用估算,受让单位,地块编号,地块位置,土地用途,土地面积（亩）,出让年限,成交价（万元）,单价（万元）,夏宫置业有限公司,WL2012-2-10,号,仙女,山镇石梁子社区居委,中低价位、中小套型普通商品住房用地,103.4265,70,年,3972.59,38.4,隆,鑫花漾山地产有限公司,WL2012-2-11,号,仙女,山镇石梁子社区居委,住宿餐饮用地,19.6365,40,年,393.77,20,.1,宝,祥房地产开发有限公司,WL2012-2-12,号,仙女,山镇石梁子社区居委,中低价位、中小套型普通商品住房用地,106.215,70,年,/40,年,4080.76,38.