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1、房地产项目投资本钱用度组成 房地产项目的开发各项用度组成比力庞大，并且变革因素比力多，不确定性大，就一般项目而言主要分为以下部门： 一．开发本钱 1. 土地本钱（毛地和净地） 土地转让用度 转让费一般凭据土地转让条约（可参考国度土地出让金尺度） 土地相关用度（征迁用度和安顿赔偿用度） 土地租金（凭据地方政府土地税务征收条例执行） 土方单税凭据土地用度的3%征收 Ø 筹划设计用度（3%×3） Ø 项目可行性研究用度（1-3%×%×投资额 Ø 水文、地质勘察用度（0.5%×设计概算） Ø 三（七）通一平用度（实际情况） 三通一平50-70元/㎡×占地面积 Ø 土
2、建工程用度 凭据省修建工程预算定额和经验数值 土建、给排、单位工程、室内外装饰承包商单位的项目利润 水电用度一般占土建用度的15% Ø 设备及安装费 盘算要领：单位估算法（酒店），单位指标估算法（按修建面积盘算），工程量近似匡算法（凭据预算要领），类似工程经验估算法 4.底子设施费 150-250元/㎡×总建面 （包罗供水、供电、门路、绿化、供气、排污、电讯、环卫） 供水15元/㎡×总建面、供电65元/㎡×总建面、门路40-50元/㎡×门路面积 （不能有偿转让的开发小区内大众配套设施） 6. 开发期间税费 国度政府按有关文件支付使用的种种税收和种种用度，主要包罗：
3、该部门用度有所调解和变动，可以在杭州t的相关资料查询 Ø 投资偏向调治税 住宅商住5%×投资额，商办15%×投资额，楼堂馆所30%×投资额，市政学校0%×投资额 Ø 配套设施建立费 （小区成片开发（土）2万㎡，6%×基建投资额，零星开发（土）小于2万㎡12%×基建投资额） Ø 修建工程质量与宁静监视用度 4‰×工程造价 ‰×‰×工程造价） Ø 供水赔偿用度，供电负荷用度（增容费） 供水 600元/t,t t/㎡ 供电 住宅480元/KVA，4KVA/户； 商业1000元/KVA，8KVA/100㎡ Ø 物业治理基金 2%×基建投资 Ø 其他税费 2%×
4、基建投资 7. 不可预见用度（又称预备费） 3-5%×1-5 或3%×投资额 市场条件，引起三材代价变革 施工图变动，因设计变动而产生的用度 自然灾害的损失及预防灾害而产生的用度 二．开发用度（期间用度） 1. 治理用度 3%×1-5 开发商企业进行组织治理开发经营运动而产生的用度（含人员人为、福利、车马费、招待用度等） 2.销售用度（告白宣传2-3%×销售收入 署理费1.5-2%×销售收入 其他用度0.5-1%×销售收入） 或凭据前期3%×投资额 销售期3%×营业额 3.财政用度（等额本息偿款，等本偿款，等息末一本） 因资金筹集而产生的用度（含利息、
5、净支出、手续用度等） 三．项目经营税费 Ø 转让房地产税费 （6.43% ×销售收入） 5.566% 营业税5%×销售收入，都会维护建立税（7%×营业税），教诲费附加（3%×营业税），教诲专向基金（3%×营业税），防洪工程维护费（4%×营业税），生意业务印花税（0.05%×销售收入），生意业务治理费（0.5%×营业税） Ø 租赁营业税 12%×租赁收入，自营需再扣除20% Ø 土地增值税 实行门路性征收 土地增值额Z=房地产收入－项目金额（土地费+开发本钱+销售税金）－其他扣除项目 其他扣除项目 20%×开发本钱（一） 增值额占项目金额 -50% 该部门按增值额
6、的30%征收 增值额占项目金额 50-100% 该部门按增值额的40%征收 剩余部门按5%征收 增值额占项目金额 100-200% 该部门按增值额的50%征收 剩余部门按15%征收 增值额占项目金额 200-% 该部门按增值额的60%征收 剩余部门按35%征收 Ø 企业所得税（33%/15%×企业应纳税所得额） 外资企业或其他特殊区域特殊企业凭据15%征收 注：文中斜体字部门为项目测算的参考数据，其中不乏有经验数值，仅供参考。 投资经济效益评价 一．静态评价（不考虑资金的时间代价） Ø 投资收益率法 投资收益率（投资利润率，投资效果系数）= 收益额/项目
7、投资额×100% 税前收益额=销售收入－销售本钱－销售税金－还贷额 税后收益额=销售收入－销售本钱－销售税金－还贷额－所得税 项目投资额=投资用度+贷款利息 Ø 静态投资接纳期 按平均收益额盘算接纳期（均等收益） 按累计收益额接纳期（非均等收益） Ø 追加投资接纳期（租赁项目） 追加投资接纳期Ta=投资增额△K / 年本钱节约额△C Ø 追加投资效果系数（追加投资接纳期的倒数） 二．动态评价（考虑资金的时间代价） Ø 净现值法（NPV） Ø 内部收益率（IRR） Ø 现值比力法（PW）年本钱比力法（AC） Ø 动态接纳期法（凭据累计净现金流量盘算） 项目不
8、确定性阐发 盈亏平衡阐发 线性盈亏阐发 利润E 目标利润E0 销售单价P 牢固本钱CF 变动本钱CV 单位变动本钱CX 开发数量Q 盈亏开发数量Q0 Q0=CF/（P－CX）即 E0 =0 总本钱C=总收益I 非线性盈亏阐发 敏感性阐发 对阐发指标（如：代价，本钱，进度）凭据牢固的增减幅度测算IRR，比力IRR值的变革幅度。凭据变革幅度巨细确定最敏感的因素，在今后的建立及推广中对敏感因素需谨慎考虑。 项目 单位 数量 项目 单位 数量 占地总面积 ㎡ 居住人数 人 总修建面积 ㎡ 平均每户修建面积
9、㎡ 居住面积 ㎡ 平均每户居住人口 人 公建面积 ㎡ 人均居住用地 绿化用地 ㎡ 门路面积 ㎡ 居住户数 户 车库面积 ㎡ 层数 功效 所占面积 总面积 裙房 商铺 公建 地下室 停车 设备 人防 地上 商铺 住宅 写字楼 总面积 经济指标1 经济指标2 工程项目实施进度
10、 序号 项目名称 工程量 连续时间 进度摆设 1 征地拆迁 2 前期工程 3 底子工程 4 主体结构工程 5 设备安装工程 6 红线内外工程 7 公建配套工程 8 竣工验收 9 销售 10 租赁 前期工程用度 序号 项目 盘算依据 计价（万元） 1 筹划设计费 建安费3% 2 可行性研究费 总投资1.5% 3 地质勘探 设计概算0.5% 4 筹建开办 建安费2.
11、5% 5 三通一平 60元/㎡ 合计 建安工程用度估算 序号 单位造价 （元/㎡） 调治系数 单位造价 1 土建 2 设备 3 装修 4 内装修 5 外装修 合计 底子设施估算 序号 项目 单价 计价数量 （万元/公顷） 本项目代价 1 门路 2 绿化 3 供水 15 4 供电 65 5 其他 工程费2% 合计 开发期间税费估算 序号 类别 盘算依据 缴纳税额 1
12、投资偏向调治税 投资额5% 2 配套设施建立费 基建投资额12% 3 工程质量宁静监视 建安费0.4% 4 供水赔偿 住180元/人 商60/人 5 供电增容费 住1920元/户商8000/100㎡ 6 其他 基建投资额2% 合计 销售用度 盘算依据 计价 合计 告白宣传 销售收入2% 宣传署理 销售收入2% 其他销售用度 销售收入1% 投资筹划与资金筹集 序号 项目名称 合计 建立经营期 1 建立投资 2 资金筹措
13、自有资金 借贷资金 预售收入在投入 贷款还本付息估算 合计 1 2 3 4 5 6 7 8 年初借款累计 1040.00 3203.20 6579.46 5457.81 4246.44 2938.15 1525.20 本年借款 6000.00 1000.00 2000.00 3000.00 本年应计利息 2240.00 40.00 163.20 376.26 526.36 436.62 339.71
14、 235.05 122.02 本年还本付息 8240.00 1648.00 1648.00 1648.00 1648.00 1648.00 年末借款累计 1040.00 3203.20 6579.46 5457.81 4246.44 2938.15 1525.20 -0.78 项目损益表 序号 项目名称 盘算依据 建立经营期 1 销售收入 2 总本钱用度 3 销售税金及附加 4 土地增值税 5 利润总额 6 所得税
15、7 税后利润 8 盈余公积金 9 可分派利润 全部投资现金流量表 序号 项目名称 建立经营期 1 现金流入 销售收入 租赁收入 2 现金流出 建立投资 销售税金及附加 土地增值税 所得税 3 净现金流量（税后） 累计净现金流量 4 折现净现金流量 5 税前净现金流量 累计税前净现金流量 6 税前折现净现金流量 自有资金现金流量表 序号 项目名称 建立经营期 1 现金流入 销售收入 租赁收入 2 现金流出 自有资金 预售收入再投入 贷款本息归还 销售税金及附加 土地增值税 所得税 3 净现金流量 4 折现净现金流量 项目评价指标 静态指标 动态指标 投资利润率 投资利税率 FNPV FIRR 税前 税后 税前 税后 全部投资 自有资金
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