房地产销售必备专业知识.docx

房地产销售 必 备 专 业 知 识 目 录一、关于房地产的专业知识1、房地产根本观点2、地产类型3、房产术语 4、商品房取得“五证”历程二、关于销售筹谋的专业知识1、销售模式2、代价与税费3、开盘前的准备事情4、常用销售物料5、某楼盘购房用度表举例6、某楼盘按揭须知举例三、关于修建工程的专业知识1、开发建立步伐知识2、工程治理知识3、衡宇修建知识4、住宅的结构形式知识5、其他筹划设计知识四、关于几种观点住宅的知识五、关于面积盘算与技能指标的专业知识关于房地产的专业知识一、房地产的根本观点1、房地产房地产是房产和地产的总称。房地产也称不动产。房地产在物质上有三种存在形态：单纯的土地、单纯的衡宇、土地衡宇的综合体。房产是衡宇及其权利的总称。地产是土地及其权利的总称。房地产是由土地、附着在土地上的种种修建物、构筑物和其他不可分散的物质及其权利组成的财产总体。所以房产总是与地产连贯为一体的，具有整体性和不可支解性。房地产凭据差异的标准可以分别为差异的类型，房地产大要上可以分为：居住用房地产、生产用房地产、经营用房地产、行政用房地产、其他专用房地产等。2、房地产特性位置牢固性-位置不可移动性地区差异性-每一宗房地产代价都不相同高值耐久性-代价昂贵的消费品保值增值性-土地稀缺性,致使房地产具有保值和增值的性质3、房地产开发房地产开发是通过土地、修建质料、市政设施、大众配套设施、劳动力、资金和专业人员经验等诸多方面的资源的组合使用而为人类提供居住空间,并改变人类生存的物质情况的一种劳动。4、房地产市场一级市场：房地产一级市场又称土地一级市场,是土地使用权出让的市场,既国度通过其指定的政府部分将城镇国有土地或农村团体土地征用为国有土地后出让给房地产经营者与使用者的市场,出让的土地可以使生地也可以是经过开发到达“七通一平”的熟地。房地产一级市场是国度垄断的市场。生地（没有实现三通一平）和熟地（已实现三通一平）三通一平：通水、通电、通门路,土地平整七通一平：通上水（自来水）、下水（防水、雨水排放）、电、煤、门路、电讯、热、土地平整。二级市场：是房地产开发市场,其经营主体为各房地产开发公司,其经营内容是凭据都会总体筹划和小区建立筹划,对土地进行低级开发和再次开发。然后将开发出来的房地产出售给用地、用房单位或小我私家。 三级市场：是指在二级市场的底子上再次将房地产转让或转租的市场,也就是房地产进入流通领域进行生意业务而形成的市场。5、房地产与修建业的区别房地财产是进行房地产投资、开发、经营、治理、办事的行业，属于第三财产，是具有底子性、先导性、动员性和风险性的行业。房地财产与修建业既有区别又有联系。主要区别是：修建业是物质生产部分，属于第二财产；房地财产兼有生产（开发）、经营、治理和办事等多种性质，属于第三财产。这两个财产有着非常密切的干系，在房地产开发运动中，房地财产与修建业往往是甲方与乙方的互助干系，房地财产是房地产开发和修建的甲方，修建业是乙方；房地财产是筹谋者，组织者并负担发包任务，修建业则是承包单位，凭据承包条约的要求完成土地开发和衡宇建立的生产任务。6、领土局代表国度行使土地所有者的职权以及对房地产市场，房地产行业进行治理的一个政府部分。7、商品房是指开发商以市园地价取得土地使用权进行开发建立并经过领土局批准在市场上流通的房地产，它是可领独立房地产证并可转让、出租、继续、抵押、赠与、互换的房地产。8、生长商开发商专门从事房地产开发和经营的企业。9、署理商经政府批准建立，从事房地产的咨询、经纪、评估等业务的中介办事机构，担当委托代庖房地产的出售、购买、出租、承租及为物业咨询评估陈诉、销售筹谋等业务提供有偿办事。10、房地产产权是指产权人对衡宇的所有权和对该衡宇所占用土地的使用权，具体内容是指产权人在执法划定的范畴内对其房地产的占有、使用、收益和处分的权利。简朴说就是拥有使用该衡宇或出租该衡宇获取租金收入，出售该衡宇获取增值，将该衡宇抵押给银行或其他组织或小我私家进行融资或贷款等权利。衡宇作为不动产，与土地是不可支解的一个整体，衡宇在产生转让等产权变动时，一定是房地一体进行的，不可能将衡宇与土地支解开来处分。在具体的房地产项目销售中，开发商拥有产权并独立出售，出租的衡宇，车库等有产权，但像属于小区绿地等部分的土地及公建，对购房者而言，就不具备产权的观点。11、如何治理产权每套商品房产权证的治理必须在开发商取得该套衡宇所在整幢楼的大衡宇产权证后才气进行支解。买卖双方必须持衡宇买卖条约、购买发票、身份证明、企业相关资料文件比及衡宇生意业务部分治理立契手续后，治理过户手续。可以委托中介机构或由开发商代庖。12、房地产产权登记指凡在划定范畴内的房地产产权，岂论归谁所有，都必须凭据登记措施的划定，向房地产所在地的房地产治理构造申请登记。经审查确认产权后，由房地产治理构造发给房地产产权证。产权登记是房地产产权治理的主要行政手段，只有通过产权登记，才气对种种房地产产权实施有效治理，并确定房地产权利。房地产登记时要对权利人、权利性质、权属来源、取得时间、变革情况和房地产面积、结构、用途、代价、品级、坐标、形状等进行纪录，登记构造设置房地产登记册，按编号对房地产登记事项作全面纪录。13、领土局产权登记处治理房地产初始登记、转移登记、抵押登记、变动、继续、赠与等手续的部分。14、公证处是一个国度的证明构造，是执法公平的机构。15、房地产证是衡宇土地权属凭证二合为一，是房地产产权的执法凭证。16、房地产公证公证构造对房地产买卖、转让、抵押、赠与、继续等行为的正当性作执法公证。17、商品房预售许可证按划定，衡宇未建好之前出售均要治理此证，生长商将有关资料送到领土局申请，批准后方可预售楼花（现楼不需此证）。18、房地产买卖条约是由领土局统一体例，用以明确买卖双方权利和义务的协议。所有的商品房销售都须签订此条约，内销的房地产条约可免做公证，外销的房地产条约必须做公证。19、衡宇所有权衡宇的所有权为衡宇的占有权、治理权、享有权、排他权、处理权（包罗出售、出租、抵押、赠与、继续）的总和。拥有了衡宇的所有权就便是拥有了在执法允许范畴内的一切权利。20、衡宇使用权是指对衡宇拥有的享用权。衡宇租赁运动成交的是衡宇的使用权。衡宇的使用权不能出售、抵押、赠与、继续等，它包罗在衡宇的所有权之中。21、土地的所有权形式国度所有，团体所有。22、土地所有权的变动团体所有的土地经过国度征用转为国度所有。23、国度所有的土地包罗都会市区的土地；农村和都会郊区中依法征收、征用、征购并收返国有的土地；国度未确定为团体所有的林地、草地、山岭、荒地、滩涂。24、团体所有的土地团体所有的土地只能由村民团体正当经营治理（如举办乡镇企业）或小我私家承包经营，不得擅自租赁或与生长商互助开发。如宅基地，其房不能转让；宅基地、自留地、自留山属团体所有。25、国有土地所有权国有土地实行所有权和使用权分散制度。国有土地可以由全民、团体所有制单位和小我私家使用，但须依法取得“国有土地使用证”。土地使用权的年限：居住用地70年；商业、旅游、娱乐用地40年；产业、教诲、科技、文化、卫生、体育、综适用地及其他用地50年。26、房地产开发用地必须是都会筹划区范畴内的国有土地或将团体所有的土地依法经过征用转为国有土地。开发商须通过土地使用权出让、转让步伐取得土地使用权，并取得“建立用地筹划许可证”。国有土地使用权的获取：（1）土地使用权出让（政府以拍卖、招标、协议的方法）：（2）土地使用权划拨（无偿），包罗国度构造用地和军事用地、都会底子设施用地和公益事业用地和国度重点扶持的能源、交通、水利的项目；（3）土地使用权转让（出售/互换/赠与）。房地产转让、继续、赠与、遗赠（转移的是衡宇所有权和土地使用权）。27、商品房现售的条件开发商具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证/使用土地的批文；持有建立工程筹划许可证和施工许可证；通过竣工验收；拆迁安顿已经落实；供水、供电、供热、燃气、通信等配套底子设施具备交付使用条件，其地配套底子设施和大众设施具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；物业治理方案已落实。28、商品房取得预售许可证应当具备的条件（1）预售人已取得房地产开发 资质证书、营业执照；（2）凭据土地治理部分有关划定交付土地使用权出让金，已取得土地使用权证书：（3）持有建立工程筹划许可证和建立工程施工许可证，并已治理建立工程质量和宁静监督手续：（4）已确定施工进度和竣工交付使用时间；（5）七层以下（含本数）的商品房项目，已完成结构工程封顶；七层以上（不含本数）的商品房预售项目，已完成2/3结构工程，并且生长商开发建立资金占工程总投资30的比例；（6）已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户；（7）预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权；（8）执法、法例划定的其他条件。29、房地产的登记发证制度产权产生变革需进行登记。（1）转移、支解、抵押、继续、租赁等；（2）登记是应当完成的步伐，不然权利人的权利尚处于不确定状态，容易遭受侵害；（3）没有登记，权利人的权利仍应受到掩护。二、地产类型1居住区用地是指住宅用地、公建用地、门路用地和大众绿地等四项用低的总称。2、住宅用地是指住宅修建基底占地及其四周公道间距内的用地（含宅间绿地和宅间小路等）的总称。3、其他用地是指筹划范畴内除居住区用地以外的种种用地，应包罗非直接为本区居民配建的门路用地、其他单位用地、保存的自然村或不可建立用地等。4、大众办事设施用地一般称公建用地，是与居住人口范围相对应配建的、为居民办事和使用的种种设施的用地，应包罗修建基底占地及其所属场院、绿地和配建停车场等。5、门路用地是指居住区门路、小区路、组团路及非公建配建的居民小汽车、单位通勤车等停放园地。6、大众绿地是指满足划定的日照要求，适合于摆设游憩运动设施的、供居民共享的游憩绿地，应包罗居住区公园、小游园和组团绿地及其他块状、带状绿地等。7、门路红线是指都会门路（含居住区级门路）用地的筹划控制线。8、修建线一般称修建控制线，是修建物基底位置的控制线。9、衡宇用地 是指衡宇以及凭据筹划要求的配套设施所占用的土地，包罗衡宇占用的土地和凭据筹划要求的配套设施占用的土地。10、住宅用地 是指供居住的种种衡宇用地。11、产业用地是指独立设置的工场、车间、手产业作坊、修建安装的生产园地、排渣（灰）园地等用地。12、仓储用地是指国度、省（自治区、直辖市）及地方的储备、中转、外贸、供给等种种堆栈、油库、质料堆场及其隶属设备等用地。13、商业办事业用地是指种种商店、公司、修理办事部、生产资料供给站、饭馆、旅社、对外经营的食堂、文印腾写社、报刊门市部、蔬菜购销转运站等用地。14、旅游业用的是指主要为旅游业办事的宾馆、饭馆、大厦、乐园、俱乐部、旅行社、旅游商店、友谊商店等用地。15、绿化用地是指公园、动植物园、陵园、风物名胜、防护林、水源掩护林以及其他大众绿地等用地。16、大众修建用地是指文化、体育、娱乐、构造、科研、设计、教诲、医卫等用地。17、文、体、娱用地是指文化馆、博物馆、图书馆、展览馆、怀念馆、体育场馆、俱乐部、影剧院、游乐场、文艺体育团体等用地。三、房产术语1、商品房是指由房地产开发企业开发建立并出售、出租的衡宇。2、经济适用住房是指凭据国度经济适用住房建立筹划摆设建立的住宅。由国度统一下达筹划，用地一般实行行政划拨的方法，免收土地出让金，对种种经批准的收费实行减半征收，出售代价实行政府指导价，按保本微利的原则确定。3、存量房是指已被购买或自建并取得所有权证书的衡宇。4、再上市房是指职工凭据房改政策购买的公有住房或经济适用住房首次上市出售的衡宇。5、住宅是指专供居住的衡宇，包罗别墅、公寓、职工眷属宿舍和团体宿舍（包罗职工只身宿舍和学生宿舍）等。但不包罗住宅楼中作为人防用、不住人的地下室等，也不包罗托儿所、病房、疗养院、旅馆等具有专门用途的衡宇。6、准现房准现房是指衡宇主体已根本封顶完工，小区内的楼宇及设施的大抵轮廓已初现，房型、楼间距等重要因素已经一目了然，工程正处在内、外墙装修和进行配套施工阶段的衡宇。7、配合共有房产配合共有房产，指两个或两个以上的人，对全部共有房产不分份额地享有平等的所有权。8、共有房产共有房产：指两个或两个以上的人对同一项房产配合享有所有权。9、尾房尾房又称扫尾房。它是房地财产进入散户零售时代的产物，是空置房中的一种。一般情况下，当商品住宅的销售量到达85以后，一般就进入房地产项目的清盘销售阶段，此时所销售的房产，一般称为尾房。开发商经过正常的销售后剩下了少量没有竞争力的屋子，这些屋子或朝向欠好、采光不敷、或是楼层不佳、位处两极。10、烂尾房烂尾房是指那些由于开发商资金不敷，盲目上马，大概错误判断供求形势，开发总量供大于求。导致大面积空置，无法接纳前期投资，更无力进行后续建立，甚至全盘停滞的积存楼宇。“烂尾”的情况一般不会产生在房产推出销售的时候，而是随着项目的不停推进，一步步显现。11、已购公房已购公房又称售后公房，就是购买的公有住房。12、单位产权房单位产权房是指产权属于单位所有的衡宇，也称系统产权房、系统房。13、廉租房廉租房是在新出台的国度房改政策中首次提出的一种观点。我国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房的来源主要是腾退的旧公房。14、私房私房也称私有住宅，私产住宅。它是由小我私家或家庭购买、制作的住宅。在农村，农民的住宅根本上是自建私有住宅。公有住房通过住宅消费市场出售给小我私家和家庭，也就转为私有住宅。15、二手房二手房即旧房。新建的商品房进行第一次生意业务时为“一手”，第二次生意业务则为“二手”。一些无房的人，可以买一套别人多余的房；而另一些手里有些积贮又有小屋子居住的，可以卖掉旧房买新房；而那些住房富余户，也能卖掉自己的多余住房调换收益。16、期房期房是指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证大产证止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售条约。期房在港澳地区称作为“楼花”，这是当前房地产开发商普遍接纳的一种衡宇销售方法。购买期房也就是购房者购买尚处于制作之中的房地产项目。通常对期房的理解是未修建好，尚不能入住的屋子。17、现房所谓现房是指开发商已办好房地产权证（大产证）的商品房，消费者在这一阶段购买商品房时应签出售条约。通常意义上指的现房是指项目已经竣工可以入住的衡宇。四、商品房取得“五证”历程房地产商具备什么条件才气销售商品房呢？凭据国度有关法例的划定，必须得到五种特定许可证，这五种特定许可证就似乎是房产销售的“绿卡”，缺一不可。房地产商在销售商品房时应具备“五证”即国有土地使用证、建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、建立工程施工许可证、和商品房销售许可证。1、国有土地使用证本证是证明土地使用已向国度支付土地使用权出让金，得到了在一定年限内某块国有土地的使用权的执法凭证。凭据都会房地产治理法的划定，房地产商转让房地产，必须与市县人民政府土地治理部分签订土地使用权出让条约，并凭据出让条约的约定支付全部土地使用权出让金，并依法登记领取土地使用权证书。不然房地产商不得转让房地产。有的房地产商在团体所有的土地上建房并出售，这种情况下，房地产商肯定没有拿到土地使用证。因为凭据有关执法划定，团体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。领取土地使用权证书的房地产商，还要凭据土地使用权出让条约约定的土地用途进行开发建立。有的房地产商得到某块地的土地使用证，但条约约定的土地用途不是制作商品住房，而房地产商擅自改变土地用途，在这块土地上制作可在市场上销售的商品房，这种情况也是不正当的。2、建立用地筹划许可证本证是建立单位在向土地治理部分申请征用、划拨土地前。经都会筹划行政主管部分确认建立项目位置和范合都会筹划的法定凭证。核发建立用地筹划许可证的目的在于确保土地利用切合都会筹划，维护建立单位凭据都会筹划使用土地的正当权益，为土地治理部分在都会筹划区内行使权属治理职能提供须要的执法依据。未取得建立用的筹划许可证而占用土地的，其建立用地批准文件无效，占用的土地由县级以上人民政府责令退回。3、建立工程筹划许可证本证是有关建立工程切合都会筹划要求的执法凭证，国度核发建立工程筹划许可证的目的，是确认有关建立运动的正当职位，包管有关建立单位和小我私家的正当权益。该证件同时也是建立运动中担当监督查抄时的法定依据。房地产商如未取得建立工程筹划许可证大概违反建立工程筹划许可证的划定进行开发建立，限期拆除大概没收违法修建物、构筑物大概其他设施，对有关责任人员，可以由其所在单位大概上级主管构造赐与行政处分。4、建立工程施工许可证本证明修建施工单位切合施工种种条件，允许其开工的批准证件。修建施工是一项庞大地生产运动，是房地产开发项目得以顺利实现的重要环节。涉及到监理、设计、资金、图纸、修建质料等各方面的因素。当种种施工条件完备时，建立单位应当凭据筹划批准的开工项目向工程所在地县级以上人民政府建立行政主管部分治理施工许可证手续，领取施工许可证。未取得施工许可证地不得擅自开工。5、商品房销售许可证和商品房预售许可证本证是市、县人民政府房地产行政治理部分允许房地产开发企业销售商品房的批准性证件。商品房预售可以加速房地产融资、搞活房地产市场。但这种方法具有较大的风险性和投机性，为保障购房者的正当权益，都会房地产治理法划定房地产商预售商品房的，必须向房地产行政治理部分治理预售登记，领取商品房预售许可证后，才气预售商品房。别的，房地产商在销售商品房时，如衡宇已经建成，还应当持有衡宇所有权证书。关于销售筹谋的专业知识一、销售模式1、低价开盘低价开盘是指楼盘在第一次面对消费者时，以低于市场行情的代价公然销售。特别在楼盘的综合性能不强，项目的开发量相对过大，绝对单价过高，市场竞争猛烈，类似产物多的情况下，更应考虑。低价开盘有力点是：便于迅速成交，促进良性循环；便于日后的代价调控；便于内务周转，资金快速回笼。但低价开盘也有倒霉点，如首期利润不高，楼盘形象难以很高提升等。2、高价开盘 高价开盘是指楼盘第一次面对消费者，以高于市场行情的代价公然销售。其条件是：具有别人所没有的明显楼盘买点；产物的综合性能上佳；公司信誉好，市场需求旺盛。高价开盘的利弊体现为：便于获取最大的高利润，但若价位偏离主力市场，则资金周转会相对迟钝；便于树立楼盘品牌，创造企业无形资产；但日后代价的直接调控余地少。3、一次性付款这是在以前求过于供的卖方市场时最为常见的销售方法。在现在买放市场时一般多见于那些低价位小单位的楼盘销售，通常一次性付款都有优惠，对生长商来说一次性付款是解决资金危机的灵丹妙药。4、分期付款分期付款又分免息分期付款和低息分期付款。对客户来说免息分期付款最合心意，并且越来越好，但对开发商来说却很倒霉，损失点利息倒是咬咬牙能挺得过来，只是那资金回笼就不知要到哪年哪月了，这是在淡市比力吸引人的销售方法。5、银行按揭这是目前最普遍使用的付款方法，银行按揭的正确名称是购房抵押贷款，是购房者以所购衡宇之产权作抵押，由银行先行支付房款给生长商，以后购房者按月向银行分期支付本息。银行按揭业务在海内生长非常迅速，这是因为它切合宽大人民的支付能力，使得市场潜在需求能够迅速转化为有效需求。银行按揭是促进房地产市场活泼的最有效手段。6、无贴息返本销售购房者购买物业后到不定期时期后（一般是1020年）生长商按原价将本金免息返还给业主，而衡宇产权仍归业主所有。这种销售方法往往是在社会经济生长稳定和执法保障健全的形势下才会流行。此种方法现在已经被禁止。7、先租后售客户可以先租住，到客户认为有能力买下衡宇产权时，开发商将如数退还此前的租金总额，并且按租住房时议定的房价出售。这是在淡市下常用的有效手段。先租后售的另一种情况是，租住不一定就是购买者，生长商可以先将物业出租，尔后再找购买者，购买者购买后生长商此前所收的租金总额连同对租额的权力义务一并转交给购买者，此种情况下的购买者一般都是投资者。8、售后返租此种销售方法是，购房者买下物业后将物业返租给生长商，租价和租期由双方议定，同的，购房者也可以选择分期付款。此种方法适合于投资者。此种方法现在已经被禁止。9、以租代售有意购房者的客户先租住，按月交租金，等租金总额到达当初议定的衡宇总价（连本带息）时，衡宇产权归该客户所有。这种销售方法对生长商倒霉，但另一方面其市场承载面却极其遍及。回购销售客户购买衡宇一定时期后，如对物业不满意，生长商包管按原价甚至原价加利息回购。10、回报销售购房客户须支付部分房款（一般是30），但暂不入住，一定期限后（一般是710年），此房产归客户所有，便是是生长商用70的房款回购前十年的衡宇使用权。此种销售方法对那些具有较充实的储备而又希望能够保值的人具有很大的吸引力。二、代价与税费1、均价均价是指将各单位的销售代价相加之后的和数除以单位修建面积的和数，即得出每平方米的均价。均价一般不是销售价，但也有例外，前段时期某高城物业推出的“不计楼层、朝向、以2800元/m2统一价销售”，即以均价作为销售价，也不失为引人瞩目的营销计谋。2、基价基价也叫底子价，是指经过核算而确定的每平方米商品房根本代价。商品房的销售价一般以基价为基数增减楼层、朝向差价后而得出。3、起价起价也叫起步价，是指某物业各楼层销售代价中的最低代价，便是起价。多层住宅，不带花圃的，一般以一楼或顶楼的销售价为起价；带花圃的住宅，一般以二楼或五楼作为销售的起价。高层物业，以最低层的销售价为起步价。房产告白中常表“元/m2起售”，以较低的起价来引起消费者的注意。4、预售价预售价也是商品房预（销）售条约中的专用术语；预售价不是正式代价，在商品房交付使用时，应按有批准权限部分审定的代价为准。5、一次性买断价一次性买断价是指买方与卖方商定的一次性订价。一次性买断价属房产销售条约中的专用代价术语，确定之后，买方和卖方必须按此履行付款或交房的义务，不得随意变动。6、诚意金是指商品房在未取得预售证之前，开方商收取客户可退回的款项。客户交纳诚意金一般可以得到开发商的折扣答应，即到开发商取得预售证而公然发售时，客户可以凭此分外折扣购房。开方商收取诚意金的目的有以下几个：取得部分流动资金；吸引客户对楼盘情况的恒久跟踪和熟悉；试探客户的需求以作调解革新；试探客户担当的心里价位；吸引炒家的进入。7、定金定金是指当事人约定由一偏向对方给付的，作为债权包管的一定命额的钱币，它属于一种执法上的包管方法，目的在于促使债务人履行债务，保障债权人的债权得以实现。凭据我国有关执法法例的划定，定金应当以书面形式约定，当事人在定金条约中应约定交付定金的期限。定金条约从实际交付定金之日起生效，定金的数额由当事人约定，但不得超出条约标的额的20。如果购房者交了定金之后改变注意决定不买，开发商有权以购房者违约为由不退定金；如果开发商将衡宇卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。8、违约金违约金是指违约方凭据执法划定和条约的约定，应该付给对方的一定命量的钱币。违约金是对违约方的一种经济制裁，具有处罚性和赔偿性，但主要体现处罚性。只有当事人有违约行为且在主观上有不对，无论是否给对方造成损失，都要支付违约金。9、土地开发费每公顷居住区用地开发所需的前期工程的测算投资，包罗征地、拆迁、种种赔偿、平整土地、敷设外部市政管线设施和门路工程等各项用度（万元/ha）。10、住宅单位综合造价每平方米住宅修建面积所需的工程建立的测算综合投资，应包罗土地开发用度和居住区用地内的修建、门路、市政管线、绿化等各项工程建立投资及须要的治理用度（元/m2）。11.、大众维修基金大众维修基金是指住宅楼房的大众部位和共用设施、设备的维修养护基金。单位售卖公房的大众维修基金，由售房单位和购房职工配合筹集，所有权归购房人，用于售出住宅楼房大众部位和公用设施、设备的维修、养护。12、银行按揭是指购房者购买楼房时与银行告竣抵押贷款的一种经济行为，业主会付一部分楼款，余款由银行代购者支付，购房者的楼房所有权将抵押在银行，购房者将分期归还银行的贷款及利息，归还完毕后，楼房所有权归己。13、契税是指当房地产所有权产生转移时，就当事人所订立的契约按房地产生意业务代价的一定比例向产权蒙受人征收的一次性税收。通常国有土地使用权出让（土地使用权转让包罗出售、赠与、互换）都需要交纳契税。契税除了具有一般税收的性质和作用外，还具有证明房地产产权转移正当性的作用。14、印花税是对经济运动和经济来往中书立、领受凭证征收的一种税。它是一种兼有行为性质的凭证税，具有征收面广、税负轻、由纳税人自行购买并粘贴印花税票完成纳税义务等特点。三、开盘前的准备事情公司在推出一个楼盘（房产个案）时，在开盘前作好充实的案前准备是非常须要的。只有案前事情做好了，才气顺利地完成好背面的销售任务。一般在作案前准备时，先要做一份详尽的事情进度控制表。把案前事情需要完成的事项按项目分类编排进去。表格上需注明项目、具体事情事项、需配合单位、时间表等。案前事情一般要完成四大项目：修建设计简直定、工地现场的部署、筹谋执行、业务执行。1. 修建设计简直定一块地块在确定下来后，生长商首先要凭据设计院的竞标方案，确定小区的筹划方案。销售部可以凭据自己在实际销售历程中遇到的情况，到场到修建设计的讨论中去。修建设计包罗：小区筹划、平立面、面积、建材设备、总平面图、效果图、模型、证照和增补条款等。首先要尽快与生长商鞭策设计院将总平面图（扩初）等确定下来报政府有关部分进行审核。至于景观，生长商可以委托设计院设计，也可以请外面专门的景观设计公司进行设计。在完成图纸方案设计的同时，可以同时对效果图、模型等进行厂商联系。一周内完成草图和样品。效果图将在三周内完成上色与点景的事情。至于模型，在样品出来后，销售部要对其进行严格的审核，因为一个好的模型，可以直接反应出小区的筹划与品质，使客户产生身临其境的感觉。模型的作业时间一般也需三周。2. 工地现场的部署工地现场的部署分为：园地平整；售楼处的设计、制作、装修；停车场、入口地面、庭院的制作；现场主看板的制作；户外看板的选点制作；罗马旗的设计与制作；售楼处内空调的购买；电话的申请；控台的制作；销售道具与户外灯光的设计选购等。其中现场主看板与户外看板的选点制作以及售楼处的设计与制作是较重要的部分。因为是通路，这些都需要生长商的鼎力大举配合，而罗马旗则需要筹谋部分的通力互助。工地现场的部署应在开盘前完成，一般需要约两个月。3、筹谋执行在案前的准备事情中，筹谋部分饰演了什么脚色呢？在事情进度表中，专门有一大项为筹谋执行，即为筹谋部需配合项目。有案名、LOGO、楼书、海报、派夹报以及DM、名片、信封、手提袋、媒体筹划、NP等。案名及LOGO的提报，筹谋部应在修建设计开始讨论的同时进行，在两周内完成。楼书、海报、派夹报、DN等，则应在设计确定后，开始进行文案的设计，然后是排版、发包印刷，一般在一个半月内全部完成。整个销售历程中的媒体筹划，筹谋部应在开盘前一个月先制定出一个开端筹划，然后在一个月的预约时间内，再视情况作相应的调解。第一拨的NP稿，应在开盘前两周提前完成，因为第一拨的NP稿是个案打响第一炮的要害，应仔细斟酌。由上所述，可以看出，筹谋部再案前事情中，起了非常重要的作用。4、业务执行案前另有一个最重要的事项，就是义务执行里的销讲制作。销讲的制作应在案前开始时先进行资料收集，然后制作。约在一个月内完成。售楼处的制作等完毕后，待人员进场，开始熟悉销售讲习、进行销售演练。与生长商的条约讨论和订价也是业务执行中较重要的一点。其他如：人员确定、办公用品的购买，则是需治理部（办公室）配合的项目。了解了案前作业的流程，制定好案前作业的时间，我们就可以在案前事情进度表上把什么时段完成何种事项都标注上去。一目了然，便于时间的控制，很好的完成案前事情。四、常用销售物料销售物料的制作一般由筹谋部分协同销售部和告白公司、制作公司配合完成。1. 销售道具位置图、情况图、鸟瞰图、透视图、模型、灯箱、旗帜、免费资料、展示品（可分为：平面展示、立体展示、比拟展示）、样板间、形象展品（如广场、游乐园等）、怀念品（赠品）告白牌、门前指引物、展板。2、销售手册内容（1）五证：商品房销售（预售）许可证、国有土地使用证、建立用地筹划许可证、建立工程筹划许可证、建立工程施工许可证：（2）销讲；（3）房源销控表；（4）总平面图；（5）交通位置图；（6）户型图；（7）代价表；（8）付款方法；（9）交房标准及菜单装修方案；（10）认购协议书；（11）商品房买卖条约标准文本；（12）物业公司的简介及治理条约；（13）按揭治理要领；（14）银行利率表；（15）认购房付款一览表；（16）治理产权的有关步伐及税费；（17）入住步伐及收费明细表；（18）购房用度速算表；（19）客户资料表。3、销售表格运用（1） 来人来电客户资料观察表；（2） 客户来电登记表；（3） 来访客户登记表；（4） 付款一览表；（5） 意向客户登记表；（6） 市场观察阐发表。五、某楼盘购房用度表举例类别税 费 名 称税 费 标 准说 明备 注付 首期 房款 时需 交纳 的税 费契 税按房价1.5%.121111111.51.5%按房管部分的政策划定取由 发 展 商 代 收 代 付商品房买卖条约 印花税按房价0.03%测绘/登记/工本费500元/套律师见征费每宗300元由律师行自收取有线电视安装费350元/套两个端口;每增加一个端口加收50元(为一次性收费)煤气管道初装费3500元/套煤气热水器安装费300元/套交煤气公司保安防盗监空系统安装费(含可视对讲机)1800元/套智能化系统安装费500元/套办 理房 屋入 住时 需缴 纳的 款项电话工料费300元/套由 物 业 管 理 公 司 收 取 或 代 收 后 按 需 支 付信箱维护费50元/套水电周转金400元/套物业维修基金3000元/套(首次)首期专项维修资金由买受人在收楼时按修建面积先行缴纳人民币40元/m2(非住宅的衡宇应为50元/m2),不敷购房款2%部分按国度划定执行治理费1.5元/（m2月）最终按物价局划定标准收取;治理衡宇入住时,按修建面积预收三个月六、某楼盘按揭须知举例本楼盘为一广东省楼盘1、申请人条件（1）申请人必须是年满18岁的中国籍（包罗港、澳、台）具有独立民事能力的小我私家；（2）与生长商已签订正式买卖条约，并同意用所购房产作抵押；（3）有牢固职业和稳定收入，能归还贷款本息；（4）业主年龄加按揭年限不得凌驾70岁。联名供楼时，贷款年限以年幼者盘算（年幼者必须在18周岁以上且有牢固职业和稳定收入，不然以年父老盘算），业主年龄加按揭年限凌驾70岁的或未加按揭年限不到18周岁的必须由另一位配合申请人提供包管。18周岁以下未成年人士不能单独申请按揭贷款。2、借款人申请住房按揭贷款须提供的资料（包罗元原件及A4纸复印件）（1）身份证件：a、海内人士须提供身份证和户口簿原件及五份复印件（户口簿复 印件须首页及业主联）；若为团体户口，可提供加盖单位公章的 团体户口复印件；非本市户口人士须同时提供本市户籍联系人 地点及电话（附身份证复印件）。B、港澳同胞须提供身份证、回乡证原件及五份复印件。C、台湾同胞须提供身份证、护照、台胞证、来往大陆通行证及五 份复印件。D、外籍人士须提供身份证、护照、居留权证及五份复印件（其中 身份证、护照须经过我国公证处治理认证并翻译成中文）。 （2）单位开具的收入证明（最好用有公司抬头的便笺）或提供人为存折（月均收入不低于月供额的150%）。工行牡丹信用卡金卡客户或国度构造、金融保险、科教文卫、邮电通信、水电气供给、队伍系统人员在提供能证明本人身份的有效证件后，免提供单位收入证明。如治理七成以上（不含七成）按揭需再提供存款证明（存款证明不低于贷款的20%）或提供股票、债券、房产、车产等证明。（3）若治理公积金按揭需提供公积金卡、近期公积金缴存证明（由公积金所在开户银行开出，必须连续缴存半年以上）。（4）与生长商签署的购房协议、商品房买卖条约、首期楼款和定金的收据或发票。3、治理步伐（1）客户选定楼宇单位后，按认购书划定时间交付首期楼款后，与生长商签署商品房买卖条约（2）客户按划定的时间带齐第二条所要求的资料原件及复印件到银行指定的律师事务所治理按揭手续并缴交有关按揭用度；（3）银行审批（在银行审批历程，若需提供增补资料，敬请客户配合）；（4）审批完成后，由律师所代庖公证、抵押登记和保险手续；（5）银行发放按揭贷款，由律师所通知客户供款日期及领回条约、保险单、借据、还款筹划表等有关资料。4、银行提供的贷款额度、年限、利率（1）本市居民若收入、工走稳定（如国度构造、金融保险、科教文卫、邮电通信、水电气供给、队伍系统人员等），且资信良好并得到银行认可；外地居民、港澳台外籍人士若在本市有牢固事情、稳定的收入和相应的经济实力，衡宇贷款额最高可达房价的八成，贷款年限最长可达三十年，商铺按揭贷款额最高为商铺售价的六成，贷款年限最长为十年，车位按揭贷款额最高为车位售价的六成，贷款年限最长为十年。（2）同一申请人向银行申请按揭贷款凌驾两套房产（包罗商铺）的，借款人须将同时供两套以上房产的情况如实向银行表明，两套房不可同时都做八成按揭。（3）公积金贷款额凭据公积金缴存情况盘算，最高可申请25万，额度不敷可申请组合贷款（总成数不凌驾七成），期限最长不凌驾三十年且业主年龄加按揭年限不得凌驾男60岁，女55岁（特殊工种另计）。商铺按揭不能申请公积金贷款或组合贷款。（4）所有按揭贷款申请是否通过以银行最终审批结果为准，利率按中国人民银行宣布利率执行，暂不做期限为一年的按揭。申请车位按揭的，车位与住宅一同购买，并确定是自用的，其