项目商业用地专项问题分析报告.pptx

Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,单击此处编辑母版标题样式,*,单击此处编辑母版文本样式,项目商业用地专题问题分析汇报,成都嘉联地产顾问有限企业,项目商业用地专项问题分析报告,第1页,序言,本项目拥有约150亩商业用地，本项目商业做住宅化将面临着以下问题：水电问题、税收问题等等。此次汇报将依据这些问题进行专题分析和研究。,项目商业用地专项问题分析报告,第2页,商业水电问题,项目商业用地专项问题分析报告,第3页,成都住宅类和商业类用水价格比较,从民用和商业水价对比上能够看出，二者之间差异为每吨1.8元差异。按照成都平均20吨/户.月计算，普通住宅每个月需要交纳水费为50元，商用需要86元/户.月。商业用水和民用用水相差36元。,用水类别,包含类型,终端价格,居民生活用水,居民住宅用水、学校用水、武警用水等,2.5元,非居民生活用水,除居民生活用水、特种行业以除用水。,4.3元,特种行业用水,洗车,洗车用水,10元,洗浴,桑拿、洗浴、浴足等用水,15元,其它特种用水,娱乐、健身房、休闲会所、美容美发、茶楼、酿酒、饮料、烟草、饮用水制造等,7.4元,项目商业用地专项问题分析报告,第4页,成都住宅类和商业类用电对比分析,住宅电费和商业电费之间相差约0.390.8元/度之间。住宅用电仅为商业用电二分之一。,按照家庭150度计算，住宅约为90元左右。商业约为150元左右。,项目商业用地专项问题分析报告,第5页,成都商业类和住宅类天然气价格比较,住宅类型天然气和商业天然气相差0.82元/方；,按照月度平均用气30方计算，住宅类仅需要42.9元，商业需要67.5元。商业比民用贵24.6元。,各类型,原价格,调整后价格,备注,居民生活用气,1.43,1.43,工业用气,1.66,1.83,公共集体用气,1.72,1.89,商业用气,2.08,2.25,其中：星级宾馆用气2.20元/立方米,CNG加工用气,1.65,1.65,项目商业用地专项问题分析报告,第6页,住宅类和商业类水电对比结论,住宅类水电气月度成本：183元/户.月,商业类水电气月度成本：297.5元/户.月,从上能够看出，二者之间月度相差生活成本为114.5元/平米左右。,项目商业用地专项问题分析报告,第7页,成都商业水电改民用水电案例,鸿运之星,3,4,1,2,项目地址,三环外苏坡立交清水河畔,开发商,四川长丰置业有限企业,土地性质,商业用地兼容部分住宅,规划用地面积,26亩,总建筑面积,72889平方米,产品类型,16层小高层,建筑类型,板式小高层,户型区域,3476平米为主力面积,总户数（户）,户,价格,（元/平米）,均价元平米（比周围住宅价格低元平米左右）,优惠,一口价元平米,销售情况,销售较差,项目特色,四十年产权物业,项目商业用地专项问题分析报告,第8页,商业用地住宅化改民用水电案例,案名：,左右,项目地址：,光华路三环路段内侧,占地规模,：8.5亩，建筑面积6.3万,项目性质：,商业用地住宅化,项目水电：,发展商与政府沟通，补交一定水电款，转成民用水电，降低客户抗性。,项目外立面：,设置内置式阳台，完全住宅化，大堂精装，装修格调上含有显著住宅化感觉。,项目商业用地专项问题分析报告,第9页,商业水电转变成民用水电总结,商业水电转变成民用水电难度很大，主要是需要发挥发展商社会资源进行转变。,当前商业用地转换成民用地路径：1、发展商利用其人际社会关系，与相关水电部门进行沟通，转变成民用水电。2、由发展商向相关部门进行沟通，补交一定数量差额，将水电转变成民用。3、由发展商补交土地款将商业用地部分转变成住宅用地。,项目商业用地专项问题分析报告,第10页,商业税收问题,项目商业用地专项问题分析报告,第11页,成城市个人买卖房屋税收政策,购置住宅用地商品房需要缴纳税：,个人首次购置普通住房优惠政策：可减按成交价格1.5%缴纳契税；首次购房证实由住房所在地县（区）住房建设主管部门出具。二次及以上购房需缴纳成交价格3%契税,个人购置90 平方米及以下普通住房，按成交价格1%缴纳契税。,印花税：协议金额万分之五,登记费：80元/户,购置商业用地商品房需要缴纳税：,缴纳成交价格3%契税,登记费：80元/户,印花税：协议金额万分之五,项目商业用地专项问题分析报告,第12页,出售商品房需要缴纳税收,企业缴纳税：,依据国家税收要求，出售商品房需要缴纳税收。依据国家要求企业出让商品房应受税收为以下几项,（商业和住宅没有区分）,营业税：成交金额5%,城市维护费：营业税7%,教育费附加：营业税3%,土地增值税：按照累加值计算,所得税：（成交金额扣除全部成本）20%,印花税：协议金额万分之五,个人转让二手房需要缴纳税：（住宅和非住仅仅在营业税上不一致，其它是一样）,住宅用地营业税：五年内转让商品房成交金额5%（假如转让居住满5年,普通商品房,再行转让免去营业税。转让非普通住宅，按照所赚差价值5%）,商业类型营业税：成交金额5%,项目商业用地专项问题分析报告,第13页,其它问题,项目商业用地专项问题分析报告,第14页,成都40年产权住宅与70年住宅政策差异,1.客户贷款问题,商业项目按揭贷款首付最少5成，贷款年限最长十年，而且不能享受住房贷款利率优惠和公积金贷款,2.税费问题,商业产权不能享受首次购置契税优惠和转让税收优惠。,3.水电气问题,商业性质用地通常水电等收费比住宅水电价格高出近一倍。,4.户口问题,商业用地标准上不能够落户口（依据成都落户政策，只有住宅才能迁户口）。,项目商业用地专项问题分析报告,第15页,住宅类：,物权法第一百四十九条 住宅建设用地使用权期间届满，自动续期。,非住宅类：,非住宅建设用地使用权期间届满后续期，依照法律要求办理。该土地上房屋及其它不动产归属，有约定，按照约定；没有约定或者约定不明确，依照法律、行政法规要求办理。,土地问题,项目商业用地专项问题分析报告,第16页,当前区域新推项目基本情况,项目商业用地专项问题分析报告,第17页,通瑞月光湖,地址：成都华阳三江村.靠近棠湖地块。,开发商：通瑞地产,项目规模：150亩,建筑规模：30余万，建筑形态为高层建筑,容积率：3,项目主力户型面积：80-90两房。,项目开售时间：不定,项目商业用地专项问题分析报告,第18页,蜀郡又一城,地址,：华阳华府大道,发展商,：中铁二局,规模,：55亩,建筑面积：,20万平米,户型面积：,80-120,开盘时间：,8月1号,销售价格：,6100元/,销售情况：,开盘推出5栋仅销售14套，截止当前为止销售30套左右。,项目商业用地专项问题分析报告,第19页,谢 谢,项目商业用地专项问题分析报告,第20页,