房地产业的发展趋势预测.docx

要点提示 1-6月，全国累计完成房地产开发投资3816.81亿元，比去年同期增长34%；房地产开发到位资金到达5723亿元，同比增长48.4%；商品房平均销售代价为2424元平方米，同比增长了5.4%。 从短期来看，房地财产受政策性因素影响较大。从中恒久来看，我国房地财产目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的连续生长和国度财产政策调解而逐步解决，房地财产的中恒久趋势良好。 1-6月，北京市共销售经济适用住房81.1万平方米，与去年同期相比增长6.8倍，占同期商品住宅销售面积的16.5%，是自1998年启动经济适用房建立以来上半年销售最多的一年。 1-6月，上海市房地产市场继承保持较快增长，房地财产对全市经济增长的孝敬率到达4.1%；投资主体呈多元化格式；市场供需总量均到达历史同期最高水平，空置总量淘汰至“九五”时期以来最低。 从短期来讲，“121”房贷新政对地产界有倒霉的影响；但从恒久看，却会对房地财产的生长起到积极的作用，使整个房地财产格式和开发模式产生深刻变革；有利于促进房地产金融东西的优化。50目 录 房地产市场运行状况4一、房地产开发投资继承高速增长4二、房地产资金到位情况较好5三、新开工建立范围继承扩大6四、商品房销售额连续增长8五、房地产代价稳中有升9六、房地产市场均衡情况12七、国房景气指数出现稳步上升态势13 房地产市场存在的主要问题17一、土地供给增幅过大17二、结构失衡是房地产市场的底子矛盾17三、房地财产对金融的依赖太大18四、局部泡沫蔓延18 房地财产生长趋势预测21一、短期生长趋势预测21二、未来中恒久预测22 重点地区市场阐发24北京经济适用房市场阐发24一、消费群体阐发24二、市场需求阐发27上海房地产市场的评价与阐发32一、房地产市场生长现状32二、房地产市场走势判断34三、房地产市场生长面临的风险因素阐发37 政策述评39解析“121”房贷新政39一、出台配景39二、争议和难点40三、各方谏言41附表：底子数据平台45一、全国房地产开发投资完成额45二、三大地区房地产开发投资完成额45三、商品房销售额46四、商品房住宅施工销售面积46五、全国完成开发土地面积47六、全领土地生意业务代价指数47七、全国衡宇销售代价指数48八、全国衡宇租赁代价指数49中国房地产行业季度阐发陈诉 运行状况 房地产市场运行状况一、房地产开发投资继承高速增长1-6月份，全国房地产开发完成投资3816亿元，同比增长34.0%，高于同期牢固资产投资增幅1.2个百分点，占同期牢固资产投资的比重为26.5%。其中商品住宅开发完成投资2586亿元，同比增长28.0%，占商品房投资的比重为67.8%。从房地产开发投资增长速度看，东、中、西三大地区房地产开发投资同比增长分别为29.2%、55.9%、45.6%，中、西部地区增幅高于东部。表1-1 2003年1-6月房地产投资完成额单元：亿元，%全国总计东部中部西部房地产同比增长34其中：住宅同比增长28数据来源：国度信息中心在商品住宅开发完成投资额中，经济适用住房完成投资227.66亿元，同比增长22.6%，占商品住宅投资的比重为8.8%；办公楼投资完成177.21亿元，同比增长27.9%，所占比重为4.6%；商业营业用房完成投资458.57亿元，同比增长50.0%，所占比重为12.0%。东、中、西部地区商品住宅开发完成投资同比增长分别为24.7%、47.7%、34.5%。中部地区商品住宅开发投资略高于东、西部地区。图1-1 按工程用途分上半年房地产累计开发投资情况二、房地产资金到位情况较好1-6月份，房地产开发到位资金5722亿元，同比增长48.4%。其中：海内贷款1487亿元，同比增长58.4%，所占比重为26.0%；利用外资94亿元，同比增长45.1%，所占比重为1.6%；企业自筹资金1718亿元，同比增长42.8%，所占比重30.0%；其他资金2415亿元，同比增长46.5%，所占比重42.2%。东、中、西部三大地区房地产开发到位资金分别为4338亿元、677亿元和707亿元，东部最高，约占全国到位资金总量的75.8%。表1-2 2003年1-6月房地产资金来源情况单元：亿元全国总计东部中部西部合计海内贷款利用外资自筹资金其他资金数据来源：国度信息中心房地产开发资金主要来源于银行贷款、企业自筹资金及其他资金三个方面。其他资金来源主要由销售定金、预售收入和基建垫资组成，在房地产开发资金来源中一直处于较高占比状态，说明房地产开发对市场和销售的依存度进一步增大，其较大部分依靠按揭贷款方法实现；自筹资金占比约30%，绝对范围增长迅速，显示出房地产企业自身实力虽有一定增强，但整体抗风险能力另有待进一步提高；房地产开发类贷款是房地产投资的重要来源，加上预售历程中银行按揭贷款的资金量，信贷资金在房地产投资来源中的占比凌驾60%，银行成为房地产风险的最大包袱者。图1-2 1-6月份房地产投资累计到位资金来源组成三、新开工建立范围继承扩大1-6月份，全国除房地产开发、城乡团体和个别投资外的新开工建立项目51876个，同比增加9657个；新开工项目筹划总投资16921亿元，增长70.5%。从商品房建立情况来看，商品房施工面积77582万平方米，同比增长27.9%，其中，商品住宅施工面积60411万平方米，同比增长28.4%。商品房新开工面积24340万平方米，同比增长31.0%，其中，商品住宅新开工面积19876万平方米，同比增长30.1%。商品房竣工面积8187万平方米，同比增长40.4%，其中，商品住宅竣工面积6766万平方米，同比增长38.6%。图1-3 上半年三大地区商品住宅累计施工、销售面积房地财产界对未来做出的较好期望往往反应在新开工率的迅速增长上。凭据衡宇建立周期为三到四年的根本纪律，一般来说商品房新开工量应界于当年施工面积的1/4-1/3，也即新开工率一般应在25%-33%之间，见下表：表1-3 历年商品房施工面积、新开工面积与竣工面积情况单元：万平方米，%年份施工面积新开工面积竣工面积新开工率19921231993126199447199549199618199731199817540199940200045200148200246资料来源：国度统计局由表1-3可见，1993年商品房新开工率为126%，市场供给严重过量。1998年后，新开工率再次凌驾33%且超出水平不停增大，2002年为46%，预示着房地财产界对市场预期较高，应引起一定存眷。四、商品房销售额连续增长1-6月份，在房地产投资快速增长的同时，全国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，高于同期投资增速10.8个百分点。其中销售给小我私家1916亿元，增长46.8%；销售面积8672万平方米，增长37.4%。图1-4 2003年1-6月商品房销售额情况通过综合阐发我们得到如下结论：一是投资额会随着销售额的颠簸而颠簸；二是投资额颠簸滞后于销售额颠簸，投资扩张的滞后期比投资收缩的滞后期要长。其主要原因在于，房地财产的增长主要依靠住宅需求来推动：2002年，全国商品房销售24969.29万平方米，是1992年4288.86万平方米的5.83倍，年均增长19.4%，商品房销售额由1992年的450亿元增长到2002年的5721亿元，年均增长 28.8%。2002年商品住宅销售面积和销售额分别占当年商品房销售总量的88.6%和92.1%。写字楼、商用房的需求总量虽有所增加，但增势明显趋缓。这在一定水平上反应了房地产财产结构根本趋向公道。图1-5 1997-2002年商品房销售、投资额增长情况如图1-5所示，从商品房销售额的增长情况看：1998年增长率到达峰值；1999年增幅有较大下滑；2000年小幅回升；2001年颠簸幅度不大；2002年有较大幅度下滑。但增长幅度都在20%以上。这个形势是很好的。从商品房投资增长情况来看：1997年出现了负增长，这是前几年房市调解的余波。1998年大幅拉高到13.7%，到2001年攀升为25.3%。这显然是受到前几年商品房销售额连年大幅增长的勉励。2002年投资额增长幅度比上年淘汰3.4个百分点，这个下滑也显然是受到前几年销售额增长幅度下滑的影响。五、房地产代价稳中有升1-6月份，全国房地产市场受“非典”疫情影响并不明显，代价继承上扬。其中，二季度与去年同季相比，衡宇销售代价上涨5.0%，土地生意业务代价上涨7.1%，衡宇租赁代价上涨1.9%。 表1-4 2003年二季度35个大中都会房地产代价指数表单元：%地区衡宇销售代价指数土地生意业务代价指数衡宇租赁代价指数地区衡宇销售代价指数土地生意业务代价指数衡宇租赁代价指数全国南昌北京济南天津青岛石家庄郑州太原武汉呼和浩特长沙沈阳广州大连深圳长春南宁哈尔滨海口上海成都南京贵阳杭州昆明宁波116.4重庆合肥西安福州兰州厦门西宁银川乌鲁木齐数据来源：国度统计局 （以去年同期代价为100）（一）衡宇销售代价涨幅扩大。上半年，衡宇销售代价涨幅继承扩大，其中，二季度代价上涨5.0%，涨幅比一季度扩大0.2个百分点。分地区看，东部地区衡宇销售代价仍保持大幅上涨，如上海18.1%、宁波16.4%、青岛13.4%、南京9.5%；西部地区的重庆、银川等都会，衡宇销售代价也分别上涨5.5%和2.1%；昆明和乌鲁木齐等都会衡宇销售代价则继承出现小幅下降。分类型看，经济适用房和普通住宅销售代价分别上涨3.0%和5.2%，豪华住宅代价上涨3.3%；写字楼和商业用房销售代价分别上涨2.4%和2.5%，其他用房销售代价下降0.4%。 图1-6 2003年二季度主要地区衡宇销售代价指数（二）土地生意业务代价保持较高涨幅。上半年，全领土地生意业务代价继承保持上扬态势。其中二季度上涨7.1%，涨幅比一季度淘汰0.7个百分点。其中，居民住宅用地生意业务代价上涨11.8%，商业旅游娱乐用地生意业务代价上涨4.0%，产业用地生意业务代价上涨1.0%，其他用地生意业务代价上涨1.9%。三十五个大中都会中，土地生意业务代价涨幅凌驾10%的都会是，杭州41.7%、重庆33.7%、太原29.8%、沈阳16.2%和上海14.0%。 图1-7 2003年全领土地生意业务代价指数（三）衡宇租赁代价小幅上涨。上半年，全国衡宇租赁代价继承保持小幅上涨的态势。其中二季度，衡宇租赁代价上涨1.9%。由于受部分地区2002年上调公房出租代价的影响，住宅租赁代价上涨4.7%，涨幅比一季度扩大3.2个百分点，其中公房和私房的租赁代价分别上涨1.5%和10.8%。受“非典”疫情的影响，办公用房和商业用房租赁代价分别下降0.9%和1.3%。厂房堆栈租赁代价上涨2.2%，比一季度涨幅淘汰0.3个百分点。 图1-8 全国衡宇租赁代价指数变更情况六、房地产市场均衡情况（一）一级市场需求凌驾供给近年来土地市场需求旺盛，1-6月份，开发企业土地购买面积万平方米，同比增长了54.8%；完成土地开发面积7143.7万平方米，同比增长了40.3%，土地购买面积和土地开发投资大幅度增长，导致土地代价上涨较快。图1-9 1-6月份全领土地购买与开发面积现阶段土地代价上涨另有两个重要原因：一是商品房销售情况良好，不少开发商加大了对土地的购买和储备力度，推动了土地代价上涨，这反应出开发企业对市场前景普遍看好；二是国度对土地市场调控力度增大，土地市场化进程加速，经营性用地招标拍卖制度得到进一步推广，人们预期土地取得难度将加大，故而加大了土地储备力度。别的，土地具备资源稀缺性，随着市政开发投资的加大，土地自己的代价在不停上升，土地代价的恒久趋势是一定上涨的。（二）二级市场供销两旺，增长比例根本协调 1-6月份，我国实现商品房销售额2102亿元，同比增长44.8%，商品房竣工量和销售量同比增长40.4%和37.4%，房地产二级市场供销两旺。图1-10 1-6月份商品房竣工与销售面积增长率（三）三级市场生长迅速，沿海大中都会范围开端显现 我国由于房地产市场生长较晚，三级市场总体范围较小，但受二级市场连续繁荣和房改制度实施的影响，近年来沿海大中都会房地产三级市场生长迅速。6月份，上海二手房指数为1137 点，比上月上升12点，涨幅为1%，2002年广州二手楼生意业务面积到达486万平方米，与同期一手楼生意业务面积之比为1：0.61。沿海大中都会房地产三级市场已经渐成范围，供给和需求均有较大幅度增长，二、三级市场联动效果显著。七、国房景气指数出现稳步上升态势全国房地产开发业总体景气水平在连续3个月的小幅回落之后，“国房景气指数”再次回升到107点以上的水平。6月份，“国房景气指数”到达107.04，比5月份上升0.76点，比去年同期上升2.39点。“国房景气指数”的再次上扬，表明随着非典疫情影响的逐步淡出，全国房地产开发市场逐渐规复了原有的快速生长势头。图1-11 2002年初至今国房景气指数变更情况在主要分类指标中，衡宇竣工面积、资金来源和土地转让收入平分类指数增势强劲，是拉动“国房景气指数”总体水平止跌回升的主要原因：6月份，竣工面积分类指数为111.46，与5月份根本持平，比去年同期上升7.42点；本年资金来源分类指数为108.47，比5月份上升2.41点，比去年同期上升4.68点；新开工面积分类指数到达108.91，比5月份上升0.17点，比去年同期上升3.44点；商品房销售代价分类指数为97.71，比5月份下降1.23点，比去年同期上升3.73点。空置面积分类指数为96.52，与5月份持平，比去年同期下降0.05点；土地开发面积分类指数为115.97，比5月份下降0.64点，比去年同期下降2.60点。-我国当前的房地财产出现出供需两旺的生长态势。这种态势是由体制变革、政策刺激以及居民生活水平改进、旧城改革、都会化进程加速等三大动力配合推动生长而形成的。具体阐发为：1、1997年宏观经济实现“软着陆”后，我国实施了扩大内需的经济政策，在全国范畴内推行住房钱币化分派制度革新，低落了购房贷款利息。有利的经济情况与政策情况为房地财产尤其是住宅财产的生长提供了须要的保障。凭据1995-2002年历年12月份国房景气指数变更情况，可以说明这种景气水平的变革趋势。图1-13 19952002年历年12月国房景气指数变更情况资料来源：中国经济景气月报备注：综合指数值100为景气线，100以上为景气区间，100以下为不景气区间，110以上为过热预警区间。从图1-13中可以看出，1998年后房地财产进入景气区间。进入2000年，国房景气指数企稳走高，在104点四周窄幅颠簸，出现出高位强势横盘迹象，我国房地财产进入了新的一轮景气阶段，且离110点的预警值有很大的宁静空间(年度最大值也只有105.27)，并未出现严重的过热。由此表明，在市场内外部情况的配互助用下，几年来房地财产的强势运行特征显著。 2、体制变革是底子和第一推动力。1998年以来，取消福利分房以后，巨大的市场需求是供给扩大的强大动力，从底子上刺激了房地产开发商的积极性，并且吸引其他资金流向房地财产。3、金融、税收等各项政策的刺激是第二推动力。中国人民银行多次降息以分流储备；各大商业银行积极开拓住房开发贷款和小我私家书贷业务，加大了金融支持；建立部取消多项不公道收费；国度税务总局也低落小我私家购宅券税等，这些政策步伐的出台为我国房地产市场的生长提供强大的支撑。4、居民生活水平改进、旧城改革及都会化等的内在要求是第三推动力。因此，在上述一系列制度、政策和内在要求的协力作用下，我国房地产市场出现供需两旺的生长态势是一种一定结果。中国房地产行业季度阐发陈诉 存在问题 房地产市场存在的主要问题一、土地供给增幅过大企业储备土地按我国现行政策是不允许的，但却在事实上大量存在。因为岂论是企业的历史用地照旧通过种种出让方法得到的土地，凡企业依正当途径得到土地使用权后，应有权自主地从市场的角度去考虑项目的开发进度，以获取最大收益，这是正常的市场行为，当市道好时，企业可以多建一些，市道欠好时，也可以作为企业的储备项目。过于硬性的行政划定，反而更容易造成供求干系的失衡和问题楼盘的产生。如果政府果然不让企业储备土地，就应当在须要时停止供地，使市场平衡，但事实是政府在土地供给方面一直以来就存在以下一对矛盾，一是需要通过出让土地得到庞大的都会建立资金，特别是在都会高速生长的初始阶段，而另一方面，政府和企业自己对市场需求的掌握也并不能真正做到“先见之明”，这也使得企业存量土地日趋扩大。因此，增强政府调控土地市场能力，是范例土地市场的根本前提。严格控制开发用地的供给总量，是包管房地产市场康健生长的要害。供给总量控制住了，才气制止盲目扩大商品房开发范围，才气稳定地价、房价，开发商、投资者和购买衡宇的消费者等市场主体才有投资信心。二、结构失衡是房地产市场的底子矛盾从理论上盘算，当前乃至未来相当一段时间内，我国的住房总量依然是不敷的。据一份测算显示，如果我国按每年一个百分点提高都会化率，每年至少要转移1500万农村人口，则每年需要2-3亿平方米都会住宅。由此可见，当前我国房地产大量空置的问题不在于总量而是结构上的不公道。产物结构与市场需求失衡，是企业经营失败或生长受阻的重要症结。目前，我国大部分地区的衡宇开发中，高等衡宇比重过高，低价位经济适用衡宇的开发量不敷。一些大中都会在房地产开发中忽视了供需干系，房地产开发企业为了追求高利润，热衷于高等商品房的开发，造成了高等商品房供过于求，代价虚高。同时，市场上低价位衡宇求过于供，导致出现了经济适用房销售违规操纵和市场炒作现象。从市场的生长看，供给结构严重地背离需求结构，在供给总量不敷的情况下，就会产生结构性泡沫。三、房地财产对金融依赖水平较高据中国人民银行2002年第二季度钱币政策执行陈诉阐发，上年房地产对我国GDP增长直接孝敬率为1.3个百分点，间接孝敬率为0.6-1.2个百分点，两者相加为1.9-2.5个百分点。这表明了我国GDP增长对房地财产的依赖水平较高，而房地产的生长主要是依赖于金融的强有力支持。据统计，近年来，银行对房地产企业开发投资的贷款在整个房地产开发资金中占比一直维持在23%左右，小我私家购房资金中银行贷款的比重2001年约为30%，并呈逐渐上升的趋势。由于银行不但通过提供开发类贷款到场住宅的开发，并且通过提供小我私家住房贷款到场住宅的销售，从而极大地提高了银行资金在住宅投资开发资金来源中的比重，使得房地财产对金融的依赖水平明显提高。生长商利用小我私家住房贷款比开发类贷款容易得到的特点，利用“假按揭”套取银行资金的现象比力严重。“假按揭”风险已经成为当前和今后一段时期住房金融业务风险治理事情的重点。四、局部泡沫蔓延 国度统计局近期对全国3817家房地产开发企业进行的专项观察显示出以下结果：三成以上的企业认为房地产开发投资范围过大，一半多的企业对房地产开发投资前景不持乐观态度。一是39.32%的企业认为本地区房地产开发投资范围快于本地区经济生长，55.17%的企业认为适应本地区经济生长，5.51%的企业认为慢于本地区经济生长。二是34.43%的企业认为本地区房地产开发投资范围偏大，56.73%的企业认为适中，8.84%的企业认为偏小。三是44.83%的企业对本地区房地产开发投资前景较为乐观，43.90%的企业认为一般，11.27%的企业明确体现不乐观。四是44.94%的企业认为本企业房地产开发投资力度要加大，40.31%的企业认为稳定，14.75%的企业认为要缩小。四成多的企业认为房地产过热。具体为：42.21%的企业认为房地产过热，57.79%企业认为适中或不热。1/2以上的企业认为目前商品房销售一般和对商品房销售前景持谨慎乐观态度。一是35.82%的企业认为目前商品房销售较好，57.68%的企业认为一般，6.50%的企业认为较差。二是39.81%的企业对未来两年内商品房销售前景体现乐观，47.37%的企业体现一般，12.82%的企业体现不乐观。近九成的企业认为空置商品房连续增加已对企业产生差别水平的影响。具体为：13.45%的企业认为影响不大，44.50%的企业认为有些影响，40.88%的企业认为导致企业生产经营困难，1.18%的企业认为已使企业面临破产。约1/2的企业认为房价过高或偏高，看到了泡沫。具体为：6.34%的企业认为目前商品房房价过高，42.24%的企业认为偏高，40.87%的企业认为适中，10.55%的企业认为偏低。近1/2的企业认为未来两年房地产开发投资的资金主要来自于银行。26.92%的企业认为来自于银行贷款，20.18%的企业认为来自于小我私家按揭贷款。居民购买力低、商品房过剩、开发投资范围过大、盲目建立为空置商品房增加的主要因素。企业的认同率分别为29.30%、22.46%、20.42%、19.86%。综上所述，当前我国房地产开发投资的总体走势，就全国而言尚属于正常状态，但已在若干地区和一些方面出现过热苗头和泡沫现象，并有蔓延、扩大之势。具体而言，我国房地产开发投资中的局部过热苗头体现在：一是近三年来房地产开发投资范围平均以25.04%的高速增长，为GDP平均增幅的3倍左右，且有进一步增加之势。二是炒屋子、炒地盘等投机、炒作现象在大部分都会均可看到，且有愈演愈烈之势。三是商品房开发投资结构过于向高中档房倾斜。四是百姓经济许多行业的企业已开始向房地财产涌入或受其连带影响。五是衡宇竣工面积和衡宇施工面积中新开工面积分别平均以每年20.57%和25.22%的高速递增。局部泡沫现象体现在：一是地价泡沫。土地由于其稀缺性和市场需求的无限性拉动及炒作，土地代价出现虚涨，虚涨的部分就是泡沫。二是房价泡沫。房价中的地价泡沫、房地产投机和炒作所哄抬的代价部分、开发商正常期望值以上的期望值等，组成了房价泡沫。三是商品房供求泡沫。商品房供大于求，凌驾部分的供给增长则为虚涨，组成商品房供求泡沫。近几年，我国商品房空置率均在14%以上，处于危险空置区。纵然不考虑我国现有的空置商品房，在未来两年内，凭据衡宇施工面积增幅比近三年平均增幅低落2个百分点、商品房销售面积增幅比近三年平均增幅高2个百分点盘算，商品房仍然供大于求。这样就形成了供求泡沫。四是资金沉淀泡沫。房地产开发企业资金拖欠形成的债务链、高资产欠债率、大量空置商品房等所导致的资金沉淀组成了资金沉淀泡沫。五是房地产投资泡沫。因为我国房地产投资连续高速增长，空置商品房增加、大量资金沉淀等，使房地产企业还贷、还债困难，导致了房地产投资泡沫产生。特别在我国房地产开发投资中银行贷款比重很大的情况下，存在金融风险，易导致金融危机。国度统计局的观察结果表明，制止和防备房地产开发投资中局部过热苗头和局部泡沫现象，以防备其蔓延和扩大，已经刻不容缓。固然，这种制止和防备应当是“软着陆”，要防备房地产市场出现大起大落和剧烈震荡。因此，各级政府及有关部分必须有统一和清醒的认识，采取有针对性的步伐对房地财产的生长进行调控和引导。中国房地产行业季度阐发陈诉 趋势预测 生长趋势预测一、短期生长趋势预测（一）房地产投资预测为确保百姓经济的快速康健生长，我国将继承实行扩大内需的政策，进一步加大根本建立投资。根本建立投资对房地产投资具有显著的拉行动用，一般情况下，城镇根本配套建立到达一定范围和水平后，本地房地产投资将会迅速增加。发达国度房地产投资与根本建立投资比例一般处于0.6-0.8之间。几年来我国根本建立投资对房地产投资的拉行动用越来越大。可以预见，短期内房地产投资将继承保持增长势头，但增长速度将放缓。由于房地产市场投资主体是种种房地产企业(较大部分是民营及外资企业)，其决策动因主要来源于市场，因此国度对房地产投资的调控将主要会合在对银行信贷准入条件的控制上。（二）房地产市场供给预测由于行业产物生产周期特点，房地产市场供给体现出很强的惯性。房地产开发商为低落投资风险，将尽可能地制止衡宇烂尾，确保已开工项目实现竣工。因此，房地产市场供给缺乏弹性，排除今后新开工因素，1999年-2002年新开工量将在今后三年内逐渐转为竣工量。今后3年竣工总量是11-13亿平方米，即年均竣工量在 3.6-4.4亿平方米之间。（三）房地产市场需求预测2002年，我国人民生活水平迈上了一个新台阶，人均百姓生产总值突破1000美元，生活水平进入了小康阶段，消费结构较以往相比有了很大的变革。我国恩格尔系数已降至40%以下，人民生活从温饱进入小康，住宅将成为社会消费热点，从历年来人均居住消费情况可以看出，我国城镇居民在住宅上的消费增长速度大于其收入水平的增长速度，因此从弹性角度看，住宅消费的需求弹性大于1，这说明随着收入的增加，住宅消费将会更快地增长。从短期来看，房地产受政策性因素影响较大。2002年，以建立部、国度计委、人民银行等六部委下发的关于增强房地产市场宏观调控促进房地产市场康健生长的若干意见为起始，国度有关部分相继出台了一系列政策，对土地出让、项目审批、市场结构、银行信贷等多个方面提出了新的要求。这些宏观调控政策必将对房地财产短期生长产生重大影响。二、未来中恒久预测（一）从GDP生长水平来看世界银行统计数字显示：人均GDP 到达600到800美元时，住宅财产进入高速增长阶段；人均GDP到达1300美元时，住宅财产进入快速增长阶段。目前我国人均GDP已靠近1000美元，并进入全面建立小康社会阶段，住宅消费将成为目前及今后相当长时间的主要消费热点，住宅财产相应将进入高速增长阶段。其中上海、北京、天津、广东、江苏、浙江、福建等地已到达或凌驾1300美元（上海已凌驾4000美元），住宅财产处于快速增长阶段。凭据“十五”筹划的筹划指标，2005年我国GDP将到达12.5万亿元，人均GDP将到达1130美元，预计年平均增长速度为7%左右。经济的稳定增长为房地财产的生长创造了良好条件，也对房地产提出了快速生长的要求。（二）从市场潜力来看目前我国城镇人均住房在14平方米左右，虽比革新开放前提高了许多，但与一些发达国度和中等发达国度相比，还相差几倍。国际经验表明，在人均住房修建面积到达33-35平方米之前，会保持旺盛的住房需求。因此，潜在的市场需求将为我国住宅财产连续生长提供强大马力。（三）从都会化角度来看我国城镇人口占总人口的比重 1980年为19.4%，1995年升至29%，2001年进一步提高到37.7%，到达4.7亿左右。据权威机构预测，到2010年我国都会化率将到达46%，都会人口将到达6.4亿人，比目前净增1.9亿人，平均每年要新增人口1852万。凭据都会化水平与人均GDP的正相关性的纪律，如果到2020年中国人均GDP增到2800多美元，那么届时都会化水平可到达60%左右。都会化进程的加速，一定要求房地产和住宅财产与之相适应。单单拿住宅这一项来说，按现在的都会人口盘算，每增加1平方米人均住宅修建面积，就要新建5亿平方米左右的住宅。而如果按预测的到2010年都会人口到达6.4亿人，人均住宅修建面积按目前的22平方米盘算，那么仅满足新增加的1.9亿都会人口,就需要建立41.8亿平方米住宅。（四）从人口流动情况来看目前，我国流感人口范围已在1.2亿以上，大量流感人口的出现既是市场经济的产物，也是经济生长的重要标记。以广州、上海和北京三大都会为例，各都会的外来人口多达300万到400万，其流感人口与常住人口之比分别是21:100，10:100和6:100。如此大量的流感人口，是这些都会衡宇租赁市场的消费主体，为衡宇租赁市场的生长奠基了底子。有预测表明，到2010年，我国流感人口将增加到1.5亿人以上，按人均居住最低尺度（人均居住面积2平方米，修建面积4平方米）盘算，需要为新增的流感人口制作约3亿平方米的租赁衡宇，每年需开发建立3000万平方米以上的租赁衡宇。（五）从海内政策层面来看革新开放以来，特别是1998年以来，国度和有关部分制定的一系列勉励生长房地财产的有关政策。免征营业税、契税、支持处置惩罚空置房；低落房产税和出租衡宇的小我私家所得税等。尤其是从2001年开始的“十五”筹划和十年筹划中，国度要求加速住房建立，使之在提高人均居住水平、扩大内需和动员百姓经济生长方面，继承发挥重要的作用。“十五”筹划指出，2005年城镇居民人均住宅修建面积要由2001年的19.8平方米增加到22平方米；筹划全国城乡建房面积57亿平方米，其中城镇建房面积27亿平方米，较“九五”期间的23.45亿平方米增长15%。十六大后我国进入全面建立小康社会时期，国度政策将继承扶持房地产特别是住宅财产的生长，房地财产将面临日益优化的政策情况，继承牢固其支柱财产的职位，生长空间越发辽阔。因此，从中恒久来看，我国房地财产属于向阳财产，目前还处于总量增长时期，现阶段出现的结构性和区域性矛盾属于前进中的问题，必将随着宏观经济的连续生长和国度财产政策调解而逐步解决，房地财产的中恒久趋势良好。中国房地产行业季度阐发陈诉 重点地区市场阐发 重点地区市场阐发北京经济适用房市场阐发一、经济适用房的消费群体（一）消费群体年龄漫衍经济适用房购房群体和普通商品房的购房群体之间存在一定的差别性，其中：35岁以下占49.8%，40岁以上的群体比力密集。随着北京市进入老龄社会以及社会平均寿命的延长，加之社会整体消费水平的不停提高，50岁以上这部分群体的购房需求应越来越受到市场的重视。图4-1 经济适用房需求群体年龄漫衍（二）消费群体户口漫衍 据统计，北京约莫有300多万外地流感人口，40%的北京商品房买家是外地人，成为北京楼市购买力的重要支撑。和普通住宅市场类似，外来群体对经济适用房的需求也比力大。前不久出台的关于实施北京市事情居住证制度的若干意见中划定，持有北京“绿卡”的外地人可按相关划定购买商品房、批准上市的已购公房和经济适用房，这将促进经济适用房项目销售的连续火爆。图4-2 经济适用房需求群体户口漫衍 （三）消费群体学历漫衍 和普通住宅需求群体的学历比力而言，经济适用房的需求群体中低学历（高中及以下学历）群体比重较大，占50%左右。 图4-3 经济适用房需求群体学历漫衍 （四）消费群体单元性质漫衍 普通商品房，尤其是中高等普通住宅，往往面对的群体是白领群体，而其中相当一部分群体在外企事情，而经济适用房的需求群体绝大多数在“国有、团体、事业单元”事情，另外“私营企业员工”的比重也比力大，约占23%。 图4-4 经济适用房需求群体单元性质漫衍 （五）消费群体家庭年收入漫衍 从家庭收入来看，家庭总收入应包罗家庭总资产和现期收入两部分。家庭总资产可以用家庭拥有的不动产与金融资产的代价来权衡，具体包罗家庭在银行、互助社、邮局等的存款、股票、国库券、公积金等有价证券和其他投资以及自己居住的房产和其他不动产的产权代价等。现期收入应包罗家庭所有成员的人为收入和其他人为外收入。凭据北京市相关划定：购买经济适用房的家庭年收入水平不能凌驾6万元，但从目前有购买经济适用房需求的群体而言，家庭年收入水平在6万元以上的占了25%，如何满足这部分群体的需求，如何判断某个家庭的年收入水平属于什么条理，目前金融系统和相关部分都很难界定。 图4-5 经济适用房需求群体家庭年收入漫衍 二、经济适用房的市场需求 据北京市领土资源和衡宇治理局观察测算，今后4年，北京用于解决中低收入家庭的住房，平均每年约需600万平方米，其中每年会合建立的经济适用房300万平方米。另外，凭据市委、市政府4年根本完成危改的要求，每年需提供200至250万平方米的经济适用房。别的，房改钱币化后，中央在京和市属单元职工，每年需要经济适用房120150万平方米。这样合计，北京市每年经济适用房的需求量比往年还要大得多。（一）潜在购买群体目前居住现状 从有购买经济适用住房意向的潜在购房群体而言，一半以上没有自己的住房，其中租房住的约占30%，约有1/6“和怙恃亲戚挤在一起”。由此可以看出，以满足自己与家人居住为目的的购房占总量的一半以上；自住型购房者远远高于投资类购房的需求。这反应了目前市场上购房者一般属于第一次置业，主要停留在解决居住的层面上，投资型购房还非常少。图4-6 经济适用房潜在购买群体目前居住现状 （二） 用房面积及户型需求大多数都会针对中低收入家庭支付能力不敷的现状，对经济适用住房的户型面积进行了限制。如江苏省经济适用住房的建立尺度一般为每户70-100平方米；合肥市建立尺度控制在80-120平方米；长沙市户控面积为75平方米，超面积部分按市场价购买。北京市从2001年开始在经济适用住房招投标或项目批复时，要求开发企业答应套内修建面积80平方米以下的户型占绝大多数，原则上单套户型面积不凌驾120平方米。从经济适用房的面积需求来看，60-100平米是市场需求的主流户型面积。从目前市场的供给也可以看出，户型结构、面积更趋于公道化，根本上是尺度型或紧凑型2居室的面积要求，盲目的大面积已不被市场合采取。100-140平米存在一定需求，60平米以下的需求较小，只占9.3%。图4-7 经济适用房面积需求漫衍 从户型来看，购房者对户型结构的需求更趋于居住型，主要会合在二居室，冲破