房地产项目成本费用.docx

房地产项目投资本钱用度组成房地产项目的开发各项用度组成比力庞大，并且变革因素比力多，不确定性大，就一般项目而言主要分为以下部门：一开发本钱1. 土地本钱（毛地和净地）土地转让用度 转让费一般凭据土地转让条约（可参考国度土地出让金尺度）土地相关用度（征迁用度和安顿赔偿用度）土地租金（凭据地方政府土地税务征收条例执行）土方单税凭据土地用度的3%征收 筹划设计用度（3%3） 项目可行性研究用度（1-3%投资额 水文、地质勘察用度（0.5%设计概算） 三（七）通一平用度（实际情况） 三通一平50-70元/占地面积 土建工程用度 凭据省修建工程预算定额和经验数值土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润水电用度一般占土建用度的15% 设备及安装费盘算要领：单位估算法（酒店），单位指标估算法（按修建面积盘算），工程量近似匡算法（凭据预算要领），类似工程经验估算法4.底子设施费 150-250元/总建面（包罗供水、供电、门路、绿化、供气、排污、电讯、环卫）供水15元/总建面、供电65元/总建面、门路40-50元/门路面积（不能有偿转让的开发小区内大众配套设施）6. 开发期间税费国度政府按有关文件支付使用的种种税收和种种用度，主要包罗：该部门用度有所调解和变动，可以在杭州t的相关资料查询 投资偏向调治税住宅商住5%投资额，商办15%投资额，楼堂馆所30%投资额，市政学校0%投资额 配套设施建立费（小区成片开发（土）2万，6%基建投资额，零星开发（土）小于2万12%基建投资额） 修建工程质量与宁静监视用度 4工程造价工程造价） 供水赔偿用度，供电负荷用度（增容费）供水 600元/t,t t/供电 住宅480元/KVA，4KVA/户； 商业1000元/KVA，8KVA/100 物业治理基金 2%基建投资 其他税费 2%基建投资7. 不可预见用度（又称预备费） 3-5%1-5 或3%投资额市场条件，引起三材代价变革施工图变动，因设计变动而产生的用度自然灾害的损失及预防灾害而产生的用度二开发用度（期间用度）1. 治理用度 3%1-5开发商企业进行组织治理开发经营运动而产生的用度（含人员人为、福利、车马费、招待用度等）2.销售用度（告白宣传2-3%销售收入 署理费1.5-2%销售收入 其他用度0.5-1%销售收入） 或凭据前期3%投资额 销售期3%营业额3.财政用度（等额本息偿款，等本偿款，等息末一本）因资金筹集而产生的用度（含利息、净支出、手续用度等）三项目经营税费 转让房地产税费 （6.43% 销售收入） 5.566%营业税5%销售收入，都会维护建立税（7%营业税），教诲费附加（3%营业税），教诲专向基金（3%营业税），防洪工程维护费（4%营业税），生意业务印花税（0.05%销售收入），生意业务治理费（0.5%营业税） 租赁营业税 12%租赁收入，自营需再扣除20% 土地增值税实行门路性征收土地增值额Z=房地产收入项目金额（土地费+开发本钱+销售税金）其他扣除项目其他扣除项目 20%开发本钱（一）增值额占项目金额 -50% 该部门按增值额的30%征收 增值额占项目金额 50-100% 该部门按增值额的40%征收 剩余部门按5%征收增值额占项目金额 100-200% 该部门按增值额的50%征收 剩余部门按15%征收增值额占项目金额 200-% 该部门按增值额的60%征收 剩余部门按35%征收 企业所得税（33%/15%企业应纳税所得额） 外资企业或其他特殊区域特殊企业凭据15%征收注：文中斜体字部门为项目测算的参考数据，其中不乏有经验数值，仅供参考。投资经济效益评价一静态评价（不考虑资金的时间代价） 投资收益率法投资收益率（投资利润率，投资效果系数）= 收益额/项目投资额100%税前收益额=销售收入销售本钱销售税金还贷额税后收益额=销售收入销售本钱销售税金还贷额所得税项目投资额=投资用度+贷款利息 静态投资接纳期按平均收益额盘算接纳期（均等收益）按累计收益额接纳期（非均等收益） 追加投资接纳期（租赁项目）追加投资接纳期Ta=投资增额K / 年本钱节约额C 追加投资效果系数（追加投资接纳期的倒数）二动态评价（考虑资金的时间代价） 净现值法（NPV） 内部收益率（IRR） 现值比力法（PW）年本钱比力法（AC） 动态接纳期法（凭据累计净现金流量盘算）项目不确定性阐发盈亏平衡阐发线性盈亏阐发利润E 目标利润E0 销售单价P牢固本钱CF 变动本钱CV 单位变动本钱CX 开发数量Q 盈亏开发数量Q0Q0=CF/（PCX）即 E0 =0 总本钱C=总收益I非线性盈亏阐发敏感性阐发对阐发指标（如：代价，本钱，进度）凭据牢固的增减幅度测算IRR，比力IRR值的变革幅度。凭据变革幅度巨细确定最敏感的因素，在今后的建立及推广中对敏感因素需谨慎考虑。项目单位数量项目单位数量占地总面积居住人数人总修建面积平均每户修建面积居住面积平均每户居住人口人公建面积人均居住用地绿化用地门路面积居住户数户车库面积层数功效所占面积总面积裙房商铺公建地下室停车设备人防地上商铺住宅写字楼总面积经济指标1经济指标2工程项目实施进度序号项目名称工程量连续时间进度摆设1征地拆迁2前期工程3底子工程4主体结构工程5设备安装工程6红线内外工程7公建配套工程8竣工验收9销售10租赁前期工程用度序号项目盘算依据计价（万元）1筹划设计费建安费3%2可行性研究费总投资1.5%3地质勘探设计概算0.5%4筹建开办建安费2.5%5三通一平60元/合计建安工程用度估算序号单位造价 （元/）调治系数单位造价1土建2设备3装修4内装修5外装修合计底子设施估算序号项目单价计价数量（万元/公顷）本项目代价1门路2绿化3供水154供电655其他工程费2%合计开发期间税费估算序号类别盘算依据缴纳税额1投资偏向调治税投资额5%2配套设施建立费基建投资额12%3工程质量宁静监视建安费0.4%4供水赔偿住180元/人 商60/人5供电增容费住1920元/户商8000/1006其他基建投资额2%合计销售用度盘算依据计价合计告白宣传销售收入2%宣传署理销售收入2%其他销售用度销售收入1%投资筹划与资金筹集序号项目名称合计建立经营期1建立投资2资金筹措自有资金借贷资金预售收入在投入贷款还本付息估算合计12345678年初借款累计1040.00 3203.20 6579.46 5457.81 4246.44 2938.15 1525.20 本年借款6000.00 1000.00 2000.00 3000.00 本年应计利息2240.00 40.00 163.20 376.26 526.36 436.62 339.71 235.05 122.02 本年还本付息8240.00 1648.00 1648.00 1648.00 1648.00 1648.00 年末借款累计1040.00 3203.20 6579.46 5457.81 4246.44 2938.15 1525.20 -0.78 项目损益表序号项目名称盘算依据建立经营期1销售收入2总本钱用度3销售税金及附加4土地增值税5利润总额6所得税7税后利润8盈余公积金9可分派利润全部投资现金流量表序号项目名称建立经营期1现金流入销售收入租赁收入2现金流出建立投资销售税金及附加土地增值税所得税3净现金流量（税后）累计净现金流量4折现净现金流量5税前净现金流量累计税前净现金流量6税前折现净现金流量自有资金现金流量表序号项目名称建立经营期1现金流入销售收入租赁收入2现金流出自有资金预售收入再投入贷款本息归还销售税金及附加土地增值税所得税3净现金流量4折现净现金流量项目评价指标静态指标动态指标投资利润率投资利税率FNPVFIRR税前税后税前税后全部投资自有资金