中国养老地产发展研究报告.pdf

中国养老地产发展研究报告专题总纲 第一章国内养老地产开发机会及开发条件研究 第二章养老地产案例研究 第三章养老地产开发运营模式研究海龄佛-2-口第_章国内养老地产开发机会及开发条件研究 宏观视角开发机会研究养老地产宏观发展维度 中观视角开发条件研究养老地产城市进入维度 微观视角开发条件研究意向地块微观条件维度 开发机会及条件小结-3-宏观视角开发机会研究口 我国“居家养老”方式逐步成为主流 中国现已步入老龄化迅速发展阶段，此阶段对传统养老模式构成冲击，老人自我养老意识 加强，更多老人们倾向于高级老年公寓形式的居家养老方式。截止2009年，我国60岁以上的老年 人已达到1.67亿，占全国总人口的 12.5%到21世纪中期，我国老年人口（60岁以上）将超过4亿,占全国总人口的28%依据联合国标准，当一个国家或地 区60岁以上老年人口占总人口的10%,或65岁以上老年人口占总人口的7%,即视为进入老龄化社会20102040年是中国人口老龄化速度最快的时期，这 一阶段老年人口平均每10年提高3.99%-4-宏观视角开发机会研究 第一阶段：市场发展初期（1999年-2010年）老年住宅市场发展缓慢老年人口的绝对值很大，市场对老年住宅有需求，但由于我国社会福利水平及总体经济水平 还远远没有达到能够支持老年人住房消费的能力，老年人不能构成老年住宅消费的主体，同 时，传统的家庭养老居住观念还未转变过来，因此市场有效需求不明朗，市场风险稍大，老 年住宅市场发展缓慢。第二阶段：市场快速发展阶段（2010年-2025年）老年住宅井喷式增长 一方面，我国经济发展到一个新的水平，人均GDP达到3000美元以上，社会保障体系的逐 步完善，老年人已逐渐成为老年住宅的消费主体，市场需求明朗；.黎冕髅翻僦牌捌然峥吸则弹巨前社会的同时，这一时期，老年人独立居住的养老观念已经形成，因此，这一阶段老年住宅的需求将 会出现井喷现象，老年住宅的增长将会保持在一个较高水准，约在10%左右。第三阶段：市场成熟发展阶段（从2025年-2055年）处于较高水平稳定期老年住宅市场的发展已进入 个稳定发展期，发展初期的消费需求释放阶段已经过去，市场 发展渐趋理性，市场竞争也相对激烈，逐渐呈现出品牌化、规模化的发展趋势，因此，老年 住宅市场的发展将稳定在一个较高的合理水平。-5-宏观视角开发机会研究“421”家庭养老压力加大，针对“独子养老”面临的困境，目前市场形成了“以居家 养老为基础，社区养老为依托，机构养老为补充”的养老服务体系”421“家庭养老压力加大一对夫妻，一个孩子，四个老人的新型家庭成为城镇家庭结构的主要模式，城市家庭结构模式的变迁。爷爷奶奶缓解”421“家庭养老压力大力发展居家养老和社区服务养老使老年人既能生活在熟悉的生活环境里，又能 发挥社区老年人互相帮助的优势，这对老年人、对家庭、对社会都是最好的选择。姥爷 姥姥爸爸妈妈子女421家庭结构,-6-宏观视角开发机会研究口政策制度扶持促进老龄产业快速发展;建设部关于城市道路和建筑物无;障碍设计规范规范为老年人服务；的基础设施建设和与老年人生活密:切相关的无障碍设施建设I_;民政部公布关于支持社会力量兴办社会:福利机构的意见-支持社会办福利机构的重要意义;二、支持社会办福利机构的基本原则:三、制定优惠政策，抓好政策落实，支持 I社会办福利机构的发展:四、多渠道、多形式筹集资金，支持社会;办福利机构的发展:五、发挥职能作用，维护社会办福利机构I的合法权益-d-中国老龄委出台老龄事业发展“十一五“规划一、继续建立健全老龄政策法规体系二、不断健全和完善老年社会保障体1系三、四、民政部茨于开展全国养 老服务社会化示范单位加快构建养老服务体系，I努力丰富老年人精神文化辗号巴勺里口_ _ _2000法律融建筑规范2005.32005.12.15 2006.3金融信贷政策Y-贷款的规模、期限、利率方面的优惠）关于加快实现社会福利 社会化的意见制定出台促进老年社会福 利事业发展的优惠政策；把养老服务尤其是“三无 对象”和低保对象的养老 服务提到工作议事日程。民政部关于开展养老服务社会化示范活动的通 知由点到面，逐步推开。省级民政部门要在试点的 基础上，树立典型，命名一批养老服务社会化示 范区（市）和养老机构示范单位；民政部将在适 当时机命名全国养老服务社会化示范区（市）和 养老机构示范单位，以进一步深化示范活动，推 进社会福利社会化。；关于加快发展养老服务业的意见 I户、进一步发展老年社会福利事业;匚大力发展社会养老服务机构耳、鼓励发展居家老人服务业务 k支持发展老年护理、临终关怀啊务业务匕、促进老年用品市场开发大、加强教育培训，提高养老服务2006.9 2007.12.21 2008.1财政财策（专项拨款、补贴、减免生费等）税收取策t优惠与减免等）-史一-1民政部转发财政部、国家税务总局；关于老年服务机构有关税收政策的通知-7-宏观视角开发机会研究口 市场需求及供应缺口利于发展养老项目中老年住宅基本位于远郊区，市场需求量较大。近年来全国各地推出大量养老项目，由于供不应求，所以老年住宅市场仍存在较大机会。开发建设了适宜老年人居家养老的北京昌平北京昌平太阳城温都水城项目已售罄2013年10月开始接受加盟，入住80户住宅。老年住宅这市场上的特殊产随着房地产市场的发展，楼盘之间的竞争日益激烈，导致了市场的细分。部分房地产开发商在市场竞争中注意到了中国人口的老龄化趋势,将老年人作为目标客户，主动将市乌镇雅园云杉镇泰康之家浙江天津宝抵北京昌平2013年6月开盘，一期已售罄2013年6月底入住，在售中2012年6月6日落户京城，2015年运营场细分，针对老年人的特殊需求,老年住宅省份总建面（万平）项目状态亲和源 上海燕达国际健康城燕郊10 现有20套尾房在售110 一期已全部现房，在售中宏观视角开发机会研究口养老地产的发展具有极大动力，开发机会良好社会老龄化趋势 养老观念转变“421”家庭养老压力 社会对养老住宅的关注推动中国养老 地产的发展政策的优惠 市场的需求及供应缺口-9-中观视角开发条件研究养老地产城市进入主要判断参数指标模型从社会经济指标层面两维度进行判断人口状况判断城市是否进入老龄社会的标准世界卫生组织根据联合国将“60岁以上的人口占总人 口比例达到10%,或65岁以上人口占总人口的比重达到 7%”作为判断一个地区是否进入老龄社会的标准人均可支配收入判断城市人口购买力是否具备发展养老地产的标准国际标准为人均可支配收入达到3000美元（约20000 人民币）以上具备发展养老地产的条件拟进入城市是否适宜发展养老地产?-10-中观视角开发条件研究 以核心城市为代表，对全国七大城市群进行分析研究区域代表城市发展指标华北北京2009年人口自然增长率3.5%。2010年,15-64岁人口为1621.6万人,占82.7%;65岁及以上人口 170S万人，占8.7%。60岁及以上人口246万 人,占常住人口的12.5%2009年城镇居民人均可支配收入：26738元，人均GDP:70452元华东上海2009年人口自然增长率-L02%。2010年，15-64岁的人口为1870.4万人,占81.25%;65岁及以上的人口为233万人,占10.12%。2009年城镇居民人均可支配收入：28838元，人均GDP:78989元华南广州2009年人口自然增长率4.27%。2010年,15-64岁人口为1040.4万人,占81.91%;65岁及以上人口为841万人,占6.62%。2009年城镇居民人均可支配收入：27610元华中武汉2009年人口自然增长率3.77%。2010年,15-64岁的人口为801.3万人,占总人口的81.89%;65岁及以上的人口为79.5万人,占总人口的8.13%。2009年城镇居民人均可支配收入：18385元，人均GDP:58836元西南成都2009年人口自然增长率2.52%2010年,15-64岁人口为1114.6万人,占79.35%;65岁及以上人口为136.4万人,占9.71%。2009年城镇居民人均可支配收入：18659元西北西安2009年人口自然增长率4.27%o2010年,15-64岁人口为666万人,占78.65%;65岁及以上人口为71.6万人,占8.46%。2009年城镇居民人均可支配收入：22244元东北沈阳2009年人口自然增长率0.17%。2010年,15-59岁人口为607.4万人,占74.93%;60岁及以上人口为124万人,占15.30%,其中65岁及以上人口为84万人,占 10.37%。2009年城镇居民人均可支配收入：18475元，人均GDP:54654元中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。(5国笠也蛀卬UY勃99181614121086420西南城市辞）沈阳.成都_武汉.暂不考虑区西安北京0 10000 20000 30000 40000成熟区：华东、华北、西北城市群考察区：东北、华中、西南城市群潜力区：华南移民城市群暂不考虑区：经济发展水品及老龄化程 度均不高的其它城市群人均可支配收入（元）注：65岁人口占常住人口比例数据来源为2010年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。-12-中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。(5易任口我把袖卬口心990 10000 20000 30000 40000人均可支配收入（元）成熟区：老龄化程度高，经济水品 发达。目前阶段可立即进 入的成熟区域。A以上海、北京、西安为代表的华 东地区、华北地区和西北地区城市 群因为其老龄化程度最严重，具有巨 大的潜在市场，另外，强大的消费 力又提供了有力的消费支撑，为老 年住宅的试点开发和良性发育提供 了有利条件。注：65岁人口占常住人口比例数据来源为201 0年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。-13-中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。(5易任口我把袖卬口心990 10000 20000 30000 40000人均可支配收入（元）考察区：老龄化程度严重，经济发 展水平有待提高。具体项 目应重点考察当地的经济 发展状况和消费能力。以沈阳、武汉、成都为代表的东 北地区、华中地区和华南地区城市 群老龄化程度严重，具有巨大的潜力 市场，但经济发展状况和消费力相 对较差，该区域具体项目应重点考 察当地的经济发展状况和消费能力O注：65岁人口占常住人口比例数据来源为201 0年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。.14-中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。(5易任口我把袖卬口心990 10000 20000 30000 40000人均可支配收入（元）潜力区：经济发展水平高，老龄化 程度有限，具体项目应重 点考察当地对养老地产的 需求状况。以广州为代表的华南移民城市群经济发展水平较高，消费力强，但 人口老龄化程度相对较轻，该区域 具体项目应重点考察当地对养老地 产的需求状况。注：65岁人口占常住人口比例数据来源为201 0年第六次全国人口普查结果；人均可支配收入为各城市2009年度统计年鉴数据。-15-中观视角开发条件研究 根据各区域的人口老龄化程度和经济状况，可将全国主要城市群分为四类。(5易任口我把袖卬口组团设计，功能独立：由干项目 各期均体量较大，周期较长，采 用组团式设计，功能景观内部配 套，互不依赖；老年社区特色规划组团内引入大量景观，追求极致 二在整体景观之外，每个组团内 单独布置了大量水系、绿化景观,满足老年人对居住环境的需要.层级交流空间：组团式布局,组团内部设置小型公共交流空间,组团外部设置相对较大的活动 场所；押划依据：目标：开退休社区之先河，立晚年幸 福之标准理念：摒弃原来的养老方式，老有所 学、老有所养、老有所乐，老 有所为北京东方太阳城 针对老年人人性化的规划设计无障碍设计：/四层公寓均设电梯并设无障碍坡道,地面防滑处理，墙壁预埋扶手，阳角抹圆/户内紧急呼叫与电子安防系统/居室充分考虑朝向、采光和通风,卫生间离卧室不远并设有防滑扶手/插座、开关都相应地降低高度/感应门锁替代旋转式钥匙,采用明亮的颜色，增强环境的可识别性户型设计各有侧重：/老年人渴望交流：有些别墅设了双客厅；,中国传统观念子女与父母同住：大户型多卧室,老人需要照顾：有些户型设计了保姆间。环境设计方便交流：/大型会所成为老年人相互交流活动的主要空间；,园林设计强调可交互性：在园林区里都开辟了小型平 台作为随机性的交流空间；北京东方太阳城口针对老年人打造多彩的精神文化生活精彩纷呈社区文化、休闲、娱乐活动:/举办过3届国际风筝节/举行了3次新年音乐会摒弃原来的养老方式:老有所学老有所养老有所乐老有所为/社区运动会、游园会、文艺汇演、各种展览、讲座、培训、交流活动数不胜数社区组织的俱乐部：/乒乓球俱乐部、太极拳俱乐部、棋牌俱乐部、钓鱼俱乐部；业主自发的俱乐部：/音乐沙龙、民族舞俱乐部、太极拳俱乐部、乒乓球俱乐部、健身俱乐部；每个老人都能找到自 己喜爱的活动.棋牌俱乐部活动音乐会老年合唱国际风筝文化节太极俱乐部活动-32-北京东方太阳城口 案例小结：“超级配套+复合的产品形式+优美的景观环境”是东方太阳城 成功的关键因素A养老住宅应将环境和养 老配套并重以全项目为养老地产之 名，做纯销售，打造全龄 社区概念-33-“销售+持有”模式北京太阳城销售+持有”模式-养老概念住宅+养老地产区位：位于京城北郊昌平区小汤山镇，西临立汤路、北畔 温榆河、东距首都机场17公里、南距亚运村15公里。规模：占地面积42万m2（623亩），总建筑面积30万m2,容积率0.7,绿化率60%。总投资5亿多人民币。产品类型：独栋别墅、联体别墅、花园洋房、四合院住宅 社区特色：中国式的园林，2万平米的人工联体双湖，L型 绿化带。根据老年人的特点进行了无障碍设计，三层以上 的住宅全部配有电梯，24小时温泉水入户区域环境：周边地区现已成为北京市高新技术产业和高等 文化教育的重点发展区，成为北京市现代农业科技示范园 区和绿色食品的主要供应基地北京太阳城 北京太阳城开发物业类型概览-35-北京太阳城 开发策略及销售情况分析一期:北京太阳城开发策略分析产品：9栋住宅、2栋银龄公 寓、2栋联排别堂、40栋单体 别堂先期启动，已售罄。先期开发主要炒热市场，打造知名-度0配套设施：北京太阳城根据建设周期的规划想 各类型建筑分隔摆位，入口处设看、医院、购物中心等公建设施；目前 太阳城公建设施并未完全建设完 成，阳光水世界、假日酒店仍在建 设中。配套施舍布局集中布局，既能展示 形象，又能满足生活便利需求。二期：产品：4层精装板楼配套：建筑面积达14800多平方米的医院、5000多平方米的购物中心和业主餐厅开始投 入使用。；三期：；产品：11栋6层3栋9层,!户型包括60-70平米的一居、106平米的二：居、140平米的三居；：纯老年生活社区，现代欧式建筑风格，大 张面宽，短进深，明厨明客明卧，通透采:光，空间利用率高。销售情况一、二期公寓和联排别墅已售罄，目前正在 销售的是三期公寓（户型面积60-70平方米为 主），销售均价在8100元/肝左右，精装修，总价约为51万/套左右。北京太阳城口 北京太阳城银龄公寓完全租住式老年公寓 北京太阳城银龄公寓位于太阳城社区内，是一处具有医疗救护、生活照料、精神赡养三 大功能的租住式老年公寓。分为公寓A栋和公寓B栋，总建筑面积为28700平方米；A栋拥有各类户型房间175间，接待半自理和无自理能力老人，以医疗护理为主，生活 照料为辅；B栋拥有各类户型房间297间，接待健康老人，以生活照料为主，医疗护理为辅。北京太阳城银龄老年公寓价格表（半自理、无自理老人）房型单人间双人间二至四人 同多人间护理内容：量血：压、喂饭、喂水|、喂药、床上擦：洗、洗澡、理发1、剪指（趾）甲1、翻身、拍背、i 刮脸、洗衣服、陪同散步、康复 训练等宠疗押金15万/间20万/间L0万/床5万/床床位费2100元/月，间L700-28007L/月,间L 500元/月，床2450元/月,床（含床 位费、护理雌费3000元/月,人（一级护理）费、伙食费）2300元/月，入（二级护理）伙食费450元/月，人一次性创 生用品费200元俩套，人（床单、被罩、枕套）银铃公寓收费标准采取会员制（目前只针对健康老人包括会 员费+房费+服务费），会费从2万到30万不等，会费在老人 退宿时返还，会费越高每月房租也就越低。北京太阳赚公寓价格表（健康自理老人）房型会员费（万元）房费（元/月）大套间（无厨房）503000404000大套间（有厨房）502800403800小套间302000203000双人间201400-2800101800-330052200-3800单人间201500-1800102000-230052500-3000北京太阳城口 主要配套服务设施分析 医疗护理服务：北京太阳城医院、国医堂 文化娱乐设施：文化宫 休闲度假设施：假日酒店、温泉会馆 商业服务设施:购物中心 其他设施：家政服务中心（提供9款33项免费服务）主要配套设施面积指标北京太阳城建筑面积（平米）比例公建医院148004.4%国医堂18220.5%文化宫36961.1%银龄公寓287008.4%健身娱乐中心92702.7%购物中心51071.5%水面及码头200005.9%-38-北京太阳城销售客群分析 北京太阳城项目客户地域划分，北京客户约占90%,外地客户约占10%;客户层 次以离退休的老干部为主；自住养老是主要购买目的-39-北京太阳城口案例小结:区位处于城市发 展方向昌平是北京城市总体规划中重点发展的卫星城，小汤山为 示范镇“销售+持有运 营”的运作方式开发商拿出一定比例的住宅面积进行销售，另一部分则用 来满足老年人租用、度假等需求，从而实现可持续运营客群基础多元化本项目虽然打着老年社区的名义，但主流客户仍以中青年 人为主多方合作开发由财政和民政部门划拨部分资金，与房地产开发和销售企 业以及物业服务企业合作开发、销售完善的养老配套以养老为重要功能的商业住宅区，并提供全套专门的老年 物业服务-40-会员制管理”模式上海亲和源力高桥保税区,1.一二.1 N 横淮盘上 海1市 区 奉鹏1 L,2人艮广中t 蝙二大林；.g F埠；.3v 浦东新区 口虹楼国&Ui y火/、江水金 地澳二号单尸、1 E3、支摘卬：1:7.禽；,口a 才“一 本/吩丸沁雨果*:诲要呼汇.口木,J h.;大楼%入二二 口区位：亲和源会员制社区位于上 海市南汇区康桥镇。距浦东国际 机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里 占地面积：84000平方米 建筑面积：100000平方米 公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人入住 土地性质：公共建筑用地 土地价格：50万元/亩已于2010年启动全国复制计划-41-上海亲和源 具有养老特色的功能构成与服务设备设施服务内容：每周预约上门一次家政服务 每两周预约上门收集清洗床单被套一次;物业管理费；每人每年一次全身医疗体检；每人购买一份意外保险；公寓内所有家具家电的保养维修和更换;社区内各类文体设施的使用；管家部提供的其他类免费服务等功能设施数量住宿公寓12幢838套 全裹修全配 置居室精神生活（老年大学、老 年活动中心）多功能综合楼一幢餐饮配餐中心一所休闲娱乐（品茗、座谈、棋牌等活动）休闲茶栈两处休闲娱乐（运动保健）游泳池、健身房、水疗馆、楼会务活 动中心一座会所医疗护理老年医院及护理院300个床位商业购物小超市、理发店、洗衣店、鲜花店、老年用品商店等-42-上海亲和源口具有养老特色的建筑设计社区内各种无障碍设施高低扶手栏杆、可容双轮椅通过的宽大走道-43-上海亲和源 项目盈利模式分析长、短期租赁并举 由开盘时的小产权销售向会员销售的转变，规避土地性质带给消费者的心理抗性 长期租赁A卡：销售概念的长租性质需一次性支付一笔89万元入会费，可以在亲和源社区自由选择大、中、小三种户型中的一套房屋，还可以作为遗产留给子女。不记名卡有效期与房屋土地的使用年限相同，可转让。选择该卡，每年必须支付2.98万一6.98万元不等的会费（根据房型不同）上海亲和源老年公寓使用权 短期租赁B卡：租赁概念的短租性质该卡对应大、中、小三种户型，一次性支付价格从45万-88万元不 等，另外每年需支付2.98万元的会费。不能转让有效期至老人生命终结，但有一个15年的界限，如果只住了5年，剩余10年的费用将被退还给家属，如果居住期在15年以上，超过 部分免费/项目一期于2007年开盘，二期于2010年1月开盘/截止到2011年5月，共售出450-44-张卡上海亲和源口 项目取地模式分析土地出让 合资公司 立项开发工业用地（5 0万/亩）政府1 875万元入股 变更用地性质融资抵押贷款上海市南汇区康桥 上海康桥公共事业投 工业用地镇政府 资有限公司出让；|公共建筑用地“南汇区康桥镇集体资产+新建桥新建桥 管理有限公司（亲和源前身）用首批建成的 房产获得 7500万元的 银行抵押贷款（亲和源前身）壳公司上海市南汇区康桥 镇政府-45-上海亲和源口案例小结 取地模式 亲和源项目用地是工业用地，出让年限仅为50年，由于项目性质特殊，亲和 源养老公寓所处地块于2006年办理土地使用权出让，出让的土地性质变更 为公共建筑用地 土地性质的转变取决于当地政府的大力支持 盈利模式 租售并举，其中以租为主，但是租期长，实际为变相出售 运营模式为会员制加管理费，会员费的收入将投入到下一次的老年公寓开发,管理费作为日常服务运营费用 项目设计亮点 彩色标识 风雨连廊 无障碍设施 宽敞过道-46-“轮转”模式一海南亲和源力高桥保税区,1.一二.1 N 横淮盘上 海1市 区 奉鹏1 L,2人艮广中t 蝙二大林；.g F埠；.3v 浦东新区 口虹楼国&Ui y火/、江水金 地澳二号单尸、1 E3、支摘卬：1:7.禽；,口a 才“一 本/吩丸沁雨果*:诲要呼汇.口木,J h.;大楼%入二二 口区位：亲和源会员制社区位于上 海市南汇区康桥镇。距浦东国际 机场12公里，虹桥机场22公里，离上海市中心人民广场12公里，人称“小上海”的周浦镇3公里 占地面积：84000平方米 建筑面积：100000平方米 公寓数量：老年公寓设838套，可供1600位左右老人入住 土地性质：公共建筑用地 土地价格：50万元/亩已于2010年启动全国复制计划-47-“轮转”模式海南亲和源2012年5月25日海南 亲和源老年俱乐部 开业典礼在三亚清 水湾隆重举行。海南亲和源老年度假酒店作为实现亲和源秘书式养老新生活、候鸟式养老体系的第一 站，成为中国高端老年群体养老生活俱乐部的一个小家庭。酒店采用五星级装修标准 建设，拥有一线海景，周边生活、娱乐配套俱全，提供24小时专业服务秘书。-48-“轮转”模式海南亲和源口 亲和源股份有限公司收购“三亚清水湾雅居乐SB1-2栋”作为亲和源 旗下的连锁养老产业项目。口 海南亲和源共计客房88套。其中3居室44套，面积180肝；2居44套,面积130肝。经营对象主要是亲和源会员，会员价格为3居室450元/天，2居室350元/天口非会员同样可以接受，价格为3居室2350元/天，2居室1500元/天。（淡季）口 满足亲和源会员度假需求，轮转式分时度假，这里可享受海景，放 松心情口 具有部分养老配套，如：餐厅、茶室、阅览室、建设房、娱乐室等-49-“轮转”模式海南亲和源-50-“轮转”模式海南亲和源“轮转”模式海南亲和源-52-“轮转”模式海南亲和源-53-54-“轮转”模式海南亲和源-55-“轮转”模式海南亲和源-56-“轮转”模式海南亲和源7-“轮转”模式海南亲和源-58-只租不售模式燕达国际健康城宏观背景:区位：位于北京卫星城东燕郊，潮白河畔。地理位置 优越，距天安门30公里，距首都国际机场25 公里我国成熟的、高水平的医院大多集中在大型城市的 市中心，人流过于集中，医疗空间狭小，环境拥挤 不堪项目背景：在燕郊设立燕达国际健康城是因为京东的几个县市 中，缺乏大型、高水平的医院规模：占地面积50万平方米（不含附属用地）,总建筑面积106万平方米，总投资约70亿元人民币项目运营方式以出租为主（土地性质为医疗用地）燕达国际健康城口”医疗产业链+养老养生养护”两大功能板块：“医院+养护”养护板块K燕达金色年华健康养护中心（12000床）医院板块1、定位国内外高端客户群的燕 达国际医院（3000床，三甲标 准）2、医学研究院（3大研究主题）3、医护培训学院（可容纳1500 名学员）4、会议中心（5星级标准）医护培训学院会议中心医学研究院燕达国际健康城 依托医疗产业链，投入巨资打造大型医疗养护社区运行时间 规模及投资额燕达金色年华健 康养护中心2010年10月 1日开业运 宫燕达国际医院2010年9月1日开业运营燕达医学研究院2008-6-23燕达国际医护培 训学院2007年总建筑面积约60万平方米，共设 置床位12000张集医疗、科研、教学于一体的 大型综合性医院，在设置50个 临床医技科室的规范下，为方 便患者整合成了 18个中心拥有一批国内外著名医学科学家，设有分子诊断与靶向治疗、再生医 学、血液与肿瘤、老年病、现代中 医药五个研究所可容纳1500名医生、护士和护理员 进行培训产学研体系学系 体医学研究院学、研医护培训学院养护中心会议中心学、研产产燕达国际健康城口 通过高端配套产品的打造，在市场定位高端高端产品配套9洞高尔夫多功能街区配套设施 高等级医院养护中心高规格接待（会议、医疗论坛等）第五届世界养生大会前沿生物医学高峰论坛召开美国SdmciritQn医疗集团和林本 顿社区学院代表团及教育部官员 来燕达集团参观访问B客户定位：吸引北京、天津等城市和国际的 高端、海外人士前来就医、养老采用“入门费+月费”的收费方式：入门费 为目前背景养老社区的最高水平：30-100万,月费为4200-13000元/月-62-燕达国际健康城口 本项目主要收益点来源于养护中心的租赁收入收益来源主要收益养护中心分为家居式养 护楼（洋房）以及宾馆 式养护楼（板楼）养护中心收费依据不同 的护理级别进行养护中心收费标准在市 场中处于较高水平图国家课题专项资金 国际资金投资财政拨款房屋租赁会员制度会议中心场馆租赁*产场馆租赁.-63-燕达国际健康城燕达金色年华健康养护中心非自理宾客入住星级宾馆式居所、床位入住养护费收费标准一览表一_ _单位：元人民币居所面积各类会员入住养护费（每床）收费标准和方式用押金给予优惠年6%（每床）柢臧入住养护费收费标准和方式会员宾客类别每床入住养护费 月、年收费标准和金额按合同期限每 床入住养护费 总金额30%为须 交纳的入住保 证金，最少的 按2万元交纳最低押金额优惠 年可抵减入住养护费金额最高押金额优惠 可抵清年入住养护费金额会员类别入住养护 合同期限会员 类别 折扣率月入住 养护金额年入住 养护金额按合同期限 入住养护费 合计总金额钻石卡会员6年入住养护费 总金额为 最低押金额最低押金额 年优惠可抵减 的入住养护费 金额用押金给予6、优惠 抵减清表内钻石卡 年入住养护费总金 额为最高押金额最高押金额的优 惠可抵减清表内 各类钻石卡年入 住养护费金额单间（标准间）（36平米）非会员少于5月无折扣13600入住不满1个月 按每天458元 费用计算20000734400440642040000122400会员5月9折122406120020000银上会员1年8.5折1156013872013872041616金卡会员2年8折1088013056026112078336钻石R会员7.5折10200122400367200110160一间一厅（两套间）（72平米）非会员少于5月无折扣15200入住不菠1个月 按每天508元 费用计算：20000820800492482280000136800会员5月9折136806840020520银卡会员1年8.5折1292015504015504046512金卡会员2年8折1216014592029184087552钻石卡会员3年7.5折11400136800410400123120二间一厅（三套间）（108平米）非会员少于5月无折扣16800入住不满1个月 按每天548元 费用计算20000907200544322520000151200会员5月9折151207560022680银卡会员1年8.5折1428017136017136051408金卡会员2年8折1344016128032256096768钻石卡会员3年7.5折12600151200453600136080燕达国际健康城 然而，由于市场阶段和定位不符的问题经营状况较差1、客户为有一定经济实力且有养老需求的中高端 老年群体，客户面较窄 一面向全球中高端人群，来 访客较多，但目前入住率 不高，长期住的只有几十 个人，以中国人为主，多 为短期居住，长期居住较 少入住率低的问题主要是：一是项目面向高端人群，收费高，门槛高；二是中 国人的思想观念还没有转 变过来，对这种形式接受 度不高3、医疗用地，只租不售4、与中国传统养老观念形成冲突燕达国际健康城酒 店销售经理、养护中心前 台-65-燕达国际健康城口案例小结：此种模式需投入大量的资金,资金投入量大;1（燕达国际健康城投1 1入近百亿元拥有强势的医疗r-资源 J且对医疗资源要求高，可能面临较大的难度与风险-66-2013年新面市产品-北京温都水城口 区位：选址于国家级 4A级景区北京温都水 城内，位于安贞医院 昌平分院，五星级湖 湾酒店的西北侧。口规模：共建设5栋塔楼,5栋塔楼由裙楼进行 连接，裙楼主要用于 配套设施，有活动中 心、餐厅、健身房等 o裙楼顶层为室外花 园，供人休闲娱乐。地下一、二层均为停 车场。开发：宏福集团 现状：养老居所 全面完工，即买即 住。5栋塔楼均为3 梯15户，户型面积 从50-70平米不等,入住时均为精装 修，配家具家电，拎包即可入住。-67-北京温都水城口温都水城医疗保障公共连廊内配备小型救护车，可将突发疾病老人快速送达至 安贞医院。免除北京交通堵塞导致救助延误的担忧。该分院距养老公寓仅200米。公 寓与医院实现无缝对接，24小时方便 会员就医。临床科室40个，总计800-1000床位。预计明年开业。一层大厅内设有小型的医疗站和药店，享受医保。便于快速 处理小型病状。-68-北京温都水城口温都水城配套设施书画室形体室-69-北京温都水城-70-北京温都水城口温都水城配套设施北京温都水城 二层设有屋顶花园，顶层铺设认养种植区-72-北京温都水城 三种户型，全精装拎包入住。-73-北京温都水城三种户型，全精装拎包入住。-74-北京温都水城 温都水城经营模式30年会员入会收费一览表入会年龄入会费用（万元）基础服务费面积朝向阳面次阳面女50周岁男60周岁A户型 约53平米100万90万400元/人/月700兀/2人/月B户型 约63平米120万no万C户型 约72平米140万130万选择30年入会形式并交纳会员入会费后，成为国际老年养生公寓所选时间 内的约定会员，会员费用为押金制。5年内退会的扣除总会费的5%违约金，超过5年 的扣除3%违约金。居室使用权限至30年期满后，即可成为终身会员。可继承、转让 和退会。-75-北京温都水城 温都水城经营模式15年会员入住收费一览表会龄 入年入会费用（万元）基础服务费面积朝向阳面次阳面女65周岁男65周岁A户型 约53平米65万（3610元/月）60万（3330元/月）400元/人/月700元/2人/月B户型 约63平米75万（4160元/月）70万（3880元/月）C户型 约72平米85万（4720元/月）80万（4440元/月）会员费用为逐年扣减制，入住最低年限为5年，即5年内不可退会。居室 使用权限至15年期满后，若会员身体健康，可继续居住（子女不可继承）除需支 付会员基础服务费之外，不在交纳会员费。-76-北京温都水城 温都水城经营模式短期养老入住收费一览表入住年龄租金（月/元）基础服务费女50周岁男60周岁A户型-4500/间/人 合住：3375/人400元/人/月700元/2人/月B户型-5000/间 合住：3750/人C户型-5800/间（不提供合住）可按月进行租赁。价格为4500元/间/月-5800元/间/月。基础服务费另行收取。-77-北京温都水城 温都水城经营模式体验养老入会收费一览表入会年龄租金（天/元）基础服务费女50周岁男60周岁A户型-500/间合住：380/人无“小憩”服务入住收费一览表入会年龄租金（天/元）240元2人间 天备注女50周岁男60周岁A户型-200元/间/天1.体验期3天2.含电费、冷热水费及 冬季取暖费。3.含餐费。B户型-200元/间/天C户型-200元/间/天-78-北京温都水城口温都水城服务收费标准项目收费明细备注*基础服务费400元/人/月700元/2人/月餐费25元/天（三餐）750元/月按用餐实际消费 刷卡取暖费19元/平米（按房间面积实际收取）每年11 月15日-次年3月15日送暖四水电费冷水、热水按市政价收取、温泉水12元/吨五床上用品600元（双人床）800元（2张单人床）可自带六有线电视初装费360元七有线电视收视费18元/月八停车位费380元/月4560元/年九一卡通20元（押金）-79-2013年新面市产品-北京泰康之家燕园口项目概况：泰康人寿将建成国内第一家大规模、国际一流标准的持续关爱养老社区,打造中国养老社区第一品牌是泰康养老社区的目标，“让父母开心，让 子女放心”是泰康养老社区的使命。2012年6月6日，泰康养老社区北京旗舰社区泰康之家燕园的奠 基仪式在北京昌平新城举行。陈东升在奠基仪式上强调，这种新型的社区型 养老，集居家生活、美食餐饮、医疗护理、文化娱乐、健身运动等全方位的 服务与功能于一体，倡导民主自治，是一个活力的社区、开放的“老年大学”，将改变人们的生活方式。-80-北京泰康之家燕园口基本信息：泰康之家燕园位于昌平新城的中心区域，该项目总占地约17万平方 米，总建筑面积约30万平方米。其中项目一期建筑面积约9.1万平方米，可 容纳800余户，将于2015年开业运营。社区的最大特点是，按照居民年龄和 身体状况划分为独立生活、协助生活、专业护理、记忆障碍等不同功能的居 住单元，为居民提一站式养老服务，满足居民各层次的个性化需求，让居民 们尽享健康、安全、活力、充实的老年生活。泰康之家社区，为自理型、需要协助型、需要专业护理型、记忆障碍型 的居民提供与之相适宜的居住环境、健身和文化娱乐设施、医疗保健及各类 生活服务，让每一位居民再此体验全新的生活方式。北京泰康之家燕园口基本信息：沙盘方向为上北下南左西右东，现在预售的是东北角的1号楼、2号楼，为一期产品，预计2015年投入使用。其中1号楼1-4层为社区配建2级康复医 院，为老年人解决日常护理问题。5-8层位协助护理区、9-12层位专业护理 区，专业的护理人员24小时服务，保证老年人的生命安全。2号楼1层和地 下一层为社区会所，3、4、5号楼为2期，剩余6-17号楼为3期，预计5年内 完成。目前1、2号楼正在接受预定，正处于施工阶段，预计2015年交付使 用。-82-北京泰康之家燕园口燕园经营模式两种经营模式：第一种为以押金形式进行销售，老人可自理房间押金为60万-180万，押金可 退，每月另支付生活管理费用1万元左右。半自理与非自理房间押金10万元,押金可退，每月另支付生活管理费用3-5万元左右。第二种为预付制，为保险销售。以31岁为例，每年缴纳20万元保费，连续 缴纳10年即可。投保人在享受保险利益的同时，在65岁时，可随时入住养 老社区，不再另行支付押金。-83-北京泰康之家燕园燕园收