房地产开发项目投资可行性分析.docx

前 言

[案名：硅谷阳光]：
本项目位于桂林信息财产城内，其情况配套资源与目标消费群体特征，给我们提供了项目市场包装设计的偏向。因此，我们暂用“硅谷阳光”作为项目的名称，以便于项目各项事情。

[自主开发经营]：
1、 本陈诉仅为该项目构架性预算，以助于桂林信息财产团体资产公司自主开发决策，观点性筹划方案只是作为参考方案：
2、 桂林信息财产团体公司决定自主开发，我公司将结合土地资源条件，通过严密的市场观察、研究，结合市场需求预期及开发主体盈利预期，提供2～4个筹划方案，以便桂林信息财产团体公司最终确定产物性价比和投入产出最大化方案，确保自主开发的乐成。

[股权增值运营]：
1、 引进项目包装要领，对项目进行专业筹谋与包装，使其代价清晰、可测，具有投资吸引力，以便于桂林信息财产团体资产公司实现股权套现的初志；
2、 接纳市场运营手段，对经过包装设计的项目，进行市场公然推介运动，将原来的难点资产转化为市场争抢的亮点资产，实现桂林信息财产团体资产股权增值套现。

一、 项目表面与周边情况
本项目位于桂林市七星区，宗地自己即为信息财产团体，西接桂林电子信息城，东邻桂林电子科技大学，南靠桂林市六合路，现已有直达桂林市中心广场、十字街、大众汽车总站、火车站的10路、16路、24路大众汽车。与东环菜市、汇通小学、银行仅一路（六合路）之隔。随着六合路花圃村段的即将乐成改革，雨天晨练于七星公园将不再有泥泞路的烦恼。

就七星区而言，桂林电子科技大学（前身为桂林电子产业学院）、桂林工学院、广西师范大学、桂林航天专科学校、桂林旅专、桂林医学院等林立的高校和各职业中专、中小学，高考名校——二附等，为本项目营造了浓烈的文化教诲气氛；就本项目而言，毗邻的电子信息财产城、桂林电子科技大学，规定了电子高新财产精英们的学习、事情和生活区。

本项目周边已乐成开发的社区、小区有：大型社区奇峰小筑、羊角山小区；为桂林工学院、桂林医学院教职工配套的生活小区——东城小区，为桂林航天专科学校教职工配套的生活区——金刚苑；桂林市区内最早乐成开发的别墅区——澳洲花圃、东城别墅；近年来相继乐成开发的住宅小区——丰泽园、屏风花圃；正在开发热售中的居住小区——书香画苑、上东国际。

在本项目周边，有桂林市比力著名的幼儿园——“小太阳幼儿园”，市教诲局直属学校——汇通小学、东环路小学，高考名校二附，教诲局直属中学——桂林四中；医院主要有桂林市第五人民医院、桂林市第七人民医院；由于是高校林立区，银行、邮局可以说星罗棋布。

综合而言本项目地利优势明显，且完全契合桂林市东片区的开发节奏和开发序次。客观来说，桂林市区内，如本项目可开发、上范围的宗地为数不多了！

二、 观点性筹划设计

（1）《中华人民共和国筹划法》
（2）《都会居住区筹划设计范例》（GBJ137-90）
（3）《住宅修建设计范例 》
（4）桂林市领土资源局2004年核发的“土地使用证宗地红线图”
（5）90平方米占70%的“国六条”

（1）尊重市场原则
（2）以人为本原则
（3）因地制宜原则
（4）艺术景观原则
（5）经济本钱原则

（1）观点性筹划设计主要产物
凭据本项目所处地理情况，结合筹划设计依据和观点性筹划设计原则，本项目筹划修建总面积为202668.3平方米，修建密度为25%，容积率为1.80，绿化率为42%。产物户型主要有三种：>130平方米的4.5F叠加别墅54885.6平方米，占总筹划修建面积的27.1%；70～90平方米的6.5F多层住宅61145.1平方米，占总筹划修建面积的30.2%；40～90平方米的17.5F高层商住楼86637.6平方米，占总筹划修建面积的42.7%；产物户型结构切合“国六条” 要求。
l 4.5F叠加别墅，约为308户，主要为稳定高收入阶级（家庭月收入8000元以上），高校教职工、从事IT信息财产者亮身设计的。
l 6.5F多层住宅，约为720户，主要市场购置者为稳定中收入阶级（家庭月收入4000元以上），如中学、职业中专教职工，医护人员、银行事情人员。
l 17.5F高层商住综合楼，设计根本户型为小户型，但因为是框架剪力墙结构， 可自由支解组合，宜商宜住，主要购置者为二次置业者、小型公司、都会白领阶级。
从本项目所处位置和周边情况来看，中学不是很理想，虽然有高考名校二附，教诲局直属中学——桂林四中，但二附的细分片区很小，不能满足本项目片区的就学，桂林四中的生长势头虽然良好，但不敷以感动家长的心。因此，完全可以创建名校分点，如联合二附，做其分校点，因此，围合式的17.5F高层商住楼的结构形式（自由式可支解组合框架剪力墙结构）还可以满足办学需求。同时，也是小型公司的理想办公园地。

（2）观点性筹划设计路网
本项目筹划设计有两个主入口，门路宽为10米，其中车道为7米，两侧各设计有1.5米的人行步道。小区内次干道为6米，车行道为3米，人行步道为1.5米，节点处设计有环行车道，做到真正意义上的人车分流。宅前门路为3米，切合国度有关范例要求。从筹划角度，予留了足够的空间来建立室内外停车场。

（3）观点性筹划设计景观
从宗职位置而言，本项目北有靠山、灵剑溪，基础无需借，良好的自然景观天成，南临六合路，入口的中庭广场喷泉、门路旁林木绿地，完全实现移步换景的境界。叠加别墅除了听风、观山、赏水外，还拥有独立的别墅花圃（空中花圃或实地花圃）。

（4）观点性筹划设计构图
凭据宗地形状，本项目构图主要是行列式与围合式结合。叠加别墅、多层住宅主要为行列式，高层为围合式。叠加别墅得天独厚，还需要经营自家花圃；多层白领主要考虑了停车位的设置。

三、 投资成天职析

（1）阐发依据
l 凭据桂林市领土部分核发的项目用舆图纸文件及筹划局的筹划要求。
l 桂林市建立主管部分颁布的预算定额文件及本项目的工程勘察资料文件。
l 金界咨询有限责任公司近年积聚的商品房市场观察及销售资料，以及同类项目的本钱概预算及决算资料。
l 建立本钱中叠加别墅、住宅楼、商住业按毛坯房交付尺度，公建、车位等配套物业按可使用制品的修建装修尺度。
（2）阐发说明与取费尺度说明
①土地用度
本项目用地面积约为168亩，凭据宗地地理位置和开端估算值，项目土地本钱为80万/亩，总投资本钱约为13440万元。
②前期开发用度
前期开发用度包罗前期照料费、水文地堪费、设计费、政府报建费，其中：
l 本项目前期照料事情将由金界咨询有限责任公司完成，用度为20万元；
l 水文、地勘费凭据1.5元/㎡阐发，土方工程凭据12元/m3阐发；
l 设计费按16元/㎡盘算；
l 报建用度，按桂林市目前各政府部分的收费水平， 包罗以下用度：
都会配套费凭据中标价（也就是建安用度，下同）的3%收取、教诲附加费为按修建面积每平米的2元/㎡、筹划技能办事费凭据修建面积为1元/㎡、白蚁防治费按修建面积为2元/㎡、劳保费为中标价的2％、建立工程质量监视费为中标价的3‰、墙改费为按修建面积4.6元/㎡、散装水泥包管金框架结构为0.75元/㎡、人防费为18元/㎡，多层修建按480元/㎡支付、噪音超标排污按工期算，为880元/月、垃圾处置惩罚费为0.24元/㎡、施工图审查费为设计费的14%。

（3）工程用度
按室内、外工程分别，并参照桂林市其它同类小高、高层修建的投资用度指标,分为市政工程用度和修建安装工程用度。
l 市政工程及情况
包罗硬地 (含门路)工程费、绿化（含水体）工程费、室外工程费等，硬地面积以总占地面积扣除基底面积、绿化面积后的面积盘算，以150元/㎡盘算；
绿化面积凭据筹划要求，筹划面积约为占地面积的25％以上，以120元/㎡盘算本钱。
l 建安工程费
修建安装工程全部凭据框架结构盘算，参照桂林市其它项目的投资本钱指标，小高层17层主体部分(含水电安装)按1300元/㎡，地下室凭据1500元/㎡阐发，多层套式住宅凭据830元/㎡阐发，4.5F叠加别墅凭据680元/㎡阐发。
（4） 不可预见费
项目保存一部分用度作为市场产生不可预见情况或设备涨价而产生的用度，不可预见费按前期用度与工程用度之和的3%盘算。
（5） 营销用度
本项目的营销用度包罗项目的告白推广、营销署理等用度，告白推广用度以销售总额的1.5％计入本钱，营销署理用度以销售总额的1.5％计入本钱。
（6） 项目治理费
项目的治理费包罗运营治理费与工程监理费等用度，运营治理费按工程用度的3%计，工程监理费按工程用度的1.5％计，项目的治理费合计为4.5％。

表1总投资阐发表
序号
用度名称
单元造价
工程量
总造价
备注
（元/㎡）
（㎡）
（万元）
一
土地用度

13440

土地费
80万/亩
168亩
13440
含土地相关所有用度

土地出让金
0

0

二
前期用度

前期拆迁用度

25

前期照料费

20

平整园地建围墙

15

前期评估费

20

前期钻探费

40

前期筹划费

40

前期业务费

50

修建设计费
16

平均设计费

报建费
70　
202668.3　

三
工程用度

市政配套费
20

硬地工程费
150
37077.69
556.16
含门路，按33％阐发

绿化工程费
120
47189.79
566.28
按42％盘算

室外工程费
50
5
561.78
供水电、气、电信等

建安工程费

叠加别墅(砖混)
680

多层砖混(含底框)
830

4365.09

小高层商住（电梯）
1300

11262.89
1层
四
建立规费

都会配套费
3%
万

建安费的3％

教诲附加费
2

筹划技能办事费
1

白蚁防治费
2

40.52

劳保费
2%
万
398.83
建安费的2％

建立工程质量监视费

万
58.83
建安费的3‰

墙改费

3

散装水泥包管金

人防费
800

2249.05
建人防地下室，可免缴纳.按修建占地800元/㎡盘算

序号
用度名称
单元造价
（元/㎡）
工程量
（㎡）
总造价
（万元）
备注

噪音超标排污
880元/月
48月
4.2
880元/月,工期暂凭据48个月盘算

垃圾处置惩罚费

10.13
阐发值

施工图审查费
14%
万
45.4
设计费的14%
五
不可预见费
3%
22031.52
660.95
工程用度的3％
六
治理用度

运营治理费
3%
22031.52万
660.95
工程用度的3％

项目监理费
1.5%
22031.52万
330.47
工程用度的％

总投资
一+二+三+四+五+六=39076.8万元　

四、可销售收入阐发

本项目的代价将接纳市场比力法、本钱导向法加权比力后得出。
（1） 市场比力法
主要凭据本项目四周正在生意业务的房地产项目经过加权修正后得出本项目的公道市场订价。与本项目有可比性的正在开发生意业务的项目有书香画苑、上东国际。与本项目有可参照性的物业主要有2004年开发销售完的丰泽园、屏风花圃，以及羊角山小区的二手房。凭据2006年3月份的观察，已靠近尾盘的书香画苑售价为3200元/m2；上东国际的内部销售代价2800元/m2；2004年开发的丰泽园、屏风花圃销售代价为2300元/m2；与本项目毗邻的三里店现楼盘销售代价均在3500元/m2以上；羊角山小区的二手房的现销售代价为2600元/m2；
从生长角度而言，本项目2007年下半年的销售代价守旧定位：多层住宅2800元/m2；高层商住楼3200元/m2；叠加别墅3300元/m2。
（2）本钱导向法
本项目凭据本钱法，凭据房地财产投资开发较公道的利润值估算，本项目较公道的税后利润值约>项目总投资的15％。
（3）加权后代价
凭据种种要领在订价历程中比力公道的比例干系加权，得到销售代价：多层住宅2800元/m2；高层商住楼3100元/m2；叠加别墅3300元/m2。

表2可销售物业收入
序号
名称
面积(㎡)
单价
(元/㎡)
销售额
(万元)
备注
1
多层公寓

2800
17120.6

2
高层商住

3100

3
叠加别墅

3300
18112.2

4
商业

暂不计入
5
露天停车位

暂不计入
6
车库(个)

暂不计入

合计

62090.5

由上表盘算可得，本项目2007年下半年的静态销售总收入可达62090.5万元人民币。

五、 项目投资静态收益阐发
综合表1、表2，可盘算本项目2007年下半年的静态投资收益值和项目投资静态利率。

表3投资收益阐发
序号
名 称
金额(万元)
备 注
1
项目销售总收入

2
项目总本钱

项目总投资

项目营销本钱

告白推广费

销售收入的%

营销署理费

销售收入的%

销售税费

按销售总收入的13.6%
4
项目静态总收益

项目销售总收入－项目总本钱
5
项目静态利率
25.73%
(项目总收益/项目总本钱)×100%

六、项目开发周期与投资筹划阐发

6.1 开发周期
本项目总地块面积为168亩，观点性筹划总面积为202668.3平方米，是较具范围的大型商住小区，从市场销售角度和投资角度综合考虑，应该进行分期开发，整个筹划设计必须考虑整体、分阶段原则，各开发期产物、地形的选择必须科学，尤为重要的是第一期，应该选择开发周期短、投资接纳快，且能反响小区品质的产物。凭据观点性筹划，本项目分四期开发。

第一期: 以现宗地足球场为中心，开发前两排多层住宅和后三排4.5F叠加别墅。可开发修建面积计55815.8㎡(详见总评图)：
第一期4.5F叠加别墅修建面积为25660.8㎡,计144户；
第一期6.5F多层住宅修建面积为30155㎡：
第一期6.5F多层住宅修建面积为16640㎡（第二排）；
第一期6.5F多层住宅修建面积为13715㎡（第一排沿街）；
第一期开发周期约为1年。
第二期: 西主入口延伸的主干道以西地块，南两排多层住宅和围合式中高层（17.5F）组群。可开发修建面积计59380.3㎡(详见总评图)：
第二期17.5F中高层商住修建面积为43318.8㎡；
第二期6.5F多层住宅修建面积为16061.5㎡：
第二期6.5F多层住宅修建面积为9886.5㎡（第二排）；
第二期6.5F多层住宅修建面积为6175㎡（第一排沿街）；
第二期开发周期约为1年。
第三期: 东主入口延伸的小区干道以东地块，南北多层住宅和中央围合式中高层（17.5F）组群。可开发修建面积计58247.4㎡(详见总评图)：
第三期17.5F中高层商住修建面积为43318.8㎡；
第三期6.5F多层住宅修建面积为14928.6㎡：
第三期6.5F多层住宅修建面积为9442.6㎡（北二排多层）；
第三期6.5F多层住宅修建面积为5486㎡（南一排沿街）；
第三期开发周期约为1年。
第四期: 开发山周边4.5F叠加别墅。可开发修建面积计29224.8㎡(详见总评图)：
第四期4.5F叠加别墅修建面积为29224.8㎡；开发周期筹划为半年。

6.2 投资筹划
第一期投资:
(一)所需资金为
1、 土地用度：3701.4万元；（按开发修建比例分摊）
2、 前期照料费：20万元；
3、 前期评估费：20万元；
4、 前期钻探费：40万元；
5、 筹划设计费：40万元；
6、 修建设计费：55815.8㎡×
7、 开发报建费：55815.8㎡×
8、 前期配套费：164.76万元（按开发修建比例分摊）
9、
（1）
4.5F住宅25660.8㎡×
6.5F住宅楼30155㎡×
（2） 首期所需资金=（1）×
(二)第一期开发回款（按销售目标完成60%）:
1、 4.5F住宅销售收入25660.8㎡×
2、 6.5F多层住宅销售收入30155㎡×
3、 首期可回款（1＋2）×
(三)第一期开发回款中可转动到第二期开发的资金:

第二期投资:
(一)所需资金为
1、 土地用度：3937.8万元（按开发修建比例分摊）；
2、 修建设计费：59380.3㎡×16元/㎡=95.01万元；
3、 开发报建费：59380.3㎡×70元/㎡=415.66万元；
4、 建立规费：1047.28万元；
5、 治理用度: 563.52万元(按前两期开发修建比例分摊)；
6、 ×3%=507.34万元；
7、 前两期不可预见费:375.68万元(按前两期开发修建比例分摊)；
8、

17.5F住宅43318.8㎡×
6.5F住宅楼16061.5㎡×
二期建安所需资金=（2）×

(二)第二期回款（按销售目标完成60%）:
1、 17.5F住宅销售收入43318.8㎡×
2、 6.5F多层住宅销售收入16061.5㎡×
3、 期开发建立销售可回款（1＋2）×
4、

(三)第二期开发回款中可转动到第三期开发的资金:

第三期投资:
(一)所需资金为
1、 土地用度：3833.95万元（按开发修建比例分摊）；
2、修建设计费：58247.4㎡×16元/㎡=93.20万元；
3、开发报建费：58247.4㎡×70元/㎡=407.73万元；
4、建立规费：998.55万元；
5、治理用度: 284.93万元(按第三期开发修建比例分摊)；
×3%=537.78万元；
7、第三期不可预见费:189.96万元(按前两期开发修建比例分摊)；

17.5F住宅43318.8㎡×
6.5F住宅楼14928.6㎡×
三期建安所需资金=（3）×
(二)第三期回款（按销售目标完成60%）:
1、 17.5F住宅销售收入43318.8㎡×
2、 6.5F多层住宅销售收入14928.6㎡×
3、 三期开发建立销售可回款（1＋2）×
4、
(三)第三期开发回款中可转动到第四期开发的资金:

第四期投资:
(一)所需资金为
1、 地用度：1938.05万元（按开发修建比例分摊）；
2、修建设计费：29224.8㎡×16元/㎡=46.76万元；
3、开发报建费：29224.8㎡×70元/㎡=204.57万元；
4、建立规费：1528.60万元；
5、治理用度: 142.96万元(按第四期开发修建比例分摊)；
×3%=528.26万元；
7、第四期不可预见费:95.31万元(按第四期开发修建比例分摊)；

4.5F住宅29224.8㎡×
四期建安所需资金=（2）×
(二)第四期回款（按销售目标完成60%）:
1、4.5F住宅销售收入29224.8㎡×
2、四期建立销售可回款（1）×

6.3 分期投资现金流
项目进入实质性阶段，凭据业主能提供的资金，方可制定切合实际的、有执行意义的现金流筹划。
15