房地产企业培训资料.docx

房地产企业开发项目相关管帐核算 一、房地产企业的经营特点二、房地产项目开发治理的一般流程三、本钱核算的根本步伐四、本钱核算的东西简直定五、本钱用度的归集与分派六、本钱用度的归集与分派存在的问题七、营业收入核算八、开发产物本钱的结转九、预缴和汇算企业所得税存在问题十、预缴土地增值税和土地增值税汇算一、房地产企业的经营特点房地产行业是重要支柱财产部分 是百姓经济中兼有生产和办事两种职能的独立的财产部分。 房地产行业是龙头行业，就象汽车行业生长，会动员钢铁、橡胶、电气、机器、石油等行业的生长一样，它的生长会动员众多的相关行业一起生长，修建质料、修建施工、电子、信息、机器和化工等，同时这些行业的生长水平已经成为房地财产生长的重要影响因素。 所涉及的主要的经济运动领域包罗：土地开发和再开发、地产经营、房地产开发建立、销售、租赁经营、房地产金融和信贷、保险等；以及与此紧密相关的中介办事如融资、评估、置换、装饰、维修、物业治理等经济运动的行业。一、 房地产企业的特点：资金密集。 智力密集。 受国度的宏观经济形势、经济政策、财产政策和金融部分的信贷政策的影响极大； 投资周期较长，市场风险较大。 售后办事事情要求高。二、房地产项目开发治理的一般流程1、投资时机研究与土地竞投 对房地产投资时机研究与土地竞投运动实施有效控制，为公司房地产开发得到有代价的土地资源，并防备土地投资风险。 主要事情内容：项目选择、项目发起书、观点设计、可研陈诉、竞投等。2、项目立项及可行性研究 对项目立项及可行性研究事情流程实施有效的控制，提交各阶段的可行性研究陈诉，为项目开发的立项和深入开展项目全程筹谋与筹划设计提供依据。 主要事情内容：开发筹划、资金筹划、各阶段可研陈诉、竣工后评估等。3、项目全程筹谋 对项目全程筹谋历程实施有效控制，为房地产开发项目的设计、施工、营销等事情提出公道的依据。 主要事情内容：市场调研、全程筹谋、各阶段筹谋书等。4、筹划设计和前期事情 对项目筹划设计和前期事情实施有效控制，确保公司开发的商品房切合执法、法例的要求，为开发项目的施工、营销提供依据。 主要事情内容：地质勘察、方案竞选、方案设计、扩初设计、施工图设计、筹划验收等。5、工程施工项目治理步伐 对工程项目的造价、进度、质量与宁静实施有效的治理和控制，确保商品房施工历程的项目治理切合划定的要求。 主要事情内容：施工组织设计、三通一平、选择供方、图纸会审、物资准备、开工建立、施工治理、专项验收、竣工验收、工程结算、保修维修等。6、市场推广与营销 对房地产开发历程中的市场推广、楼盘销售筹谋、商品房买卖运动的评审、交付历程的控制以及主顾投诉实施有效的控制，确保市场推广和营销阶段事情切合划定要求。 主要事情内容：营销筹谋推广、销售许可、开盘销售、竣工交付等。7、物业治理控制步伐 对公司委托的物业治理进行有效控制，确保公司商品房售后办事的水平和质量，提高业主满意度。 主要事情内容：选择物管、物管方案、验收交代等。三、本钱核算的根本步伐（1）凭据项目特点和本钱核算东西简直定原则，确定本钱核算东西。（2）设置有关本钱核算管帐科目，核算和归集开发本钱用度。（3）按受益原则和配比原则，确定应分摊本钱用度在各本钱核算东西之间的分派要领、尺度。（4）将归集的开发本钱用度按确定的要领、尺度在各本钱核算东西之间进行分派。（5）职能部分提供正确分别的可售面积、不可售面积，再凭据有关划定分别盘算可售面积、不可售面积应包袱的本钱，正确盘算分摊。（6）体例项目开发本钱盘算表，盘算各本钱核算东西的开发总本钱。（7）正确分别已完工开发产物和在建开发标段之间的开发本钱，分别结转完工开发产物本钱。正确结转完工开发产物的销售本钱。 （8）体例本钱报表，凭据本钱核算和治理要求，总括反应各本钱核算东西的本钱情况。四、本钱核算的东西简直定（1）确定原则 满足本钱盘算的需要； 便于本钱用度的归集； 利于本钱的实时结算； 适应本钱监控的要求。（2）确定具体本钱核算东西 凭据上述原则，结合项目开发所在、范围、周期、方法、功效设计、结构类型、装修档次、层高、施工步队等因素和治理需要等本地实际情况，确定具体本钱核算东西。 单体开发项目，一般以每一独立体例设计概算或施工图预算所列的单项开发工程为本钱核算东西。 在同一开发所在、结构类型相同、开竣工时间相近、由同一施工单元施工单元承包的项目，为一个本钱核算东西。 对付开发范围较大、工期较长的开发项目，可以结合项目特点和本钱治理的需要，按开发项目的施工标段/产物类型分别本钱核算东西。 同一施工标段项目有裙房、公寓、写字楼等差别功效的，在定期(区)分别本钱核算东西的底子上，还应按功效分别本钱核算东西。 同一施工标段有高层、多层、复式等差别结构的，还应按结构分别本钱核算东西 凭据核算和治理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，岂论其支出是否摊入衡宇等开发产物本钱，均可单独作为本钱核算东西。 （对付只为一个衡宇等开发项目办事的、应摊入衡宇等开发项目本钱且造价较低的配套设施，可以不但独作为本钱核算东西，产生的开发用度直接计入衡宇的本钱科目。） 五、本钱用度的归集与分派1、本钱用度的归集与分派的根本原则和要求 管帐核算的一般原则有真实性、实质重于形式、一致性、可比性、明晰性、权责产生制、配比、谨慎性、重要性、分别资本支出和收益支出等。在房地产管帐核算中要特强调的是真实性、一致性、可比性、配比、谨慎性、分别资本支出和收益支出等。2、开发项目本钱核算科目分别与设置 开发本钱下设一级科目 本钱科目代码本钱科目名称 土地用度 前期工程费 建安工程费 4 社区管网工程费 园林情况工程费 大众配套设施费 开发间接费 财政用度（资本化利息用度）4301.401 土地用度的归集 本钱科目代码 本钱科目名称 备 注 4301.401.01 土地价款 4301.401.02 土地出让契税 出让地价或评估地价的4% 4301.401.03 其他土地用度 4301.401.04 征地赔偿费 拆迁赔偿费 4301.401.06 征地规费 注：其他土地用度含生意业务办事费1.5元/平方米土地面积、土地登记费40元/500平方米土地面积、土地评估费、用途变动费；宗地测绘费等。 土地用度的分派 能分清本钱核算东西的，可直接将土地本钱计入 商品房的本钱核算东西中； 如果分不清本钱核算东西，可先进行归集，然后 再在有关本钱核算东西间按占地面积分派； 通过设定分摊要领分派计入有关本钱核算东西。 具体分派要领为： 1）先按小区的占地面积将土地成天职配到各组 团；2）再将分派到各组团内的土地本钱，按组团内房 屋等本钱核算东西和门路、广场等公用场合的占地 面积进行直接分派； 3）然后将分派到组团内门路、广场等公用场合占 地面积的土地本钱，按衡宇等本钱核算东西的占地 面积进行间接分派，计入衡宇等本钱核算东西的开 发本钱； 4）衡宇等本钱核算东西的直接分派数加间接分派 数，即为该衡宇等本钱核算东西应包袱的土地成 本。4301.402 前期工程费（开发前期准备费） 本钱科目代码本钱科目名称 备 注 02.01 勘察丈量费 4301.402.01.01 勘察 包罗普勘、详勘4301.402.01.02 丈量 包罗地形图、管线；工程放线定位4301.402.02 筹划设计费 4301.402.03 建立规费 4301.402.03.01 领照规费 4301.402.03.02 增容费自来水管网建立费、双电源供电贴费注：筹划设计费中包罗项目筹谋与方案招标、筹划设计、设计审查、模型、动画等。 领照规费中包罗市政公用底子设施配套费、新建衡宇白蚁防治费、人防建立费、都管帐划设计收费、筹划办事费、教诲增容费、生长新型墙体质料专项用费、散装水泥专项资金等。 本钱科目代码本钱科目名称 备 注 4301.402.04 施工准备费 4301.402.04.01 三通一平费 4301.402.04.02 临时设施费 注：三通一平费中包罗临时门路、临时用水、临时用电、市政管线迁移费、园地平整费等。 临时设施费中包罗临时办公室、临时围墙、围板、售楼处及临时样板房、临时园地占用费等。4301.403 建安工程费（主体修建工程费本钱科目代码本钱科目名称 备 注 4301.403.01 桩基工程 4301.403.01.01 工程桩施工费 含试桩施工费 工程桩甲供材含试桩甲供材 桩基检测费 含试桩检测 4301.403.02 支护工程 支护工程设计施工费含支护设计费、施工费、监测费等 支护工程甲供材 注：工程桩甲供材中包罗钢筋、水泥、商品砼、预制桩、型材、型钢、其他质料等。 本钱科目代码本钱科目名称 备 注 4301.403.04 土石方工程 包罗排水费、轻型井点、沉井等降水费 主体工程及粗装修 包罗非会合建立的小区配套人防、车库地下室 一般土建工程 工程施工费包罗在土建条约或土建定额的项目，一般均为扣净甲供材、费后的代价4301.402. 甲/直供质料建安工程条约及预算内、外的土建甲供质料 注：甲/直供质料中包罗钢筋、水泥、商品砼、木材土建用钢板、型材、防水质料、保温质料、墙砖、地砖、石材、涂料、主体工程制品门及配件、专业工程制品窗及配件、零星质料等。本钱科目代码本钱科目名称 备 注 一般安装工程 工程施工费一般均为扣净甲供材、费后的代价 甲/直供设备与主材 工程条约及预算内外的甲供设备主材 4301.403.05.04 一般建安工程材差 注：工程施工费中包罗室内给排水施工费室内强、弱电施工费通风和采暖工程费等。 甲/直供质料中包罗给排水主材及配件强弱电主材及配件通风和采暖设备及主材安装用钢板、型材其他质料设备等。 本钱科目代码本钱科目名称 备 注 4301.403.08 专项土建工程4301.403.09 专项安装工程 4301.403.09.01 工程施工费 甲/直供设备与主材 注：专项土建工程指修建物以内，且由甲方独立发包的专项工程：一是不在土建单元条约中，又不属装饰工程的由特殊项目。如坡道雨棚、屋顶构架，非小区共有的屋顶花圃、屋面球场等；二是包罗在土建单元条约中，而实际操纵时又单独发包的项目。如：防水、保温、防腐、防酸工程、特殊地面、跃层楼梯等。 专项安装工程中包罗消防设备与器材及工程安装费、空调通风范暖设备、主材及工程费、室内燃气工程费、电梯设备及其安装费等。 4301.404 社区管网工程费本钱科目代码本钱科目名称 备 注 4301.404.01 室外给水系统工程 4301.404.02 室外雨污水系统工程 室外燃气系统工程按户外800元/米收取 4301.404.06 室外供、配电系统工程 4301.404.08 室外消防管网工程 4301.404.10 室外智能化系统工程 小区停车系统、电子巡更系统、围墙监控系统等；4301.404.12 小区路灯系统 4301.404.16 其他工程 4301.404.20 甲/直供设备主材 4301.405 园林情况工程费本钱科目代码本钱科目名称 备 注 4301.405.01 情况设计费 4301.405.02 绿化工程费 区内、区外绿化支出 4301.405.03 园建工程费 包罗园林的门路、广场、修建小品、雕塑、喷泉土建等 4301.405.05 围墙建立费 4301.405.07 小区门路费 含小区正式的大门、围栏；室外挡土墙等 4301.405.11 室外零星工程 包罗配景音乐、种种指示牌、标识牌、示意图等 4301.405.15 室外配套设施与器材 包罗室外的体育器材、游乐设施、园艺小品的制品雕塑、信报箱及雨棚等 4301.406 大众配套设施费本钱科目代码本钱科目名称 备 注 社区中心包罗文化、体育、卫生、商业、金融、行政治理、社区办事等4301.406.03 幼儿园 4301.406.04 学校 4301.406.06 人防及车库工程 小区会合建立配套人防地下室、车库 4301.406.08 物业治理设施 含独立的物业治理修建物、岗亭等 4301.406.11 污水泵站 4301.406.12 垃圾收集站 4301.406.13 环卫作息和东西房 4301.406.18 其他设施 含游泳池、邮局、车站；室外的种种球场、车蓬等 4301.407 开发间接费本钱科目代码本钱科目名称 备 注 4301.407.01 工程监理费 总投资的1.22.5 4301.407.02 预算编审费 4301.407.03 工程质检检测费 4301.407.06 技能办事费 4301.407.08 施工水电费 4301.407.11 物业治理费 4301.407.12 办公用度 4301.407.20 其他 4301.409 资本化借款用度（1）借款用度资本化的期限：自开发投入日起至完工交付日止的借款用度可资本化，其间开发商主动实施的停工期间不包罗在内；（2）可资本化的借款用度包罗：与开发项目直接相关的借款利息支出、汇兑损失等借款用度，但不包罗借款手续费及佣金；（3）可确定借款用途并专款专用于某特定开发项目的，可将借款用度直接计入受益的开发项目；不能分清具体用途的借款用度，可接纳各项目累计投资额、各项目缺口资金等尺度在受益的各开发项目间分摊。 利息资本化盘算分摊表（*季度/月份）项目 预付账款平均余额 开发本钱平均余额 减：应付账款平均余额 小计 分摊计入开发本钱利息数 开发产物平均余额 减：应付账款平均余额 减：预提用度平均余额 小计 分摊计入财政用度利息 1234=1+2-3 5=利息分摊系数*4 6789=6-7-8 10=利息分摊系数*9 A项目 500021000100025000250100000010000100B项目 100090000100001006000500500500050C项目2000800001000010000000D项目 300012000015000150500000500050合计11000200001000600006002100050050020000200n 全部项目资金占用平均余额总数 = 合计4栏 + 合计9栏 = 80000 n注： 利息分摊一般每季度一次，一是有的银行按季结息，二是纵然按月结息，其结息日也是每月21日，每月都要预提结息日至月未的银行利息，对付公司较大、贷款较多的公司，财政部分的事情量较大。另外，按季分摊利息也能满足公司财政核算的需要。 在此，也要注意两个应付账款的区别，一个是有关开发本钱的，一个是有关开发产物的。在多项目的开发公司，分派到各项目的利息还涉及具体的管帐处置惩罚问题，一般资本化利息只分派到整个项目，不分派到具体的本钱核算东西，即不分派到组团或标区，这样便于管帐处置惩罚。资本化借款用度分派 这里是指分派到开发项目的利息如何分派计入开发产物本钱中，其要领有二：一是按当期完工开发产物平均占用资金占整个开发小区占用资金的比例进行分派；二是定期完工开发产物可售面积所占整个开发小区可售面积的比例进行分派。第一种要领更公道些，但第二种要领更轻便些。六、本钱用度的归集与分派存在的问题1、同一本钱项目与核算东西的对应干系、同一施工建立单元产生差别的本钱项目的分类核算问题 同一本钱项目与核算东西的对应干系问题主要是指一项工程包罗差别的核算东西、差别的物业，如住宅楼或办公楼底屋是商业，同时又有装璜；大众配套设施和商品房由一个单元施工等；同一施工建立单元产生差别的本钱项目的分类核算问题主要是指一个施工单元同时做了多项工程，如小区内门路和排水排污工程，主体修建工程和周边（屋前后）室外工程。管帐处置惩罚上往往先将它们作为一作整体进行归集，然后借助工程预算和工程决算来进行归类和分派。2、同一开发小区差别类别物业大众成天职摊尺度问题主要是指一个开发项目同时存在多种差别类别的物业，如多层、（小）高层、高级公寓、别墅、商业、办公等物业时，由于其建立尺度、配套尺度、销售代价等不一致，其对大众本钱、大众设施的投资、受益水平也不一样，如园林情况、供电、配套设施等，都是按小区筹划实施。但要正确判定其受益差别的水平险些是不可能的。小我私家的看法是对差别大的且能够区分的部分，如高级公寓修建范畴（组团、期）的园林情况，要求有单独条约、单独核算；可以按一定的配套的数量进行分派的，也可要求进行阐发后公道分派，如电力工程设备费等可以按各组团的供电量巨细进行分派。但对付大众设施、大众园林情况等则只能按一定尺度平均分派。3、地下（人防）车库本钱的归集和分摊问题（1）为解决停车难问题和人防尺度提高，筹划方案对地下车库的配套尺度很高，面积大，投资巨大，也是有些开发商宁愿牺牲小区部分品质也要有力求少建地下车库的原因。（2）地下车库往往和地上修建相连，本钱难以分别。如桩基工程、土方工程、预应力工程、结构工程等等。（3）差别类别物业地下车库的配套尺度也不一致。（4）地下室往往会合建立，多屋住宅下面不一定建地下室。（5）地下车库都有人防功效，其中又分6级和6B级人防建立尺度要求。（6）由于结构原因，地下室梁柱多，较多的地下面积不可利用。（7）6级人防地下车库一般不可出售但可出租，当配比低于1：1时，15%的地下车库不可出售。（8）销售数量难以确定，销售困难，大多数情况大量本钱不能弥补。（9）租金和本钱相比很低。 地下（人防）车库本钱的归集和分摊，始终是房地产开发企业管帐核算的难点问题，税务构造以要求必须核算其本钱。小我私家认为地下（人防）车库本钱的归集和分摊应掌握下列原则： a.分摊不可售地下（人防）车库面积的本钱； b.体现本钱赔偿原则。例如： 一小区按筹划要求建立二个地下车库，其中：尺度人防6级地下车库4,000平方米,总投资预算为1,120万元，6B级人防地下车库20,000平方米，总投资4,400万元，可利用停车面积14,000平方米，可分别停车位360个，每个车位售价80,000元，该小区车库配比为1：0.8（每户0.8个车位）。据此，从管帐核算角度阐发： a.可售车位306个（360*85%）； b.每个车位本钱不应凌驾70,760 ；（80000*（1-营业税 5.55%-土地增值税1%-经营治理费5%） c.应分摊地下车库本钱3355万元。 （1120+4400-306*53070/10000）4、小区外本钱的处置惩罚问题 主要可能有市政配套设施，如供水、供电、供气、学校等配套设施，另有可能存在的是隶属征地开发条件。5、甲供质料及其质料差价的核算 在此主要讲的是房地产开发项目质料核算的特点，而不是质料的一般核算。（1）质料计价：由于房地产开发公司主要质料一般没有库存，其质料核算一般接纳实际本钱法；（2）出库入库核算：质料治理部分凭据质料采购筹划、采购申请单、质料验收单、入库单及相关领导授权治理质料入库手续、付款申请手续等，管帐上借记“库存质料”；管帐部分凭据有效的质料领用票据贷记“库存质料”，并借记相关的本钱用度科目。许多情况往往是一边入库一边出库，入库出库手续同时治理。（3）质料差价的结算：施工单元领用的质料往往和工程项目中标标书的定额数量不一致，就是所谓的质料“超供”和“欠供”，这就要进行质料“超供”和“欠供”数量和金额（质料差价）的结算，多退少补。盘算其要领有二种。例如： 工程条约造价决算1000万元，其中甲供钢材280万元，预算数量1000吨，预算代价2800元/吨，实际供给数量1010吨，实际采购代价3800元/吨，则材差为超（+）3.8万元（1010-1000）*3800），应付工程款716.20万元（1000-280-3.8）。另一种盘算要领是从条约造价决算中扣除实际供给数量的预算代价，即282.80万元（1010*2800），然后盘算超欠供数量的实际采购代价与预算代价的差价，即1万元（10*（3800-2800），应付工程款716.20万元（1000-282.8-1）6、甲供质料营业税的征收问题 小我私家认为征收甲供质料营业税主要是为了解决修建安装营业税和征收治理问题，目前可能存在较多偷漏税的情况，可能体现在开假发票、扣除甲供材少开发票、各单元为争税源使得纳税疏散治理困难、返还部分税款优惠等以及由此引发的一些违法犯法行为。 但征收甲供质料营业税实际上是纳税义务人产生改变，对应税金额的影响主要是增加了甲供质料差价，实际上金额不大，如前例，因为施工单元原来就要出具1000万元正式票据并缴纳营业税。对房地产开发企业而言，目前主要是钢材差价相对较大，上例中差价为101万元（1010*1000）。改变征税方法，也会带来其他问题： a.管帐核算较困难，加大了管帐核算事情量。由于房地产涉及的质料品种许多，要分清每一种质料是否甲供材困难较大，事情量也大。 b.可能会改变工程预算的方法，改变工程承包方法。 c.征收治理也有一定难度。 工程财政决算示例： 应付款： 土建工程决算 10,000,000 水电工程决算 950,000 质料采保费和下力费 50,000 小 计 11,000,000应收（扣）款： 预工程款 4,500,000 甲供质料 4,000,000 超（欠）供质料 100,000 施工、生活水电费 150,000 预留维修费 328,500 小 计 9,078,500 应付工程款 2,021,500七、营业收入核算1、收入分类 主要包罗尺度普通住宅、普通住宅、别墅、高等公寓、办公楼、商业用房、地下室及地下车库、租赁收入、牢固资产出售、价外收入等。2、收入确认准则 公司已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；既没有保存通常与所有权相联系的继承治理权，也没有对已售出的商品实施有效控制；收入的金额能够可靠地计量；相关的经济利益很可能流入；相关的已产生或将产生的本钱能够可靠地计量时确认营业收入的实现。 房地产销售收入确认的具体条件：工程已经竣工并经有关部分验收及格；签订了销售条约，并履行了条约划定的义务,衡宇已交付或已发出交房通知书；取得了销售价款或确信可以取得；本钱能够可靠地计量。3、收入确认时间和所得税 从形象进度看，比力明显的有商品房封顶、商品房竣工、商品房交付。每阶段相隔约六个月时间左右。凭据收入确认准则，应以商品房交付为收入确认条件，但实际事情中，由于出于种种差别的目的和需要，有时往往会提前和滞后，和所得税的缴纳产生直接的影响。 收入确认提前，当项目结算利润率高于按预收账款预缴的利润率时，实际上是提前多缴纳了所得税；当项目结算利润率低于按预收账款预缴的利润率时，实际上是提前少缴纳了所得税。收入确认滞后的情况和上述刚相反。发起税务构造在实际事情中能统一收入确认尺度，以公正纳税，并防备违规行为的产生。由于衡宇交付时间有明确的条约约定，易于掌握，可操纵。例如：项目按预收账款盘算的应税金额为预收账款的10%（20%扣除税费），按项目决算的应税金额为预收账款的15%，当期有2亿元预收账款提前确认收入，则提前多缴所得税250万元（20000*（15%-10%）*25%）。若滞后确认收入，则形成滞后少缴所得税250万元。八、开发产物本钱的结转理论上非常简朴，管帐上体现为“开发本钱” 科目转为“开发产物”科目。 这主要是实际事情中涉及的的问题，在这个历程中要考虑以下问题： 1、开发本钱的明细科目许多，同样产物本钱的组成项目也许多，都从明细科目结转开发产物本钱缺乏可操纵性； 2、开发产物完工交付时，工程竣工决算并未全部完成，得不到开发产物的实际本钱； 3、要尽可能保持本钱核算科目实际产生金额的连续，方便查询、对账、阐发。例如：2008年6月30日，筹划设计费结转开发产物本钱前的余额为1000万元，本期需结转300万元记入开发产物，若直接减记筹划设计费，则余额为700万元，经过一段时间后，若想查询筹划设计费支付的金额，则从余额中已经得不到，经过多次结转长时间后更是如此。预付工程款项目要特别引起重视，结算时特别容易出现少扣预付款的情况。为此，在实际事情中，往往在开发本钱二级科目中设置专门用于结转开发产物本钱的科目，已产生完的本钱项目按实际成天职摊结转，未产生完的本钱项目按预算成天职摊结转。九、预缴和汇算企业所得税存在的问题1、开发企业在结算开发产物的计税本钱时的有关划定（国税发200631号文） 开发企业在进行本钱、用度的核算与扣除时，必须按划定区分期间用度和开发产物本钱、开发产物管帐本钱与计税本钱、已销开发产物计税本钱与未销开发产物计税本钱的界限。 （1）开发产物制作历程中产生的各项支出，当期实际产生的，应按权责产生制的原则计入本钱东西；当期尚未产生但应由当期包袱的，除税收划定可以计入当期本钱东西的外，一律不得计入当期本钱东西。 （2）开发产物必须按一般经营通例和管帐老例公道地分别本钱东西，同时还应将各项支出公道地分别为直接本钱、间接本钱和配合本钱。 （3）开发产物完工前产生的直接本钱、间接本钱和配合本钱，应按配比原则将其分派至各本钱东西。其中，直接本钱和能够分清本钱包袱东西的间接本钱，直接计入本钱东西中；配合本钱以及因多个项目同时开发或先后转动开发而不能分清包袱东西的间接本钱，应按各个本钱东西（项目）占地面积、修建面积或工程概算等要领盘算分派。 （4）计入开发产物本钱的用度必须是真实产生的，除税收另有划定外，各项预提（或应付）用度不得计入开发产物本钱。 （5）计入开发产物本钱的用度必须切合国度税收划定。与税收划定不一致的，应以税收划定为准进行调解。（6）开发产物完工后应在划定的时限内实时结算其计税本钱，不得提前或滞后。如结算了管帐本钱，则应按税收划定将其调解为计税本钱。2、这和房地产企业项目开发本钱产生和和工程款项的结算的模式不一致，在实际事情中造成许多困难：（1）工程施工进度快于工程款支付进度；（2）主体工程进度一般快于室外及配套工程进度；（3）工程决算在工程竣工后较长时间才气完成；（4）质保金、维修金的支付一般为二至五年；（4）涉及的金额较大，给企业造成重大包袱；（5）对付项目公司而言，往往造成下一年度的所得税抵扣不完而存在退税问题。例如：一开发项目总投资10亿元，当投资总额到达9亿元时，项目已全部完工，销售已到达80%，由于计税本钱和管帐本钱的差别，需调增应纳所得税金额8000万元，调增所得税2000万元，剩余房源销售所产生的应税金额往往不敷8000万元，且还须预缴所得税，同时，也给企业增加了极重包袱。3、发起允许房地产开发公司凭据经批准的筹划和预算进行预提，并经税务构造审核计入计税本钱十、关于预缴土地增值税和土地增值税汇算1、按目前南京市土地增值税汇算试点措施执行的政策尺度，凭据我们测算，一个项目预缴了的土地增值税后，要不补缴土地增值的销售净利润也只有约9左右，毛利率只有约22%。销售净利润仅和银行的贷款利息相当；显然和高风险的房地产行业收益率不相符的。从全国范畴看，南京市目前执行的土地增值税汇算清缴试点措施，也是和全国各大中都会的汇算清缴措施不相协调的。2、目前南京市土地增值税汇算试点措施，对范例治理、有实力和品牌的优秀开发商倒霉，同时又从另一方面助长了治理不范例、本钱收入核算不范例的房地产公司接纳多种手段偷逃土地增值税，会造成税收上的 “不公正”。同时，由于普通商品房不享有增值率以下税收优惠政策，也会助长开发商对房地产的过分投入，进一步提高售价，以弥补开发商的过重土地增值税包袱，这和国度的房地产调控政策相违背的。3、凭据（国办发200526号）文的精神，对普通商品房享有增值率20以下税收优惠政策，普通商品房尺度为：住宅小区修建容积率在1.0以上、单套修建面积在120平方米以下、实际成交代价低于同级别土地上住房平均生意业务代价1.2倍以下。各省、自治区、直辖市要凭据实际情况，制定本地域享受优惠政策普通住房的具体尺度。允许单套修建面积和代价尺度适当浮动，但向上浮动的比例不得凌驾上述尺度的20。而目前试点执行的普通商品房只是经济适用房和中低价房的解释不切合相关的文件精神。凭据（苏地税发200775号）文，南京市（苏地税发2007154号）文也明确土地增值税的审定征收措施，但南京市没有执行。4、对付代收用度问题，在计缴企业流转税收明确不得在营业收入中扣除，而在土地增值税汇算中禁绝加扣20的金额。公司认为政策的执行存在矛盾。且上述支出在国度1993年出台的土地增值税条例时并不存在，实际上，在土地增值税的本钱用度盘算口径上和房地产开发项目实际产生的存在不一致，似乎这些本钱用度不应产生，这实际上有违原则。5、目前房地产行业受宏观经济调控影响极大，且土地本钱和修建本钱和二三年前相比有较大幅度上升。近两年取得的项目有相当部分还存在退还已预缴的土地增值税问题。6、关于多项目公司的财政用度的扣除问题。按土地增值税的相关划定，财政用度中的利息支出，凡能够按转让房地产项目盘算分摊并提供金额机构证明的，允许据实扣除，但最高不能凌驾按商业银行同类同期贷款利息盘算的金额，不然，房地产开发用度（利息和经营用度）按土地本钱和开发本钱之和10%盘算。对付多项目公司在实际事情中会碰到许多问题：（1）开发项目有建立周期，资金的使用也有周期，取得的银行贷款若贷款项目专用，会造成资金的极大浪费。因此，项目贷款取得的资金是统筹使用的，而非贷款项目专用。而利息的记入是以资金占用为底子的，把一笔项目贷款的利息全部记入该项目反而是不公道的。（2）上述管帐处置惩罚在土地增值税汇算时是“项目利息不能分清”，只能按5%盘算可扣除利息。但实际上项目应包袱的利息往往要大大凌驾按5%盘算的扣除利息。例如：一开发项目地价5亿元，开发建立投资5亿元，建立周期三年，银行贷款5亿元，期限3年，利率8%，则需支付银行利息利息合计1.2亿元，按5%盘算扣除利息仅为5000万元，两者相差7000万元。（3）凭据管帐准则，开发产物竣工交付后其利息应计入当期用度而非开发本钱，而若销售欠好的话，开发项目还会占用大量资金，即还会产生大量利息用度，在管帐处置惩罚上计入当期用度，而按土地增值税的划定，小我私家认为可记入开发本钱科目。7、凭据公司20多年的房地产开发实践经验，接纳审定征收是切实可行的措施。这样既会稳定增加财税收入，也防备治理不范例、本钱收入核算不范例的房地产开发公司的偷逃土地增值税行为，更简化了征收治理，低落了税收征收本钱，有利于房地产行业康健稳定生长，更好的促进都会建立和经济生长。土地增值税模拟测算 项 目比例模拟盘算代价变动代价变动代价变动一、房地产转让收入1,000,0001,038,0001,079,0001,171,500减：房地产开发本钱70.63% 706,300706,300706,300706,300 其中：可加计扣除20%的金额95.00% 670,985670,985670,985670,985 不可加计扣除20%的金额5.00% 35,31535,31535,31535,315 加计扣除金额20.00% 134,197134,197134,197134,197营业税金及附加5.55% 55,50057,60959,88565,018房地产开发用度105,945105,945105,945105,945 其中：财政用度10.00% 70,63070,63070,63070,630 经营用度5.00% 35,31535,31535,31535,315二、营业利润（含预缴土地