房地产企业销售物业的核算.docx

房地产企业销售物业的核算
第一节销售收款的核算
房地产行业与其他行业最大的区别在于预售制的存在。一般行业都是在交付产物的同时收取销售款，而房地产企业的销售收款是在产物制作历程中实现的，这是房地产企业与其他行业企业最大的差别。这就产生了一个问题，即销售收款与销售收入并不在一个时点，销售收款在前，而销售收入在后。因此，对付房地产企业来讲，销售收款的核算与销售收入的核算是两个差别的观点，核算的要领也各不相同。
房地产企业的销售收款包罗以下内容：
会员费及诚意金；
销售定金；
预售款。
一、会员费及诚意金的核算
(一)会员费及诚意金的观点
会员费、诚意金是在签订“商品房认购协议书”之前收取的款项，最终退还给客户或转作购房款。
凭据国度关于商品房预售的有关划定，商品房认购协议书要在房地产企业取得政府行政主管部分核发的商品房预售许可证以后才气够与客户签订，也就是说，房地产企业收取的会员费和诚意金是在企业预售之前收取的款项。这部分款项因为没有预售证的支撑，其约束性很低，购房者可随时收回此款项。
(二)会员费及诚意金的账务处理惩罚
由于会员费及诚意金的非约束性，不能将其作为预收款项处理惩罚，而应作为企业的应付款处理惩罚。
会员费、诚意金在“其他应付款”科目下核算，房地产企业可凭据实际情况设置明细科目进行帮助核算，以满足治理的需要。该科目贷方核算收到的上述款项，借方核算退还的款项或转入“预收账款”等科目的款项。
【例6—1】 中联房地产公司开发的项目，预计在2009年9月份能够取得商品房预售许可证，并筹划于取得该证后马上开盘销售。中联公司为了做好销售开盘前的准备，于2009年8月7日开始收取有购置意向客户的诚意金，诚意金为每套商品房2万元，当日共收取诚意金100万元。中联公司凭据有关原始凭证，体例管帐分录如下：
借：银行存款 1000000
贷：其他应付款——诚意金 1000000
中联公司于9月10日正式开盘销售，当日退还诚意金20万元，有部分诚意金客户签订了商品房认购协议，这部分客户原交付的40万元诚意金转为商品房销售定金。中联公司凭据有关原始凭证，体例管帐分录如下：
借：其他应付款——诚意金 600000
贷：预收账款——销售定金400000
银行存款 200000
(三)会员费及诚意金的治理
房地产企业在收取会员费及诚意金之前，必须以协议或其他方法明确退还时不计利息。收取会员费及减意金时只能开具收款收据，不能开具商品房预售款发票和商品房销售结算发票。
退回会员费及诚意金时，房地产企业在退款业务操纵历程中要审核是否切合协议约定，确认客户手中的会员卡、协议书、收款收据等是否已经收回。
二、销售定金的核算
(一)定金的观点
定金是在签订商品房销售(预售)条约之前收取的款项，在销售条约签订后转作购房款，如果客户在协议划定的期限内不签订购房条约，房地产企业一般情况下将不再退还客户已经缴纳的定金。
(二)定金的账务处理惩罚
房地产企业收取的定金，是在企业已取得预售房许可证并已与客户签订商品房认购协议底子上收取的款项，从实质上，它属于销售款的一部分。因此，定金应视同收取购房款，在“预收账款”科目核算。
房地产企业收取销售定金时，借记“银行存款”科目，贷记“预收账款——销售定金”科目。房地产企业与客户正式签订商品房预售条约时，按转出销售定金的金额，借记“预收账款——销售定金”科目，贷记“预收账款——销售款”科目，如果客户违反认购协议的划定，未能最终签订商品房预售条约，按不再退还的定金的金额，借记“预收账款——销售定金”科目，贷记“营业外收入”科目。
【例6—2】 中联房地产公司于9月20日共收取销售定金50万元，凭据双方认购协议的划定，9月30日，房地产企业与其中部分客户正式签订了商品房预售条约，这部分客户已交付的销售定金为30万元。中联公司凭据有关原始凭证，体例管帐分录如下：
(1)收取销售定金时。
借：银行存款 500000
贷：预收账款——销售定金 500000
(2)签订商品房预售条约时。
借：预收账款——销售定金 300000
贷：预收账款——销售款 300000
(三)销售定金的治理
房地产企业在收取定金之前，必须和客户签订商品房认购协议书，在协议中要明确约定凌驾一定期限后定金不予退还的条款。
收取定金时，视同收取购房款，开具票据(商品房预售款发票)，但票据上要明确注明收取定金字样。
三、预售款的核算
(一)预售款的观点
预售款是指房地产企业在所售衡宇未竣工前收取的商品房销售款，
属于预收性质的款项。而相对应的，销售款是指房地产企业在所售衡宇已经竣工后收取的商品房销售款。这里所说的预售款和销售款均包罗银行发放的按揭贷款。
对所售衡宇未竣工前收取的预售款，房地产企业应开具商品房预售款发票。对在竣工后收取的销售款，房地产企业应开具商品房销售结算发票。
(二)预售款的账务处理惩罚
虽然预售款和销售款收取的时间差别，但所有衡宇销售款项，包罗预售款和销售款，都必须先通过“预收账款”科目进行核算，以包管销售历程收入数据的完整。
“预收账款”科目核算按销售条约约定应收取的售房款，销售历程中收取的其他款项，不管是什么性质以及税收如那边理惩罚，都不在此科目下核算。该科目凭据差别的项目、分期、业态、楼栋、房号等设置核算项目。
该科目贷方核算实际收到的售房款、工程款抵房款转入的房款、因换房从其他房源转入的房款等，其中也包罗银行发放的按揭贷款。借方核算结转的销售收入。销售退款、更名和换房等统一在贷方核算。
房地产企业在进行账务处理惩罚时，要注意相关资料的完整性，包罗银行进账单、POS机小票、发票记账联、种种与交款方法相关的证明文件、销售换房审批表、销售退房审批表、销售更名审批表等。
【例6—3】 中联房地产公司9月30日从销售定金转入预售款30万元，另外收取客房预售款800万元。该项目于2009年12月份竣工。中联公司当月结转收入5000万元。中联公司凭据有关原始凭证，体例管帐分录如下：
(1)销售定金转入时。
借：预收账款——销售定金 300000
贷：预收账款——销售款 300000
(2)收取预售款时。
借：银行存款8000000
贷：预收账款——销售款8000000
(3)竣工入住时。
借：预收账款 50000000
贷：主营业务收入 50000000
(三)预售款的治理
房地产企业在对预售款进行治理时，应重点做到以下几点：
在收取房款前，必须签订商品房销售(预售)条约，不能收取无条约房款。
设立“销售台账”，在签订条约和收取房款等环节详细登记相关房源信息、客户信息和交款历程信息。
四、销售更名、销售退房、销售换房的核算
房地产企业在销售历程中，可能会存在销售更名、销售退房、销售换房等业务，这部分业务的管帐处理惩罚也是房地产企业销售核算的重要内容之一。
(一)销售更名的核算
1．销售更名的观点
销售更名是指在商品房预售阶段，原购置人将所购置的商品房转让给新的购置人的行为。
这里需要说明的是，只有在商品房预售阶段才存在销售更名的问题，因为预售阶段商品房还未竣工交付，也就是我们通常所说的期房，对房地产企业来讲，还未确认为销售收入，因此，可以进行销售更名的操纵。如果商品房已经交付，就不能接纳更名的方法，而应该进行商品房转让，原购置人与新购置人之间进行转让，与房地产企业是不相关的。
2．销售更名的账务处理惩罚
凭据划定房地产企业应收取更名费的，应按收到的更名费，借记“银行存款”、“库存现金”等科目，贷记“营业外收入”科目。
同时，产生销售更名时，应单独体例管帐分录反应，按已交房款，在“预收账款”科目贷方作相反登记，直接从原客户“预收账款”科目贷方红字转入新客户“预收账款”科目贷方。摘要注明“×××更名为×××”字样。
3．销售更名的治理
在商品房销售(预售)条约存案之后，原则上不能治理销售更名，确需治理的，必须在政府相关部分更名手续办好之后才气治理。衡宇交付人住后不能治理更名手续。
如果更名时按揭贷款已经发放，必须在按揭事项处理惩罚完毕后治理更名手续。
(二)销售退房的核算
1．销售退房的观点
销售退房和销售更名一样，只是局限于商品房预售阶段的业务。商品房已经竣工并交付给购房人后产生的退房业务不属于这里所说的销售退房。
2．退房的账务处理惩罚
购房者在商品房预售阶段产生退房时，按购房者原交付的房款金额，登记“预收账款”的贷方红字，按收取的罚款等金额，贷记“营业外收入”科目，按实际退回的销售款，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。
3．退房的治理
在治理销售退房业务时，应认真审核房号、姓名、面积、实收房款等信息是否与账面纪录一致，审核按协议或条约约定是否应当收取违约金等。
销售条约已经存案的，必须完成打消存案手续方可治理退房手续。
实际退房款时，应将客户手中的条约、协议、发票等全部收回。
(三)销售换房的核算
1．销售换房的观点
销售换房是指在商品房预售阶段产生的，购置人将其原购置的商品房调换为新的商品房，并相应结算销售差价的行为。如果购置人所购商品房已经竣工交付，所产生的销售换房就成为购置人的行为，属于先退房，再从房地产企业买房的行为。这里讲的销售换房，仅指商品房预售阶段的销售换房行为。
2．销售换房的账务处理惩罚
账务处理惩罚时不走退房步伐，直接从原房源“预收账款”科目贷方红字转入新房源“预收账款”科目贷方。
3．销售换房的治理
销售换房业务产生时必须按新房源开具发票，并收回原开具的发票。同时，房地产企业销售部分及财政部分要实时调解衡宇销售台账，保持销售信息的准确性和统一性。
销售条约已经存案的，必须在打消存案手续后治理换房业务。
如果按揭贷款已经发放，必须在按揭贷款处理惩罚完后才气治理换房手续。
五、销售收款的治理
(一)销售台账治理
为增强销售历程治理，弥补账务处理惩罚信息纪录的不敷，完善销售历程数据资料，确保销售业务信息处理惩罚准确，房地产企业财政部分应设立销售台账，全面登记房源信息、成交客户信息、条约信息、收付款历程信息和按揭贷款信息。
登记销售台账时，应存眷取得信息的合规性和准确性，必须以完整有效、数据准确无误的信息登记和更新台账。
财政部分的销售台账每月至少要和销售部分全面查对一次，实时解决发明的问题，不绝完善台账登记规矩，确保相关信息纪录准确、一致。
(二)销售现场治理
为包管销售收款的资金和票据宁静，房地产企业应注意以下几点：
销售现场配专职人员卖力发票和收款事情，并完善收款业务内部控制体系。专职人员调换时，必须严格履行票据交代手续，详细登记票据交代信息。
房地产企业应该全力协调银行上门或住场收取房款，银行人员不在时，尽量接纳通知客户刷卡交款或直接把现金存到公司指定账户的方法交款。
每次收款前，必须检察客户提供的认购协议书或商品房销售(预售)条约，出示已交款项票据，凭据协议或条约约定及已交款情况重新审核盘算应交款项金额。
收取客户直接存到公司账户款项进账单时，要取得公司财政部款项到账确认通知。收取支票时，可以直接开具正式收款收据。开出票据书写信息要全面、准确，且必须与条约内容保持一致。
第二节 商品房销售收入的核算
一、商品房销售收入的核算
(一)收入确认的条件
凭据《企业管帐准则》关于收入确认条件的划定，销售方在将商品所有权上的重要风险和报酬转移给买方，不再对该商品实施继承治理权和实际控制权，与生意业务相关的经济利益能够流人企业，相关的收入和本钱能够可靠地计量时，确认营业收入的实现。
对付房地产企业，商品房销售收入实现的具体条件为：
工程已经竣工并通过有关部分验收。通过有关部分验收，是指取得政府有关部分发放的“竣工存案表”。
实际销售面积切合条约划定。在实际操纵中，实际销售面积往往与条约划定的面积蓄在一定的差别，应取得面积测绘表，按实测面积盘算衡宇总价。
完成衡宇交付手续或购置方已接到书面交房通知，且购置方在通知确定的交付使用时限结束后无正当理由拒绝收房。房地产企业在实际交付时可能存在以下两种情况：
业主方正常来公司治理衡宇交代手续：填写“衡宇交代单”，凭业主方签字确认的衡宇交代单确认销售收入。如果业主已签衡宇交代单但因种种原因不去领取钥匙，必须要有业主签字并交物业公司的“钥匙委托保管书”，不然不确认该项销售的收入。
业主没来治理衡宇手续：按销售条约划定的送达方法送达后，业主在条约约定的时限内未来治理手续的，如按条约划定可以视同衡宇已交付的，则确认销售收入。送达的标识：接纳报纸通告的，留存报纸原件；接纳快递方法的，留存快递底单；邮局寄出的，留存邮局回执；接纳传真、电话等其他方法的，都要有相应的纪录或回单。
履行了条约划定的义务，且价款取得或确信可以取得。一般情况下，客户交清全部房款后方可治理衡宇交代手续，才气确认收入。但对付按条约约定分期付款的，则按条约约定的时点履行交代房手续，在治理衡宇交代手续后可以确认收入。
本钱能够可靠地计量。本钱可靠计量是指工程本钱已结算完毕或虽未结算但可以按确定的工程完工量准确预估。
(二)销售收入的账务处理惩罚
房地产企业切合商品房销售收入确认的条件时，应借记“预收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。
在到达收入确认条件时，应将在收入结转之前收到的商品房销售款全部记入“预收账款”科目的贷方，在结转收入时，全部由“预收账款”科目转入“主营业务收入”科目，这样能够包管“预收账款”科目的完整性。
【例6—4】 中联房地产公司开发的项目，自2008年9月份开始预售，到2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收得销售回款5亿元。2009年12月份，中联公司凭据有关原始凭证结转销售收入，体例管帐分录如下：
借：预收账款 500000000
贷：主营业务收入 500000000
(三)销售发票的治理
房地产企业在进行销售收入的账务处理惩罚时，应注意销售发票的治理。销售发票的处理惩罚原则如下：
原则上不管销售历程开具何种发票，销售结算发票统一在治理入住时换开，并收回已经开具票据，收回的票据附在相应结算发票存根后保管。如已开票据丢失，须购房人出具声明，附身份证复印件，复印已入账的记账联，一并附在结算发票存根后。本地税务构造要求登报遗失声明才予认可的，要取得登报声明。
产生销售更名、换房、退房等情况时，要结合本地情况对已开票据进行处理惩罚，原则是发票变动要切合发票治理的有关划定；要保存完整信息链，便于相关事项查询；作废的发票要附在原发票存根处保管；创建作废发票登记簿，详细登记发票作废情况。
结转销售收入凭证后附结算发票记账联。视实际情况，如果发票数量过多，也可单独进行保管。
二、分期收款销售的核算
(一)分期收款销售的观点
分期收款销售是指衡宇已经交付，房款尚未全部收回，按条约约定未收房款在未来一定时期内收回的销售方法。
(二)分期收款销售的账务处理惩罚
对付按条约约定分期付款的，应按条约约定的时点履行交代房手续，在治理衡宇交代手续后可以确认收入。账务处理惩罚分以下两种情况进行：
1．从衡宇交付日算起，剩余房款收回期在3年以内的账务处理惩罚
从衡宇交付日算起，剩余房款收回期在3年以内的，凭据正常销售方法处理惩罚。在衡宇交付日，按未收款金额，借记“应收账款”科目，贷记“主营业务收入”科目。
【例6—5】 中联房地产公司开发的项目，自2008年9月份开始预售，到2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收得销售回款5亿元，尚有3000万元未取得回款，这部分款项均是按销售条约划定应在2009年12月份衡宇交付后3年之内取得。2009年12月份，中联公司凭据有关原始凭证结转销售收入，管帐分录如下：
(1)已回款结转收入时。
借：预收账款 500000000
贷：主营业务收入 500000000
(2)未收款结转收入时。
借：应收账款 30000000
贷：主营业务收入 30000000
2．从衡宇交付日算起，剩余房款收回期在3年以上的账务处理惩罚
从衡宇交付日算起，剩余房款收款期在3年以上的，应当凭据《企业管帐准则第14号——收入》理解为“实质上具有融资性质”的收入。 凭据准则要求，接纳递延方法分期收款、实质上具有融资性质的销售商品或提供劳务等经营运动产生的恒久应收款，满足收入确认条件的，按应收的条约或协议价款，借记“恒久应收款”科目，按应收的条约或协议价款的公允代价，贷记“主营业务收入”等科目，按其差额，贷记“未实现融资收益”。接纳实际利率法定期盘算确定的利息收入，借记“未实现融资收益”，贷记“财政用度”科目。
房地产企业应收条约或协议价款的公允代价简直定要领为：按条约价款未来现金流量现值确定，折现率接纳同期银行贷款利率。房地产企业确定利息收入接纳的实际利率按同期银行贷款利率确定。
因此，房地产企业凌驾3年的分期收款的账务处理惩罚如下：按应收的条约价款未来现金流量现值确定为当期的收入金额。折现率接纳同期银行贷款利率。应收的条约价款和折现后的收入金额之间的差额，应当在条约期问内凭据应收款项的摊余本钱和同期银行贷款利率盘算确定的金额进行摊销，作为财政用度的抵减处理惩罚。
账务处理惩罚：
(1)确认销售收入时。
借：恒久应收款(条约价款)
贷：主营业务收入(应收的条约价款未来现金流量现值)
未实现融资收益(差额)
(2)分期收取款项时。
借：银行存款
贷：恒久应收款
(3)未实现融资收益摊销时。
借：未实现融资收益
贷：财政用度
【例6—6】 中联房地产公司与客户与2006年9月10日签订了衡宇销售条约，条约总价3000万元，付款条件为：条约签订时付500万元，竣工交付时付500万元(竣工交付日为2007年12月10日)，剩余款项2000万元在竣工交付日起5年内付清。中联公司凭据有关原始凭证结转销售收入，账务处理惩罚如下：
条约约订价款为2000万元，分5期于期末平均收回，按同期银行贷款利率7．93％(5年期)折现盘算收入额为l 600．03万元，两者差额399．97万元按表中金额分期抵减财政用度。具体见表6—1。
表6-1 单元：万元

未收本金
财政用度
分期收款
已收本金
日期
(1)＝上期(1)－上期(4)
(2)＝(1)×％
(3)
(4)－(3) (2)
销售日

收款日1

400

收款日2

400

收款日3

400
318.15
收款日4

400

收款日5

400

合计

2000

(1)2007年12月10日确认销售收入时。
借：恒久应收款 20000000
贷：主营业务收入 16000300
未实现融资收益 3999700
(2)收款日1分期收取款项时。
借：银行存款4000000
贷：恒久应收款 4000000
(3)收款日1未实现融资收益摊销时。
借：未实现融资收益 1268800
贷：财政用度 1268800
不管接纳上述何种方法，管帐期末“恒久应收款”科目应按相关划定计提坏账准备。
分期收款销售方法的税务处理惩罚差别于管帐处理惩罚。税务上凭据条约约定的收款时间和金额(提前收到的凭据实际收到的时间和金额确认)盘算应纳营业税。在企业所得税方面，财政上凭据全额结转收入和本钱，税务上凭据实现的收入结转本钱，因此需要进行纳税调解，把两者的差额确认为“递延所得税欠债”。
三、面积差的核算
面积差是指房地产企业销售的商品房竣工交付时，实际销售面积与原签订销售条约时的预计销售面积之间存在的差别。
面积差的处理惩罚方法是房地产企业与客户在销售条约中重要的约定事项，一般情况下，其约定的处理惩罚方法有以下两种：
按实际销售面积结算价款，多退少补。
实际销售面积超出原预售面积的部分，由房地产企业包袱，客户不需要补交房款。
凭据差别的处理惩罚方法，关于面积差的账务处理惩罚如下：
房地产企业退还面积差涉及的房款，应按退还的金额，借记“预收账款”科目，贷记“银行存款”等科目。房地产企业收到客房补交的面积差房款，应按收到的金额，借记“银行存款”等科目，贷记“预收账款”科目。竣工交付时，将其从“预收账款”科目转人“主营业务收入”科目。
如果面积差由房地产企业包袱，房地产企业则不需要进行账务处理惩罚。
【例6—7】 中联房地产公司于2009年12月份项目所建商品房竣工交付时，共收取面积差200万元。2009年12月份，中联公司凭据有关原始凭证结转销售收入，体例管帐分录如下：
(1)收到补交面积差房款时。
借：银行存款 2000000
贷：预收账款 2000000
(2)结转收入时。
借：预收账款 2000000
贷：主营业务收入 2000000
四、回迁房收入的核算
(一)回迁房的观点
回迁房或拆迁安顿房是指凭据都会危旧房改革的政策，将危改区内的私房或承租的公房拆除，然后凭据回迁或安顿的政策尺度，被拆迁人回迁，取得改革后新建的衡宇。回迁的新建衡宇产权按经济适用房产权治理。
回迁房政策的一般划定如下：
拆除住宅衡宇以产权变更形式归还的，归还的修建面积与原修建面积相等的部分，凭据重置代价结合成新结算结构差价；
归还修建面积不敷原修建面积的部分，凭据评估的市场代价结算；
归还修建面积凌驾原修建面积的部分属于安顿尺度内的，按市人民政府颁布的上年衡宇建安造价结算；
凌驾安顿尺度的，按商品房代价结算。
(二)回迁房的账务处理惩罚
回迁房视回迁方法是否收取价款以及收取价款性质差别，接纳差别的管帐处理惩罚方法：
如果不收取价款，回迁房产生的支出作为土地本钱计人拆迁赔偿用度。此种情况属于非钱币性资产互换，但其不具有商业实质，因此，应当以换出资产的账面代价和应支付的相关税费作为换入资产的本钱，不确认损益。
收取价款的情况下，要凭据条约约定具体判断收取的价款是赔偿性的照旧约定了一个较低销售代价(代价高于本钱低于市场售价)分别处理惩罚：
(1)如果属于以较低代价销售的，按销售业务处理惩罚。此情况因涉及大量的钱币性资产，所以不属于非钱币性资产互换，应按销售业务处理惩罚。
(2)如果属于赔偿性的，回迁房产生的制作本钱和其他相关支出(包罗税金支出)作为土地本钱计入拆迁赔偿用度，收到的价款冲减上述本钱支出。此种情况因为只涉及少量的钱币性资产，所以也属于非钱币性资产互换，与不收取价款的账务处理惩罚根本相同。
通常情况，房地产企业建立回迁房是不收取价款的。以下举例说明在不收取价款情况下，回迁房支出作为土地本钱计入拆迁赔偿费的账务处理惩罚历程。
【例6—8】 中联房地产公司开发项目占地10000平方米，土地本钱已产生钱币性支出5000万元，其中支付土地价款3500万元，拆迁钱币赔偿1500万元。另外，在本项目中，需要凭据1：1的比例，与拆迁户兑现回迁房60套(平均每套150平方米)。
开发项目分两期进行建立。一期项目占地面积6000平方米，二期项目占地面积4000平方米。2009年9月，完成一期12座500套75000平方米楼房建立，建安本钱实际支出7000万元(底子设施费、大众配套设施费等暂不计)，一期有回迁房40套，剩余的20套回迁房在二期待建。假设一期衡宇对外售价为3000元／平方米。中联公司凭据有关原始凭证结转销售收入，体例管帐分录如下：
(1)支付钱币性土地本钱支出时。
土地本钱钱币性支出＝3500＋1500＝5000(万元)
借：生产本钱——土地征用及拆迁赔偿费 50000000
贷：银行存款 50000000
(2)分摊已建回迁房制作本钱时。
第一期回迁房40套制作支出＝7000÷75000×40×150＝560(万元)
借：生产本钱——土地征用及拆迁赔偿费 5600000
贷：生产本钱——修建安装工程费 5600000
(3)预提未建回迁房制作本钱时。
第二期回迁房20套因未实际产生，为反应本钱的完整性，凭据预算本钱或第一期本钱预提入账： 7000÷75000×20×150＝280(万元)
借：生产本钱——土地征用及拆迁赔偿费 2800000
贷：应付账款——预提用度 2800000
(4)分派一期土地本钱时。
土地本钱合计＝5000＋560＋280＝5840(万元)
第一期分派土地本钱＝5840÷(6000＋4000)×6000＝3504(万元)
单元可售修建面积土地本钱＝35040000÷(75000－40×150)＝507．83(元／平方米)
单元可售修建面积修建本钱＝(70000000－5600000)÷(75000－40×150)＝933．33(元／平方米)
一期建安本钱＝7000－560＝6440(万元)
借：库存商品——一期 99440000
贷：生产本钱——土地征用及拆迁赔偿费 35040000
——修建安装工程费 64400000
(5)结转收入本钱时。
一期销售款＝(75000－40×150)×0．3＝20700(万元)
借：预收账款 207000000
贷：主营业务收入 207000000
借：主营业务本钱 99440000
贷：库存商品——一期 99440000
(三)回迁房的税务处理惩罚与管帐处理惩罚的差别
土地征用费和拆迁赔偿费组成房地产项目开发本钱的重要组成部分，《房地产开发经营业务企业所得税处理惩罚措施》(国税发[2009]31号)划定，土地征用及拆迁赔偿费支出是指为取得土地开发使用权(或开发权)而产生的各项用度，主要包罗土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变动用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁赔偿支出、安顿及动迁支出、回迁房制作支出、农作物赔偿费、危房赔偿费等。
其中，直接以钱币形式支付的本钱支出，管帐和税务处理惩罚根本一致，而以非钱币性形式支付的拆迁赔偿支出、安顿及动迁支出、回迁房制作支出，由于其行为的特殊性，管帐和税务处理惩罚有所差别，这种差别直接影响到开发产物计税本钱简直认。
1．回迁房视同销售的划定
房地产开发业务中，拆迁赔偿主要有三种方法：即产权变更、作价赔偿、产权变更与作价赔偿相结合。
其中产权变更就涉及回迁房问题，产权变更属于房地产企业以自己的开发产物调换被拆迁人的土地使用权。企业所得税税务处理惩罚上，一般情况下作非钱币性生意业务处理惩罚，即按“以物易物”处理惩罚，凭据国税发[2009]31号文件的划定，企业将开发产物用于捐赠、赞助、职工福利、嘉奖、对外投资、分派给股东或投资人、补偿债务、调换其他企事业单元和小我私家的非钱币性资产等行为，应视同销售，于开发产物所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。
2．回迁房换入土地本钱确认的划定
对付非钱币生意业务的产权变更方法，同时涉及换入资产(土地)的计税本钱确认问题，国税发[2009]31号文件划定，企业以非钱币生意业务方法取得土地使用权的，按下列划定处理惩罚：
调换的开发产物如为该项土地开发、制作的，担当投资的企业在担当土地使用权时暂不确认其本钱，待首次分出开发产物时，再按应分出开发产物(包罗首次分出的和以后应分出的)的市场公允代价和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价，土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
调换的开发产物如为其他土地开发、制作的，担当投资的企业在投资生意业务产生时，按应支付开发产物市场公允代价和土地使用权转移历程中应支付的相关税费盘算确认该项土地使用权的本钱。如涉及补价，土地使用权的取得本钱还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。
【例6—9】 续上例，第一期管帐本钱为：单元可售修建面积土地本钱为507．83元／平方米，单元可售修建面积修建本钱为933．33元／平方米。盘算第一期商品房的计税本钱如下：
第一期回迁房视同销售处理惩罚，销售收入为1800万元(40×150×0．3)。本例中，房地产开发企业在担当土地使用权时，暂不确认计税本钱，第一期40套回迁房交付后，凭据其公允代价，即视同销售收入1800万元计入土地计税本钱。
第二期20套回迁房因未制作且没有公允代价，不属于国税发[2009]31号文件划定的可以预提的计税本钱，暂按本钱为零盘算。另外，凭据国税发[-2009]31号文件的划定，企业在结算计税本钱时其实际产生的支出应当取得但未取得正当凭据的，不得计入计税本钱，待实际取得正当凭据时，再按划定计入计税本钱。这20套回迁房计税本钱可以在二期房产中直接列支，以后结算二期房产计税本钱时，不需要再调解一期的计税本钱。
该项目在第一期开发产物完工后，可以计入的计税土地本钱为：6800万元(3500＋1500＋1800)。因为该项目分两期开发，所以土地本钱需要凭据各期占地面积进行分派。第一期分派土地本钱4080万元[6800÷(6000＋4000)×6000]，单元可售修建面积土地本钱为544元／平方米，单元可售修建面积修建本钱为933(元／平方米)。
以上计税本钱高于管帐入账本钱，形成差别的原因可以归纳为：一是回迁房视同销售的处理惩罚。二是以回迁房调换的土地使用权代价是否可以预提人账的问题。如果在分派一期回迁房时，二期回迁房公允代价也能够确定，则凭据国税发[2009]31号文件的划定，可以将全部回迁房公允代价计人调换的土地计税本钱并再行分派。
第三节商品房销售本钱的核算
房地产企业销售本钱的核算是本着收入和本钱配比的原则进行的。即：房地产企业凭据收入确认原则确认实现销售收入和销售面积时，应同时结转相应的开发产物销售本钱。
一、销售本钱结转的科目设置
销售本钱结转主要涉及两个管帐科目，即“库存商品”科目和“主营业务本钱”科目。
(一)“库存商品”科目
库存商品是指制作完成后以备出售的开发产物。为区分差别用途开发产物本钱、实现差别开发产物销售收入和产生的本钱准确配比，应该凭据开发产物差别类别在“库存商品”科目下设置“已完工开发产物”和“出租开发产物”两个二级明细科目，在明细科目下凭据项目，分期、分产物进行帮助核算。
“出租开发产物”是指凭据经营需要短期(一般不凌驾一个年度)作为出租用途，以后再对外销售的开发产物。此处的开发产物不计提折旧。
“已完工开发产物”核算出售开发产物。
库存商品在资产欠债表日应当凭据本钱与可变现净值孰低计量。当市场产生重大变革，预计可变现净值低于库存本钱时，在取得确凿证据的情况下，报相关部分和领导批准后凭据预计可变现净值进行计量并进行相应的账务处理惩罚。对付房地产企业来讲，一般不存在减值的问题，因此，在这里不再对减值的核算进行介绍。
(二)“主营业务本钱”科目
“主营业务本钱”科目核算房地产企业对外转让、销售、结算开发产物等应结转的本钱。与投资性房地产和牢固资产有关的本钱不在本科目中核算。
项目结转销售收入时，凭据结转收入的房号，相应地结转本钱。借记“主营业务本钱”科目，贷记“库存商品”科目。
期末，应将“主营业务本钱”科目的余额转入“本年利润”科目，结转后“主营业务本钱”科目应无余额。
二、产制品入库的核算
开发产物竣工验收到达预定可使用状态、本钱结算完成后，体例库存产物本钱明细表，详细列明每种开发产物的总本钱、总面积、单元面积本钱和总套数等信息，使用的面积要和测绘部分出具的实测面积一致。库存产物的分类要凭据核算工具的分别和实际核算需要进行确定。《库存产物本钱明细表》作为开发产物本钱结转库存产物本钱的依据，附在凭证背面，借记“库存商品”的相关明细科目，贷记“生产本钱”的相关明细科目。
【例6-10】 中联房地产公司开发的项目，于2009年12月份竣工交付，该商品房全部对外销售，开发历程中共产生生产本钱50000万元。商品房竣工交付时，中联公司凭据有关原始凭证结转库存产物本钱，体例管帐分录如下：
借：库存商品 500000000
贷：生产本钱 500000000
三、产制品出库的核算
管帐期末凭据收入确认原则分产物确认实现的销售收入和销售面积，同时凭据实现的销售面积结转相应的开发产物销售本钱。
结转的某已实现销售开发产物本钱＝实现的销售面积×该开发产物单元面积本钱
账务处理惩罚为：借记“主营业务本钱”科目，贷记“库存商品”科目。结转销售本钱时，体例销售产物本钱明细表并附凭证后，该表详细登记录现销售的每套房源信息。
【例6-11】 续上例，中联房地产公司开发的项目，于2009年12月份竣工交付，该商品房全部对外销售，开发历程中共产生生产本钱50000万元。该项目总可售修建面积为10万平方米，商品房竣工交付时，已实现销售修建面积6万平方米，中联公司凭据有关原始凭证结转开发产物销售本钱，账务处理惩罚如下：
该开发产物单元面积本钱＝总本钱÷总可售修建面积＝50000÷10＝5000(元／平方米)
结转的某已实现销售开发产物本钱＝实现的销售面积×该开发产物单元面积本钱＝6×5000＝30000(万元)
借：主营业务本钱 300000000
贷：库存商品 300000000
四、产制品出库后本钱支出的核算
开发产物本钱结转完后又产生本钱支出情况下，会造成库存开发产物本钱与实际本钱不符，两者的差别叫本钱差。
在产生差别的