深圳房地产业的发展研究报告样本.doc

深圳房地产业发展 尤福永中国房地产业现实状况从发展历程上看，和20世纪20、30年代美国房地产业情况基础相同，其共性表现关键是房地产市场不稳定性，全部出现了前所未有大起大落，房地产金融体制亦尚处于探索中不完善阶段。尤其深圳房地产市场周期性改变，在阶段上，同美国有尤其相同之处。1993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升，从而造成房地产市场快速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶，美国1929年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年连续低迷濒临瓦解形势，两地情况很相同，全部不一样程度地出现了首先商品住房大量积压滞销，而其次缺房户无力购置供求畸型现象。美国当初因为房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济发展，这种情况促进美国联邦政府在这个时期前后出台了一系列法规政策并经过金融机构重组和房地产金融体制深化改革，才使美国房地产业于20世纪30年代后期开始逐步复苏，随之社会经济发展也开始逐步有所好转。实践证实，房地产金融体制改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业发展方向和根本出路，而且对于促进国民经济实现良性循环，建立良好投资环境，加速城市国际化建设，保障社会稳定和城市居民安居乐业全部会产生至关关键影响。一、构建新型房地产金融体制可行性(一)房地产及房地产金融业发展客观需要和现实肯定要求现在，中国和深圳商品房空置依旧维持在较高水平，全国6624万平方米，深圳328万平方米，其中商品住宅比率全部在70%以上，这是不容回避客观现实。坦率地讲，因为供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能准期偿还，造成银行回笼资金困难，周期运转不畅，负担沉重。这种连锁式不良反应，使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，所以严重地阻碍了房地产业和房地产金融业健康连续发展。究其原因，是中国现行房地产金融体制还不够成熟，体系也不完善，甚至能够说存在着部分弊端，关键表现为购房贷款和经营性贷款融资渠道或资金起源受房地产市场波动制约和宏观调控影响较大，资金运行极难确保正常循环，这种“风险”作用结果表明，现行房地产金融体制已不能适应房地产业发展需要，确切地说，已和社会主义市场经济体制不相适应，已到了非改不可地步。假如现阶段我们不对其深化改革，非但处理不了眼前商品房空置率过高、资金周转不畅问题，而且从长远见解看也难以确保房地产业和房地产业金融业有较大发展，类似1993年宏观调控中出现“一调就死，不调就乱”情况，在未来发展中还会不一样程度地出现，其结果是，房地产周期低谷徘徊时间会更长，空置率会更高，缺房户和资金积压亦会更多。从支柱产业角度讲，不仅会影响国民经济稳步增加和协调发展，而且还会减弱我们在国际市场上竞争力，由此也会产生部分社会不安定原因。所以说，客观现实要求我们必需加紧对房地产金融体制深化改革，依据经济规律构建一个能够利于资金循环而且房地产市场对宏观调控能够表现出一定“弹性”作用房地产金融体制，使之适应于房地产和房地产金融市场运作和发展。只有这个关键问题真正处理了，房地产和房地产金融业才能连续、稳定、健康、协调地向前发展。(二)有优异经验能够借鉴中外金融理论界已基础形成一个共识：房地产金融体制完善是否，关键取决于其有没有二级市场和二级市场完善程度，因为二级市场比一级市场含有更多优点：能够确保资金有正常流动渠道；资金流动更安全；使资金能够在更大范围内流动。美国房地产金融两级市场体系很完备，从中国和深圳现在实际来看，我们从美国房地产金融体系中可借鉴之处有三点：建立了二级市场；在二级市场运行机制中设置了政府金融平衡机构；建立了二级市场证券中介机构。市场经济金融理论认为，这三点是世界市场经济国家发展房地产金融体系可取共同之处，所以，能够作为共性吸收借鉴，为我所用。经过研究比较和吸收借鉴美国成功经验，从中国和深圳具体实际出发，在现行房地产金融体制架构基础上建立“两级市场双轨制”体制架构模式是房地产和房地产金融市场发展到现阶段最好选择，不是权宜之计。顺便说明一点，伴随资本积累、财力增加，中国和深圳在以后发展阶段中可视房地产和房产地金融市场实践情况再深入酌情考虑建立“两级市场多轨制”架构模式，逐步完善其功效。(三)深圳含有良好试点基础和条件深圳率先建立新型房地产金融体制含有有利条件，完全能够在政府扶持下，经过试点探索出一条成功经验，为在全国建立有中国特色房地产金融体制起到示范作用。(1)深圳是中国经济体制改革试验场，对外开放窗口，市场经济体制基础框架已初步形成，城市国际化建设符合国际通例。(2)深圳开展房地产信贷业务早，房地产金融业务量大，且业务范围广，资本积累实现了多元化，还有深圳金融市场活跃，法律法规体系健全、完善。(3)深圳房地产业规模大，实力雄厚，竞争力强，城市建设积累了丰富经验。而且房地产市场建立早，商品化程度高，市场体制健全，机制完善。(4)深圳住房制度改革深入，而且一直走在全国前列，在住宅商品化深化改革方面成效大，经验多。(5)深圳有一大批从事房地产及房地产金融理论研究教授、学者和实践经验丰富业界人士。新体制建立有科学、系统理论作指导，可确保其运作管理含有较强操作性和有效性。二、中国房地产金融新体制架构设计现代房地产金融市场体系组成，关键有两大要素，即：一级抵押贷款市场(亦称“初级市场”)和二级抵押贷款市场。一级市场是指借款人和贷款人之间交易市场，即购房者或开发商以抵押方法从贷款商如银行或其它金融机构取得贷款市场。二级市场是指一级市场贷款发放机构将其发放抵押贷款转让给政府金融平衡机构，金融平衡机构以最初抵押房地产作担保，向社会发行房地产证券(股票和债券)筹集资金市场。在房地产金融市场组成要素中，一级市场是基础，二级市场是其延伸和发展，二者有着相互依存、相互制约、相互促进亲密联络。尤其是二级市场建立，对抵押贷款市场发展含有极大促进作用，它不仅使资金流动更安全，而且使资金能够在更大范围内流动，使房地产金融业运行机制愈加完善、合理和科学。最终使房地产业同金融业有机地联络在一起，形成一个良性循环系统，即新房地产金融体制。三、中国房地产金融市场(一)中国和深圳房地产金融一级市场现实状况20世纪80年代以来，伴随中国经济体制不停深化，金融体制改革也全方面展开，中国房地产金融业务尤其是住房金融业务得到了长足发展，一个以中国人民银行为宏观调控中心，以国有专业银行为主体，多个金融机构分工协作房地产金融组织体系已初步形成。现在，各家金融机构全部不一样程度地经办了房地产金融业务。但从政策性住房金融来看，基础形成了以中国建设银行(下称“建行”)和工商银行(下称“工行”)为主，其它银行为辅承接住房金融业务局面。中国房地产金融业务关键包含政策性和经营性房地产金融两大类。据不完全统计，截至1995年，全国发放住房贷款未收回余额达1510亿元人民币，其中抵押贷款为92亿元。深圳房地产金融业务是伴随深圳房地产业形成和金融体制改革而发展起来。在深圳特区建设早期阶段，城市土地开发和商品房建设是以吸引外资为关键，在中央给特殊政策、不给资金、而需要大量建设资金情况下，深圳进行了土地资金化尝试，采取了有偿转让土地使用权方法大力发展房地产。1979年至1982年，房地产实际投资额达7.89亿港元，占全特区投资总额26.5%。房地产开发、建设带来了大量土地使用费收入和商品房利润，不仅为城市发展积累了财源，同时也成为金融业和房地产业发展关键资金起源。在特区房地产业大发展过程中，深圳房地产金融业蓬勃兴起，它是金融业和房地产业不停融合产物。首先是专业银行主动参与房地产金融业务。1979年，国家决定基础建设投资由财政拨款改为中国人民建设银行贷款，由建行独家办理包含房地产开发贷款在内基础建设贷款。伴随改革开放向纵深发展，生产性基础建设资金需求量急剧增加。在20世纪80年代中期，深圳市专业银行实施业务全方面交叉，打破了由建行独家经办基础建设投资局面。由此，房地产开发投资由多家银行共同办理。以后，伴随股份制交通银行和区域性深圳发展银行和招商银行成立，和外资银行逐步引入，使深圳金融体系不停完善，同时也使得房地产融资机构、融资形式不停出现多样化格局。(1)各家银行为拓展深圳房地产市场，纷纷设置房地产开发企业和信托投资企业等机构，以多种形式开展房地产金融业务，在很大程度上填补了房地产资金缺口。(2)以房地产开发经营为中心，出现了多种房地产融资投资形式，房地产抵押、楼宇按揭等，大大地推进了房地产业发展和住房制度改革进程。各家金融机构由成立专门融资机构发展到产融结合企业，由独家金融机构经营发展到金融机构和企业联合、金融机构和金融机构联合，由单一房地产信贷发展到信贷和直接投资相结合。(3)1988年，深圳市推出住房改革方案，为配合深圳市住房制度改革，建行深圳分行住宅信贷部于1988年正式成立，关键办理房改和住房信贷业务。这标志着房改金融兴起。伴随建行住宅信贷部(后称“房地产信贷部”)业务快速发展，住房金融又开始向房地产金融业务方向发展。1994年，中国工商银行深圳分行房地产信贷部成立并开始在较大范围内开展房地产信贷业务。在深圳最早涉足房地产金融业务国有专业银行中，建行和工行开展房地产信贷业务量最大，对房地产业发展支持和贡献也最为突出。值得一提是，深圳确立“市场化，居者有其屋”住宅发展目标后，两行为合理引导居民个人消费，支持个人购置住房，在创办“先消费，后支付”按揭业务中，除办理福利商品房贷款和微利商品房贷款业务外，还和农业银行等专业银行和其它部分外资银行一起共同创办市场商品房按揭业务，在调整整个社会投资配置方面发挥了关键作用。现在，深圳市政策性和商业性并存房地产金融一级市场住房信贷体系已初步形成。(二)一级市场架构及存在关键问题如前所述，中国和深圳房地产金融现行体系依旧为传统架构模式，从体制上来说，房地产资金步骤流向仍然停留在初级阶段一级市场单循环制上。居民个人购房按揭所发生经济往来关系和住宅资金流向可简单表述为“房地产消费者银行”循环过程。其市场组成要素为：银行、房地产消费者或房产开发商。历史地看，现行这种房地产金融体制自1993年以来对全国各城市地域住房制度改革，推进实现住宅商品化进程全部不一样程度地发挥了主动作用，促进了房地产业和国民经济发展，在发展阶段上含相关键历史意义和作用，这是不容置疑事实。不过，伴随中国城镇住房制度改革深入，房地产金融在住房生产、交换、消费中因为根植于原有金融体制，所以，在现阶段发展中不可避免地暴露出部分问题，具体归纳起来有下述几方面：1.银行在住房贷款方面面临问题(1)住房贷款需求增加速度快，其需要量之大只靠储蓄存款已远远不能满足。(2)银行贷款不能立即回笼，故而资金周转不畅，难认为社会居民购房提供足够住房贷款支持。(3)购房抵押贷款期限太短(通常5年，极少数最长不超出)，既不利于扩大社会居民潜在需求和有效需求，活跃抵押贷款市场，也不利于住房制度深化改革，在一定程度上影响和阻碍了实现住房商品化进程。(4)银行抵押贷款方法不统一，管理不规范，资金流动受到一定影响，不利于实施有效风险控制。2.银行发放抵押贷款无后续融资渠道，不能实现资金良性循环，使其变现能力差，风险高，不利于抵押贷款市场发展3.因为融资渠道不畅，开发商可支配资金量有限，选择投资项目有一定不足，不利于房地产市场发展总而言之，显而易见，深圳乃至中国现行房地产金融业发展到现阶段，已显著地表现出和房地产业发展极不适应，由体制带来问题日趋严重。具体来说，就是单靠房地产金融一级市场单循环运作已不合时宜，不可再继续维持现实状况，必需从长远考虑借鉴国外经验，建立并逐步完善二级市场运行体系，为一级市场提供一个通畅融资渠道和足够资金起源，最大程度地提升住房资金循环赔偿性及流动性。(三)二级市场建立综观美日等市场经济国家房地产金融体制构建和住宅金融二级市场建立和完善过程长久实践，能够看到，房地产金融组织多元化，房地产金融系统网络化和系统化，业已成为房地产金融体制完善是否关键标志。基于此，中国和深圳在构建新房地产金融体制中应首先考虑房地产金融机构设置系统化和网络化，使其结构设置科学合理。现在，中国不存在房地产金融二级市场。所以，建立二级市场已成为建立和完善中国房地产金融体制首要任务。1.理论依据和经验借鉴系统工程和网络理论指出，任何自然范围循环系统网络(如：电路、磁路、水路、气路等)和社会经济科学范围循环网络(经营中产、供、销网络、金融系统中资金流动网络等等)全部含有部分网络共性特点：系统性；反馈性；再生性；赔偿性。前一点表征了网络系统静态特征，后三者表征了网络系统动态特征。含有上述特征网络系统全部能够在一定条件下经过自我调整显现出稳定平衡功效，所以称这么系统网络含有一定合理性和科学性。假如我们深入考虑一下美国房地产金融两级市场机构设置和运行情况，便会发觉，它作为一个系统反应出特征和系统论和网络理论要求要素特征、作用和系统特征很吻合，也就是说，美国房地产金融市场二级市场建立完全符合现代理论现点，有一定理论基础，而且经过长久完善和实践检验，已被证实是科学、合理，而且是行之有效。依据上述理论和经验，我们能够构筑一个符合中国国情新型房地产金融体系，建立一个可供操作房地产抵押二级市场。2.二级市场模式房地产金融市场是由一级市场和二级市场两大要素组成，其二级市场模式设计，是房地产金融新体制架构问题关键内容。假如说一级市场是新体制确立必需条件，那么二级市场则是其确立充足条件，二者之间关系是：一级市场是基础，二级市场是保障。经过比较研究和论证，本文认为，“两极市场双轨制”含有系统要素设置合理、运行机制科学、可操作性强等特点，比较符合深圳乃至中国实际情况，能够作为我们现阶段房地产金融市场体系最好模式。本节将对设计模式作一个全方面、系统概述，并就二级市场系统组成和运作过程进行综合说明。一级市场，从广义上讲是泛指房地产抵押贷款初级市场，它涵盖内容包含两个部分：开发商用于商品房开发并将其抵押向银行申请抵押贷款，即所谓经营性贷款；购房者个人以所购房产权作抵押向银行取得贷款，即通常所说“按揭”，狭义讲是指个人购房按揭，所以又称为住宅抵押贷款初级市场。总而言之，一级市场就是发放贷款市场，由银行根据要求条件将贷款抵贷给购房者，购房者将所购房产产权以抵押方法抵押给银行并承诺在要求期限内按时分期向银行偿还本息即还贷给银行。从借款者立场上看，贷款是其购房消费一个筹资手段，而从放贷者立场上看，贷款则是一个投资，经过这种投资可取得一定利润回报。下文在一级市场基础上，关键介绍二级市场组成、功效作用和运作过程及其运行机制。(1)二级市场组成二级市场网络系统组成要素包含：政府金融平衡机构(暂定名为“中国政府房地产金融管理局”)；房地产证券中介机构；社会投资者等，各要素之间按一定内在联络组成二级市场网络系统。(2)二级市场运行过程两级市场资金步骤可简单地表述为：房地产消费者银行政府金融平衡机构证券中介机构社会公众(证券投资者)，其中“政府金融平衡机构证券中介机构社会公众(投资者)”为二级市场运行全过程。房地产金融体制运行过程分为两个循环，即一级市场循环和二级市场循环，现分述以下：一级市场运行过程：银行或金融机构先按借贷条件将抵押贷款抵给购房者，购房者按时分期还本付息偿还贷款，然后将购房者贷款存单契据卖给政府金融平衡机构，回笼资金后再抵贷给新购房者，至此完成一个循环过程。二级市场运行过程：政府金融平衡机构首先将一级市场银行金融机构已抵贷出贷款额度用本身原有贮备金或发行房地产证券回收资金以略低于银行或金融机构发放抵押贷款利率收购银行或金融机构已贷款存单契据，然后，以存单契据标定额度向社会投资者或经过房地产证券中介机构向社会(房地产证券投资者)公开发售房地产有价证券(如股票或债券)，收回资金，至此完成一个循环过程。这么一、二级市场两个循环衔接后组成一个大系统循环，房地产资金就是这么周而复始、循环往复地流通运行。由此可见，新体制大系统循环实际上是利用社会潜在资金和闲散资金以优惠条件资助居民购房，尤其是中低收入家庭。从本质上讲这是一个“取之于民用之于民”做法，只是这种方法更为取之有“道”、用之有“益”罢了。再有，从发展房地产债券额度上也能大致看出房地产市场交易情况，不失为衡量房地产业发展情况一个宏观数量指标。(3)二级市场功效作用二级市场根据金融理论讲是一级市场融通资金渠道或资金起源，通俗地说，它既能够为一级市场“造血”，又可为之源源不停地“输血”，两种功效兼而有之。从作用上讲，二级市场为一级市场银行或金融机构提供了一个回笼资金场所，从而确保一级市场资金能够保持一个良性循怀，经过这么间接作用能够深入刺激和活跃房地产市场，为房地产业发展发明有利条件，此为其一；其二，二级市场科学完善运行机制不仅可确保本身融资充足，而且还能够有效地供给一级市场银行或金融机构所需资金，并经过一级市场间接地作用于房地产市场，使之对宏观调控力度产生一定“弹性”作用，最大程度地避免宏观调控因施力过大对其造成负面影响和作用。相对现行一级市场给房地产市场带来“刚性”作用，无疑更完善了一步。通常而言，一级市场由银行或金融机构可供贷款额度是有限，而购房者借款数额却是无限，显而易见，“有限”难以应付“无限”，只有用“无限”来满足“无限”才是融资“硬”道理，二级市场政府金融平衡机构设置作用就能够圆满地处理这个问题。在二级市场运行过程中，政府金融平衡机构关键作用有两个：一是为一级市场银行金融机构提供贷款路径，二是从社会投资者手中吸纳资金。房地产证券中介机构作用是为政府金融平衡机构发售房地产股票或债券筹集资金。二级市场作用关键有：为一级市场集聚资金；调剂资金余缺，发挥资金流通作用；组织资金分配为一级市场提供贷款；确保资金流通安全稳定；稳定金融系统，规避利率变动借款风险。二级市场可使一级市场按固定利率发放贷款借贷双方避免市场利率带来风险损失；其次又可使房地产金融系统免受利率调整带来冲击性影响，增强其抗冲击固有恢复能力；社会投资者赢利高。通常来讲，社会投资者投资房地产证券，其到期收益通常比银行长久储蓄存款高；满足购房者“先消费，后付款”需求愿望，二级市场购房者可依据自己收入情况或支付能力取得其所需要抵押贷款；稳定房地产市场，保持供求基础平衡。二级市场另一个关键作用是最大程度地促进一级市场资金流通，进而降低商品房空置率，保持房地产市场供求关系相对平衡，降低房地产周期困扰或不良影响，有益于国民经济稳步发展；有利于居民安居乐业和社会稳定。二级市场经过买入抵押贷款和对房地产证券发售，组织流通资金在全国范围内从资金相对充足地域向人口增加快、资金需求量大地域流动，对于实现全国居民“居者有屋”发展战略和稳定社会含有巨大推进作用。(4)二级市场内在运行机制前已述及，政府金融平衡机构在整个房地产金融市场(包含一、二级市场)中担负有中央银行一些职能，所以含有房地产金融系统关键作用。但它同时又担负着二级市场组织和流通职能，首先对二级市场起着调整、平衡作用，其次又对一级市场起着稳定器和润滑剂作用，这种双向作用有赖于它完善内部运行机制。风险反馈机制。政府金融平衡机构拥有贮备金包含两部分：一部分是用于购置一级市场银行或金融机构按揭契据或存单流通资金，一部分是机构本身用于调剂流通资金余缺(简称“资金库”)。资金库作用有两个：一是确保资金正常流通中余缺调剂，起一个“蓄水池”作用；二是它反风险作用。当出库资金超出要求界限范围时，预示着流通中存在风险信号便会快速反馈回政府金融平衡机构，政府金融平衡机构可据此作出发行房地产有价证券数量或额度和确定还本付息期限决定，和购置一级市场抵押贷款数量，这么就能确保资金库出入库资金保持在一个合理范围内上下浮动。稳定调整机制。房地产证券化是房地产发展到一定阶段肯定产物，能够说是处理房地产信贷流动性、盈利性和安全性最高有效方法和选择。相对而言，房地产证券作为一个关键筹资手段含有很多其它金融工具无法比拟优越性：筹措资金速度快、时间短、效率高、收益大；直接筹集资金数量大；发行有价证券利息通常比储蓄利率高，能够吸引广大储蓄者，也能够吸收部分游资和其它投资渠道资金；还本付息时间是固定，能够方便筹资者事先作好偿还预算；流通便利，安全灵活，风险分散，能够作为抵押，也可上市转让，便利投资者。鉴于此，房地产证券中介机构设置实际上等于在二级市场流通步骤上建立了一个稳定调整机制，经过这个机制作用，可使二级市场调整功效愈加完善，抗风险能力更强，同时也使得房地产金融市场整个网络系统增强了稳定性。因为住宅抵押贷款资金流动不稳定，一旦银行紧缩或利率上调，一级市场资金就很有可能流入高利率优势债券或股票市场，从而引发一级市场波动，这种分流作用无疑会降低房地产市场交易，阻碍住宅市场发展。房地产证券中介机构稳定调整作用就在于它不仅择时择机地经过发行和购置房地产债券来调整一级市场资金余缺，而且使居民储蓄转化成长久投资，有效地处理了住宅资金起源，稳定了整个房地产市场，强化了市场调整机制。竞争机制。伴随房地产业发展，尤其是伴随住房商品化进程加紧，居民个人购房潜在需求和有效需求会和日俱增，而且越来越大，因为有房地产二级市场作后盾，给一级市场金融支持，肯定会吸引越来越多金融机构向房地产金融业渗透，涉足房地产信贷业务，使一级市场融资主体呈多元化。这么一来，就会加剧一级市场银行金融机构之间竞争，其结果是，争用户越多，放贷额就会越大，刺激房地产市场作用就会越显著，促进房地产业发展推力自然也就越大。这就是二级市场给房地产市场带来竞争作用。很显著，这种竞争是一个有益竞争，会对消化现阶段大量过剩商品房起到一定促进作用。当然，竞争猛烈程度会经过宏观调控(如调整利率及政府金融平衡机构降低购置一级市场放贷机构放贷额等方法)加以有效控制，不会所以影响或阻碍房地产金融业及房地产健康发展。房地产金融市场除上述三个运行机制外，还有一级市场保险企业开展抵押贷款保险业务保险确保机制，在中国，该机制建立在一定意义上对于稳定一级市场发挥了关键作用，同时也满足了中低收入家庭购房需求。3.政策配套美国实践经验证实，房地产金融体制一经确立，相关政策完善配套必需和机构设置同时进行，这么才能确保房地产金融机构正常运行并含有可操作性，二者是“软件”和“硬件”关系，不可倚轻倚重。所以，中国在房地产金融新体制建构伊始，或说，在房地产二级市场建立之初，应从长计议，审慎考虑以下几方面问题，这些问题同时也是构建二级市场有待处理问题和基础前提。(1)由担负中国中央银行职能中国人民银行组建成立含有官方性质政府金融平衡机构(暂定名：中国政府房地产金融管理局)，并给予该机构依据一级市场银行或金融机构开展房地产信贷业务实际情况及调整房地产市场供求平衡需要，发行房地产证券(股票和债券)，并经过测算提供可供运作贮备金。(2)适度延长抵押贷款期限。根据银行给购房按揭现行要求，通常居民贷款期限为5年，只有极少数居民可享受期贷款，新体制要求辅以新政策，立即现行按揭贷款期由通常5年延至2030年。以后视试行情况再深入决定最好贷款期限。按揭保险规范化，单据凭证标准化。从简化抵押贷款和保险手续考虑，各银行金融机构和保险企业应按国际通行做法对保险抵押贷款实施统一规范化管理和标准化管理，方便利二次抵押贷款操作。(3)房地产证券种类和经营方法国际化。政府金融平衡机构在二级抵押市场使用工具(如债券、贴现票据及存单)和证券经营方法(如定时发售方法、直接拍卖方法和市场经营机构证券交易)应注意借鉴国外经验，尽可能符合国际通例，在条件可行情况下一步到位，避免“后遗症”。(4)合适降低地价，给开发商取得使用权以一定优惠，降低开发成本，从而降低房价，保持新开工面积增加速度和数量，满足房地产市场供求要求。对银行来说，开发商经营性贷款可为其带来三方面利益：利率回报；放贷资金快速回笼，有利于银行放贷“松绑”，卸掉包袱，减轻负担；能够保障银行资金回笼，规避贷款到期但资金回笼不到位风险出现，同时还可避免出现呆滞款，降低损失。(5)立即实现全国住房商品化和社会化，逐步改变住房制度多轨制，加速中国社会主义商品经济发展。