房地产资源整合阶段.docx

一、竞争项目阐发（一）江滨楼盘阐发从地区性阐发，同处江滨板块的楼盘，地理位置较相似。1、一代领秀三期楼盘根本情况楼盘名称“一代领秀三期”范围占地面积：86667平方米 三期面积：16579三期总户数：417 物业类别：小高层、高层 修建栋数：三期5幢 楼层状况：1幢11层，4幢18层修建类别：商品房、商铺、车库 车位情况：30户 容积率：3.0 绿化率： 38.5% 代价起价：4800元/平方米，均价：6400元/平方米户型71-78精致两房、80-92温馨两房、97-103实用小三房123-137舒居大三房、153-162观景四房。地理位置位于丹霞路与诗浦路交汇处卖点小区内有3万平方米社区园林景观，800平方米中央游泳池，1000平方米高级会所空间，28万平方米的巴厘岛风情景观大社区，是江滨版块唯一全实景项目。配套设施闽南综合大市场、计划中的诗浦小学 、幼儿园、游泳池、会所 开发商 漳州信达诺房地产开发有限公司物业治理厦门国贸物业(为业主提供周全实时的高质办事)一代领秀三期楼盘阐发：代价阐发：一代领秀三期相对万豪香江国际代价更低，代价具有优势。卖点阐发：小区内有3社区园林景观，800中央游泳池，1000高级会所空间。88%的房型得以南北通透，包管空气对流和阳光富足；真正全明设计，光芒笼罩到每个角落，纵然是易被忽略的卫生间、电梯厅，也包管了富足的采光。同时各个户型均好，格式方正，包管了户型空间的公道化运用。户型阐发：户型多样，选择性更大开发商阐发：漳州信达诺房地产开发有限公司，为上市国企厦门信达团体下的子公司。在漳州历经六年成熟运营，以实力筑造品质生活，奠基了一代领秀江滨崇高人居翘首职位2、龙湾盛世楼盘根本情况楼盘名称龙湾盛世范围占地面积：32亩 总修建面积：12万平米计划3幢34层的高层修建，总户数：770多户 修建类别：商品房户型面积范畴从66300 公摊面积：19% 绿化率：35% 容积率：装修情况毛坯 代价起价：5018元/ 均价：6500元/户型两房80、三房113-150、四房170和190 地理位置位于江滨路与元光南路交汇处，位居都市中心，占据九龙江第一排，自然与繁华共享，5分钟步行繁华圈，购物、休闲、娱乐、运动、就学、就医、便捷生活配套一应俱全。卖点在户型计划集合了香港美学设计的精华，继续港式宅邸对付空间的极致运用，丝绝不浪费功效空间的范围，步入式凸窗，包管每一位业主都拥有开阔的视野，尽享九龙江美景配套设施漳州市中医院、芗城区中医院、江滨公园、超市开发商 冠宏星（漳州）房地产生长有限公司龙湾盛世楼盘阐发:代价阐发:龙湾盛世相对万豪香江国际代价更低，代价具有优势卖点阐发:在户型计划集合了香港美学设计的精华，继续港式宅邸对付空间的极致运用，丝绝不浪费功效空间的范围，步入式凸窗，包管每一位业主都拥有开阔的视野，尽享九龙江美景，建材方面，接纳中空钢化玻璃、高等外墙砖，国度新型节能建材标准；精装酒店式入户大堂、国际名牌电梯，媲美星级酒店的标准配备户型阐发:其户型选择性更大3、上江名都根本情况阐发楼盘名称上江名都范围项目总占地面积：万平方米 总修建面积：12万多平方米，共计划5幢修建物、3幢商住楼、2幢写字楼，总工期约为3年，总投资亿元 绿化率:39.03 装修状况：毛坯户型只身公寓、两房、三房、四房、楼中楼地理位置位于市区江滨大道与延安南路交汇处西北偏向，泛爱路（厦门路）以南卖点小区项目的劈面，江滨大道以南，市政计划一个25亩的江滨都市主题公园，也由开发公司兴建，随着小区工程的进展逐步完善，将成为江滨大道上的一处优美的休闲景点。小区项目依江而居，是漳州古城区之所在，具有千年的文化秘闻，集江景、休闲、娱乐、旅行于一体的江滨崇高生活社区。配套设施学校：实验幼儿园综合商场：吉马、信义、新华都、南市场、人民市场邮局：银行：中行、建行医院：市医院、华侨医院其它：中山公园、市游泳池、网球场、游泳馆、会所、健身房、儿童乐园、洗衣店、智能安保开发商 漳州欣宝房地产开发有限公司物业治理漳州市万豪实业开发有限公司上江名都楼盘阐发：户型阐发：型品种多，只身公寓、两房、三房、四房、楼中楼，选择大卖点阐发：小区项目依江而居，是漳州古城区之所在，具有千年的文化秘闻，集江景、休闲、娱乐、旅行于一体的江滨崇高生活社区开发商阐发：该项目，由福建漳龙团体旗下的上市公司漳州生长股份有限公司的子公司漳州欣宝房地产开发有限公司卖力开发4、榕御三期根本情况楼盘名称榕御三期范围项目总修建面积23万平方米，由17幢高层修建组成物业类别商品房商品房房数 158套代价均价7000元/户型主力户型87平方米二房、124平方米三房、155平方米四房，二梯二户地理位置项目位居建元路以南、丹霞路以西，归根都市中轴，尊处江滨板块，都市未来真正的CLD（中央生活区），距繁华市区仅3分钟车程。毗邻九龙江畔，收拥浩渺九龙江及政府计划“一江、两带、四区、五轴、多点”的滨江都市景观带之奢侈自然美景卖点接纳现代、简约的欧式气势派头双阳台小区内部欧式新古典主义主题景观园林配套设施社区配套 羽毛球场、游泳池、2000平方米休闲会所周边配套 建立银行、商务酒店、农村信用互助社、移动营业厅、芗城中医院等遍布项目周边，临近新城综合大市场、小商品批发市场、闽南水产物批发市场、丹霞路/水仙大街商业中心、新华都购物广场等繁华商业配套，芗城实验小学新城分校、漳州三中信步可达，便捷完善的生活圈成绩贵族领域开发商 福建三钢房地产开发有限公司物业治理伯恩物业 榕御三期楼盘阐发：代价阐发：价相比万豪香江国际具有一定优势卖点阐发：接纳现代、简约的欧式气势派头双阳台小区内部欧式新古典主义主题景观园林毗邻九龙江畔，收拥浩渺九龙江及政府计划“一江、两带、四区、五轴、多点”的滨江都市景观带之奢侈自然美景。三期户型具有绝佳的南北朝向设计，双阳台可将园林景观尽收眼底阳光陪同清风登堂入室；户户配有观景阳台，可赏中庭美丽的园林景致，视觉得到了更大的延伸。5、龙宝花圃根本情况楼盘名称龙宝花圃范围项目占地面积：120亩，总建计划为110000平方米的纯住宅小区，是市区沿江首个纯住宅江滨景观豪宅小区 公摊面积：10%绿化率：55% 总户数：493 修建栋数：3 楼层状况：33层 代价起价：6800元/ 户型100的两房，136170的三房，180的四房，210220的五房地理位置位于漳州市江滨路与钟法路交汇处卖点户型设计现代时尚，南北通透拥有两层地下室，户均个停车位，首层排挤计划五星级宾馆景观。修建密度仅17.5%，龙宝花圃地属沿江第一排，且与江滨路相距50-60米，沿江卧室使用双层中空玻璃，实现无噪音的低碳家居情况配套设施学校、商场、银行、幼儿园、 医院其它： 网球场、游泳馆、会所、健身房、儿童乐园、洗衣店、智能安保开发商 漳州市华艺房地产开发有限公司龙宝花圃楼盘阐发：户型阐发：户型多种，选择性大卖点阐发：户型设计现代时尚，南北通透拥有两层地下室，户均个停车位，首层排挤计划五星级宾馆景观。修建密度仅17.5%，公摊面积占实用面积10%左右为您提供超大宽敞的小区运动空间(二)其他板块楼盘阐发楼盘的选择我们主要考虑价位与万豪香江国际相近且物业类别差不多。6、福海阳光根本情况楼盘名称福海阳光范围项目占地面积：57334 总修建面积：20万修建类型：框剪 楼层状况：18-23层 新房类型：高层商住楼 % 物业类别:小高层、高层代价起价：5700元/ 均价: 7000元/户型两房、三房、楼中楼卖点沃尔玛、麦当劳、肯德基、潮味城、九龙公园近在咫尺，公交线路密布周围，交通出行便捷快速。住宅主要以板式小高层为主，户户南北朝向，幢距大、通风范光性良好，社区内实行全关闭式智能化治理，拥有优美的生态景观园林，并配有大型文化会所、景观游泳池、运动场合等。配套设施学校：名流小学、玉兰小学、漳州八中、巷口小学幼儿园：中心幼儿园商场：新华都、沃尔玛、丹霞商业街银行：建行、农行医院：175医院邮政局：中国邮政其他：网球场、游泳馆、健身会所、儿童乐园、洗衣店、智能安保开发商 漳州金威龙建立生长有限公司福海阳光楼盘阐发：户型阐发：相比万豪香江国际，消费者拥有更多选择时机卖点阐发：项目地理位置得天独厚，周边生活配套齐全，路网交通发达便捷。板式修建，全明设计，南北通透；入户花圃，生活空间的天然氧吧，与中庭花圃相呼应；超大阳台，熬炼健身晒太阳，呼吸新鲜空气不消远行。地理位置阐发：“福海阳光” 项目位于中心丹霞路与漳华路的交汇处，丹霞路漳州市区新商业中心，漳华路漳州最具生长前景的繁华景观大道，漳响路漳州的历史人文街区围绕项目周边；福海阳光名品步行街、新华都购物广场、豪享来、丹霞市场、各大银行、175医院、漳州八中、名流小学、阳光国际双语幼儿园就在家门口，公交线路密布周围，交通出行便捷快速。中骏蓝湾香郡根本情况楼盘名称中骏蓝湾香郡范围项目占地面积：239785.71 总修建面积：521812.538绿化率：40% 修建类型： 商品房商铺别墅容积率： 住宅套数：3400套 计划主打127平米纯板式小高层三房户型。代价起价：5068元/ 均价：7100元/户型板式小高层，花圃洋房，联排，双拼，独栋别墅卖点社区总范围达52万平米，1.7的容积率仅为人居生活的细节考量，超高绿地笼罩率，实现至高生活的不尽想象。礼聘国际级景观大家贝尔高林演绎现代巴厘风情园林的情趣盎然，且因地制宜，利用修建体型的变革造就富于变革的空间形态，以新古典主义的修建气势派头，结合密林植载营造富厚的功效空间，营造出浪漫悠闲的生活情调。配套设施购物中心：43000欧洲小镇式商业街区 中、小学：漳州一中分校、漳州市第二实验小学 幼 儿 园：3600双语幼儿园、实验幼儿园 景 观：看山、 3000亩碧湖生态园、西溪湿地公园、东南亚热带风物的江滨公园、湿地公园、云洞岩风物区，名胜环伺。开发商 中骏置业物业治理第一太平戴维斯中骏蓝湾香郡楼盘阐发：户型阐发:户型多样，另外，其在代价上与万豪香江国际相近，均价为均价：7100元/，而万豪香江国际均价为均价：6900元/,但户型却有万豪香江没有的联排、双拼别墅等，选择性比万豪香江国际大许多。卖点阐发: 项目因地制宜、空间组织灵活多样，利用修建体型的变革造就富于变革的空间形态，以地中海托斯卡纳气势派头，红土砖，马赛克拼图，黄木纹板岩。以自然、康健、休闲的东方意境式景观为主，将色彩元素融入到情况当中，通过塑造起伏的地形，结合密林植载营造富厚的功效空间，以及东方装饰的粉饰，体现出浪漫生活情调，体现绿色环保社区，树立崇高精品楼盘市场形象，打造漳州地区品牌、品质、品格、品味楼盘。 高层公寓、花圃洋房和联排、独栋别墅。毗邻省级风物区云洞岩、3000亩碧湖生态园、西溪湿地公园等，坐拥都市稀缺的大型景观资源与极致的舒居标准。社区总范围达52万平米，1.7的容积率仅为人居生活的细节考量，超高绿地笼罩率，实现至高生活的不尽想象。礼聘国际级景观大家贝尔高林演绎现代巴厘风情园林的情趣盎然，且因地制宜，利用修建体型的变革造就富于变革的空间形态，以新古典主义的修建气势派头，结合密林植载营造富厚的功效空间，营造出浪漫悠闲的生活情调。地理位置阐发：蓝湾香郡项目位于漳州主干道水仙大街与迎宾路交汇处，毗邻省级风物区云洞岩，遥望九龙江。西溪大桥、江东大桥跨江衔接，江滨大道、水仙大道，景观交通四通八达，计划中的九龙江大桥，5分钟即可通达火车动车南站。 二、项目SWOT阐发：（一）地理情况因素优势strength时机opportunity1、优越景观：近万平米中庭园林、江滨公园、碧湖生态公园，演绎康居人生；户型接纳全港式的设计模式，南北通透，户户南向、窗窗观景，阳光、清风与之围绕；两梯两户，带有入户花圃，双景观楼房，独自拥揽沿江一线的绝色风物，让您与自然亲密打仗2、便捷交通：万豪香江国际位于元光南路东侧，江滨大道北侧，下洲路南侧，紧邻漳州江滨大道，交通极为便利，沿着江滨路便可顺畅地到达漳州都市任何一个地方，驾车及搭车均可轻松往返龙岩、泉州、厦门等地；4路、16路、21路公交车直达市中心，岂论是自驾照旧搭车，都非常便捷。3、医院配套：万豪香江国际四周有华侨医院、中医院、江滨诊所，人生活从容无忧。4、优质商业：底层为店面，周边有新华都购物、国美电器、闽南水产物市场、农贸市场，柴米油盐酱醋茶，一站便可购齐。1、江滨花圃城位于漳州市区江滨路东段片区，该项目商业部门包罗已建成的闽南水产物批发市场和正在销售的江滨风情商业区以及一座即将新建的大型商业卖场。2、九龙江沿岸生态园林的计划建立，对付提升整个沿江房地产楼盘的品质、代价都起着较大的动员作用。3、今后市区具有一线江景的地段越来越少，特别是都市焦点地段则更少，物以稀为贵，稀缺意味着升值，江滨楼盘的升值潜力会越来越凸显。4、近年来从漳州都市生长计划来看，政府对江滨四周的做了大量的政策倾斜。不停完善周边的市政设施，改进生活条件，修建有江滨路，龙江大桥与西洋坪大桥，对钟法路进行延伸与改革。劣势weakness威胁threat江滨大道多车流量，会造成一定水平的噪声污染，比力吵。1、购房者对产物地理位置认同水平的高度。2、其他板块的交通完善速度更快（二）人文情况因素优势strength时机opportunity1、翰墨书香：项目四周有漳州师范学院、华侨中学、漳州五中、二职小、新桥中心小学、社区幼儿园等，教诲资源富厚，有浓厚的文化教诲气氛，人文情况优越。2、毗邻闻名中外的历史文化街区台湾街、香港路。1、消费者对人居情况的要求升高。2、人居文化越来越受到重视3、地临江滨，与水生活结合劣势weakness威胁threat南面为漳州老街，修建比力破旧。相邻项目的逐步跟进，人文优势将很快被复制，人文情况相似。（三）政治经济情况因素优势strength时机opportunity1、漳州市政府积极实施“建立新区、改进旧城、开发沿江” 的都市生长战略，把江滨的开发摆上了重要的位置。2、项目的大部门客户都是住房改进型的客户，这部门客群已经有了小产权房，并且面积相对较大，他们大多已经结婚生子，并且有了二十年的经济积聚，资金比力雄厚。1、漳州经济的迅速生长，人们收入稳步提高，住房需求强劲，房地产生长潜力巨大。2、漳州的房价处在全省的低洼处，也不存在“过快增长”的问题，是一个内向型的刚性需求市场。3、随着厦门和漳州的都市交通越来越便利，凭借与厦门巨大的房价落差，漳州房产吸引了许多在厦门事情的漳州人回乡置业，厦门人到漳州投资购房也比往年多了许多。劣势weakness威胁threat1、 项目受70/90政策指标限制，给计划带来一定难度。2、商业配套不敷国度增强宏观调控政策为未来漳州楼市带来不确定因素，对高级楼盘消费者的张望态度起到强化作用。（四）竞争情况因素优势strength时机opportunity1、万豪香江国际是芗城区沿江一线唯一有小区的楼盘，中庭奇特的天鹅湖景观设计，彰显了小区和业主崇高典雅的气质。2、高端物业：深具专业素质的的物业治理公司，小区关闭式治理，严格训练的保安步队，24小时巡逻，高科技的智能安防系统，全方位守护业主的宁静。3、专为业主贴心计划的拥有300多个停车位的大型地下停车场，更是让业主感觉到居住在这里优越感。1、江滨商圈属于蓄势待发阶段，底子商业硬件已开端形成。2、随着政府对江滨改革建立的加速，周边配套的完善及各家房地产商对江滨房地产项目建立力度的加大，江滨花圃所在的江滨风情商业区有望在一到两年内形成漳州比力成熟的休闲商业圈，届时商业区租金收益、店面代价方面均会有较大的上涨空间。劣势weakness威胁threat1、地处的江滨板块并不能占据未来都市的中心职位。江滨的都市建立起步较晚，江滨的底子建立还比力单薄。2、江滨南面乡村比力多，开举事度比力大。再往南对接龙海西部乡镇，都市的伸展性不敷。3、项目相对付同一地块其他楼盘均价高，代价存在劣势1、竞争敌手众多，楼盘开发越来越多，虽然定位不尽相同，但目标客户根本相同，同质化严重，同时卖点迅速被竞争者复制。2、江滨板块相继推出一些住宅项目，将不可制止的分流一部门本项目的目标客户群，且对本项目的市场竞争力带来压力和打击。从外部情况到内部计划及经营的久远角度出发，充实利用本项目奇特的地段优势，制定出创新的经营模式及看法，营造出精品项目，充实利用商业项目计划特色形成具有竞争力的市场优势，给投资者富足的信心。无论经营模式，项目包装，修建计划设计，物业治理，宣传推广等方面需细致研究制定掌握时机，弱化劣势，规避威胁，形成自身特色，抢占有利地形，赢得市场。三、消费者定位（一）本开发项目的类型万豪香江国际是芗城区沿江一线唯一有小区的楼盘，户型接纳全港式的设计模式，南北通透，户户南向、窗窗观景，阳光、清风与之围绕；两梯两户，带有入户花圃，双景观楼房，独自拥揽沿江一线的绝色风物。（二）开发项目所在地该类房地产的供求情况表:漳州市历年商品房供求情况年份2007年2008年2009年2010年2011年12衡宇修建施工面积万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米衡宇修建竣工面积万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米商品房销售面积万平方米万平方米万平方米万平方米万平方米商品房完成销售面积137.22万平方米万平方米万平方米万平方米商品房完成销售套数9890套9407套14712套13477套2464套商品房销售额亿元亿元亿元亿元亿元供求比资料来源漳州房管局资料020040060080010001200140016002007200820092010年份万平方米施工面积竣工面积销售面积以上是2007年至2011年得漳州楼市供求情况。通过供求比我们可以看出，20072011年漳州商品房供求根本平衡，且供求比有所下降，至2010年商品房已经求过于供，反响出漳州存在较大的住房需求。（三）市场购置行为阐发1、消费者自身因素：、年龄年龄结构是消费者结构的一个重要方面。就购置力而言，可将年龄结构分别如下：26岁以下年龄段；27岁35岁年龄段；36岁55岁年龄段；56岁以上年龄段。26岁以下年龄段：这一阶段的居民可以说险些没有住宅购置力。但这个阶段中的5岁18岁年龄段的居民尚在上学，属未成年人或刚成年，怙恃必须对他们的教诲、监护、宁静等问题卖力，因此他们对其怙恃的购置决策有很大影响。 27岁35岁年龄段：这一年龄层的居民在经济能力上处于开端生长职位，与36岁55岁年龄层的居民相比，购置力稍弱，但由于婚姻、生育等问题，家庭独立性强，购置的欲望也特别强，可能占住房消费市场的25%。33%。36岁到55岁年龄段：这一年龄层的居民最具备经济能力，是具有最大购置力的阶级，他们在整个住房市场上所占的比重也最大。 56岁以上的年龄段：对付56岁以上的年龄层，多数已拥有住房，并且由于子女逐渐成年、独立谋生，原有的屋子可能反而逐渐空下来，对衡宇的需求大减，除少数以经营房地产为目的或出于投资保值的目的外，对衡宇的兴趣较小。要有兴趣也往往是为了将现有的住房调小。年龄结构对住房消费的影响，还体现在住房消费方法租赁与购置的选择上。好比，年父老拥有自己的住房的比例较大，相对而言，年轻的租住衡宇的比例较大。因此，凭据消费者自身因素中年龄对住宅购置行为的影响上阐发，在四个细分市场中公事员和企业高管对住房的需求最大，在整个住房市场上所占的比重也最大。、家庭人口结构白领：大部门属于只身户，普遍会选择小户型住房；西席、个别经营户：小子女家庭，倾向于两室一厅和三室一厅；公事员、企业高管：大子女家庭，由于人口比力多，所以较喜欢大户型住宅。、家庭收入家庭收入是影响住房消费最重要的因素。没有一定的家庭收入和家庭积聚支持，住房消费不外是一句空话。因此，对付中等偏上及高收入的公事员和企业高管以及个别经营户来说，购房越发普遍。、购置动机 首先，购置衡宇的动机可以大抵分为两类，一类是那些驱使人接纳购置行为的因素，如没有自己的屋子、现有住宅太小、现住宅所在欠好、现住宅已破旧等，我们可以称其为“促因” ，另一类是那些吸引人去购置的因素，如想住新式公寓、想更气派的屋子、想住更舒服的屋子、想要有幢别墅、想投资房地产等，我们可以称之为“诱因”。那么对付白领、西席和公事员，他们购房一般为需要换房，即受促因影响，而企业高管及个别经营户等，更普遍是想拥有更好更舒服的屋子、职位的匹配大概用于投资才接纳购置行为，即受诱因影响。2、社会因素阐发：首先，社会文化因素对消费者购置行为的影响。差别的消费群体的代价看法，道德看法，生活方法以及其他行为准则和生活习俗都市差别，那么他们对住房的要求也会差别。其次，社会相关群体对消费者购置行为的影响。相关群体是指对消费者的态度和购置行为具有直接或间接影响的组织、团体和人群等。消费者作为社会一员，在日常生活中要经常与家庭、学校、事情单元、左邻右舍、社会团体等产生种种百般的联系。（四）明确市场细分因素，进行市场细分我们主要从年龄、家庭结构、职业、家庭收入、教诲水平等细分因素来进行市场细分。分为四个细分市场。如下表：细分因素细分市场1细分市场2细分市场3细分市场4年龄2030岁3040岁4050岁4050岁家庭结构只身户小子女家庭大子女家庭大子女家庭职业白领私营企业老板和个别经营者政府构造事业单元的公事员企业高管家庭收入中等收入高收入较高、稳定高收入教诲水平大学专科以上大学本科以上生活方法自由型稳定型稳定型到场型购房动机自然人文情况便利及情况便利及情况投资购房次数首次置业至少一次首次置业多次置业（五）目标市场选择经过市场细分，我们的选择的目标市场是细分市场1与细分市场2。目标市场细分市场2细分市场3年龄3040岁4050岁家庭结构小子女家庭大子女家庭职业私营企业老板、个别经营者政府构造、事业单元的公事员家庭收入高收入较高、稳定教诲水平大学本科以上生活方法稳定型便利及情况稳定型购房动机便利及情况便利及情况购房次数至少一次首次置业（六）目标消费者的描述1、年龄组成 3050岁，追求居住情况质量，住房改进型的客户，这部门客群已经有了小产权房，并且面积相对较大，他们大多已经结婚生子，并且有了一定的经济积聚，资金比力雄厚。 2、区域判别区域定位从区域的角度分别本项目的客户组成，可分为漳州地区客户、漳州各县城客户和外市客户 。漳州市区客户将是本项目的第一客户群，漳州各县城客户为本项目第二客群，外市客户为第三客户群。3、职业界定经商有成的私营企业老板、个别经营者；来漳州创业，并取得一定成绩的外地人士；有一定收入的政府构造、事业单元的公事员。