房地产业的研究报告书.docx

房地财产研究陈诉一、财产界定及财产特性（一）财产界定房地产是衡宇和土地作为一种财产的总称，它包罗了土地及土地上的改进物，如修建物、门路、停车场等，一般来说，我们通常所说的房地产是就城镇衡宇和土地而言的，故房地产也可称为城镇房地产，本陈诉讨论的房地产就特指这一寄义。凭据商品衡宇用途来分别，房产可分为商品住宅和非商品住宅两大类，前者包罗普通商品住宅、经济实用房和别墅、高等公寓，后者可分为写字楼、商业营业用房等。（二）财产特性1、房地财产的生长具有周期性 房地财产是进行房产、地产的开发和经营的底子建立行业，属于牢固资产投资的领域，受国度宏观经济政策的影响非常大，因此，同百姓经济的生长具有周期性一样，房地财产的生长也具有周期性。并且，房地产在百姓经济中具有一定的先导性。 2、房地财产具有很强的财产关联性 房地产与百姓经济的许多行业都有着密切的干系，具有很强的财产关联性，如钢铁、水泥、木材、玻璃、塑料、家电等财产都与房地财产密切相关，据统计，中国每年钢材的25%、水泥的70%、木材的40%、玻璃的70%和塑料制品的25%都用于房地产开发建立中。因此，房地财产的生长能促进这些财产的生长，其比例到达1：1.17，即每100元的房地产销售能动员相关财产170元的销售。另外，房地财产的生长也能促使一些新行业的产生，如物业治理、房地产评估、房地产中介等。由于房地财产的具有很强的财产关联性，因此房地财产对百姓经济的孝敬率很高，中国房地财产对百姓经济的孝敬率为1-1.5个百分点，也就是说目前中国8%的GDP增长速度中，有1%-1.5%是由房地财产孝敬的。 3、房地财产的生长具有地区性 房地产是不动产，当某一地区的房地产市场供求失衡或差别地区房地产代价存在差别时，不可能象其它商品一样，通过房地产在地区之间的流动来使这种不平衡或差别缩小甚至消失。房地产市场的供求状况主要受本地经济生长水平的影响，若某一地区经济生长水平高，相应地本地居民收入水平也高，从而本地的房地产市场的需求就大，房地产代价就高，本地的房地财产就会出现出良好的生长势头。 4、房地财产的生长受财产政策的影响非常大 政府政策对房地财产生长的影响主要通过以下方面来体现，其一，政府对土地资源的开发和使用筹划直接影响到土地的供给，从而影响到房地财产的开发状况；其二，政府的各项税费会影响到房地产的代价，从而影响到房地产的销售状况；其三，政府对房地产生意业务所接纳的政策会影响到房地产的流通状况。二、现状阐发（一）房地产开发商的现状阐发1、房地产商数量多，漫衍不均1986年，中国房地产开发商只有3000多家，到了1995年，房地产开发商已到达33482家，是迄今为止房地产开发商最多的一年。今后，全行业进入调解阶段，许多房地产开发商由于亏损而破产，房地产开发商数目有所淘汰。98年以后，陪同着房地财产的苏醒，中国房地产开发商数量出现出稳定增长的趋势，99年底，全国房地产开发商达25600多家。2、企业的区域漫衍具有较高的会合性全国一半以上的房地产开发商漫衍在广东、上海、北京、江苏、浙江等东部地区的12个省市中，西部边远地区不但开发商数量少，并且企业范围也不大，在盈利水平、经营能力、创新意识等方面远不如东部地区。东部地区的企业竞争已从资金实力和土地开发权的竞争走向品牌、营销、办事等方面。3、企业的经济类型具有多样性，民营企业或股份制企业的生长趋势远远好于国有企业在全国房地产开发商中，以国有企业为主，多种经济形式并存。96年国有企业所占的比重最大，到达41%；团体企业所占的比重为22.4%，位于第二位；股份制企业排在第三位，比重为13.1%；外商投资企业和港澳台投资企业合起来所占的比重为20.1%。从近两年的生长趋势来看，由于企业革新的不停深化，许多国有企业和团体企业都改制为股份制企业，股份制房地产开发商所占的比重越来越大。在种种类型的所有制企业中，私营企业或以私营为配景的企业生长前景好过国有企业，前几年各地区排名前几位险些都是国有企业，而经过93至97年的调解后，排名前几位险些都是私营企业。 4、企业范围偏小，资质结构有待优化中国房地产开发企业普遍范围偏小，96年中国房地产开发商的平均注册资金为1732万元，全国最大的房地产开发商的净资产不外为10多亿元，与外洋房地产开发商动辄几十亿、几百亿美元相比，相差甚远。房地产开发商范围偏小导致开发出的楼盘也偏小，既有范围、配套设施又好的楼盘更少。96年，中国房地产开发企业的资质结构是：一级企业和二级企业所占的比重仅为17.3%，五级以下的企业所占比重为17.5%，大部分企业的资质为三、四级企业.由于资质低的企业抗风险能力弱、融资能力差、开发力量弱，所以它们很难经受得住市场竞争的考验。 5、房地产开发商进入微利阶段90年代初，市场对房地产的需求量很大，开发企业营业利润高，吸引了更多的企业进入这个行业，出现了房地产泡沫。又由于1993年下半年房地财产成为宏观调控调控的重点东西，相当一部分企业出现严重亏损，全行业的平均营业利润低落，房地产开发商进入微利阶段。（二）市场供给状况阐发1、中国房地财产的开发投资状况（1）房地财产的投资增长速度。中国房地财产的开发投资范围与全行业的生长步调是一致的，92年至93年是房地产开发投资的岑岭时期，94年以后随着全行业步入调解时期，房地财产的开发投资出现出增速减缓的态势，98年房地产逐步走向苏醒后，房地财产的开发投资增长率也走向回升，2000年前10月，全国房地财产开发投资同比增长36%。 （2）房地财产的投资结构。1996年开始，中国房地财产投资结构开始向住宅转移，住宅投资占房地财产的投资比重逐渐上升，98年住宅投资占房地财产的投资比例为59.2%，2000年1至9月，这一比例己上升为69%，办公楼投资和商业用房投资的比重则出现出下降的趋势。投资结构的这种变革切合房地财产的生长纪律。 （3）投资的资金来源状况。从资金来源的主体来看，三级以上的房地产开发商是房地财产的投资主体，所占的比重凌驾了50%，从整体上看，一、二级企业己经有了一定的范围效益，而四级以下的企业范围效益较差，但这些企业所占的投资比重仍然偏大，特别是无级别的企业所占的投资比重高达20%，这说明房地财产的投资另有待进一步优化。 2、土地资源的供给状况阐发土地资源的供给状况决定了房地产开发的范围，革新开放前，中领土地使用权是通过无偿划拨而取得的，1988年，新的土地治理法实施后，中领土地使用权可以依法转让，从而使得土地市场空前生长。目前，土地的供给出现了以下两个新特点。 （1）土地的供给方法出现了变革，有偿供地比重不停提高，在具体的出让方法中，土地招标、拍卖比重有所提高。 （2）土地转让代价略有下降，代价水平的地区差距进一步扩大。近两年，国度有关部分对土地转让代价的具体组成作了调解，基准地价趋于公道，96年在国度计委、财务部颁布的全国性减免48项税费的步伐中，涉及土地转让代价的有10项，各地方政府也纷纷出台政策，淘汰土地转让中的税费。3、商品房的新开工面积、施工面积和竣工面积阐发 2000年，全国房地产新开工面积、施工面积、竣工面积都出现了快速增长的势头。（1）新开工面积快速增长。93年至96年，国度实施房地财产调解后，新开工面积逐年下降， 96年新开工面积降到了谷底，97年新开工面积开始回升，98年受住房制度革新的影响，新开工面积增速加快，高达33.7%，99年新开工面积有所低落，但2000年又出现快速增长之势。 （2）施工面积。96年的新开工面积比95年淘汰，但施工面积却在增加，这是由前几年新开工工程较多所引起的。98年施工面积增速较快，达7.8%，考虑到98年新开工面积增速达33.7%，可以预见，今后几年内施工面积还会出现较快的增长。 （3）竣工面积。虽然从93年房地财产进入调解期后，有些年份的新开工面积和施工面积出现负增长，但受工程建立工期较长的影响，商品房的竣工面积却一直出现增长的趋势，98年以来，房地财产投资的增长速度开始回升，商品房的竣工面积也在增长，2000年前10月，全国房地产竣工面积8893万平方米，比去年同期增长18%。 4、中国房地财产市场供给的结构阐发 住宅、办公楼、商业用房是房地产市场供给的主要组成部分，其中住宅市场在房地产市场中所占的比重最大，商业用房市场次之，办公楼市场合占的比重最小。近几年来，中国房地产市场的供给结构存在着以下特点： （1）住宅供给平稳增长，住宅供给的内部结构产生变革，其中别墅和高等公寓所占的比例有所下降，安居工程所占的比例有所上升。凭据国际经验，生长中国度高等物业在房地财产中所占的比例在5%至10%左右比力符合，而在前几年房地产过热时，中国别墅、高等公寓等高挡物业所占的比例远远凌驾了这一数字，从而造成了高等物业的空置率远高于普通住宅，因此近几年中国政府严格控制高等物业的投资，中国证监会也划定上市公司的配股资金不得用于建立别墅等高等物业。这些步伐使得高等物业的投资开始下降，商档物业在房地财产中所占的比例已低落到10%以下，普通住宅的投资比例开始上升，2000年1至9月，住宅投资占房地产行业总投资的比例已达69%以上。 （2）办公楼市场供给的地区差别进一步扩大。近几年来，办公楼市场供给的增速很快，97年办公楼的竣工面积突破1000万平方米，与此同时，办公楼市场的地区间差别不停扩大，如北京云集了世界各国5000多家的驻华机构和外资企业，另有全国各地地方政府和各地大企业的驻京办事处，其办公楼市场出现供销两旺的态势，北京办公楼租金现已仅次于香港和东京，处于世界第三位。但是象广州、深圳、海口等都市由于前几年办公楼投资过于膨胀，而这些都市又不具有北京、上海那样的旺盛需求，所以出现了办公楼市场供需都出现下降的趋势。 （3）商业用房的供求矛盾比力突出。在前几年经济生长过热时，商业用房比力脱销，各地商场、商铺纷纷涌现，出现了严重的供过于求的现象。随着宏观调控政策的实施，商业用房的销售率迅速下降，近两年消费疲软困绕者中国百姓经济的生长，从而导致了商业用房的需求下降，但每年商业用房的竣工面积却不停增加，这就加剧了商业用房的供求矛盾。 （三）市场需求阐发目前，中国房地财产的市场需求存在以下特点： 1、市场需求开始回升近两年来，在扩大内需和全面推进住房制度革新等宏观经济政策的引导下，中国房地产销售挣脱了前两年徘徊不前的局面，出现高速增长形势。2000年1-10月，全国商品房销售面积为8249万平方米，同比增长36%。 2、小我私家消费成为市场需求的主体 90年代以来，小我私家购置商品房的绝对额高速增长，1987年，小我私家购置的商品房只有426.66万平方米，占当年商品房销售的17.9%；而到了1997年，小我私家购置的商品房达5233.72万平方米，占当年商品房销售的66.6%； 1998年，虽然受住房制度革新的影响，团体突击购房的现象比力严重，但小我私家购房也增长很快，98年小我私家购房的比例比97年上升了7个百分点，到达73.6%，市场消费主体的这种变革对开发商提出了更高要求。2000年前9个月，随着房改的结束，小我私家购房的比例已达90%以上。 3、与小我私家消费增长适应,住宅在房地产市场需求结构中占主导职位住宅销售在商品房销售中占主导职位，从87年到97年住宅销售额在商品房销售总额中所占比重都在70%以上，因此住宅市场的生长状况决定了房地产市场的生长状况。1998年住房制度实行革新后，小我私家购房比例进一步提高，2000年1-9月，住宅销售额占房地财产销售额的85%以上。（四）存在的问题目前，中国出现了大量商品房积存和大量城镇居民的住房需求得不到满足这样相互矛盾的现象，供需脱节成为当前的重要问题。主要原因是商品房售价高，中低收入家庭难以担当。据统计，1998年，中国商品房平均每平方米售价到达2002元，商品住宅平均每平方米售价达1800多元（见全国商品住宅平均售价图。），按此盘算，一套70平方米的住宅约莫共需13万，而1997年我国城镇人均可支配收入为5200多元，人均消费支出为4300多元（包罗居住支出400多元），剩下可用于购置住房的约为人均1300多元，98年底平均每人储备存款余额为5000元，按一个三口之家盘算，购置这样一套住房共需33年。凭据世界银行的研究资料，当一个国度一套住房售价与家庭年收入之比为3：1至6：1时，居民才气包袱得起，而中国这个比例目前约莫高达10：1以上，而对付中低收入的家庭和北京、上海、广州和深圳等房地产市场较为发达的都市来讲，这个比例更大，因此房价过高是制约房地财产生长的一个桎梏。 同时，2000年据对全国17万城镇居民住房条件的抽样观察显示，40.5%的家庭住房不敷40平方米。如果凭据第五次人口普查的结果，中国目前城镇每户平均人口为3.44人盘算。全国有7.8%的家庭人均使用面积不敷5.8平方米，40.5%的家庭人均不敷11.6平方米。这一批人对住房的潜在需求大，但由于收入与房价的巨大反差，有效需求不敷。因此，住房市场能否面向中低收入者，是房地财产能否成为百姓经济新的增长点的要害。1998年国务院下发了关于进一步深化城镇住宅制度革新，加快住宅建立的通知，在借鉴发达国度解决中低收入家庭住宅问题的做法和总结各地房改经验的底子上，提出了创建新的供给体系，对差别收入的家庭实行差别的住宅供给政策，即对高收入家庭提供普通商品住宅，对中低收入家庭提供经济适用房，对特困家庭提供廉租房，鼎力大举生长经济实用房。对差别收入家庭实行差别的住宅供给政策，是具有中国特色的住宅制度。三、趋势阐发（一）市场需求的影响因素阐发1、中国城镇居民的购房能力阐发 归根到底，房地产的市场需求是由居民购房能力的巨细决定的。2000年开始，中国实行钱币分房制度，下面我们就来推测一下新的住房制度下居民的购房能力。97年底，中国政府宣布的城镇总人口约为3.699亿，总户数约为1.02亿，平均每户人口 3.6人，考虑到城镇平均每户人口数在下降，我们就以一个三口之家为例来说明这个问题，这样的假设不会使结果偏差太大。2000年以后，一个家庭可用于购房的款项有：原有的储备存款、当年总收入中扣除消费支出的余额、住房公积金、每月发放的住房补贴、一次性发放的住房补贴。（目前全国钱币分房有六种模式，由于种种模式的差别不大，本文仅用一种模式来研究） 储备存款：99年底全国城镇人均储备存款约为7500元，一个三口之家储备存款为22500元。 当年总收入扣除消费支出（不含住房支出）的城镇人均余额。据对90年至97年数字阐发，得2000年一三口之家的总余额为6039.36元。 住房公积金：凭据新的住房公积金治理制度，职工单元和小我私家每月计缴的住房公积金为上年平均月人为的5%，按1999年职工的平均年人为为7000元，一个三口之家双职工家庭的年住房公积金的为1400元。 每月发放的住房补贴：目前中国许多地区的补贴步伐还没有制定出来，从一些已制定出的地区来看，每月发放的补贴约为人为的15%，按99年的人为水平来看，就是每年发放1050元，一个三口之家的双职工家庭为2100元。 一次性发放的住房补贴：从全国己制订出的实施要领来看，约为房价的20%。 上述可用于购房的款项中，储备存款和一次性发放的住房补贴为牢固性的购房款来源，而每年发放的住房公积金、住房补贴和每年收入中可用于购房的款额为变更性的购房款，因此我们可以据此评估居民购房能力。 现在我们来估算一个普通的三口之家按国度划定尺度购置60平米屋子的购房能力。2000年一套60平米住房总共所需房价为108000元，意味着一个三口之家在2000年购置一套60平米的屋子，约需11年的时间里，就可利用其可用于购房的收入来还清房款，应该来说这个年数是普通居民能够蒙受的，也就是说实行住房制度革新后，普通居民购置较小面积住房的能力照旧有的。 2、中国房地财产的市场容量阐发 目前我国都市家庭中只有26%以上的家庭居住面积在60平米以上。从住房产权来看，只有50%的家庭住在自已拥有的屋子里，44%租用单元的屋子，4%租用私人的屋子，2%的家庭租用其它房源的屋子。从上述数字可以看出，中国住房的潜在市场容量是非常大的，在原来的福利分房制度下，普通居民的购房能力不敷，从而使得房地产市场的有效需求不敷，实行钱币分房以后，这种状况可望得到很大的改变。 （二）市场供给的生长趋势阐发1、房地产开发商向范围化、品牌化偏向生长在房地产过热时期，房地财产的利润率比力高，因而吸引了许多商家进入房地财产，但其时创建的这些公司范围都不大，它们开发的楼盘范围偏小，配套设施不齐全。经过几年调解后，房地财产的盈利能力已呈下降趋势，房地财产进入了微利时代，房地产开发商之间的竞争日趋猛烈，在此情况下，范围优势、品牌优势越来越成为企业赢得竞争的要害。目前许多综合实力较强的房地产开发商都把生长成熟的品牌治理体系、实现治理的高效与科学、生长高品质的办事体系作为提高自身竞争力的重要手段。2、房地产供给将多元化偏向生长配合住房制度革新，中国政府将提供多种渠道的住房供给体系。房地产供给方面不但有面向中高收入阶级的商品房，并且另有面向中低收入阶级的经济适用房，以及面向贫困阶级的解困房和低租金的公寓等，房地产供给的多元化将大大地改进中国都市家庭的居住状况。 3、商品住宅代价将出现出稳中回落的趋势近年来，商品住宅市场供过于求，但代价却一直居高不下。供求纪律在中国房地产市场中不起作用的主要原因是中国房地产市场是一个发育不完全的市场，其需求主体不是个别消费者，而是团体，在这些团体中又有相当一部分的购房资金来源于种种财务拨款，他们的购置行为差别于普通消费者，代价对他们的需求不起决定性作用，因此造成商品房需求代价弹性很低。1998年中国开始在全国范畴内推行福利住房制度革新，划定了停止福利分房的时间表，将小我私家住房消费推向商品房市场，商品房市场需求主体也逐步由团体向小我私家转移，需求纪律在房地产市场中的作用逐渐增大，因此，在商品住宅大量积存的情况下，住宅代价有逐步下调的可能。 中国目前商品住宅代价主要由这样几部分组成：土地出让费、修建安装费、种种税费和企业利润。这几项组成中有许多可以减让的成份，在占到房价的60%的种种税费中有的极不公道，有大幅减让的余地，如城建配套费由消费者包袱十分不公道，这一用度中包罗的公用设施建立用度理应由政府财务包袱，而商用设施建立用度应由经营受益单元包袱，目前政府已明令取消了多种不公道收费，但现行的各项收费中，仍有许多不公道的成份，有进一步压缩的余地。另外，房地产开发商利润率过高，也有很大的让利余地，目前中国许多房地产开发企业的利润率为15%左右，而外洋这一比率为7%左右，中国超过外洋一倍以上，如果降至外洋水平，就会使房价有较大幅度的下降。（三）帮助体系的完善1、房地产金融将不停完善和生长房地财产是一个资金密集型财产，金融的介入是房地财产生长必不可少的条件。房地产金融一般可分为开发信贷和消费信贷，就中国目前情况来讲，这两种房地产金融业务生长的很不均衡。开发信贷业务开展的时间比力长，业务量也比力大，有效地支持了中国房地财产的生长，但消费信贷的生长却照旧近一两年的事。随着福利住房制度革新的推进，中国房地产市场的需求主体逐渐由团体向小我私家转移，住房消费信贷对房地产市场生长的重要作用日益显现出来，各大商业银行纷纷推出以小我私家住房抵押贷款为核心的住宅消费信贷业务。1997年5月人民银行宣布住宅包管贷款治理试行步伐，不但给按揭业务提供了执法依据，对房地产金融也是一大突破。从当前按揭业务生长现状看，还存在贷款时间短、贷款比例低、包管方法单调、风险回避不敷的缺陷。可以预计，随着中国房地产市场的进一步生长和住房制度革新的不停推进，房地产消费信贷业务必将有迅速的生长，近期可以预期的是包管方法可能会有较大突破，如试行二次包管和引入保险机制。 2、住房二级市场将对房地财产的生长起着越来越大的作用现在对住房需求大的往往不是没钱的无房户，而是有钱有房的人。这些人有房想扩大居住面积，步伐之一就是换房，通过市场生意业务增加需求，卖旧房买新房，以小房换大房。据预测，住房实物分派切断后走向钱币分派，这将使小我私家增加投入，据预计，这部分人的住房增量需求是1100万平方米年。以全面开放住房二级市场的上海为例，现有住房的住户有35%在未来5年内准备进入房产市场，进入市场的有80%的人是准备扩大面积，扩大面积以平均2730平方米人。全国以此情况测算可增加有效需求2800万平方米年。全面开放二级市场合产生的效益要比切断实物分派产生的增加量还要多。未来住房二级市场将布满活力。未来将是买方惜金挑剔的市场，老黎民买房货比三家，非常审慎。所以，房地产商要在产物的质量和品位，办事方面提高，因为住房是个入最大的消费品。（四）政策变革的影响房地财产是一个受政策变革影响非常大的行业，从目前来讲，政策变革对房地财产生长的影响主要体现在以下方面：1、利率下调和征收利息税对房地财产生长的影响利率下调从两方面促进了房地财产的生长，其一是降息使开发商的财务本钱下降，从而低落了房地产的开发本钱，使房价有了下调的可能；其二是降息使居民存款的利息下降，刺激了持币者购房的愿望。同样，开征利息税也使居民的存款收入下降，并且开征利息税和降息的一个差别点是，存款额越大的其上缴的利息税越多，因此开征利息税会使得这部分人将房地产作为一个新的投资渠道，从而能促进房地产的销售。2、房地产税收优惠政策对房地财产生长的影响1999年8月1日，财务部和国度税务总局联合发出通知，从克日起对房地产市场的营业税、契税、土地增值税和二级市场空置房生意业务税等实行减免政策，预计这项政策将使商品房销售代价低落10%左右，能在一定水平上促进房地产的销售。四、生长战略研究（一）财产化战略从目前的现状来看，以百姓经济为配景的中国住宅财产正处在连续快速生长阶段。但与发达国度相比，中国的住宅财产无疑处于比力落后的阶段，仍存在较大差距，例如，美国住宅财产约占GDP的25%，而中国仅占9%左右。弥补这一差距不能一味地靠扩大建立范围，而要以集约型的方法，依靠住宅财产的现代化来实现。从发达国度住宅财产化的经验来看，大型企业团体是住宅财产生长的主干力量，也是财产走向成熟的标记。也只有大型企业团体才气担负起使住宅财产从当前以劳动密集型为主走向技能密集型为主，从疏散式、外延型生长走向集成式、内涵型生长，从而完成系列化开发、集成化生产、配套化供给的目标。就海内现状看，成熟的财产如化工产业、汽车产业等财产会合度（处于财产核心的企业市场占有率）一般都在60%以上，而住宅财产领域财产会合度不到10%。这与住宅财产在中国百姓经济中的职位严重不符。因此，引导、扶持有生长潜力的大型企业团体就成为了住宅财产现代化生长中要害的一环。 中国的住宅生长与联合国经济委员会确定的财产化尺度有相当的差距。具体体现在5个方面：一是住宅建立的产业化水平低，产业化和尺度化体系尚未创建。由于接纳手工操纵或半机器化操纵，劳动生产率，只及发达国度的12或13，美国一个修建工人每天可以制作100平方米住宅，而中国工人每人每天只能建10平方米。因此造成修建本钱高、住宅代价高、施工周期长。二是住宅筹划设计水平较低，容积率偏大（多数情况大于2），离良好居住性、适用性和宁静性的现代化住宅尺度另有较大的差距，远远不能满足现代家庭的居住要求。三是住宅部件质量低，住宅修建与部品体系质量控制体系尚未创建。住宅使用的种种设备、制品模数协调体系尚未创建，性能缺乏尺度，通用性差，质量难以包管。四是能源、原质料、土地资源消耗大大高于发达国度。修建质料仍以传统质料为主，能耗大，对生态情况造成倒霉的影响。五是科技进步对住宅财产生长的孝敬率低。据1997年有关方面统计，中国住宅建立中的科技进步孝敬率仅为25.4%，低于全国其他财产的平均值，甚至低于当年农业40%的水平。整个行业尚缺乏大量住宅科技结果的投入与应用。1、生长房地产企业团体的意义 世纪之交的中国房地产企业，在由筹划经济向成熟的社会主义市场经济转变历程中，连续生长面临诸多困难。例如，企业自身存在的机制及治理上的毛病，致使企业不能积极应对市场需求的变革，导致企业对市场的有效供给不敷，市场的动态均衡受到影响，这反过来又影响了企业的平稳生长。再如，企业整体运作中或多或少存在资金少、范围小的生长“瓶颈”问题，也导致企业生长后劲不敷，阻碍市场进一步活泼，房地产企业的连续生长势必受到影响。 解决上述问题的途径之一是企业团体化。生长房地产企业团体的意义和作用主要在于： 生长房地产企业团体，适应了深化体制革新和企业结构调解的需要 生长房地产企业团体，适应了中国房地产经济生长的迫切需要 据有关数据显示，房地财产投资增长能动员约2倍于自身增长范围的相关财产的产值增长，正因如此，发达国度的房地财产的产值在一定阶段中能占到百姓生产总值的10%左右。现阶段，中国房地财产尚未到达这一水平，另有很大的生长潜力。这就需要一批实力雄厚、竞争力强的房地产企业团体发挥市场主体的作用，一方面为市场提供有效的市场供给，满足消费者需求，另一方面凭据市场的变革及政府宏观经济的调控，实时调解企业行为，确保市场整体的供给与市场需求生长相一致。因此，在现在底子上推进房地产企业团体化也是加快房地产经济生长的迫切需要。 生长房地产企业团体，适应了企业提升市场竞争力的内在要求 在当前市场状态下，大部分房地产企业存在资金少、范围小的现状，企业的连续生长受阻碍。房地财产是资本密集型财产，房地产开发从土地取得，到修建筹划、发包兴建、市政配套、衡宇销售，每一个环节都需要投入大量资金，资金小、实力弱的小企业难以胜任；这些企业的存在还容易导致市场的无序竞争和不范例操纵，阻碍了企业自身及整个房地产经济的进一步生长。房地产企业团体化可以说是势在必行。 房地产市场经过近20年的生长，要取得更大的生长，就必须提高市场竞争力。房地产企业的市场竞争力更多地以企业的资金实力、市场适应力、连续赢利状况、治理能级为权衡尺度。因此通过吞并、联合的形式，扩大企业范围，生长房地产企业团体，促使市场生意业务内部化，低落企业本钱，提高企业范围效应；同时房地产企业的团体化有利于深化企业间分工和协作，提高各企业的专业化水平和整体运作效率，获取更高的经济效益。 2、当前生长房地产企业团体的条件现有国有大中型企业是形成企业团体的重要物质底子 目前，国有大中型房地产企业仍是生长房地产经济的主导力量，在都市建立和旧区改革中积聚了富厚的生产经验和市场经验。例如 90年代上海都市建立大步推进的历程中，房地产企业发挥了积极作用，为上海实现“一年一个样，三年大变样”作出了重大孝敬，在这一历程中也积聚了富厚的市场开发经验和企业运作经验。因此，无论是从企业已有底子，照旧企业积聚的经验来看，现有国有大中型房地产企业仍然是形成房地产企业团体的重要底子。 对企业经济利益干系进行调解是生长房地产企业团体的核心问题 中国企业革新经历了从传统的企业“统收统支”利益分派格式到“放权让利”、“自负盈亏、独立核算”的经济利益干系调解历程。对企业经济利益干系的调解是房地产企业在吞并、联合，扩大范围，组建房地产企业团体历程中要解决的核心问题。协调好各企业间的经济利益干系，以适当的方法确定企业团体的核心层、紧密层与松散层，到达企业团体整体资源的最优化配置，是组建企业团体的要害。 完善政策，优化情况是生长房地产企业团体的须要保障 首先，凭据现代企业制度的要求，实行彻底的政企离开，转变政府的职能，真正落实企业团体的自主权，让企业完全凭据市场的准则运作； 其次，鼎力大举生长企业直接融资的资本市场，扩大企业团体的融资渠道，放宽对房地产企业上市和直接从资本市场融资的限制； 再次，实施有利于企业团体进一步革新的配套政策，如生产要素到场分派、经营者持股比例、主要经营者年薪制等； 最后，健全社会保障体系，为企业团体进一步深化革新和调解产物及财产结构创造有利的空间。 市场竞争乃至国际经济竞争是促进房地产企业团体生长的外部条件 随着中国与外部经济来往范畴的扩大，房地产领域的国际经济一体化日益显现。中国参加世界贸易组织进程的加快，外洋房地产企业的“进逼”趋势，都使得中国房地产企业不得不面临这一日益临近的猛烈国际经济竞争。面对国际上资金雄厚、治理先进的房地产企业的竞争，中国房地产企业必须在短时间内提高企业竞争能力，占有相当的市场份额，才气在竞争中站稳脚跟，为此生长房地产企业团体是一定的选择。 人文看法 对付中国住宅财产化目前最急需的人文意识情况有以下三项： 住房商品化看法。以住宅来讲，只有实现商品化，才气形成一定的市场需求数量，从而可以接纳工场化的批量生产，实现范围经济，造就财产。欠债消费看法。住房商品因其代价巨大，生活上又必不可少，一般只能接纳超前消费的做法。在生命周期内人们一边使用着衡宇，一边分期归还房款。这样就将人们住房的潜在（未来）需求转化成了即时（有效）需求，从而迅速培育起市局面，形成住房的消费范围，提供财产化生产底子。凭据数据阐发，住宅是一种“收入需求弹性”比力大的商品，若能在这一领域形成普通化超前消费意识，会产生大于“欠债”买房自己数量的消费额。 保值投资看法。住宅衡宇作为房地产的一种存在形式，在经济上具有二重属性：既是生活所需要的消费品，又是财产类型的投资品。所谓房地产证券化，也就是将不动产作为资本看待。只有住宅资本化，衡宇才算实现了经济化，成为经济物品，从而客观上才需要一个专门财产来生产。因而，树立百姓保值投资的看法，是住宅财产化所应具备的重要人文意识. 相关制度 作为实现住宅财产化的相关制度摆设，下述三项至关重要； 住房制度。全盘福利化实物型的住房制度不可能形成住宅财产化。只有将住宅事务从企业（单元）实体中疏散出来，推向社会，成为一种社会经济行为，才气真正地实行社会化住宅生产，从而实现住宅财产化。 人为制度。 产权制度。完整的衡宇产权是造就千百万个住房商品消费主体的底子性因素，同时，它也是住宅社会再生产顺利循环的包管。住房商品的人格化，大概说既定衡宇的小我私家完全所有，才气实现住房消费的理性化。另外，衡宇产权完整，衡宇生意业务的契约才气完整，市场的游戏规矩才气完善，住宅的产销管才气范例化，住宅再生产周期才气纳入财产化轨道。 经济底子 社会收入水平靠近较高阶段。1997年中国城镇居民家庭人均收入为5189元，约合627美元，相当于下中等收入国度水平，还未能进入住宅财产化所要求的收入水平阶段。这也是形成“房价�收入”比过高的主要原因之一。在这一收入段由于恩格尔系数（约46%）的使然，国际上的住房消费占家庭支出比约在 12%，达不到发达国度约在 25%的水平。 资源相对代价趋于均衡。实际上，正是包罗税费等在内的资源相对代价的扭曲（非均衡），已经影响了中国住宅财产的生长。应该指出的是，中国参加世界贸易组织（WTO）后，能使中国住宅相关资源相对代价趋于均衡，将是决定未来中国住宅业生死攸关的问题。 3、生长房地产企业团体的对策思路统一思想，思路创新是生长房地产企业团体的须要前提 为实现这一目标，必须在生长思路上提倡创新精神。从具体行业内容上看，既可以是横向联合，扩大企业整体范围，提高企业资金实力；也可以是垂直联合，延伸企业的财产链，扩大市场范畴；从所有制形式来看，既可以是国有房地产企业之间的联合，也可以是团体、民营房地产企业的联合，大概国有房地产企业与民营企业的联合。总之，只要有利于房地产市场生长，有利于提高企业竞争力的，都可以吞并、联合，以大范围企业团体的形式提高自身的竞争力，到达市场资源配置最优化的目的。 深化革新，制度创新是生长房地产企业团体的体制保障 首先，在股权漫衍结构上，改变原有看法。凭据各企业具体情况，为发挥企业的积极性、主动性、允许增加小我私家持股比例，同时某些企业形成国有股不控股的股权漫衍格式。如有一家子公司主要经营者以自然人身份持股，小我私家出资 100万元，占总股本6.25%；又如改制的两家子公司，国有股分别占46.9%和49%，职工持股会成为大股东。 其次，在分派机制上，以签约形式明确子公司主要经营者的国有资产经营责任制，以国有资产保值增值情况作为主要考核指标，确定年终的赏罚；同时，实行主要经营者竞争上岗，小我私家竞聘、专家和代表评议，然后经董事会法定步伐聘任，确保企业内主要经营者的流动性和高素质。 准确定位，市场创新是生长房地产企业团体的主要底子 生长房地产企业团体，要对市场状况进行详尽阐发，结合企业团体自身条件，确定企业团体最适宜的生长领域，并在多元化的经营思路指导下，随时注意市场新兴领域的生长，为企业团体的久远生长奠基底子。 制度创新、治理创新是生长房地产企业团体的重要包管 要提高企业的竞争力，提高企业内部的治理能级和运作效率是底子，作为以资产干系为主要纽带的房地产企业的经济联合体，房地产企业团体要在理顺资产干系的底子上，通过制度的创新和完善，创建适应各企业团体自身特点的高效治理机制，增强团体的凝聚力，提升企业的综合竞争力。 加快培养，造就一支优秀的企业家步队是生长房地产企业团体的要害所在 企业家的素质与能力很大水平上决定了企业团体的成败。这方面海内、外洋企业兴衰的案例触目皆是。从企业团体的久远生长来看，只有不停提高团体内企业家的综合素质和能力，才气使企业适应市场情况的变革，并促使企业生长壮大。因此，一方面要在企业团体内部创建公然、公正的鼓励与晋升机制，并通过定期的培训制度，为员工的生长提供情况，为团体的生长提供后备人才；另一方面，要在企业团体内推行主要经营者向社会公然聘任的制度，保持企业高层治理人员的流动性与活力。 确立财产政策 财产政策即特定时期国度对某一财产的态度及相应的干涉。对付推动住宅财产化来说，当前接纳的步伐至少应有： 财产定位。1996年夏中央提出将住宅业培育成新的经济增长点和新的消费热点，在一定意义上讲，即是开端明确了住宅业在新一轮经济生长中的坐标。为了推进住宅财产化，提高财产孝敬率，仍有须要进一步明确和提升住宅财产在全部经济运动国度尺度财产分类中的位置，真正确立起住宅业在百姓经济中支柱财产的职位。除此，应依据国度经济社会生长远景筹划尽快制定出台“中国住宅财产中恒久生长纲领”，以明确财产生长的步调和取向。 财产结构。1997年全国房地产开发经营总收入中近80%为售房所得，土地转让收入仅占4.66%，租房收入仅有1.75%。这样的结构不能说是公道的，有待调解。当前，一应通过一系列企业行为的规制，调解财产内部的再生产流程各个阶段的比例干系，形成良性循环的“投入�产 出”链。二应最大限度地利用住宅业的波及效应，充实发挥住宅业的上游、下游和两岸的财产关联作用，动员建材、修建、家具（电）等一系列财产的生长，产生住宅业在经济增长中的“乘数”效用。三应实时掌握和随时调解好住宅财产生长速度和范围与百姓经济总体的干系，在宏观经济景气周期的差别阶段，住宅业以不动产的脚色可以起推动机与稳压器的差别作用。 大众政策。其宗旨在于解决范围经济与垄断的毛病（“马歇尔陷阱”），以范例财产内的企业之间干系。凭据住宅业的现实状况，现阶段的财产大众政策可接纳如下行动：在市场结构上，缘于住宅具有商品性与社会保