购物中心物业管理方案培训资料样本.doc

盛 世 天 城 购 物 中 心 物业管理方案 南充诺亚方舟商贸管理 物业管理部目 录 物业概况 （3） 管理目标 （3） 管理标准 （4） 管理措施 （5） 服务项目 （5） 具体方案 （7）早期物业管理介入阶段 （7）前期物业管理阶段 （8）一、接管验收管理方案 （8）二、商户进场管理方案 （9）三、开荒清洁管理方案 （17）开业后日常管理阶段 （20）四、治安管理方案 （20）五、消防管理方案 （22）六、公共区域安全管理方案 （28）七、绿化保洁方案 （29）八、公共设施管理方案 （38）九、档案资料管理方案 （39）十、人力资源管理方案 （40）附架构设置及人员配置十一.用户服务管理方案 （42）附件：一、 卸货区管理要求 （44）二、 投诉、报修接待标准 （46）三、 临时伤病处理方案 （48）四、 安全管理措施 （50）五、 紧急预案 （51）六、 非机动（摩托）车库管理方案 （71）七、 室内保洁推尘规范 （79）八、 餐饮商户送货及清运垃圾管理方案 （80）九、 防台防汛管理方案 （81）十、 防空飘管理方案 （82）物业概况盛世天城购物中心在南充市嘉陵区正中心，南虹路大商圈内，嘉南路和南虹路口交界处，和嘉南公园相邻，交通便利，地理条件优越。盛世天城购物中心由四川金宇汽车城（集团）股份（南充唯一上市企业）开发建设，占地面积27000米，总建筑面积65000米，为南充市现代时尚精品购物广场，和嘉南公园一起，构建南充独一无二公园+购物+娱乐+餐饮商业模式，立足嘉陵，面向南充，辐射川东北，植入现代商业和现代服务业多个业态，打造南充市及整个川东北最好城市商业旗舰，成为辐射川东北高端购物广场、品牌中心，成为区域档次最高、品牌最多，建筑最有特色现代购物中心，填补区域空白，含有宽广发展空间。管理目标为充足表现集团建造盛世天城购物中心开发初衷，开创高级商业地产新时代，我们将本着“真诚、善意、精巧、完美”管理精神，及认真落实集团“安全、品质、服务、效益”八字方针，坚持“以人为本”服务理念，切记“细节决定成败”管理思绪，对盛世天城购物中心实施科学管理、提供优质服务，并在现有管理经验及管理资源基础上，不停调整更新，导入优异管理理念，创建出一套和业主及商户层次及需求相符管理模式，使广大业主及商户能真切地感受高端物业和高品质管理所带来超值享受。盛世天城购物中心物业管理工作将参考成全部万达广场评定标准，确保业主及商户综合满意率达成90%92%以上。在两年内达成南充物业管理优异单位标准，三年内达成四川省物业管理优异单位标准。五年内达成全国物业管理优异单位标准。管理标准为实现既定管理目标，追求最好环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将一直把握以下标准：1、服务第一、管理从严标准：“服务第一”是物业管理宗旨，所以管理中要继续秉承“以人为本”管理理念，从业主和商户需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、立即服务。“管理从严”是服务保障和基础，包含对物业维护管理、职员管理和对商户不合适行为管理和劝阻，建立严格、周全管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有成效。2、专业管理和商户自治管理相结合标准：在日常管理中，要充足发挥两个主动性，即物业管理部门主动性和商户主动性。物业管理部门应该尊重并根据广大商户要求，经过物业管理部门对物业实施专业化管理，同时努努力争取取业主及商家支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守商家手册要求，共同创建文明购物、娱乐、休闲为一体轻松环境。3、物管为主、多个经营标准：在搞好日常管理和常规服务同时，从物业实际出发，开展一系列服务性多个经营，既满足广大商家不一样需求，又增强物管部门造血功效，增加经济积累，以利于愈加好地为租户服务。管理措施1、实施全程物业管理，从开发商、业主、商户及专业物业管理角度对物业提出合理化提议，构筑一个优异物业管理硬件环境。2、成立盛世天城购物中心物业管理部，配置专业管理人员，实施专业化 管理。3、在物业部现有管理资源基础上，充足借鉴行业优异管理经验，主动培养高素质管理人才，为盛世天城购物中心组建一支高素质物业管理队伍。4、导入三标一体质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制订一套切合实际规章制度，确定一系列高标准物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。5、严格遵守四川省物业管理条例等相关物业管理法规，制订切实可行管理方案；和业主及商家签署各项协议，依法约束双方行为。6、利用用户满意战略，建立富有亲和力管理和服务模式。7、采取智能化手段构筑小区信息互动平台，提升管理水平和管理效率。8、依据市场化、企业化运作方法，提供全方位服务，开展多元化经营。服务项目1、公共服务项目（全体业主及商家能够享受服务，费用纳入物业管理费）：1.1、维护购物中心及广场公共秩序，实施二十四小时安防值勤、消防和交通道路管理；1.2、公共场所保洁，垃圾搜集和清运；1.3、共用部位和公共设施设备维护和保养；1.4、公共绿地园艺培植和保养；1.5、室内公共场所绿化摆放养护；1.6、对广场内各类资料进行管理；1.7、节日环境部署；1.8、关键时刻提醒服务；1.9、代订报刊、信件收发；1.10、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费；1.11、代叫出租车；1.12、代办保险；1.13、义务安全用电常识宣传。2、有偿专题服务项目：2.1、购物中心内物品搬运；2.2、机动车辆清洗：2.3、提供小型商务会议场所及会议服务；2.4、商务中心服务；2.5、绿化代买、租借及代为养护；2.6、报警系统维护及接警服务；2.7、设备设施上门维修安装等；2.8、多种清洁服务；2.9、多种营销活动安全保卫工作；2.10、场地租借、仓库租用。具体方案物业管理由早期物业管理介入阶段、前期物业管理实施阶段和开业后日常物业管理三部分组成。在实际操作中，分阶段相关键、有步骤地落实对应工作。第一阶段：早期物业管理介入阶段从业主、商户、开发商及物业管理专业角度，对物业计划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和提议，使之既符合物业管理要求，又满足广大业主及商户需求，尽可能地降低疏漏，避免遗憾，确保质量，节省成本。1、管理内容：1.1、从政策法规角度，提供对应物业管理意见及依据；1.2、参与评审物业计划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良提议；1.3、从管理角度，评审设施设备选配，减轻后期管理压力；1.4、提供相关公建配套设备设施改良意见；1.5、提供广场公共部位环境设计相关意见；1.6、提供机电安装及能源分配相关管理意见；1.7、提供功效布局、用料更改相关管理意见；1.8、提供相关楼宇材质保护具体管理意见，降低因施工对材质造成损伤；1.9、提供标识系统设计、配置相关管理意见；1.10、参与盛世天城购物中心和物业管理相关事宜协调和沟通；1.11、参与盛世天城购物中心物业完工验收。2、管理方法：2.1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；2.2、学习、利用各类专业技术知识，提升早期介入专业技术含量；2.3、制订早期介入计划，主动稳妥地开展工作；2.4、参与相关工程联席会议，协调各方面关系；第二阶段：前期物业管理实施阶段前期物业管理阶段可分为接管验收管理、商家二次装修管理、安防管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。1、接管验收管理方案为确保盛世天城购物中心环境、建筑和设施设备等符合相关法规政策及计划设计要求，维护业主及商户正当权益，为以后物业管理工作展开奠定基础，物业接管前必需进行严格验收工作。物业接管验收标准作业程序。1.1、管理内容：1.1.1、了解物业建设基础情况，和开发、施工单位立即沟通，确定接管验收时间；1.1.2、编制物业接管验收计划，确定物业验收标准、方法和日程安排；1.1.3、和开发、设计、施工单位一起，依据接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果统计在物业交接验收表上，同时要求施工单位对验收中存在问题限期整改。1.1.4、和开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合要求要求和标准；1.1.5、和开发、施工单位联合进行物业交接：1.1.5.1、查对、接收各类房屋和钥匙；1.1.5.2、查对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；1.1.5.3、查对、接收各类设施设备；1.1.5.4、查对、接收各类标识。1.2、管理方法：1.2.1、 组建接管验收小组，负责接管验收工作；1.2.2、 开展接管验收培训，提升对接管验收关键性认识；1.2.3、 掌握物业验收标准和程序；1.2.4、 制订接管验收规程，按程序办理接管验收手续。2、商户进场管理方案在办理装修进场手续时，为业主及商户提供方便、快捷、立即、周到服务，对于塑造物业形象，给业主及商户留下良好第一印象，含相关键作用，所以必需重视商户进场工作管理。2.1 管理内容：2.1.1、 准备商户进场所需填写表单及资料；2.1.2、 为商户办理进场手续提供一条龙服务；2.1.3、 商户在进场装修前一个星期，由商户代表凭进场通知单、营业执照复印件、身份证（护照）原件、委托书原件至物管部办理入驻登记手续；2.1.4、 按二次装修审批步骤办理进场装修手续：2.1.4.1、各商户所雇用工程承包商必需购置建筑工程一切险，其中第三者责任部分须按协议面积购置50-200万保额，及为属下工人购置相关职员工伤保险。在进场施工前，必需将保单原件及支付保险金收据原件提供物管部审核。2.1.4.2、收回商户按要求填写各类表格存档，收取商户应缴纳费用；2.1.4.3、对验房交接中发觉房屋质量问题，经商户确定后，填写商户验收交接表，并和商户约定时间，立即处理。2.1.4.4、在开始装修以前，商户必需取得盛世天城购物中心物业管理部装修许可证，并缴付全部相关费用及押金，签署施工安全管理协议，并委任装修承造商指定防火责任人。2.1.4.5、装修职员和运输货物材料只能利用物业部门尤其指定载货电梯及通道，不得使用客梯或扶手梯，并不得损毁购物中心装饰设备。如发觉有此情况，物业管理部向相关商户追讨赔偿。2.1.4.6、未得到物业管理部门同意，各商家不得对隔墙、隔断、消防设备、空调系统、进行任何改动工程。各店铺亦须保持商场外貌统一美观。一切屋外更改或加建皆在严禁之列，比如：遮蓬、天线、附加建筑物或伸展出店铺外广告及标志等。2.1.4.7、店铺内喷淋头、烟感、温感更改全部需于事前得到购物中心物业管理部门同意。由购物中心指定承造商实施更改，商家负责支付相关费用。2.1.4.8、各商户或装修企业需将物业管理部门发出装修许可证张贴于店铺大门上，而且负责管束在广场内施工人员。装修工人必需衣着整齐，不得在公众地方赤身，在非工作区逗留、随地吐痰、喧哗、打闹、赌博饮酒等。更要尤其留心洗手间合适使用，以免造成下水道堵塞。2.1.4.9、装修工人严禁在广场内留宿或生火，工人在进入广场范围时必需佩带临时工作证，物业管理部门有最终权决定是否同意进入。2.1.4.10、尤其留心装修期间防火安全，消防通道、消防栓及走廊通道不得堆放垃圾、材料或杂物。装修单位须负责通道、电梯、楼梯等区域清洁，包含清理搬运时所留下大纸板箱或废料。一切废料必需用胶袋盛装，天天装修工程完成后由各商户或其装修企业搬离至商场指定搜集站。若有大量建筑垃圾运出，须于当日17:00前向物业管理部门报备取得安排确定以后方可堆放于购物中心指定建筑垃圾搜集站。如经通告后相关单位租户及装修承包商未能作出合适清洁安排，物业管理部门将自行雇用工人进行清理，而费用则从相关店铺装修押金中扣除。2.1.4.11、防火责任:a、全部内部隔离墙应使用重量轻防火材料。木制分层天花、木框架或板墙应涂上防火漆。期内确保施工人员严格遵守防火条例及保持各楼层防烟门常常关闭。施工现场必需自备足够灭火设备，如手提二氧化碳灭火器。b、依据中国消防条例实施细则第十条要求，装修施工单位必需负责施工现场消防工作。各施工单位必需指定一名防火安全责任人，具体负责施工现场防火安全工作，确保各项防火安全方法落实。c、现场装修施工单位必需逐层实施防火责任制，逐层委任防火责任人，将防火安全落实到每个施工人员，做到现场防火，谁施工，谁负责。d、各装修施工单位要对现场施工人员进行防火安全和工地管理制度宣传教育，使施工人员提升安全意识，自觉遵守相关安全操作规范和制度。e、施工现场须按消防规范设置灭火器材，物业管理部门有权对各施工现场灭火器材规格、数量及位置提出具体要求。f、依据四川省要求，多个单位层承包工程，在整个施工期间，消防安全工作由第一个承包单位负责组织落实。g、各商家对施工现场防火安全负有责任，必需督促施工单位及个人遵守相关防火安全法规，确保施工现场防火安全及装修工程防火质量。h、若发生消防事故，由发生事故施工单位、个人和雇请施工租赁单位按要求负担赔偿责任。对于造成重大财产损失及人员伤亡施工单位有赔偿及医疗抚恤责任。i、消防设施包含消防安全逃生通道、逃生门、防火卷帘门、消防栓箱、送排风管、喷淋头、烟感器、温感器、报警按钮、警铃及辅助设施，设计时必需考虑不得妨碍遮挡消防设施正常使用。严禁利用消防设备和辅助水源、电源为其它用途。J.商家装修期多种设施不得影响安防监控探头视野。2.1.4.12、电气要求a.电气施工须按低压国际标准要求实施。b.各店铺须装有独立合格保护式电源漏电保护控制开关，以确保营业结束关闭电源和意外故障保护。c.布线必需规范合理，电线不得和灯管贴在一起，通常情况总用电量2KW根本路线径2.5m，分线路径1.5m，多股软线接头需做搪锡处理，宜用BV铜芯护套线。d.灯具须做好散热工作。灯箱须开散热孔，内壁刷防火涂料，镇流器垫防火板隔热。必需采取优质电子镇流器，具体安全要求参见二次装修手册。e.装修专柜总用电功率大于2KW时，须在工程部人员指导下接驳三相五线制专线。（阻燃电缆或2.5mm2护套线外加护套软管）f.全部明线须用护线槽（管）固定，过地线用不锈钢线槽固定。利用墙插插头必需符合安全要求，若线路负载大于1500W时必需采取固定连结。金属货架须做接地线。2.1.4.13、安全守则a.各施工单位必需聘有合格持证电工、焊工，负责施工用电、用焊作业。b.施工用电必需严格实施四川省用电防火管理条例和相关操作规程。c.施工动火，一律参考实施四川省相关关键部分临时动火审批制度，施工期间如需动火，须持有效操作证提前半天向物业管理部门办理动火证，并由双方监护人至现场监护后方可动火，违者停止动火作业，并负担一切法律责任。动火作业人员必需严格遵守相关操作程序和安全要求。d.未经同意，工地内严禁使用电炉、电炊具、电热水棒等电热设施。不准使用高瓦数灯照明，照明灯泡瓦数通常限制在60瓦以下。因施工需要使用碘钨灯，应先取得物业管理部门同意，并要做好安全方法，人离灯灭。e.维修工人使用电器设备时，务必采取一切安全方法，包含采取合适绝缘电线。临时接驳电线必需安放于地面上，在施工完成后必需拆除。为规范装修工作规范，降低噪音散播及对第三者造成影响，商家需在其装修店铺搭建围板（高度1.8米左右）围隔工作区。全部装修或建筑材料不得含有任何石棉成份。并参考“二次装修手册中具体要求。2.1.4.14、现场管理a.凡进入盛世天城施工人员，一律佩戴由物业管理部门统一制发临时出入证，并自觉接收安防人员检验；b.各施工单位、人员，必需遵守地方治安管理要求，严禁偷窃、赌博和其它违法行为。严禁雇请“三无”（无身份证、无就业证、无暂住证）人员进入本购物中心施工；c.强化内部安全防范工作，各装修单位必需建立施工现场巡查制度，为确保施工区域安全，天天收工前，要检验各施工点有没相关闭电源，有没有遗留火种，并将可燃杂物清出现场；d.施工现场严禁吸烟、生火煮食。凡吸烟则必需到物业管理部划定吸烟区；e.为确保购物中心安防工作，预防多种偷窃、破坏事故发生，装修店铺内除经物业管理部门同意值班人员外，晚上一律不准住宿；f.装修单位必需确保装修现场环境卫生，不得随地丢弃垃圾杂物，严禁随地大小便。g.不准在消防通道、走道和店铺门口堆放施工材料和杂物；i.施工现场地面必需用板材作保护，并不得在单位面积上加压重物。j.施工单位应保管好施工现场之材料和工具，不得将材料或工含有意或无意坠落于楼下。不然所发生一切后果及法律责任由施工单位负责。k.施工现场严禁携带易爆物品，购物中心内只能进行涂料或小面积油漆修补工作；l.施工结束必需立即通知工程部检验施工情况，施工单位在工程部检验完成后方能撤离。2.1.4.15、隐蔽工程验收店铺在吊顶及隔墙封板前，须通知物业管理部门，物业管理部门将会同相关管理单位进行隐蔽工程验收，同时检验全部工作是否完成。在确定同意后商户施工队方可封顶，封板。2.1.4.16、完工验收装修工程完工后，商家需以书面形式通知物业管理部门，并提交一式三份装修完工图。物业管理部门会同相关部门一起和商家及装修企业进行验收。验收合格后，即可办理退还装修押金手续，未经验收即搬入营业商户，一旦发生问题，管理单位将不负担任何责任。2.1.4.17、装修押金及相关费用：依据二次装修手册要求，申请进入购物中心进行装修施工单位，均应缴纳管理押金，当工程结束经相关管理部门验收，确定符合装修手册要求后，即获全额退还，不然酌情扣款。装修押金收取标准：按建筑面积，200以下5000元收取；200以上10000元收取（装修押金和其它费用需在办理装修手续时凭缴费单，到企业财务部缴纳，商家或施工单位凭押金收据至物业管理部门办理临时出入证等相关进场手续）。出入证及押金：押金40元/张（可退还），工本费10元/张。（于办理装修手续时，凭身份证复印件至物业管理部门办理）建筑垃圾清运费：按建筑面积，30元/平方米收取，最低收取金额为1500元整（费用不包含拆除、置换道具清运费用，如有拆除、置换道具清运将根据环卫局实际清运车次结算费用，每车400元）；退押金：退押金时，必需凭押金收据和出入证、经验收合格文件办理。 如发生违反装修要求或损坏购物中心公共设施情况，通常情况，将先行要求自行改善或恢复，惟拒不行动或不达要求之情况下，需酌情扣款赔偿。2.2 管理方法：2.2.1、制订店铺进场步骤，准备所需相关资料；2.2.2、根据店铺进场步骤，制订管理步骤；2.2.3、热情接待，百问不厌，虚心听取商户意见；2.2.4、按要求办理商家进场手续；2.2.5、严格实施二次装修管控工作。3、开荒清洁管理方案开荒，是建筑物清洁保养一句行话，是指建筑物装修工程结束后第一次根本清洁保养。开荒是一个综合工程，因为建筑工程中常常会遗留下很多垃圾污垢，包含建筑物内外全部装修表面，而且污垢程度是罕见。多种地面石头，墙壁上会遗留下水泥浆块、油漆、玻璃胶、水污、锈迹等，这些全部必需在开荒工作中清洗洁净，所以它是一项最艰苦、最复杂、最费神工作，开荒工程好坏，直接影响到以后保洁工作质量和档次，所以做好开荒有着相当关键要求。开荒程序以下： 3.1、粗开荒：清理施工现场留下装修垃圾，通常粗开荒由施工单位来实施完成。3.2、细开荒：3.2.1、墙面:按不一样墙面材料采取不用方法：a.石材、墙砖墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采取中性。清洁保养注意点在板材接缝和凹凸面上。在用水清洗时，必需注意对地面保护;b.金属墙面可用液体清洁剂及水进行清洁保养，液体清洁剂应采取中性。在使用金属光亮剂前，必需将潮湿金属墙面擦干。在用水清洗时，必需注意对地面保护;c.涂料墙面不得使用液体清洁剂剂水进行清洁保养。对墙面浮灰应使用灰尘掸清扫或使用干抹布擦拭，通常不采取湿抹布擦拭。局部深度污染，在所用涂料表面许可情况下，可使用湿抹布配合专用清洁剂擦拭。对湿抹布擦拭后产生水渍、印迹，应立即采取同牌号、色号涂料修补。d.踢脚线是墙面清洁保养最终工序。踢脚线有木质，有塑料，有石材，有釉面。踢脚线接缝和和墙面交接平面是清洁保养关键。木质踢脚线在使用液体清洁剂剂水进行清洁保养时应谨慎。3.2.2、玻璃及门窗:门是本购物中心脸面，玻璃和窗户是购物中心眼睛。搞卫生有窗明几净说法，所以清洁好门窗和玻璃尤为关键。a.门：分清门材质，用专业清洁剂稀释后，用毛巾擦拭，程序是从上到下，把毛巾叠成方块，从门顶部开始从左到右擦拭，不能有遗漏，有胶渍地方可用除胶剂做处理；框程序同门；一定要做到无遗漏、无死角。手柄下部、铰链处是清洁保养关键。b.玻璃：在擦拭前先用毛巾把玻璃框擦拭洁净，再用涂水器沾稀释后玻璃水溶液，均匀从上到下涂抹玻璃，有顽固污渍用铲刀清除洁净，再反复以上工序后用刮子从上到下刮洁净，用干毛巾擦净框上留下水痕，玻璃上水痕用机皮擦拭洁净；c.窗：要把窗框铰链、轨道、接缝处存留污垢、粉尘清洁洁净;d.对玻璃及门窗进行清洁保养时，必需注意对地面保护。3.2.3、地面:环境洁净首先表现在地面，按不一样地面材质使用不一样清洁方法：a.釉面砖地面：先用刮刀把釉面砖表面污垢、保护蜡层刮掉，可用机械清洗。b.石材地面:分清花岗岩、大理石。在选择清洁剂时应掌握好pH值。c.木地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗d.复合地板:只能用湿抹布沾清洁剂擦拭，不可直接用水清洗，更不可用机械清洗。3.2.4、卫生间：坚持由上而下标准，首先认清卫生间顶子材质，是PVC或是铝塑板还是涂料，再依据不一样材质用不一样清洁方法进行清洁；用清洁球或是板刷清洗卫生间墙壁，着重瓷砖缝隙，和瓷砖表面上遗留胶迹、涂料点、水泥渍等；用毛巾清洁卫生间洁具，用不锈钢清洗液针对多种龙头、管件进行清洁；用洗地机对地面进行最终清洁，由其是地面边角，用清洁球和刀片对洗地机洗不到角落进行针对性除污、去除水泥渍等；最终，检验无遗漏后，再用干毛巾把水龙头等管件擦拭一遍。 3.2.5、公共通道：墙壁用掸子或是吸尘器做除尘处理，擦拭灯具、开关盒、排烟置、空调口、排风口等。3.2.6、地角线：用毛巾擦拭，用刀片去掉多种胶迹、涂料点等。 3.3、清洁标准：3.3.1、玻璃标准：目视无水痕、无手印、无污渍、光亮洁净。3.3.2、卫生间标准：墙体无色差、无显著污渍、无涂料点、无胶迹、洁具洁净光亮、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏、无异味。 厨房标准：墙体无色差、无显著污渍、无涂料点、无胶迹、不锈钢管件光亮洁净、地面无死角、无遗漏。3.3.3、公共通道标准：墙壁无尘土，灯具洁净，开关盒洁净无胶渍，排风口、空调出风口无灰尘、无胶点；3.3.4、门及框标准：无胶渍、无漆点、触摸光滑、有光泽，门沿上无尘土。 3.3.5、地面标准：木地板无胶渍、洁净；釉面砖无尘土、无漆点、无水泥渍、有光泽；石材无污渍、无胶点、光泽度高。3.4、细开荒工序关键点：3.4.1、从粗到细：开荒所面临污垢是多样，有建筑拉架、涂料污染、水泥浆渍、沙砾灰尘等。清洁保养应先将大转头地砖、木板塑料清除掉；将玻璃、石材表面大面积水泥浆渍、涂料色渍铲掉；再将大面积沙砾灰尘清扫掉；清除角落细小沙砾和灰尘；对全部清洁保养建筑物装饰表面进行仔细、根本擦拭。3.4.2、由上到下：对大宗垃圾进行清除后，对于建筑物装饰表面清洁保养从天花板开始，依次为：通风口、灯饰内外壁、天花板平面、顶角线灰尘、污渍；墙面、窗及窗框、门及门框；台面；地面。3.4.3、先墙壁，后玻璃：内部立面，墙壁是最大面积，先将墙壁上浮灰清扫后擦拭玻璃、门窗。第三阶段：开业后日常管理阶段4、 治安管理方案在盛世天城购物中心物业管理中，合适利用现有科学技术手段和管理手段，依靠多种优异设备、工具和人主观能动性，维护和租户安全，这是一项很关键工作，最为广大租户所关注，特制订常规防范和技术防范相结合二十四小时全天候管理方案。4.1、管理内容：4.1.1、常规防范：采取站岗执勤和巡查执勤相结合方法，维护购物中心公共秩序，预防和阻止任何危及或影响物业、商户安全行为。4.1.1.1、门岗任务：a.礼仪服务；b.维护出入口交通秩序；c. 阻止衣冠不整者人员进入购物中心；d. 夜间对外来施工人员进行登记；e. 严禁携带危险物品进入购物中心；f. 碰到外来人员将大件物品带出广场，须严格核实出门证实，并作登记；g. 为商家提供便利性服务。4.1.1.2、巡查岗任务：a.按要求路线巡视检验，不留死角，做好安全防范工作；b. 对购物中心内嫌疑人员进行检验防范； c. 装修期间安全检验；d. 防范和帮助公安部门处理各类治安案件；e. 防范和阻止各类违反购物中心管理制度行为。4.1.2、技术防范：应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对购物中心内治安情况实施二十四小时监控，以确保安全。4.1.2.1、对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象方法，并立即通知巡查安防人员，进行现场处理。4.1.2.2、巡查安防人员接到监控中心汇报，应快速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对处理情况作具体统计，留档备查。4.2、管理方法：4.2.1、实施半军事化管理，制订安防管理方法和奖惩制度，严格付诸实施，以增强安防人员工作责任心；4.2.2、强化安防人员内务管理，开展系统化军事素质培训，提升安防人员思想素质和业务技能；制订紧急事故处理案，定时组织演练；4.2.3、加强安防人员行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止适当；4.2.4、严格实施安防巡更点制度，确保巡查质量；4.2.5、监控中心定时检修、保养，确保监控设备完好；4.2.6、确保监控、值勤统计具体完备，建立安全管理档案。5、消防管理方案消防管理是物业安全管理关键，所以要依据消防法规要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主和商户生命财产安全。5.1、管理内容：5.1.1、做好消防监控中心管理；5.1.2、做好消防设施、器材管理；5.1.3、保持消防通道通畅；5.1.4、加强装修期间消防安全管理；5.1.5、严禁违章燃放烟花爆竹；5.1.6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；5.1.7、预防电器短路等引发怒灾原因。5.2、管理方法：5.2.1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检验落实；5.2.2、制订消防事故处理预案，防患于未然；5.2.3、建立义务消防队，每个月组织一次消防安全学习，每十二个月组织一次消防演练；5.2.4、定时进行消防检验，预防为主，防消结合，发觉隐患，立即消除；5.2.5、做好消防器材、设备检验保养，使之一直处于完好状态；5.2.6、阻止任何违反消防安全行为；5.2.7、主动开展防火安全宣传教育，定时向业主及商户传授消防知识；5.2.8、发生火灾，立即组织补救并快速向相关部门报警。5.3、消防安全教育，培训制度：5.3.1、实施三级教育，培训制度，凡新进入企业职员须分别经企业(一级)，部门(二级)，班组(三级)消防安全教育培训，并考试合格后，方可上岗工作；5.3.2、一级由企业行政部组织，物业管理部负责实施;二级由部门主管经理负责;三级由班组长负责；时间各不少于半天，两小时，一小时，企业内调动由二，三级负责；5.3.3、内容为消防法规，制度，火灾原因教训等，班组可用讲演和演出相结合方法；5.3.4、所在部门负责组织岗位消防知识培训，并进行考评；5.3.5、未经三级消防安全教育或不合格者，不得上岗工作；5.3.6、对进场施工人员，外委施工人员消防教育，由消防主管负责；5.4、动火审批制度：5.4.1、依据动火部位和危险程度，实施企业，部门，班组三级审批管理制度。动火时，必需到消控中心办理动火证后，方可动火施工，违者按相关要求处理；5.4.2、在楼层吊顶，车库，制冷机房等有易燃易爆液体，气体容器，管线，设备处动火属一级动火，由装修企业责任人、外委施工责任人采取消防方法，并事先通知消防专员到场监督，方可动火，疑难危险问题报请企业领导，召集相关职员采取可靠方法，作为特殊动火处理；5.4.3、非属一级动火管理之处使用电焊，气焊，烧烤，煨管，熬沥青和同意使用电炉及炉火取暖管理属二级，由消防主管部门制订用火管理制度，实施防火管理要求，并责成专员落实；5.4.4、属于正常使用中餐饮燃气灶、烤炉及油烟管道管理属三级管理，由消防专员负责检验，落实岗位职员消防责任制；5.5、新建，扩建，临建工程报批制度5.5.1、工程部对工程消防设计和安全施工负责，并对外包工程中消防安全实施现场监督，自建和外委工程事先均须按要求报请消防机关审批后，方可施工；5.5.2、凡外委工程按国家消防条例实施细则要求，督促落实，设计单位设计须符合国家相关要求，建设单位必需根据同意消防设计图纸施工，不得私自改动，并负责施工现场消防工作；5.5.3、购物中心内临建工程由改建或维修部门按要求报批，并在要求期限内拆除。5.6、电器安全管理制度：5.6.1、购物中心内个店铺多种电器安装，增减，拆修，检修，更新均由专业电工，按国家相关要求进行；5.6.2、非专业人员不准私自拆改，增加用电设备，器具；5.6.3、严禁内部职员和各商户私自使用电炉，电饭锅，电热杯，电熨斗等电加热用具；5.7、消防器材，设备维护，检修更新制度：5.7.1、广场配置灭火器，消防栓，水带，水枪及消防设施等，由消防专管员负责维护保养，保持完好，整齐，并列入交接内容之一；5.7.2、灭火器材检修和更新，由物业管理部负责，室内外消防栓检修，修理，更新，由工程部负责；5.7.3、室外消防栓维护保养和冬季保温由工程部负责；5.7.4、自动报警和灭火装置，由工程部负责维修检验；5.7.5、多种灭火设备，器具不准私自挪作她用，压盖，围占；5.8、逐层消防检验制度5.8.1、消防专管员岗位日查，主管周查，经理月查制度；5.8.2、检验内容包含查制度，查消防设备，查隐患，结合实际和不一样季节应相关键；5.8.3、各级和多种形式消防检验所发觉隐患问题，全部应有文字统计并逐层落实整改方法；5.9、隐患检验整改制度：5.9.1、火险隐患包含：现实火灾危险和能够造成火灾发生违章行为；5.9.2、实施隐患立案，整改销案制度，对重大火险隐患有三定整改方案(即定人，定方法，定时间)，隐患未消除前，要有可靠安全方法；5.9.3、因历史遗留疑难隐患，应在以后改造和发展中有计划分步骤处理；5.9.4、对消防机关和上级主管部门检验提出和下达火险隐患整改通知书，相关店铺应立即整改，消防主管负责督促落实；5.9.5、对店铺内检验出火险隐患，通知后还不立即整改将实施处罚，处罚单由商户签收后存档保留；5.10、火险隐患整改通知书使用要求：5.10.1、各店铺接到火险隐患整改通知书，必需根据通知书上期限要求整改；5.10.2、任何店铺及施工单位不准拒收火险隐患整改通知书，如拒收，发生一切后果由当事人自负；5.10.3、收到物业管理部下发火险隐患整改通知书，但不实施整改店铺及施工单位，消防主管有权阻止其再进行营业；5.10.4、对不实施火险隐患整改通知书店铺及外来施工单位，如出现意外情况一切后果自负；5.10.5、过期整改发生一切责任由当事人负责；5.10.6、火险隐患整改通知书必需经过消防主管、物业经理、分管副总、总经理共同签字方可有效。5.11、防火宣传教育制度：5.11.1、消防宣传是消防管理一个关键方面，是教育发动群众自觉同火灾作斗争一项关键方法。各部门职员和各店铺职员必需落实实施预防为主，防消结合消防工作方针，保障安全；5.11.2、防火宣传教育要纳入部门关键工作之中，利用多种形式，广泛深入地进行宣传，普及消防知识，提升各级职员防火警惕性；5.11.3、施工人员在施工前必需对其进行防火教育；5.11.4、全部职员必需认真学习消防常识及相关消防管理要求，并认真实施；5.11.5、对用火，用电，用油店铺和储存物品仓库及关键部位工作人员采取短期培训，讲座，参观等方法进行消防专业知识教育；5.11.6、定时组织防火安全活动，经过常常化，制度化教育和训练，提升职员思想政治觉悟；5.11.7、抓住正，反两方面经典事例进行宣传教育，提升警惕性，增强防火责任感；5.11.8、常常对职员和义务消防员进行消防知识教育，使各职员全部能达成四能(即能宣传，能检验，能立即发觉和整改火险隐患，能扑救初起火灾)；5.11.9、经过系统地宣传教育，使各职员不停提升防火安全意识，增强消防安全观念，在工作中，生活中自觉遵守各项防火安全制度，时刻不忘防火，就会杜绝降低火灾发生；5.11.10、落实实施消防相关法规，条例，要求.表彰在消防工作中做出贡献好人，好事，揭露，批评违章，违法乱纪行为等等，利用宣传舆论，扩大影响，推进消防工作展开；5.12、义务消防组织制度:5.12.1、义务消防队伍是做好防火工作，扑救初起火灾，保障正常营业一支关键力量，各部门、各店铺领导全部要带头主动支持义务消防队伍各项活动；5.11.2、各部门、各店铺建立义务消防队伍，消防主管具体组织，培训，教育，演练；5.11.3、义务消防队伍训练教育内容：a